Atualização das Teses de FIIs de Shopping Centers na carteira recomendada: XPML11 e VISC11

No relatório de hoje, você encontrará:

·       Com a melhoria dos indicadores epidemiológicos e avanço da vacinação, os shopping centers experimentaram um segundo semestre com maior possibilidade de oferecer aos seus clientes um ambiente mais próximo da normalidade. Com isso os indicadores operacionais dos ativos responderam positivamente, ainda que não vejamos uma recuperação uniforme, claramente os shoppings mês após mês, vêm apresentando números mais robustos. Vamos verificar como se comportaram os portfólios de nossas duas recomendações de FIIs neste segmento: XPML11 e VISC11.

·       XP Malls, que negocia com o código XPML11 e representa 5% de nossa carteira recomendada, ao longo do semestre viu as vendas dos lojistas cresceram para patamar acima do nível pré-pandemia, fato que refletiu positivamente no NOI/m² que também se recuperou para patamar levemente superior ao verificado em 2019. Além disso, o fundo realizou compras de novas participações em shopping centers, acessando um mercado ainda não explorado pelo FII, Belo Horizonte, a diversificando ainda mais o risco do portfólio. Tudo isso contribuiu para um crescimento do dividendo, retomando um patamar de 2018, e ainda com espaço para melhorar.

·       No caso do VISC11, que representa 3% de nossa carteira recomendada, situação similar na recuperação dos indicadores operacionais, mas em menor intensidade, de forma que não foram atingidos os níveis pré-pandemia para vendas/m² e NOI/m². O FII também realizou compra de ativos da Ancar Ivanhoe, fato que levou o FII a se consolidar como o detentor de maior ABL Própria entre os FIIs do setor listados na B3, além de ser o primeiro a estar em todas as 5 regiões brasileiras. Ademais, também apresentou recuperação de dividendos além de indicar um intervalo para as distribuições até setembro/2022 que permite inclusive uma melhoria em relação ao atual nível de remuneração do cotista.

O segmento de fundo de fundo representa 8% da carteira recomenda do Melhor dos Fundos Imobiliários. Do ponto de vista setorial, pouco acima do Ifix que, em sua carteira teórica para o 1º quadrimestre de 2022, possui 7% de representação do setor.

Fonte: Economatica | Elaborado por Spiti

Na composição a primeira diferença ocorre no número de FIIs. No Ifix, dos 104 FIIs da carteira teórica, 6 fundos são do setor de shopping centers.

Fonte: Economatica | Elaborado por Spiti | * FIIs que estão na Carteira Recomendada da Série O Melhor dos Fundos Imobiliários

Já na carteira recomendada do Melhor dos Fundos Imobiliários, são apenas 2 Fundos Imobiliários do segmento: XPML11 com 5% de participação e VISC11 com 3%.

O primeiro a entrar na carteira recomendada foi o XPML11, recomendado em 10/06/2021 e mais de dois meses depois, em 26/08/2021 recomendamos o VISC11. Ainda em 09/09/2021 divulgamos relatório com pontos que favoreciam a combinação de ambos os FIIs, e porque eram importantes para a carteira recomendada.

Passados 7 meses da recomendação do XPML11 e pouco mais de 4 meses da recomendação do VISC11, hoje vamos avaliar a situação de cada fundo, quando comparados com as respectivas posições no momento da recomendação.

XP Malls – XPML11

Este fundo imobiliário do setor de shopping centers, cujo IPO ocorreu em dezembro de 2017, entrou na carteira recomendada do Melhor dos Fundos Imobiliários em junho/2021 com o objetivo de oferecer aos investidores exposição a uma carteira de participações em shopping centers com qualidade, boa localização, boa capacidade de geração de renda, num momento em que já tínhamos enfrentado 2 ondas da pandemia do novo coronavírus e a vacinação começava a ganhar um ritmo que possibilitava vislumbrar um cenário mais positivo para o setor, que foi um dos mais atingidos pela pandemia.

