– Eu vejo oportunidades!
– Com que frequência?
– O tempo inteiro!
A adaptação do famoso diálogo do filme O sexto sentido que trouxemos na abertura do relatório reflete bem o nosso sentimento nos dias de hoje.
Existem oportunidades em todas as classes de ativos a que temos exposição hoje na série Renda Total: renda fixa, ações, fundos imobiliários e fundos de infraestrutura.
Quando somos questionados nas lives semanais, ou mesmo em nossos perfis de Instagram, sobre qual a classe de ativos que hoje apresenta a melhor expectativa de retorno, ficamos com um pé atrás sobre a resposta.
Escolher uma delas pode levar algumas pessoas a concentrarem seus investimentos em uma única classe, além de ignorar outras que também estão em momentos oportunos para compra.
Como costumamos dizer, pedir para escolher apenas uma delas é como pedir para um pai ou uma mãe escolher qual a filha ou o filho favorito – não há resposta correta nesse caso.
E os próximos relatórios vão justamente trazer dados e análises quantitativas que mostram esse nível atrativo nos mercados. Hoje vamos avaliar a renda fixa e os fundos imobiliários, enquanto o segmento de ações ficará para a próxima semana.
Vamos lá?
Renda fixa
Quando nos referimos aos ativos de risco na renda fixa, estamos falando sobre os prefixados e os indexados à inflação, aqueles que são capazes de trazer retornos elevados a investidores e investidoras no médio e longo prazos.
Vamos começar analisando a atratividade atual dos títulos prefixados.
Títulos prefixados
Os títulos prefixados são aqueles que apresentam uma taxa de retorno predeterminada no momento de sua compra, ou seja, você sabe qual rentabilidade vai alcançar se carregar esses ativos até o seu vencimento.
O único ponto sensível é que, após a aquisição, o preço do ativo passa a oscilar dada a alteração da sua taxa, que muda a todo momento devido à lei da oferta e demanda característica desses títulos.
Quanto maior a busca por esse ativo, menor tende a ser sua taxa, logo o seu preço tende a subir. O contrário é verdadeiro: quanto menor a procura por esse tipo de título, a taxa tende a se elevar e seu preço cair.
Ou seja, depois que se adquire um ativo prefixado, precisamos prestar atenção aos possíveis movimentos que podem ocorrer em sua taxa, já que seu preço oscilará de acordo com esse deslocamento.
Para entender se estamos em um bom momento de entrada em títulos prefixados em geral, vamos dar uma olhada na taxa desses ativos a fim de verificar se o nível apresentado atualmente é interessante.
Carteira de prefixados
Hoje existem diversos títulos prefixados emitidos pelo Tesouro Nacional, sendo os mais conhecidos os que chamamos de Tesouro Prefixado.
Para sintetizar todos em um único ativo, foi criada a carteira denominada IRF-M, índice que consolida um mix de títulos públicos prefixados em um único ativo. Assim, para verificar se a taxa dos ativos prefixados está em um patamar atrativo, podemos olhar a taxa do IRF-M.
Quando olhamos para a taxa do índice, vemos a média dos títulos públicos prefixados no Brasil. E o prazo médio sinalizado nesses ativos é o mesmo visto nos títulos públicos prefixados do país.
No gráfico abaixo, podemos ver como a taxa do IRF-M se comportou nos últimos anos:
Fonte: Bloomberg
Repare que atualmente os títulos prefixados estão pagando a maior taxa dos últimos três anos e meio, e isso de maneira disparada.
A taxa média desse período foi de 6,58%, e hoje os títulos prefixados apresentam um retorno de 12,64%.
Mas, como o histórico do IRF-M é curto, resolvemos fazer outro tipo de comparação.
Para avaliar a atratividade dos títulos prefixados em um espaço de tempo maior, vamos pegar qual o prazo médio da carteira do IRF-M, ou seja, dos títulos públicos prefixados brasileiros, e verificar qual o nível de taxa de um ativo do tipo com prazo semelhante ao longo do tempo.
De acordo com a Anbima, a associação que representa as instituições do mercado financeiro, o prazo médio de vencimento da carteira gira ao redor de dois anos. Logo, se quisermos entender se historicamente as taxas hoje estão atrativas, podemos tomar como referência a taxa de um título prefixado de dois anos ao longo do tempo.
