Talvez você tenha em sua família um parente que passou a vida buscando comprar imóveis com o pensamento de que era o investimento mais confiável que havia disponível.
De fato, o mercado imobiliário parece ser algo mais palpável, e uma paixão dos brasileiros. Por isso, entre outros fatores, a classe de fundos imobiliários aqui no Brasil já está “bombando” e é atualmente dominada pela presença da pessoa física.
Se investidores brasileiros abraçaram os FIIs, acredito que não seja um esforço grande assimilar a possibilidade de investir em REITs – acrônimo para Real Estate Investment Trust –, os parentes gringos dos FIIs.
Nesta relatório, falaremos sobre as características desse mercado e recomendaremos mais um instrumento que permite o investimento em imóveis além da fronteira, o ETF Investo MSCI US Real Estate, gerido pela Investo.
Mas, antes, deixe-nos falar um pouco sobre as vantagens de investir em REITs.
Vamos lá?
REITs como proteção inflacionária
Um estudo feito pela Nareit, grande provedora de estudos que atua constantemente em parceria com a FTSE para desenvolvimento de índices imobiliários, mostra que REITs costumam performar melhor que ações na maioria dos cenários inflacionários.
Note que o preço dos REITs costuma ser menos representativo do que o preço das ações em todos os cenários, mas o componente de renda faz com que o retorno absoluto (total return) dos REITs seja maior nos REITs em momentos de inflação moderada e alta.
Um dos motivos que ajuda a explicar o aumento da renda em momentos de inflação mais alta é o fato de que os REITs são obrigados a distribuir 90% do seu lucro tributável a acionistas. Os aluguéis imobiliários costumam ser reajustados conforme a inflação, e o yield (renda) tende a acompanhar esse aumento.
Quando a inflação aumenta, o lucro dos REITs tende a aumentar e, portanto, a renda paga aos investidores, consequentemente, também aumenta.
Por isso, acreditamos ser benéfico agregar uma classe diferente das ações em sua carteira global.
Aqui não é uma questão de escolher o que é melhor entre ações e REITs, e sim mostrar como a alocação em ambas as classes pode ser complementar em uma carteira equilibrada.
A seguir, falamos um pouco mais sobre performances e o benefício que uma carteira pode ter ao se incluir a classe imobiliária.
Retorno histórico
Ao analisar o retorno da classe de REITs desde o início dos anos 2000, temos uma percepção que pode ser estranha a muitos investidores.
Veja você mesmo a comparação do índice do mercado imobiliário norte-americano FTSE Nareit All Equity Total Return com o S&P 500 Total Return (lembre-se de que o termo Total Return se refere ao retorno absoluto obtido com o investimento, portanto, considera o reinvestimento dos dividendos pagos ao longo do tempo).
Os 1.033% de retorno dos REITs foram bem superiores aos 381% entregues pelo S&P no período, mas, só de olhar o desenho do gráfico, podemos ter a impressão de que, para entregar esse retorno, os REITs incorreram em muito mais risco.
Lembre-se de que mais risco não é necessariamente ruim desde que o retorno adicional seja condizente. Além disso, em uma carteira diversificada, há de se considerar a correlação entre os ativos, pois dois ativos arriscados podem resultar em uma composição de menor risco desde que pouco correlacionadas.
Exploramos mais alguns aspectos quantitativos a seguir.
Volatilidade
Por termos ficado com a impressão de que o risco seria maior, vamos verificar a volatilidade dos dois índices em janelas móveis de um ano desde o início do período de análise.
Utilizamos o mesmo período em todas as análises que você verá neste relatório.
Conforme comentamos, a teoria se prova real. Para entregar aquele retorno, os REITs tiveram um nível superior de volatilidade na maior parte do tempo, principalmente durante períodos de crise como 2008 e 2020.
A crise de 2008 teve seu epicentro no setor imobiliário e, por isso, vemos uma volatilidade extremamente alta, acima dos 90%.
Estamos começando a entender a relação de rentabilidade histórica com volatilidade das duas classes de ativos. Para continuarmos o raciocínio, antes de entrarmos nos estudos sobre o efeito da inclusão de REITs na carteira, gostaria de falar sobre a correlação dos REITs com outras classes de ativos ao longo do tempo.