Da data de inclusão do XPML11 em nossa carteira recomendada, até o presente momento, considerando o relatório gerencial de dezembro, que contém as informações financeiras do fundo em novembro/2021 e resultado operacional dos shoppings em outubro/2021, além de fatos relevantes divulgados até 04/01/2022, observamos diversas mudanças nos indicadores até mesmo na carteira de ativos do FII.

Carteira de ativos

Quando da inclusão do XP Malls na carteira recomendada do Melhor dos Fundos Imobiliários, o fundo detinha participação em 12 shoppings totalizando uma ABL de 103 mil m².

Fonte: Relação com investidores XP Malls

De lá para cá, o fundo realizou sua sexta emissão de cotas, numa oferta destinada a investidores qualificados, onde captou aproximadamente R$ 47 milhões, muito abaixo do alvo de captação que era R$ 560 milhões.

Do pipeline da emissão colocava como alvos para aquisição as seguintes participações:

·       7% do Shopping Cidade São Paulo, ativo onde o fundo já tem 8% de participação.

·       40% do Shopping Estação BH, em Belo Horizonte (MG), shopping que marcaria a entrada do fundo no mercado mineiro.

·       31,59% do Shopping Center D, na cidade de São Paulo, ativo voltado ao público B/C.

Até o fechamento do pregão de 04/01/2022, o fundo divulgou 2 fatos relevantes sobre aquisições.

Em 23/12/2021 divulgou a conclusão da aquisição de 40% do Shopping Estação BH, pelo valor de R$ 150 milhões. Por conta da baixa adesão à oferta, o montante de pagamento foi parcelado com R$ 93 milhões sendo pagos no ato e o restante dividido em quatro parcelas anuais, corrigidas pelo CDI, com vencimento em 31 de janeiro dos anos 2022, 2023, 2024 e 2025. O Shopping Estação BH tem estimativa de NOI que o colocaria como o 8º mais importante entre os 13 shoppings do fundo na data de aquisição.

Em 04/01/2022, o XP Malls divulgou fato relevante informando ter assinado compromisso de compra e venda de participação de 9,05% no Shopping da Bahia. Não há informações adicionais sobre valores e forma de pagamento uma vez que, a transação está sujeita a diligência a ser realizada sobre o imóvel, além de outras condições precedentes usuais em transações imobiliários, e neste caso adicional, aprovação do processo pelo CADE – Conselho Administrativo de Defesa Econômica.

De certo apenas que, tal aquisição, aumenta a exposição do fundo ao mercado de Salvador, com entrada num ativo com mix de lojas de qualidade e localização estratégica, a poucos metros do terminal rodoviário e estação do metrô, num bairro marcado por presença de forte atividade comercial nos setores financeiros e de saúde. Inaugurado em 1975, é um shopping consolidado, foi o primeiro empreendimento desta natureza nas regiões Norte e Nordeste.

Ambas aquisições seguem a estratégia do fundo de manter no portfólio ativos que possuem como sócios as maiores administradoras de shopping centers do país. O Estação BH é administrado pela BR Malls e o Shopping da Bahia é administrado pela Aliansce Sonae. A gestão de cada empreendimento tem perfeito alinhamento de interesses, uma vez que ambas empresas também possuem participações majoritárias nos referidos ativos.

Tais aquisições aumentam a ABL própria do XPML11 em aproximadamente 20 mil m², ou seja, 20% da ABL pré aquisições. São 13,6 mil m² no Shopping Estação BH e 6,4 mil m² no Shopping da Bahia que dão ao fundo o total de 123 mil m² de ABL própria.

Dados Operacionais

Do ponto de vista operacional, do momento em que incluímos o XPML11 na carteira recomendada até o presente momento, com base no último relatório gerencial disponível, observamos uma melhora gradativa dos indicadores operacionais do portfólio do XP Malls.

Fonte: XP Asset – relatórios gerenciais XPML11 | Elaborado por Spiti

Do ponto de vista do lojista, houve uma significativa melhora entre o cenário de vendas em abril/21 e outubro/21. Enquanto em abril, ainda vivendo a segunda onda, XPML11 tinha em seu portfólio vendas quase 40% abaixo do que foi registrado no mesmo mês em 2019, em outubro o indicador já estava positivo em 21,2%.

