Ajuste de alocação de FIIs nas Carteiras Recomendadas Finclass

Ajuste de alocação de FIIs nas Carteiras Recomendadas Finclass 

No relatório de hoje, você encontrará:

• Ajuste na parcela de FIIs da Carteira de Renda Finclass com a retirada de HGLG11, HGRU11, RBRR11, KNIP11 e inclusão de FATN11, GARE11 e KNSC11, além de ajuste nos percentuais recomendados de BRCR11, PVBI11 e CPTS11.
• Já na carteira Valorização Finclass (patrimônio acima de R$ 100 mil) promovemos retirada de HGRU11, HGLG11 e KFOF11. Chegaram aos recomendados FATN11, RBFF11 e BCIA11. Nas carteiras de patrimônio inferior a R$ 100 mil, KFOF11 e HGRU11 também saíram e os FoFs BCIA11 e RBFF11 entraram.
• O CVBI11 que ainda estava na posição de quem me acompanhava na série “O Melhor dos FIIs” na Spiti recebeu recomendação de venda.

Olá, investidores!

Como bem sabem, nosso intuito não é promover alterações com alta frequência em nossas recomendações. Nossa filosofia preconiza a busca de ativos de qualidade, com bom carrego de renda e perspectiva de destravamento de valor para ciclos de 24 a 36 meses. Por óbvio, flutuações de mercado podem fazer com que as estratégias demandem mais tempo para maturação, ou entreguem o resultado esperado antes do prazo esperado, ou simplesmente não entreguem aquilo que desejávamos. Afinal, como falo com relativa frequência: não acertaremos todas.

Diante de cenários que solicitam alterações, não ignoramos nossas responsabilidades e fazemos os ajustes que julgamos necessários. Adiante neste relatório, vocês verão as condições macroeconômicas locais e externas que nos fizeram promover os ajustes que recomendamos no relatório de hoje.

Como são muitos os FIIs abordados e falamos das duas filosofias de carteira, renda e valorização, recomendo uma leitura atenta.

Carteira de Renda

Antes de detalharmos as movimentações realizadas, mostraremos a nova configuração da Carteira de Renda, indicando o percentual de cada FII recomendado, assim como seu preço máximo de compra.

Fonte: Finclass

Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Renda é 40%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Fonte: Finclass

Quem saiu?

Aqui, apontaremos os FIIs que deixaram a carteira recomendada e vamos expor as razões pelas quais optamos por tais retiradas.

Retirada do RBRR11

O fundo de recebíveis imobiliários (FII de CRI ou FII de Papel) com gestão da RBR deixa a carteira recomendada por entendermos que a expressiva valorização obtida pelo FII ao longo de 2024 e o cenário prospectivo de redução de rendimentos que esperamos que ocorra como reflexo de medições mais baixas de IPCA ao longo do segundo trimestre/24. 

Quando comparamos com as medições de IPCA no 1T24, cria-se um cenário em que poderemos ver pressão vendedora no FII. Lembrando que este cenário ocorreu ao longo do segundo semestre de 2023.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

O objetivo será alterar a característica da exposição das carteiras de CRI com um maior balanceamento entre indexadores IPCA e CDI, especialmente porque a diminuição da expectativa de nível de corte de juros nos EUA ao longo de 2024 ecoou em nossa curva de juros. Por sorte, observamos que o mercado não precificava a Taxa Selic abaixo de 10% em nenhum vencimento de Contrato Futuro do DI.

Fonte: Broadcast (fechamento de 07/05/2024)

Mesmo o Boletim Focus, que contém as expectativas dos economistas de mercado, no início de abril/24 mostrava uma expectativa de Taxa Selic em 8,5% a.a. em 2025. Passados 30 dias, a expectativa deteriorou-se e agora este nível de 8,5% a.a. somente é exibido em 2027. Seja pela ótima de mercado, seja pela visão dos economistas, fato é que a velocidade de queda de juros que tínhamos no radar se deteriorou ao longo de abril, majoritariamente por fatores externos, mas sem deixarmos de dar nossa dose de contribuição. Basta lembrarmos que, em 15/04, a meta de resultado primário do Governo Central em 2025 deixou de ser um superávit de 0,5% do Produto Interno Bruto (PIB) e passou para um quadro de equilíbrio entre receitas e despesas (déficit zero), com espaço para ser negativa, uma vez que há uma banda que tolera desvios de X para mais ou para menos.

Ademais, O Projeto de Lei de Diretrizes Orçamentárias de 2025, PLDO, também fez uma revisão da promessa de resultado primário de 2026, último ano do atual governo. Neste caso, a meta sai de um superávit de 1% do PIB para superávit de apenas 0,25%. A diminuição do ímpeto fiscalista tem sua dose nessa deterioração do cenário de juros.

Menos inflação e mais juros: este é o resumo da ópera para nossa expectativa ao longo do ano, e por isso um ajuste pontual em nossa exposição aos ativos de dívida na carteira de FIIs.