Fonte: Bloomberg
O gráfico acima mostra o histórico de um título público prefixado genérico com vencimento “fixo” dois anos à frente da data assinalada. Ou seja, a cada dia que passa, é calculada uma taxa nova para esse ativo hipotético.
Repare que as taxas só ficaram em patamar mais interessante entre o último trimestre do ano de 2015 e o primeiro semestre de 2016.
Fora esse período, em nenhum momento dos últimos dez anos os investidores brasileiros tiveram chance de comprar títulos prefixados com taxas mais vantajosas comparadas às que eles estão sendo negociados neste momento.
Não comprar ativos prefixados é apostar que o Brasil, dos pontos de vista fiscal, político e econômico, ficará em situação muito pior do que em 2015, momento em que estávamos com a inflação também acima de 10%, porém com situação fiscal mais frágil e em meio a um processo de impeachment.
É possível que as taxas continuem subindo? Sim, mas os níveis das taxas atuais fazem com que não ter qualquer participação em prefixados não seja uma estratégia recomendada.
Títulos indexados à inflação
Os títulos indexados à inflação são aqueles que vão garantir a investidores e investidoras uma rentabilidade de acordo com a variação da inflação mais um prêmio anual sobre essa movimentação.
Eles misturam uma característica dos títulos pós-fixados, já que não sabemos ao certo qual será a inflação do futuro, e uma dos prefixados, já que há uma taxa conhecida e que nos garante um retorno anual acima da variação da inflação.
O índice que sintetiza todos os títulos públicos indexados à inflação é o IMA-B. No gráfico abaixo, veremos uma comparação da taxa média acima da inflação desses títulos públicos.
Fonte: Bloomberg
Hoje, os títulos indexados à inflação pagam a taxa mais alta dos últimos quase quatro anos. Na média, esses títulos pagaram uma taxa de IPCA+ 3,40% no período.
Claro, devemos lembrar que tivemos uma pandemia nesse período e, para entender se mesmo assim esses títulos estão em níveis vantajosos para nossa carteira, vamos fazer uma análise tal qual nos prefixados.
O prazo médio de vencimento do IMA-B, ou seja, dos títulos públicos indexados à inflação, é de aproximadamente sete anos. Vamos verificar historicamente a taxa de um título indexado à inflação com vencimento em sete anos ao longo dos últimos dez para checar se a taxa apresentada hoje está em nível relevante:
Fonte: Bloomberg
Os ativos indexados à inflação estão em um patamar também acima da média, apesar de já terem sido ultrapassados também no ano de 2013 e no período 2015/2016 em relação às taxas.
Vale lembrar que os títulos indexados à inflação de longo prazo se baseiam na taxa de juros reais neutros do país, que saiu de IPCA+ 4,50% para IPCA+ 3,50% nesses últimos anos.
Para fazer esse ajuste aos dias de hoje, precisamos elevar em 1 p.p. a taxa a que os títulos indexados à inflação trabalham hoje. Dê uma olhada no gráfico abaixo, mas, para fazer a comparação exata, tomemos como referência a linha vermelha em relação ao histórico:
Fonte: Bloomberg
Se fizermos essa adaptação, perceberemos que poucas vezes esses ativos estiveram tão interessantes quanto agora. Ou seja, assim como os títulos prefixados, também não dá para deixar os indexados à inflação de fora da carteira.
Fundos imobiliários
Os fundos imobiliários representam uma das classes favoritas de quem investe com objetivo de obter renda, por conta, claro, da sua capacidade de gerar rendimento mensal a seus investidores.
Além disso, vale lembrar que, ao investir em fundos imobiliários, você não está apenas investindo no setor imobiliário nacional, mas na considerada elite imobiliária do país, ou seja, nos melhores imóveis do Brasil.
Apesar disso, o Ifix, o principal índice dos fundos imobiliários, vem apresentando performance pífia nos últimos três anos, como podemos ver no gráfico abaixo:
Fonte: Bloomberg
O desempenho atual está semelhante à média geral dos imóveis no país medido pelo índice FipeZap, que mede a variação do preço médio de venda de imóveis residenciais em 50 cidades, o que teoricamente não faz sentido uma vez que estamos comparando com o retorno dos melhores imóveis do país, representado pelo índice Ifix.