Obviamente que cada shopping center teve seu ritmo particular de recuperação, e aí mora o benefício da diversificação: riscos minimizados e resultados maximizados.

Fonte: XP Asset – relatórios gerenciais XPML11 | Elaborado por Spiti

Com a visão do proprietário do shopping center, no caso o XPML11, a recuperação do resultado operacional líquido (NOI) do portfólio de ativos não atingiu o patamar de 2 dígitos como vimos no caso das vendas, mas houve uma reversão mais significativa quando comparamos tal métrica nos meses de abril, que era justamente o dado disponível quando fizemos a recomendação do FII, com outubro, o último dado disponível.

O NOI/m² em abril era quase 70% inferior ao valor monetário realizado em 2019, já em outubro o indicador situou-se em campo positivo, com quase 4% de crescimento em relação a 2019. Um crescimento nominal e não real, é fato, uma vez que a inflação acumulada no período foi bem superior a 4%, mas sem sombra de dúvidas, um indicador positivo para as perspectivas futuras do XP Malls.

Outro fator positivo foi a profunda redução da inadimplência dos lojistas.

Fonte: XP Asset – relatórios gerenciais XPML11

Em abril/21 a inadimplência estava em 19%, patamar muito elevado para o setor e em especial para o padrão histórico do XP Malls.

Com o passar dos meses, a inadimplência foi severamente reduzida para patamar inferior a 5%, sendo o último dado perfeitamente em linha com o histórico do fundo.

Notícia positiva também vinda da vacância que além de parar de subir, começou uma trajetória de queda para enfim se situar abaixo de 5%.

Os descontos sobre faturamento também foram reduzidos ao longo dos meses caminhando para a normalidade.

Fonte: XP Asset – relatórios gerenciais XPML11 | Elaborado por Spiti

Note como o atual nível de descontos concedidos aos lojistas está em patamar muito mais próximo ao patamar pré-pandemia (outubro/19) do que com o patamar em pandemia (outubro/20 e fevereiro/21).

Operacionalmente vimos que o portfólio do XP Malls vem mostrando melhoras desde a inclusão em nossa carteira recomendada, agora vejamos se isso refletiu na distribuição de resultados.

Indicadores Financeiros

Como vimos, ao longo do terceiro trimestre e começo do quarto, os ativos responderam bem a diminuição das restrições impostas ao setor de shopping centers por conta da pandemia.

Mais do que em outros segmentos, a distribuição de um FII de shopping center depende diretamente do resultado de curto prazo dos locatários, no caso, venda dos lojistas.

Vamos ver como se comportou a distribuição de dividendos do XPML11 após nossa recomendação. Lembrando que a recomendação ocorreu no dia 10/6/21, logo, o dividendo competência maio/21, divulgado em 18/6/21 já foi capturado pelo investidor e pela investidora que realizaram compras antes desta data.

Fonte: XP Asset – relatórios gerenciais XPML11 | Elaborado por Spiti

Claramente podemos observar os seguintes pontos em relação aos rendimentos distribuídos pelo XPML11 no período jan/18 – Nov/21 pelo regime de competência, ou seja, o valor em si foi deliberado pelo fundo e creditado na conta corrente do cotista no mês seguinte.

·       Em 2018 o fundo começou o ano distribuindo por volta de R$0,50/cota. Em 2019 esse valore era, na média do primeiro semestre, de 10 a 12% superior.

·       Com a pandemia, na primeira onda, o fundo suspendeu distribuições mensais mantendo apenas o exigível pela legislação, ou seja, distribuir 95% do lucro-caixa no semestre.

·       No segundo semestre de 2019 as distribuições mensais foram retomadas e eram crescentes a medida que os indicadores epidemiológicos indicavam melhoria do quadro da pandemia e deixava a população mais confiante para frequentar shopping centers que voltavam a operar, ainda que com mediante a restrições de ocupação e sem operações de lazer como os cinemas.