Por fim, ressalto que, ao longo de 2024, período em que o RBRR11 esteve na carteira recomendada, tivemos resultado positivo e acima do Ifix: 8,95% vs 2,35% do benchmark, considerando dados até 09/05/2024.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Diante do exposto, ratificamos a recomendação de venda da posição de RBRR11 ao preço de mercado. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Retirada do KNIP11

O fundo de recebíveis imobiliários (FII de CRI ou FII de Papel) com gestão da Kinea divide espaço na carteira recomendada com o RBRR11, sendo que o KNIP11 é destinado exclusivamente aos investidores que atendam aos requisitos de Investidor Qualificado, cabendo a alocação em RBRR11 para os demais. Como tiramos o RBRR11 da carteira recomendada, decidimos proceder da mesma forma com KNIP11, pelas mesmas razões que já detalhamos na justificativa para recomendação de venda de RBRR11. Ou seja, cenário prospectivo com redução de IPCA, fato que potencialmente derrubará o rendimento do KNIP11 que tem carteira de CRIs indexada ao IPCA, além da preferência por teses com um mix mais equilibrado entre IPCA (inflação) e CDI (juros) entre os indexadores.

Fonte: Kinea

Lembro que, ao longo de 2024, período em que o KNIP11 esteve na carteira recomendada Finclass, tivemos resultado positivo e acima do Ifix. Já para aqueles que carregaram KNIP11 desde que o fundo foi recomendado ainda na Spiti, o resultado foi positivo, porém abaixo do Ifix: 18,0% do FII vs 20,9% do benchmark.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Diante do exposto, ratificamos a recomendação de venda da posição de KNIP11 ao preço de mercado. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Retirada do HGLG11

o fundo imobiliário de logística com gestão do Credit Suisse deixa a carteira recomendada por entendermos que a reserva de resultado acumulado que vem sustentando o dividendo distribuído pelo HGLG11 em R$ 1,10/cota atingiu patamar onde o nível de distribuição terá que ser alterado para valor inferior a R$ 1,00/cota, podendo oscilar entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota segundo nossas estimativas.

Fonte: Credit Suisse

A sustentabilidade do atual nível de rendimento distribuído, considerando o efeito não recorrente oriundo da gestão ativa com vendas de ativos com lucro imobiliário, está condicionada justamente a necessidade de ativismo da gestão com novas vendas e o cenário de juros que já discutimos anteriormente, onde a Taxa Selic potencialmente reduzirá o ritmo de queda e com juro terminal em nível mais elevado do que se esperava anteriormente. Entendemos que diante de tal cenário, podemos fazer alocação do recurso com melhor capacidade de geração de renda que negociam com valor por m² atrativos.

Destacamos ainda que, em 2023, o HGLG11 deixou de entregar rendimentos acima da média dos FIIs logísticos que compõem o Ifix, fato que era realidade no triênio anterior (2020-2022). Como bem sabemos, o mercado de Fundos Imobiliários tem, na média, ¾ das cotas detidas por pessoas físicas e 2/3 do giro diário de cotas no mercado secundário é feito por pessoas físicas, e este perfil de investidor ainda é muito reativo aos rendimentos distribuídos, por vezes deixando em segundo plano outras variáveis extremamente importantes na tomada de decisão de investimento imobiliário, cabendo a nós interpretarmos esta ineficiência na análise de perfil de investidor tão relevante no mercado e tentar extrair vantagens na construção da carteira.

Fonte: Credit Suisse

Ao longo de 2024, período em que o HGLG11 esteve na carteira recomendada Finclass, tivemos resultado positivo e acima do Ifix, considerando dados até 09/05/2024. Já para aqueles que carregaram HGLG11 desde que o fundo foi recomendado ainda na Spiti, o resultado foi positivo, porém abaixo do Ifix: 11,4% do FII vs 20,5% do benchmark.

Fonte: Economatica

Diante do exposto, ratificamos a recomendação de venda da posição de HGLG11 ao preço de mercado. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Retirada de HGRU11

O fundo de renda urbana com gestão do Credit Suisse deixa a carteira recomendada por razões similares aquelas apresentadas na recomendação de venda do HGLG11. Reconhecemos toda a qualidade do portfólio e especialmente da gestão do CSHG Renda Urbana e ficamos satisfeitos com o desfecho da venda da gestora para o Pátria com a manutenção de todo o time de gestão Credit Suisse. Todavia, entendemos que a política de gestão ativa foi fundamental para rendimentos extraordinários, mas o volume financeiro a ser gerado para incremento de dividendo com ativismo tende a perder força ao longo de 2024 em relação aos períodos anteriores.

Fonte: Credit Suisse

Atualmente, ele já possui um saldo devedor oriundo das vendas parceladas de ativos de apenas R$ 3,2 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 0,17/cota, considerando número de cotas emitidas até 31/03/2024. Tal valor se somaria ao montante de R$ 1,74/cota de resultado acumulado já no caixa do HGRU11 e assim teríamos potencial para mais um rendimento extraordinário de montante relevante, a ser realizado em junho/2024. Para adiante, novas alienações deveriam ser realizadas e na visão deste analista, tal movimento pode sim ocorrer, mas em vigor inferior ao que fora registrado nos semestres anteriores.

Fonte: Credit Suisse

Como, para além da alocação em ativo “x” ou “y”, pensamos na melhor relação risco x retorno disponível, entendemos que há alternativa que nos oferece patamar de renda aderente ao que buscamos para a Carteira Renda Finclass com nível de risco compatível.

Com distribuição rodando de forma mais estável ao redor de R$ 0,85/cota, ao preço de fechamento de 07/05/24, o HGRU11 negocia com DY de 8% a.a., o que não pode ser considerado um nível de renda baixo, pelo contrário, mas temos oportunidades onde conseguimos nível mais elevado de geração de renda, ainda que com assumpção de maior grau de risco, que julgamos ser compatível, além de preservar espaço para alguma valorização de cota pelo chamado efeito de compressão de Cap Rate, efeito que ocorre quando o mercado aceita um menor nível de DY para um mesmo patamar de geração de dividendos.