Mas a pergunta a ser feita no nosso contexto é: os melhores imóveis no país, representados pelos fundos imobiliários, estão em níveis atrativos?
É isso o que vamos analisar.
Dividendos em relação à taxa do Tesouro IPCA+
Uma das bases de comparação que o mercado utiliza para verificar a atratividade dos fundos imobiliários é a taxa de dividendo paga por eles comparada à taxa de um Tesouro IPCA+. Quanto maior a taxa de dividendo dos FIIs versus esse título público, mais interessante se torna a sua aquisição.
Importante salientar que, como a maioria dos contratos de locação dos imóveis são corrigidos pelo IPCA, essa comparação faz sentido.
Dê uma olhada no gráfico a seguir, que compara a taxa do Tesouro IPCA+ 2035 e a de dividendos do Ifix:
Fonte: Bloomberg
No gráfico, a linha branca representa a taxa de dividendo do índice imobiliário acumulada nos últimos 12 meses, enquanto a linha azul indica a do Tesouro IPCA+ 2035. E as setas no gráfico mostram os momentos em que a diferença entre elas estava acima da média histórica (verde) ou abaixo dela (vermelha).
Os melhores retornos anuais foram angariados por pessoas que adquiriram fundos imobiliários quando essa diferença estava justamente acima da média.
E não só esse indicador mostra um bom momento para a aquisição de fundos imobiliários, mas existe outro fator extremamente importante, que é o preço sobre valor patrimonial (P/VP), que será avaliado a seguir.
Preço/Valor Patrimonial (P/VP)
Esse indicador mostra qual é o preço de negociação de cada um dos fundos imobiliários negociados em Bolsa em relação ao seu valor de avaliação. Trazendo isso para o nosso dia a dia, seria basicamente a relação entre o preço de um automóvel no mercado de seminovos e o seu valor na tabela Fipe, órgão especializado responsável por precificar diferentes modelos de veículos de diversas marcas.
Se a tabela Fipe aponta que o valor justo de certo automóvel é de R$ 100 mil, e em um negócio ele é ofertado a R$ 90 mil, significa que o seu indicador P/VP está em 0,90. Porém, se ele foi negociado a R$ 120 mil, o P/VP seria de 1,20.
P/VP igual a 1 indica que o valor de negociação dos bens analisados está exatamente igual ao seu valor justo de avaliação. Se estiver acima de 1, indica um preço de negociação acima do que é considerado justo, e se for menor que 1 está abaixo do que realmente vale.
O gráfico abaixo mostra o P/VP de cada um dos setores dentro do Ifix:
Fonte: BTG Pactual
Os segmentos de shopping centers e lajes corporativas, que são os fundos de escritórios, apresentam hoje os maiores descontos em relação a seu valor justo.
Na média, as lajes corporativas estão sendo negociadas com um desconto de 24% com relação ao seu valor de avaliação. E os shoppings não ficam longe, com preço 21% abaixo do que realmente valem.
O único segmento hoje que está sendo negociado perto de seu valor justo são os fundos imobiliários de CRI, também conhecidos como fundos de papel, e há uma razão para isso. Esses FIIs são os que estão pagando a maior taxa de dividendos do mercado atualmente. No caso, é uma taxa de 13,40% nos últimos 12 meses, que é explicada pela elevada inflação corrente que assola o país.
Se as projeções de economistas e analistas se confirmarem, e a inflação apresentar desaceleração, a taxa de dividendo tende a se reduzir também, o que fará com que os segmentos que são negociados hoje com descontos atrativos entrem ainda mais nos holofotes de investidores e investidoras.
Conclusão
Se você busca oportunidades de retorno consideráveis em médio e longo prazos, além de rendimentos constantes na sua carteira, está mais do que comprovado que títulos de renda fixa (no caso, prefixados e indexados à inflação) e fundos imobiliários não podem faltar em sua carteira atual.
Taxas vistas somente nos últimos sete anos reforçam a atratividade da renda fixa, e preços descontados e taxa de dividendos elevada tornam os fundos imobiliários ótimas oportunidades.
Portanto, se pensa em realizar novos aportes ou estiver montando sua carteira de renda, não deixe de ter participações nessas duas classes de investimento.
Na semana que vem, faremos uma análise da atratividade das ações brasileiras.
Abraços,
Gui Cadonhotto