Correlação
Preparamos uma simulação desde o início do ano de 2000 até 4 de novembro de 2021, comparando a correlação entre diferentes classes de ativos. Escolhemos índices de cada classe para representá-las conforme listado abaixo:
- Dívida Investment Grade: índice Bloomberg Barclays US Aggregate Total Return Unhedged Bond
- Commodities: índice S&P GSCI Total Return
- Ações globais: índice MSCI World Net Total Return
- Ações EUA: índice S&P 500
- REITs EUA: índice FTSE Nareit All Equity
Vejamos como fica a matriz de correlação entre as classes. Valores negativos indicam correlação negativa, ou seja, enquanto uma classe tende a se valorizar, a outra costuma ir na direção contrária.
Um valor de -1 indicaria uma correlação perfeitamente negativa, indicando que quando uma classe se valoriza, por exemplo, 10%, a outra se desvaloriza exatos 10%.
Esse raciocínio vale, também, para uma correlação de 1, que indica que dois ativos seriam totalmente correlacionados se valorizando exatamente na mesma proporção ao longo do tempo.
Quanto mais próximos os valores de 0 menos correlacionadas são as classes e, quanto mais próximos de 1, mais correlacionadas.
Fonte: Spiti
A correlação entre REITs e ações não é baixa, o que é compreensível dado que se trata de um ativo de risco listado em Bolsa e costuma sofrer com momentos de aversão a risco.
Entretanto, não é uma alta correlação na casa de 0,8 para cima, patamar que costumamos considerar como uma correlação elevada. Testaremos agora se essa correlação é suficientemente baixa para melhorar o perfil de risco vs retorno de uma alocação em ações.
Risco vs retorno
Preparamos uma análise de risco vs retorno de ações norte-americanas, representadas pelo índice S&P 500, de REITs, representados pelo índice FTSE Nareit All Equity, e uma composição de 90% em ações e 10% em REITs.
A proporção foi escolhida de maneira a manter a proporção ações/REITs existente na bússola dos mercados globais.
Lembre-se de que costumamos adotar o downside risk como métrica de risco em vez da volatilidade, pois consideraremos somente as variações negativas, mantendo a volatilidade positiva (que é desejável) na conta.
No gráfico, vemos a confirmação de que o retorno anualizado médio da classe de REITs no período foi maior com mais risco do que o do índice S&P 500 (o ponto azul está mais para cima e mais para a direita no gráfico).
Por mais que REITs possuam um risco maior, ao agregarmos 10% de REITs em uma carteira de ações, o resultado é um portfólio mais rentável (7,8% ao ano dos REITs contra 7,2% ao ano das ações) com praticamente o mesmo risco (13,8% contra 13,7%).
Investo MSCI US Real Estate (ALUG11)
A essa altura você já deve ter entendido que existem benefícios de diversificação e potencial de retorno ao considerar uma fatia investida em REITs na carteira.
Nos resta, agora, falar sobre o veículo recomendado neste relatório, o ETF Investo MSCI US Real Estate (ALUG11), que compra o ETF VNQ no exterior.
Antes disso, deixe-nos apresentar a gestora responsável pela gestão do ETF.
Breve histórico da Investo
A Investo é uma gestora que nasceu para trazer soluções de investimento no exterior ao Brasil. Sabem da importância da alocação nos retornos de longo prazo e entendem que o mercado precisa de fomento para ser acessado cada vez mais por investidores brasileiros.
Assim, ela nasce com o DNA global, focada em trazer ETFs que invistam em ETFs consolidados que existam no exterior.
Fundada a partir de egressos do Banco Central que supervisionavam a parte de instituições não bancárias, ao observar um grande movimento de fintechs surgindo no mercado, passaram a se preocupar com o que podiam fazer para entender e regular esse novo mercado sem que causassem entraves para que a inovação se desenvolvesse no Brasil.
Caue Mancanares, CEO e sócio-fundador da Investo, deixou o BC e se mudou para o Vale do Silício, um dos maiores centros de inovação do mundo, onde começou a trabalhar com venture capital, enquanto concluía seu MBA em Harvard.