Ainda que tenhamos mais um dividendo extraordinário que deverá ser anunciado em junho, e que mais de 60% dos contratos do HGRU11 tenham previsão de reajuste por inflação ao longo do segundo semestre, o perfil rentista dos investidores em FIIs tende a ser negativo para o preço da cota do HGRU11 quando efetivamente o saldo de resultado acumulado se esvaziar.

Ao longo de 2024, período em que o HGRU11 esteve na carteira recomendada Finclass, tivemos resultado negativo e abaixo do Ifix: -2,77% vs +2,35% do benchmark, considerando dados até 09/05/2024, muito explicado pelos últimos 30 dias quando o FII apresentou resultado negativo de 2,77%. Já para aqueles que carregaram HGRU11 desde que o fundo foi recomendado ainda na Spiti, o resultado foi positivo, e expressivamente superior Ifix: 40,5% do FII vs 21,7% do benchmark, ou seja, retorno 1,9x superior ao índice de mercado de FIIs.

Fonte: Economatica

Diante do exposto, ratificamos a recomendação de venda da posição de HGRU11 ao preço de mercado. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Quem entrou?

Aqui, apontaremos os FIIs que passam a integrar a Carteira Renda na Finclass, e vamos expor as razões pelas quais optamos por tais recomendações de compra.

Recomendação de compra do FATN11

O BRC Renda Corporativa começou a ser negociado na B3 em agosto/2020, ainda em meio a pandemia do Covid. O FII tem administração BR Capital e gestão realizada por consultor imobiliário Unitas, cuja equipe é liderada pelo Professor Dr. João da Rocha Lima Júnior, uma das maiores autoridades se tratando de mercado imobiliário no Brasil.

O FATN11 tem taxa de administração de 0,80% a.a. sobre o patrimônio líquido do FII, taxa esta que já engloba o custo do consultor imobiliário. O FII usualmente anuncia rendimentos no 4º dia útil (data-com) e efetua o pagamento no 10º dia útil.

O foco de atuação do FATN11 é o conceito Plug & Play em lajes corporativas, isto é, o espaço é entregue ao locatário conforme suas demandas (layout do espaço, inclusive mobiliário), com contratos atípicos, não necessariamente com prazos tão mais longos como observamos em ativos de renda urbana, por exemplo, mas com atipicidade caracterizada por multas acima do convencional praticado pelo mercado e sem previsão de ação revisional.

Com base no relatório gerencial de março/2024 do FATN11, o FII possui aproximadamente 20.000 m² de ABL (área bruta locável) somando os espaços das 66 lajes corporativas de propriedade do fundo que estão distribuídas em 42 edifícios localizados em regiões de maior demanda para escritórios na cidade de São Paulo: Faria Lima, Itaim Bibi, Vila Olímpia e Berrini. A diversificação também aparece na origem da receita imobiliária: são 66 locatários.

A tese Plug & Play vem ganhando força no mercado de escritórios, para um perfil de cliente que normalmente ocupa área menores. O FII RCRB11 da gestora Rio Bravo, por exemplo, viu a ocupação do imóvel Bravo Paulista acelerar exatamente quando aderiu a esta estratégia para locação dos andares após a reforma realizada.

O FATN11 veio elevando seu nível de rendimento ao longo dos últimos 12 meses até estabilizar no patamar de R$ 0,85/cota, nível que em praticando desde agosto/23.

Fonte: Unitas | BR Capital

O portfólio de imóveis está distribuído nas regiões de São Paulo que apresentam vacância abaixo da média da cidade.

Fonte: Unitas | BR Capital e SiiLA Brasil

Note como as áreas onde estão as lajes de propriedade do FATN11 possuem nível de vacância abaixo da média da cidade (exceto Berrini que ficou levemente acima). O pilar das boas localizações que tanto enfatizamos em nossas alocações, especialmente em escritórios, está atendido no FII.

O FATN11 possui 2 CRIs que fizeram parte de compras alavancadas realizadas pelo fundo. Ambos estão em carência de pagamento de principal, sendo que o primeiro deles, que representa 61% do saldo devedor, iniciará pagamento de amortização em setembro/24 e o segundo iniciará amortização apenas em outubro/25. A alavancagem total representa aproximadamente 14,5% dos ativos do FII, índice que consideramos saudável.

Fonte: Unitas | BR Capital

Diante do exposto, recomendamos compra do FATN11 para a Carteira de Renda, com participação de 2,25% e preço máximo de compra de R$ 100,00 por cota. No momento da recomendação, o FII tem patrimônio líquido de R$ 308 milhões e liquidez média diária de aproximadamente R$ 950 mil/dia (últimos 2 meses).

Lembrando que no fechamento de 09/05/2024 o fundo estava cotado a R$ 93,68. Ao preço de mercado desse dia e considerando expectativa de manutenção do dividendo corrente, R$ 0,85/cota, teríamos um potencial DY anualizado de 11,5%.