·       No primeiro trimestre de 2021 nova queda nos rendimentos por conta da segunda onda da pandemia e recrudescimento das medidas de flexibilização da mobilidade social.

·       Desde a competência abril/21, ou seja, distribuição anunciada em maio/21, vemos uma melhoria nos rendimentos, em linha com o cenário positivo oriundo do avanço da vacinação e indicadores epidemiológicos mais favoráveis.

·       No segundo semestre de 2021, a média mensal de distribuição foi de R$ 0,56/cota, próxima dos patamares verificados em 2018 e 2019, lembrando que resta a competência dezembro que será divulgada em janeiro/22, a mais importante pois, conta com a performance no natal, data mais importante do varejo brasileiro e, adicionalmente, os shopping centers cobram, usualmente, aluguel dobrado dos lojistas no mês de dezembro, fato que melhora o rendimento neste mês.

Diante de tais fatos concluímos que os dividendos estão retomando nível mais condizente com a atividade dos shopping centers do XPML11, mas há espaços para melhoria, sejam extraordinários, como recuperação de valores inadimplidos durante a pandemia, sejam recorrentes, através de enxugamento de vacância e crescimento para que o NOI, resultado que efetivamente remunera o proprietário do shopping center, possa crescer em nível real (acima da inflação) e não apenas nominal.

Em relação ao valor patrimonial, como o XPML11 tem exercício fiscal em junho, os laudos de reavaliação, divulgados ao final do primeiro semestre, derrubou o valor da cota patrimonial em 4,51%, lembrando que o impacto não se restringe apenas ao desempenho dos ativos, em especial ao curto prazo, mas também reflexo de taxas de desconto mais severas no cálculo do fluxo de caixa descontado, por conta da deterioração da situação econômica do país, fato que levou o Banco Central a iniciar, no final do segundo trimestre de 2021, um ciclo de alta de taxa Selic como forma de devolver a inflação ao patamar próximo de sua meta, em horizonte relevante de tempo.

Conclusão

O fundo permanece com os fundamentos que sustentaram a inclusão na carteira, sendo que durante o segundo semestre de 2021 promoveu a entrada de dois novos ativos, 40% do Shopping Estação BH com gestão BR Malls e o Shopping da Bahia com gestão Aliansce Sonae, promovendo maior diversificação e mantendo a estratégia inicial do FII.

Os indicadores operacionais e financeiros apresentaram melhoras ao longo do segundo semestre e o cotista pode experimentar um crescimento dos dividendos, ainda que notoriamente tenhamos espaços para um nível melhor, seja pelo enxugamento de vacância e recuperação de inadimplência ocorrida na pandemia, seja por reajustes dos atuais alugueis de forma que o resultado operacional (NOI) possa ter crescimento real.

Ponto de atenção, no curto prazo, fica claramente para as questões sanitárias envolvendo a pandemia, novas variantes e respostas dos governos em caso de aceleração de casos e óbitos e, para questões econômicas com destaque a recuperação da atividade econômica com melhoria do nível de emprego e renda, essenciais para boa performance do varejo.

Já no longo prazo lembramos que o XP Malls tem 2 CRIs cujos fluxos de pagamento não geram fortes preocupações no curto prazo (até o final de 2023), por se irrisório em 2022 e, em 2023, representar menos de 10% do fluxo de receitas nos últimos 12 meses (considerando que estamos em pandemia e tivemos fechamento dos shoppings).

Porém no restante dos prazos, ter um crescimento importante do tamanho da obrigação financeira, lembrando que ambos os CRIs são remunerados por IPCA + 7,3% a.a. e vencem em outubro/2033.

Fonte: XP Asset – relatórios gerenciais XPML11

O preço máximo para aquisição de cotas que recomendamos permanece inalterado nos R$ 103,00/cota que, considerando um rendimento mensal de médio de R$ 0,55/cota, geraria um DY de 6,50% a.a. e um incremento na distribuição por cota para R$ 0,60/cota levaria tal DY para 7,00%.