Junto com ex-colegas de Banco Central, Caue começou a perceber o quanto o Brasil carecia de soluções eficientes de investimento e ficou impressionado com a diversidade de produtos que existiam por lá.
Daí nasce a Investo.
VNQ: o ETF investido
O ETF ALUG11 tem objetivo de investir a totalidade de seu patrimônio no ETF Vanguard Real Estate (VNQ) que, por sua vez, segue o índice imobiliário MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.
Esse índice seleciona REITs de todos os tamanhos e os ordena por critérios de tamanho, liquidez e relevância dentro do mercado. Ele é constituído a partir do “índice-mãe” MSCI US Investable Market Real Estate e é filtrado para que não haja concentração em excesso.
Os números “25/50” no nome vêm justamente dessa regra de controle de concentração que dita que não pode haver mais do que 25% investido em um único emissor e que a soma de todos os emissores com mais de 5% de tamanho não pode exceder o valor de 50% do índice.
O índice é rebalanceado trimestralmente.
A taxa de administração do ETF é de 0,12% ao ano e o yield médio anual líquido do pagamento de renda do ETF está atualmente no patamar de 2,95% ao ano.
Distribuição setorial
Abaixo você pode verificar como está a distribuição entre setores do ETF ALUG11
Fonte: Investo
Os REITs especializados são aqueles cuja categoria não se enquadra em nenhuma das outras. Normalmente são negócios muito específicos, como cinemas, cassinos, fazendas, locais para locação de outdoors etc.
Maiores posições
O ETF possui atualmente 166 ativos em sua carteira e as dez maiores posições (que listamos a seguir) representam 44,8% do total do fundo.
| Ativos | % |
| Vanguard Real Estate II Index Fund | 11,93% |
| Prologis Inc | 7,26% |
| American Tower Corp, | 6,71% |
| Crown Castle International Corp, | 4,10% |
| Equinix Inc, | 4,66% |
| Public Storage | 3,48% |
| Realty Income Corp. | 2,66% |
| Simon Property Group Inc, | 2,48% |
| SBA Communications Corp, | 2,07% |
| Digital Realty Trust Inc | 1,93% |
| Total | 47,28% |
Fonte: Spiti
O Vanguard Real Estate II Index Fund, maior ativo na carteira do VNQ, é um fundo passivo da Vanguard que possui distribuição setorial muito similar à carteira do próprio VNQ.
Portanto, ele não altera a exposição do fundo embora haja um leve encarecimento de seu custo, já que o fundo possui sua própria taxa de administração de 0,08% ao ano.
A estrutura de custos
O VNQ já era um velho conhecido da série, portanto, o que muda para a recomendação de hoje é a estrutura de custos do ETF listado no Brasil.
O ETF da Investo tem taxa de administração de 0,30% ao ano e, por comprar cotas do VNQ no exterior, possui exposição cambial.
Se considerarmos a taxa do ETF VNQ temos uma taxa final de 0,6% ao ano.
O ETF ALUG11, que está disponível para todos os perfis de investidores, traz a conveniência de já reinvestir os dividendos automaticamente, fugindo da taxação de 3% quando há distribuição.
Informações técnicas
| Nome | Investo MSCI US Real Estate |
| Ticker | ALUG11 |
| Ticker do ETF no exterior | VNQ |
| Classe | Imobiliário (REITs) |
| Índice de referência | MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 |
| Exposição geográfica | Estados Unidos |
| Número de ações em carteira | 166 |
| Exposição setorial | Diversificado (REITs) |
| Taxa de administração ao ano | 0,30% |
| Taxa de administração final | 0,42% |
| Preço do fechamento da cota em 18/11/2022 | R$ 36,27 |
| Onde encontrar? | Home broker de qualquer corretora |
Fonte: Spiti
Conclusão
Recomendamos um ETF que representa uma excelente maneira de se investir no mercado imobiliário norte-americano, devido ao retorno histórico entregue pelo VNQ, à conveniência do reinvestimento automático dos dividendos (sem a cobrança de 3% em seu valor) e ao fato de estar disponível para todos os investidores.
Um grande abraço,
Felipe Arrais, Alessandra Bellotto, Rodrigo Xavier e Vinicius Kenjiro