Recomendação de compra do KNSC11

Ao retirarmos as recomendações de RBRR11 e KNIP11, ficamos com a tarefa de encontrar um substituto que permitisse um melhor mix de indexadores de juros (CDI) e inflação (IPCA), com uma carteira de risco de crédito entre intermediário e high grade e histórico de boa geração de renda, sem eventos de crédito (nome rebuscado para problemas com devedores). Tudo isso é claro, preservando um preço de compra que não colocasse em risco o retorno de renda almejado. Assim, chegamos ao nome do Kinea Securities que negocia com o código KNSC11, tem gestão Kinea e iniciou negociação na B3 em novembro/2020.

O KNSC11 tem taxa de administração de 1,20% a.a., sem taxa de performance. O FII usualmente anuncia rendimentos no último dia útil do mês (data-com) e efetua o pagamento no 9º dia útil do mês seguinte.

Lembro que, ao retirarmos a recomendação de RBRR11 e KNIP11, citamos a questão prospectivo de redução de inflação medida pelo IPCA, conforme dados do Boletim Focus do Banco Central, além da mudança de perspectiva de mercado para o atual ciclo de corte de juros no Brasil, com parte do mercado já acreditando em Taxa Selic terminal em 10%, ou seja, juros ainda em 2 dígitos, o que manteria boas carteiras de CRIs indexadas ao CDI com atratividade.

“Por que não irmos então para uma carteira puramente indexada ao CDI, Ricardo?”

Porque em janeiro/25 teremos um novo presidente no Banco Central (BC), indicado pelo atual governo e a próprio reunião do Copom de maio/25 demonstrou como os membros da diretoria que foram indicados pelo atual governo têm uma visão inclinada para juro mais ameno (dovish) para o atual cenário do que os membros que foram eleitos pelo governo anterior. 

Na reunião de 08/05/24, o Comitê de Política Monetária (COPOM) decidiu pela redução da taxa Selic em 0,25% a.a., levando-a para 10,50% a.a., mas para além do número chamou atenção o placar dividido. Foram 5 votos para corte de 0,25% e 4 votos para um corte maior: 0,50% - e os 4 membros que votaram nesta linha foram exatamente os 4 diretores indicados pelo atual governo, incluindo Gabriel Galípolo, diretor de política monetária do BC, um dos favoritos a suceder o atual presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto. Sendo assim, preferimos manter um mix de indexadores.

A carteira do KNSC11 tem um claro equilíbrio entre indexadores com leve vantagem para o IPCA (56,5%) em relação ao CDI (41,2%).

Fonte: Kinea

Apenas 3 CRIs têm participação superior a 5% do patrimônio: CRI Plaenge com 9,1%, CRI Amarante com 6,4% e CRI Infinity com 5,5%, evidenciando um ótimo nível de diversificação da carteira. As operações têm as seguintes taxas médias por indexador: CDI + 3,6% e IPCA + 9,3% considerando o valor de mercado de tais posições.

Fonte: Kinea

Nos últimos 12 meses, o fundo apresentou dividendo mensal médio de R$ 0,083/cota. O fundo não tem histórico de eventos de crédito.

Fonte: Kinea

Diante do exposto, recomendamos compra do KNSC11 para a Carteira de Renda, com participação de 1,75% e preço máximo de compra de R$ 9,30 por cota. No momento da recomendação, o FII tem patrimônio líquido de R$ 1,2 bilhão e liquidez média diária de aproximadamente R$ 4 milhões/dia (últimos 2 meses).

Lembrando que, no fechamento de 09/05/2024, o fundo estava cotado a R$ 9,12. Ao preço de mercado desse dia e considerando expectativa de manutenção do dividendo corrente, R$ 0,08/cota, teríamos um potencial DY anualizado de 11,0%.

Recomendação de compra do GARE11

O Guardian Real Estate começou a ser negociado na B3 em janeiro/2021, ainda como GALG11 e uma estratégia puramente logística, baseada em operações de Sale & Leaseback e Built to Suit, com alavancagem elevada, porém com prazos e indexadores altamente aderentes aos contratos atípicos de locação. Ao longo do 2º semestre de 2023, a gestora Guardian iniciou um movimento que tinha os seguintes objetivos:

• Converter a estratégia de logística para um mix de logística e renda urbana.
• Elevar a diversificação imobiliária (mais ativos) e de fonte de receita (mais locatários).
• Diminuir o grau de alavancagem do fundo.

Assim, realizou uma oferta de novas cotas para captar recursos e adquirir ativos de renda urbana. A oferta logrou êxito, e assim o GALG11 transformou-se no GARE11, inclusive com mudança do código de negociação. Os ativos tipo renda urbana foram formalmente adquiridos em março/24.

O GARE11 tem taxa de administração de 1,00% a.a. e taxa de performance de 20% do que exceder IPCA + 6% a.a. O FII usualmente anuncia rendimentos no último dia útil do mês (data-com) e efetua o pagamento no 5º dia útil.

Podemos considerar que a estratégia atingiu os objetivos. O fundo saiu de 5 para 25 imóveis. Os locatários que eram 3 agora são 6 com a chegada de nomes de peso como Grupo Pão de Açúcar (GPA) e Grupo Mateus. O prazo médio de contratos (WAULT) saiu de 9 anos para mais de 15 anos. A alavancagem reduziu-se de 42% para 24%, patamar que jugamos saudável especialmente pela natureza dos contratos atípicos. A liquidez diária do fundo praticamente triplicou e a geração de renda esperada (DY) saiu de 10,8% a.a. para 11,4% a.a.