Considerando os mesmos patamares de rendimento por cota, mas utilizando como base a cotação de fechamento de 04/01/2022, ou seja, R$ 96,81, o DY obtido para cada cenário seria respectivamente 6,94% e 7,44% a.a.

Vinci Shopping Centers – VISC11

Fundo imobiliário do setor de shopping centers que chegou ao mercado no final de 2017, entrou na carteira recomendada do Melhor dos Fundos Imobiliários em agosto/2021 com o objetivo de promover melhoria na diversificação regional da exposição da carteira do Melhor dos Fundos Imobiliários, com a inclusão de um portfólio focado em capitais e cidades economicamente pujantes, ainda que os ativos em geral tenham um mix de lojas mais voltado para o público B/C

Da data de inclusão do VISC11 em nossa carteira recomendada, até o presente momento, considerando o relatório gerencial que contém as informações financeiras do fundo em novembro/2021 e resultado operacional dos shoppings em outubro/2021, além de fatos relevantes divulgados até 04/01/2022, também tivemos diversas mudanças nos indicadores, e na carteira de ativos do FII, assim como vimos no caso do XP Malls.

Carteira de Ativos

Quando da inclusão do VISC11 na carteira recomendada do Melhor dos Fundos Imobiliários, o fundo detinha participação em 15 shoppings totalizando uma ABL de 163,7 mil m².

Fonte: site de relação com investidores Vinci Partners (VISC11)

Nesse lapso temporal entre agosto e o encerramento de 2021, o fundo realizou sua sétima emissão captando R$ 363,7 milhões, abaixo dos R$ 500 milhões que era o alvo da oferta.

O pipeline da emissão colocava como alvos para aquisição as seguintes participações:

·       21,5% do Pantanal Shopping, em Cuiabá (MT);

·       49,0% do Shopping Porto Velho, na capital de Roraíma;

·       40,0% do Shopping Boulevard, na capital do Rio de Janeiro e;

·       100% do North Shopping Maracanaú, na cidade de Maracanaú (CE)

Todas as participações pertenciam a Ancar Ivanhoe, uma das maiores proprietárias e administradora de shopping center no Brasil, empresa de capital fechado.

A oferta possuía ancoragem da vendedora, no limite legal, ou seja, de forma que, liquidada a oferta, a participação da Ancar Ivanhoe no VISC11 não excedesse o limite de 25%.

A ancoragem garantia o êxito da emissão, fato materializado conforme fato relevante divulgado em 27 de setembro de 2021 informando a efetivação transação, de forma que o pagamento do total dos ativos, R$ 659,5 milhões, se deu com uma parcela à vista de R$ 363,8 milhões com recursos da emissão, e com o restante do recurso oriundo de uma emissão de CRI no montante de R$ 395,7 milhões, com vencimento em 15 anos, corrigido por IPCA + 6,25% a.a. e carência de 3 anos para amortização de principal, ou seja, nos 3 primeiros anos o VISC11 pagará apenas os juros e correção monetária de tal CRI.

Como a estrutura de tal compra conta com garantia de NOI mínimo, por parte do vendedor, até dezembro/2023, o gestor do VISC11 ganhou previsibilidade de fluxo para oferecer ao mercado um guidance, ou seja, previsão, de rendimentos até setembro/2022 no intervalo de R$ 0,60 a R$ 0,66/cota.

Após tal transação, o fundo passou a deter participação em 19 shoppings, com presença em todas as regiões do país, exposição a 10 diferentes administradoras e somando mais de 220 mil m² de ABL Própria.

Tais aquisições aumentam a ABL própria do XPML11 em aproximadamente 20 mil m², ou seja, 20% da ABL pré aquisições. São 13,6 mil m² no Shopping Estação BH e 6,4 mil m² no Shopping da Bahia que dão ao fundo o total de 123 mil m² de ABL própria.

Dados Operacionais

Do ponto de vista operacional, da inclusão do VISC na carteira recomendada até o presente momento, com base no último relatório gerencial disponível, assim como vimos XPML11, observamos melhoras nos indicadores operacionais dos shopping centers do fundo.