Fonte: Guardian Real Estate

Com a mudança, GARE11 passa a ter um portfólio praticamente 50% logístico e 50% renda urbana. Portanto, consegue amenizar as retiradas de HGLG11 e HGRU11.

É da natureza de carteiras de renda urbana e até mesmo logística quando há poucos imóveis que tenhamos algum grau de concentração de receita em determinados locatários. Todavia, a mudança executada pela gestão conseguiu melhorar a diversificação de sorte que atualmente nenhum locatário de forma isolada representa mais do que 30% da receita do fundo.

Fonte: Guardian Real Estate

O GARE11 veio elevando seu nível de rendimento ao longo dos últimos 12 meses e agora, com as novas aquisições, o guidance (expectativa) da gestora é que a distribuição fique na faixa de R$ 0,087/cota.

Fonte: Guardian Real Estate

O GARE11 possui 3 CRIs que fizeram parte de compras alavancadas realizadas pelo fundo. Note como sob a ótica de total de ativos, o saldo devedor dos CRIs gera um índice de alavancagem de 18% e preferimos utilizar esta metodologia ao invés do cálculo que utiliza o patrimônio líquido. Ademais, o saldo de caixa atual do GARE11 é capaz de absorver mais de 15 anos das obrigações financeiras, ou seja, não cremos que a alavancagem tenha poder de ofender o resultado do fundo em horizonte relevante de tempo.

Fonte: Guardian Real Estate

Diante do exposto, recomendamos compra do GARE11 para a Carteira de Renda, com participação de 2,25% e preço máximo de compra de R$ 9,70 por cota. No momento da recomendação, o FII tem patrimônio líquido de R$ 1,2 bilhão e liquidez média diária de aproximadamente R$ 5 milhões/dia (últimos 2 meses).

Lembrando, que no fechamento de 09/5/24 o fundo estava cotado a R$ 9,02. Ao preço de mercado desse dia e, considerando expectativa de manutenção do dividendo corrente, R$ 0,087/cota, teríamos um potencial DY anualizado de 12,2%.

Carteira de Valorização (Patrimônio acima de R$ 100 mil)

Assim como fizemos na Carteira Renda, aqui na Carteira Valorização vamos detalhar as movimentações realizadas, mostrar a nova configuração setorial, e na sequência abordaremos cada movimentação feita de forma detalhada.

Fonte: Finclass

Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é 15%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial.

Fonte: Finclass

Quem saiu?

Retirada do KFOF11

O fundo de fundos (FoF) com gestão da Kinea deixa a carteira recomendada por disciplina com as alocações em FoF que desejamos, tal seja, alocação tática visando capturar disfuncionalidade na precificação de mercado em relação ao valor patrimonial, de forma que nos permita capturar dupla camada de descontos em portfólios aderentes ao racional macroeconômico e imobiliários que temos para a carteira recomendada.

O KFOF11 encerrou o pregão de 07/05/24 cotado a R$ 98,86. Seu valor patrimonial (VP) conforme informe mensal estruturado de março/24, último disponível nesta data, era R$ 97,48 e com isso temos um P/VP de 1,014, ou seja, KFOF11 negociando com leve ágio de 1,4%. Todavia, a Kinea informa no site do fundo a cota patrimonial ajustada diariamente em relação aos preços de mercado dos FIIs investidos. Considerando o fechamento de 07/05/24, o VP seria R$ 96,27 e com isso o ágio seria de 3%. 

Desta forma, fica claro que o fundo exauriu a dupla camada de descontos após se valorizar 5,43% ao longo de 2024. Some a isso o fato das 4 distribuições de dividendos feitas em 2024 no valor de R$ 0,80/cota cada consumirem a reserva de lucro de sorte que o guidance (expectativa) de distribuição mensal informado pela gestora no relatório gerencial de abril. Com isso acreditamos que, ainda que tenha sido mantido o intervalo R$ 0,70 – R$ 0,80 de distribuição por cota até o final do primeiro semestre, vemos possibilidade relevante de que os próximos rendimentos deixem de estar no topo do intervalo indicativo (R$ 0,80/cota), como vimos nos 4 primeiros meses do ano.

Fonte: Kinea

Ao longo de 2024, período em que o KFOF11 esteve na carteira recomendada Finclass, tivemos resultado positivo e acima do Ifix: 5,32% vs 2,51% do benchmark, considerando dados até 07/05/2024. Já para aqueles que carregaram KFOF11 desde que o fundo foi recomendado ainda na Spiti, o resultado ainda mais expressivo: 29,6% do FII vs 14,1% do benchmark, ou seja, 2,1x o Ifix do período. E há quem diga que não investe em FoF para não pagar duas taxas de administração.

Fonte: Economatica

Diante do exposto, ratificamos a recomendação de venda da posição de KFOF11 ao preço de mercado. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Retirada do HGLG11

Recomendamos venda da posição de HGLG11 ao preço de mercado. As razões que justificam o movimento foram abordadas no início deste relatório, quando recomendamos venda deste FII na Carteira Renda. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Retirada do HGRU11

Recomendamos venda da posição de HGRU11 ao preço de mercado. As razões que justificam o movimento foram abordadas no início deste relatório, quando recomendamos venda deste FII na Carteira Renda. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Quem Entrou?