Fonte: Vinci Partners – relatórios gerenciais VISC11

Desde abril de 2021 o VISC11 vem apresentando vendas/m² acima do patamar de 2020, sendo que no comparativo de 2019, ainda que no acumulado até outubro o indicador apresente uma defasagem de 29%, o dado de outubro mostrou uma diferença de apenas 4,4%.

Com isso há expectativa de que nas próximas divulgações, assim como vimos no XPML11, o VISC11 também apresente crescimento nesta métrica em relação ao período pré-pandemia, a mensagem que fica é que claramente a recuperação de níveis de venda dos lojistas está em curso, em ritmo mais lendo do que visto em portfólios com maior exposição a público A/B, como o caso do XPML11 que tem participação em ativos como Shopping Cidade Jardim, Catarina Outlet, Jardins Shops e Shopping Cidade São Paulo.

Relembrando, justamente por conta desse tipo de situação que defendemos a diversificação da exposição, mesmo dentro do mesmo segmento.

Fonte: Vinci Partners – relatórios gerenciais VISC11

Em relação ao NOI/m², situação similar as vendas. Notória recuperação com crescimento frente ao patamar de 2020 em todos os meses desde abril, mas ainda rodando em nível inferior ao verificado em 2019.

Ainda que tal diferença esteja diminuindo, o NOI/m² de julho de 2021 foi 32% inferior ao resultado do indicador de outubro, 19%, trata-se de um patamar ainda elevado, ainda mais se levarmos em consideração a inflação acumulado no período.

Em relação a inadimplência líquida, após enfrentar níveis altíssimos de inadimplência ao longo de 2020 e primeiro semestre de 2021, o indicador voltou para patamar em linha com níveis pré-pandemia.

Fonte: Vinci Partners – relatórios gerenciais VISC11

Em abril/21 a inadimplência estava em 12%, caiu substancialmente ao longo dos meses seguintes chegando a 1,6% em setembro e voltando a ter leve alta em outubro para 5,4%.

O desafio do fundo fica para melhorar sua taxa de ocupação que é o inverso da vacância. ABL vaga representa algo como 7,7% e 8,7% nos últimos 12 meses. A locação de parte deste espaço abriria espaço para melhora na rubrica de NOI/m².

Os descontos como percentual do faturamento que chegaram a acelerar durante a segunda onda da pandemia também estão caindo, mas aqui temos mais um indicador que ainda tem espaço importante para melhorar e retomar o patamar de 2019.

Fonte: Vinci Partners – relatórios gerenciais VISC11

Operacionalmente, o portfólio do Vinci Shopping Centers também apresenta recuperação, em ritmo menor do que o verificado no XPML11, mas isso por conta do perfil do portfólio, algo já esperado quando da montagem da alocação da carteira recomendada que fica claro no percentual que cada FII possui em nossas recomendações.

Vamos agora verificar como tal recuperação, efetiva, ainda que mais lenta do que o XP Malls, ecoou nos dividendos distribuídos pelo VISC11 desde sua entrada na carteira recomendada.

Indicadores Financeiros

A recuperação dos indicadores operacionais dos ativos do VISC11 permitiu que o gestor retomar um nível de distribuição de R$ 0,61/cota que foi justamente a distribuição mensal do VISC11 ao longo de 2018.

Durante 2019, o Vinci Shopping Centers distribuiu em média R$ 0,66/cota, ou seja, o atual patamar ainda está abaixo da média de distribuição mensal do período anterior a pandemia, mas a recuperação de vendas dos lojistas que está em curso, somada a melhoria dos níveis de vacância e descontos, com eventual recuperação de valores inadimplidos na pandemia, permitiriam a continuidade de elevação da distribuição, ao menos para o patamar de 2019.

Tal fato é corroborado com o guidance dado pelo gestor após a aquisição dos ativos da Ancar Ivanhoe em setembro/21, com previsão de distribuição até setembro/22 entre R$ 0,60 e 0,66/cota. Lembrando que o rendimento de R$ 0,81/cota anunciado em dezembro/21 refere-se a atendimento legal da distribuição de no mínimo 95% do lucro-caixa no semestre, não devendo ser encarado como novo patamar de renda recorrente do VISC11.