Recomendação de compra RBFF11

Realizamos a retirada de um FoF (KFOF11) e decidimos repor esta saída com a adição de dois novos FIIs, inclusive elevando a participação do segmento na estratégia da Carteira Valorização. O Rio Bravo Fundo de Fundos tem gestão da Rio Bravo e é um dos mais longevos fundos imobiliários pertencentes ao grupo de FoFs listados na B3.

O RBFF11 tem taxa de administração e gestão de 0,78% a.a. sobre o patrimônio líquido do FII, e taxa de performance de 20% sobre o que exceder o Ifix. O FII usualmente anuncia rendimentos no último dia útil (data-com) e efetua o pagamento no dia 15 de cada mês.

Lembro que, ao retirarmos a recomendação do KFOF11, citamos a questão de a precificação de mercado ter anulado a figura do duplo desconto, fator conjuntural que julgamos importante em nossas posições em FoFs. Pois bem, note como o RBFF11 oferece a oportunidade em mantermos este fator em nossa fatia de FIIs na Carteira Valorização. Na primeira camada de desconto, 9,2%, temos o chamado P/VP, isto é, o preço de mercado do FoF em relação ao seu valor patrimonial. Na segunda cama, 9,7%, temos o incremento caso as cotas dos FIIs investidos convergissem para seus respectivos valores patrimoniais. Com isso o potencial upside (valorização) do RBFF11 atinge praticamente 20%.

Fonte: Rio Bravo

Outro fator que julgamos importante é a alocação setorial estar aderente àquela que perseguimos em nossas recomendações, e na conjuntural atual, um dos principais fatores é ter uma exposição aos FIIs de Papel em menor intensidade do que a média do mercado. Lembrando que no Ifix a participação de FIIs de papel está pouco abaixo de 40%. Note como no RBFF11 tal segmento representa menos de 25% da carteira, ou seja, há um domínio ainda mais expressivo de FIIs de tijolos.

Fonte: Rio Bravo

Os rendimentos mensais do RBFF11 estão na faixa de R$ 0,50/cota, usualmente com resultado superior ao valor que é distribuído de sorte que a equipe de gestão tem expectativa de geração de rendimentos na ordem de R$ 0,51/cota até o final do primeiro semestre/24, podendo este oscilar entre R$ 0,49 e R$ 0,53.

Fonte: Rio Bravo

Por fim, há um ganho de capital não realizado, por cota do RBFF11, na ordem de R$ 1,03, considerando o encerramento do mês de março/24. Isto significa que, considerando o valor de mercado das posições do FoF e seus respectivos preços médios de aquisição, a alienação de tais cotas teria potencial de destravar este lucro bruto dos ativos investidos.

Fonte: Rio Bravo

Diante do exposto, recomendamos compra do RBFF11 para a Carteira de Valorização, com participação de 1,25% e preço máximo de compra de R$ 68 por cota.

Lembrando que no fechamento de 09/5/24 o fundo estava cotado a R$ 61,18. Ao preço de mercado desse dia e considerando o centro do intervalo de expectativa de dividendo fornecido pela gestora, R$ 0,51/cota, teríamos um potencial DY anualizado de 10,4%.

Recomendação de compra do BCIA11

Além do RBFF11, para o grupo de FoFs também incluímos o Bradesco Carteira Imobiliária Ativa, BCIA11, com gestão da Bradesco Asset (BRAM).

O BCIA11 tem taxa de administração e gestão de 0,50% a.a. sobre o patrimônio líquido do FII, e taxa de performance de 20% sobre o que exceder o Ifix. O FII usualmente anuncia rendimentos no último dia útil (data-com) e efetua o pagamento no último dia útil do mês seguinte.

Assim como no caso do RBFF11, o BCIA11 tem seu patrimônio alocado de forma quase integral em cotas de FIIs, além de uma exposição mais comedida, atendendo nossa premissa para o setor, no segmento de recebíveis imobiliários (CRIs ou papel). O BCIA11 tem 29,1% de seu patrimônio exposto ao setor.

Fonte: BRAM

No BCIA11 observamos um movimento ascendente de sua distribuição mensal de rendimentos, em linha com o crescente resultado que o fundo vem obtendo com giro de carteira com ganho de capital. Ao longo dos 12 meses findos em março/24, esta estratégia gerou R$ 2,0 milhões para o caixa do fundo, valor equivalente a R$ 0,55/cota.

Fonte: BRAM

Por fim, novamente ressalto o efeito de “duplo desconto”, que, no caso do BCIA11, está ao redor de 11%, sendo 6% o deságio da cota de mercado do BCIA11 em relação ao seu valor patrimonial e 5% adicionais referentes ao desconto médio que o portfólio do BCIA11 possui em relação ao valor patrimonial (VP) de cada posição investida, considerando a base março/24. Dada a deterioração de mercado vista em abril/24, estimamos que este duplo desconto encontra-se próximo a 14%, considerando preços de mercado de 07/05/2024.

Por óbvio, este nível de duplo desconto já foi maior, quando observamos o 1T23, momento mais adverso para as cotas de FIIs, mas ainda é possível aproveitar a oportunidade do chamado “duplo desconto” em FoFs.

Fonte: BRAM

Diante do exposto, recomendamos a compra do BCIA11 para a Carteira de Valorização, com participação de 1,5% e preço máximo de compra de R$ 111 por cota.

Lembrando que no fechamento de 09/5/24 o fundo estava cotado por R$ 102,72. Ao preço de mercado desse dia e considerando a manutenção do patamar médio de rendimento mensal exibido ao longo do último quadrimestre, R$ 0,86/cota, teríamos um potencial DY anualizado de 10,6%.

Recomendação de compra do FATN11

Recomendamos compra de FATN11 para a Carteira Valorização, com participação de 1,00% e preço máximo de compra de R$ 100,00. As razões que justificam o movimento foram abordadas no início deste relatório, quando recomendamos compra deste FII na Carteira Renda. 

Lembrando que no fechamento de 09/05/24 o fundo estava cotado por R$ 93,68. Ao preço de mercado e considerando a manutenção do patamar médio de rendimento mensal exibido ao longo do último semestre, R$ 0,85/cota, teríamos um potencial DY anualizado de 11,5%.

Carteira de Valorização (Patrimônio até R$ 5 mil)

Retirada do KFOF11

Retirada de KFOF11: recomendamos venda da posição de KFOF11 ao preço de mercado. As razões que justificam o movimento foram abordadas na movimentação da Carteira Valorização (Patrimônio superior a R$ 100 mil), no capítulo anterior. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Recomendação de compra do BCIA11

Recomendação de compra de BCIA11: recomendamos a compra do BCIA11 para a Carteira de Valorização (Patrimônio até R$ 5 mil), com participação de 7,5% e preço máximo de compra de R$ 111,00 por cota. As razões que justificam o movimento foram abordadas na movimentação da Carteira Valorização (Patrimônio superior a R$ 100 mil), no capítulo anterior. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Carteira de Valorização (Patrimônio de R$ 10 mil até R$ 50 mil)

Retirada do KFOF11

Recomendamos venda da posição de KFOF11 ao preço de mercado. As razões que justificam o movimento foram abordadas na movimentação da Carteira Valorização (Patrimônio superior a R$ 100 mil), no capítulo anterior. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Recomendação de compra do BCIA11

Recomendamos a compra do BCIA11 para a Carteira de Valorização com patrimônio de R$ 10 mil até R$ 50 mil, respeitando o preço máximo de compra de R$ 111,00 por cota. As razões que justificam o movimento foram abordadas na movimentação da Carteira Valorização (Patrimônio superior a R$ 100 mil), no capítulo anterior.

O percentual de alocação de BCIA11 deve ser aquele que pertencia ao KFOF11 em cada carteira:

• Patrimônio R$ 10 mil: alocar 5,00% em BCIA11.
• Patrimônio R$ 30 mil: alocar 2,00% em BCIA11.
• Patrimônio R$ 50 mil: alocar 1,75% em BCIA11.

Retirada do HGRU11

Retirada de HGRU11: recomendamos venda da posição de HGRU11 ao preço de mercado. As razões que justificam o movimento foram abordadas na movimentação da Carteira Valorização (Patrimônio superior a R$ 100 mil), no capítulo anterior. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Recomendação de compra do RBFF11

Recomendamos a compra do RBFF11 para a Carteira de Valorização com patrimônio de R$ 10 mil até R$ 50 mil, respeitando o preço máximo de compra de R$ 68,00 por cota. As razões que justificam o movimento foram abordadas na movimentação da Carteira Valorização (Patrimônio superior a R$ 100 mil), no capítulo anterior.

O percentual de alocação de BCIA11 deve ser aquele que pertencia ao KFOF11 em cada carteira:

• Patrimônio R$ 10 mil: alocar 3,50% em RBRF11.
• Patrimônio R$ 30 mil: alocar 2,00% em RBRF11.
• Patrimônio R$ 50 mil: alocar 1,50% em RBRF11.

Espólio recomendados Spiti – O Melhor dos Fundos Imobiliários (OMFI)

No momento da fusão Finclass & Spiti, dois FIIs recomendados na série O Melhor dos Fundos Imobiliários na Spiti não foram contemplados nas carteiras Renda ou Valorização na Finclass. Para deixar os assinantes Spiti que seguiram conosco confortáveis para realizar as adequações destes ativos quando julgassem mais oportunidade, sendo eles AIEC11 e CVBI11, nos comprometemos a manter cobertura e expor atualizações de tais FIIs em todos os relatórios mensais, até que entendêssemos ser momento de venda, ou quem sabe eventualmente, viessem a fazer parte de alguma carteira recomendada. Pois bem, chegou o dia de recomendarmos venda para um deles:

Retirada do CVBI11

O fundo de recebíveis imobiliários (FII de CRI ou FII de Papel) com gestão VBI, foi recomendado em 19/08/2021 para a carteira de FIIs da série O Melhor dos Fundos Imobiliários, quando ainda usávamos a marca Spiti. Quando realizamos a fusão com a Finclass, optamos por deixar este FII de fora das carteiras renda e valorização porque ambas as carteiras possuem estratégia multiclasses, e isso nos permitiria compor um bom portfólio de FIIs, respeitando os percentuais setoriais e de estratégia desejados, mirando o risco x retorno adequado, com menos FIIs do que tínhamos na carteira recomendada formada apenas por FIIs.

Ainda assim, para permitir que os assinantes oriundos da Spiti pudessem fazer as adequações com maior flexibilidade, nos comprometemos a continuar a cobertura do CVBI11 até que entendêssemos ser o momento de venda.