Fonte: Economatica | Elaborado por Spiti

Chamo atenção para a rápida recomposição do rendimento para o patamar de R$0,60/cota depois da primeira onda da pandemia. O evento se repetiu após a segunda onda. Ainda que seja um patamar médio inferior a 2019, trata-se de uma demonstração de forma na geração de resultado do portfólio.

Assim como no caso do XP Malls, concluímos que os dividendos estão retomando nível mais condizente com a atividade dos shopping centers do VISC11, com os espaços para incrementos já relatados aqui, visando em primeiro momento retomar o patamar médio mensal de 2019 e no segundo momento, a depender de essencialmente de fatore exógenos, aqui falo de melhoria do varejo, promover uma distribuição com incremento real frente ao histórico.

Em relação ao valor patrimonial, o VISC11 também teve laudos de avaliação com redução do valor justo de seus ativos, fato que derrubou a cota patrimonial de R$ 119,30 no final setembro para R$ 116,50 ao final de outubro, uma redução de 2,35%.

Mais uma vez, um impacto na cota patrimonial relativamente pequeno, mesmo em termo reais, considerando o cenário dos shopping centers e as condições macroeconômicas para definição de premissas dos fluxos de caixa dos ativos, onde mais uma vez lembramos a deterioração de condições para crescimento econômico e o ciclo de alta de taxa Selic promovido pelo Banco Central, ainda em curso, como forma de devolver a inflação ao patamar próximo de sua meta, em horizonte relevante de tempo.

Conclusão

O VISC11 também permanece com os fundamentos que sustentaram a inclusão na carteira recomendada do Melhor dos Fundos Imobiliários.

A aquisição do portfólio da Ancar Ivanhoe deu maior capilaridade regional, além de maior poder de geração de rendimentos e previsibilidade destes, por conta da garantia de renda oferecida pelo vendedor até o final de 2023 e da carência de 3 anos no pagamento de principal do CRI que custeou mais de 50% de tal aquisição.

Os indicadores operacionais e financeiros também apresentaram evolução após o arrefecimento da segunda onda da pandemia no Brasil, especialmente ao longo do segundo semestre.

Os cotistas viram o rendimento gradativamente retomar o patamar de 2018, assim como tinha ocorrido após a primeira onda.

As equipes de gestão dos ativos do VISC11 ficarão com a tarefa de promover condições de melhoria do NOI de cada ativo, e aqui vemos espaços para enxugamento de vacância, recuperação de inadimplência ocorrida na pandemia, e reajustes dos atuais aluguéis de forma que o resultado operacional (NOI) possa ter crescimento real. Receita similar a que esperamos que seja implementada nos ativos do XP Malls.

E de forma semelhante ao XP Malls, pontos de atenção recaem sobre o VISC11 são:

·       no curto prazo, para as questões sanitárias envolvendo a pandemia e, para questões econômicas como alicerces para melhoria de condições e performance do varejo.

·       No longo prazo, para as dívidas dos CRIs, seus respetivos fluxos ano a ano e impacto na receita líquida do fundo. As carências permitem que o gestor tenha tempo para melhor endereçar tal situação.

Desta forma, a recomendação de preço máximo para aquisição de cotas do VISC11 permanece inalterada nos R$ 112,00/cota que, considerando um rendimento mensal de médio de R$ 0,61/cota, geraria um DY de 6,54% a.a. e um incremento na distribuição por cota para R$ 0,66/cota, teto do guidance dado pela gestão, levaria tal DY para 7,07%.

Considerando os mesmos patamares de rendimento por cota, mas utilizando como base a cotação de fechamento de 04/01/2022 do VISC11, ou seja, R$ 101,96, o DY obtido para cada cenário seria respectivamente 7,18% e 7,77% a.a.

Agradeço a costumeira paciência.

Bons investimentos!

Ricardo Figueiredo