Pois bem, entendemos que este momento chegou. Ao longo do 1T24, o CVBI11 recuperou o nível de distribuição que exibia ao longo do primeiro semestre de 2023. Lembramos que durante o segundo semestre de 2023, especialmente entre os meses de agosto e novembro, observamos FIIs de CRI que possuem carteiras majoritariamente indexadas ao IPCA apresentarem redução nos rendimentos, na esteira de medições mais baixas de IPCA. Alertamos nossos assinantes que aquele movimento era conjuntural e que as medições seguintes de IPCA, em patamares normalizados, gerariam dividendos maiores para tais FIIs. Veríamos o início deste movimento no mês de dezembro de 2023 e com maior intensidade ao longo do 1T24.

Fonte: Economatica

O movimento nas últimas doze distribuições do CVBI11 mostra como o cenário que esperávamos para o FII, quando as distribuições estavam ali entre R$ 0,70 e R$ 0,80 por cota, acabou se materializando. E o crescimento do valor da cota acompanhou a melhoria dos rendimentos. Entre 31/10/23 e 06/05/24, o cotista do CVBI11 teve retorno total de 11,15%. No mesmo período, o Ifix subiu 7,5%, ou seja, a recuperação visto dos dividendos propiciou que o CVBI11 subisse além do ritmo médio do mercado de FIIs, expresso pelo Ifix.

Por que tirar a recomendação neste momento?

Entendemos que os próximos meses trarão níveis mais baixos de IPCA, conforme demonstra o Boletim Focus de 06/05/24 e poderemos ver o movimento visto ao longo do segundo semestre de 2023 se repetir com os FIIs de CRI indexados ao IPCA, na esteira de menores rendimentos gerados.

Fonte: Banco Central

Por fim, ressalto que, para os assinantes da série “O Melhor dos Fundos Imobiliários” que ainda detinham a posição em CVBI11, estamos encerrando esta posição com retorno total desde sua recomendação de 27% contra um retorno do Ifix no mesmo período em 25,3%.

Fonte: Economatica

Diante do exposto, ratificamos a recomendação de venda da posição de CVBI11 ao preço de mercado. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários.

Conclusão

Encerro este relatório resumindo as alterações que propomos para nossas recomendações:

• Na Carteira de Renda, retirada das teses KNIP11, RBRR11 e HGRU11 e HGLG11. As duas primeiras, porque o cenário de IPCA mais baixo nos próximos meses e um menor ímpeto do ritmo de corte de juros por parte do Banco Central nos levaram a adotar uma alocação de indexadores mistos em nossa exposição aos FIIs de Papel e por isso estamos preferindo teses que atendam esta premissa conjuntural. Em relação a HGRU11 e HGLG11, neste cenário onde a Taxa Selic cairá em ritmo mais ameno e com potencial de estacionar ainda no patamar de 2 dígitos, entendemos que ambas as teses estariam bem precificadas e procuramos alternativas com melhor carrego de renda e possibilidade de compressão de cap rate, ainda que tenhamos uma Taxa Selic terminal mais elevada no atual ciclo.
• Na Carteira Renda, incluímos GARE11, um híbrido 50% logístico e 50% Renda Urbana, justamente para ser o contraponto as saídas de HGLG11 e HGRU11, além de incluir FATN11 por entendermos ser uma tese que vem ganhando espaço no mercado de lajes corporativas e ainda negocia a patamares de preços que oferece carrego de renda acima dos pares e potencial de ganho de capital. Além disso incluímos KNSC11, sendo este o fundo de papel com carteira híbrida entre indexadores CDI e IPCA, quase que 50% para cada, por entendermos que assim atravessaremos melhor o período de IPCA mais baixo que afetará negativamente a carteira de CRIs que estiver alocada majoritariamente em IPCA.
• Na Carteira de Valorização retiramos KFOF11, por entendermos ser um FOF já bem precificado. Além disso, também recomendamos venda para HGRU11 e HGLG11, pelas razões expostas no item anterior. Nas carteiras por faixa de patrimônio, KFOF11 saiu, mas outros dois FoFs chegaram: BCIA11 e RBFF11 tiveram recomendação de compra porque entendemos que tais FOFs, além de carregarem uma alocação setorial em linha com o objetivo das carteiras Finclass, negociam com patamar de preço de cota que permite explorarmos o duplo desconto, fato que não existia mais no KFOF11. Além disso, incluímos um novo fundo de escritórios, o FATN11, pelas razões que explicamos anteriormente.
• Na carteira valorização, alocações com patrimônio inferior a R$ 100 mil também sofreram ajustes: KFOF11 e HGRU11 deixaram e abriram espaço para os dois FoFs: BCIA11 e RBFF11.
• Ademais, realizamos ajustes de percentual em FIIs que já eram recomendados tanto na Carteira de Valorização quanto na Carteira de Renda, calibrando para o cenário que prospectamos onde teremos elementos desafiadores de curto prazo, mas com boas perspectivas para médio prazo, especialmente com materialização de início de ciclo de corte de juros em economias desenvolvidas.
• Por fim, fizemos a recomendação de venda de CVBI11, posição que ainda era carregada por parte dos assinantes oriundos da Spiti, que tinham a carteira formada exclusivamente por fundos imobiliários (O Melhor dos FIIs).

Sempre antes de realizar operações com seus ativos, acesse a área da carteira recomendada na Finclass e observe o percentual de alocação indicado e o preço máximo de compra.

Espero que tenha sido uma leitura proveitosa. 

Bons investimentos!

Ricardo Figueiredo