Vamos começar!
Nos anos de 1990 e início dos anos 2000, ser um investidor ou uma investidora significava comprar um imóvel e colocá-lo para alugar, de maneira a receber uma renda constante mês a mês. Entre 2000 e 2010, fazer um investimento era basicamente emprestar dinheiro ao governo por meio da compra de títulos públicos. E esse discurso ganha força quando você descobre que muita gente ganhou dinheiro nesse período no Brasil.
A questão é que a taxa de juros no país no período chegou a incríveis 26,5% ao ano em seu auge (2003), o que facilitava demais obter rendimentos acima de 15% ao ano nesse período com certa consistência.
Depois de 2010, foi a vez do investimento em ações, impulsionado pela forte alta do Ibovespa, principal índice de ações brasileiro, na década anterior.
Agora, em 2020, com a sofisticação do mercado financeiro brasileiro, e, claro, do investidor e investidora brasileiro, é possível investir de imóveis até moedas digitais.
Sim, o cenário mudou.
Acontece que o Brasil permaneceu algumas boas décadas com níveis de inflação elevadíssimos, uma característica já marcante desde o século 19. Isso impedia o desenvolvimento de um mercado financeiro robusto, já que você não possuía títulos de longo prazo sendo negociados no mercado, consequência da baixa confiança causada pela inflação permanentemente alta no país.
Isso fazia com que osinvestimentos em ativos reais sesobressaíssem frente aos demais.E qual o principal deles?Imóveis.
Isso tem uma explicação razoável: se o valor do seu dinheiro fosse corrigido pela inflação, você poderia ficar tranquilo ou tranquila, pois o preço do seu imóvel muito provavelmente subiria também.
Por exemplo, se durante o início dos anos de 1990, você possuísse um imóvel no valor de R$ 50 mil, e a inflação no ano fosse de 100%, o valor de mercado do seu imóvel com a correção seria de R$ 100 mil.
Essa proteção que os ativos reais (aqueles conhecidos por representarem algo físico) ofereciam faziam deles excelentes opções para os investidores naquela época.
Esse é um dos motivos pelos quaisos brasileiros gostam tantode investir em imóveis.
Quando era mais novo, eu me lembro de muitas conversas informais entre minha mãe e meu pai sobre como poderiam comprar um imóvel e colocá-lo para alugar. Assim teriam acesso a uma renda passiva, líquida e certa.
Eles, assim como milhões de outros brasileiros e brasileiras, estavam atrás de um complemento da renda.
Em outras palavras, uma mesada.
Por outro lado, nunca ouvi eles conversando uma vez sequer sobre investimentos em títulos públicos, por exemplo. Mas não os culpo, já que o acesso à informação naquela época era extremamente limitado, e a ideia de investimento focado em imóveis era a principal via – se não a única – acessível.
E eu aposto que, independentemente da sua idade, você já ouviu alguma frase do tipo:
Existe, sim, um risco de desvalorização do seu imóvel. Além disso, receber a renda mensal advinda dele pode não ser tão simples. Duvida?
Vamos olhar então a variação do preço nos imóveis no Brasil a fim de verificar se há a possibilidade de perder dinheiro com imóveis. O gráfico abaixo traz o índice FipeZap, elaborado pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) em parceria com a empresa Zap para monitorar o preço dos imóveis nas principais regiões metropolitanas do Brasil:
Entre os anos de 2009 e 2015, podemos ver uma oscilação considerável no preço dos imóveis no Brasil, reflexo da expansão da nossa atividade e do financiamento com taxas mais acessíveis de imóveis nesse período. Porém, quem acreditou que esse movimento duraria para sempre, acabou não se dando tão bem assim.
A partir de 2016, a oscilação acumulada em 12 meses no preço médio dos imóveis no Brasil ficou perto de 0% e, em muitas situações, acumulou variações negativas. Somente agora, quatro anos depois, em plena pandemia do novo coronavírus, em que os financiamentos imobiliários estão com juros bem baixos, os preços voltaram a oscilar de maneira positiva, ainda que de maneira comedida.
É importante ressaltar que essa é uma média do Brasil, um país de dimensões continentais. Se fizer a pesquisa levando em conta regiões específicas, vai ver que algumas sofreram muito mais oscilações do que outras nesse período.
Outro motivo pelo qual imóveis são tão bem vistos por aqui é o fato de que eles podem te garantir uma renda, por meio do aluguel.
Mas, nesse caso, também existe uma série de problemas.
Entre comprar um imóvel (em muitos casos, financiado, que aumenta seu valor inicial) e colocá-lo para alugar, o que implica receber um inquilino ou inquilina responsável, com uma renda estável, que pague pontualmente e não deprecie o seu imóvel, existe um caminho muito longo.
Além disso, há alguns riscos consideráveis em todo o processo, tais como:
1) Comprar o imóvel por um preço maior do que ele realmente vale
Isso é mais comum do que se imagina. Às vezes, por não conhecermos tão bem a região, os vizinhos, a rua e outras características importantes de determinado empreendimento, você pode acabar pagando um valor maior do que o imóvel realmente vale.
Vale ressaltar que, quando isso acontece, o investidor ou investidora dificilmente recupera o prejuízo.
2) Não conseguir alugar o imóvel por um longo período
Fato: não há garantia de que você vai conseguir alugar seu imóvel logo após a compra. Ele pode estar em uma região pouco valorizada no momento, ou o mercado talvez esteja em um período mais fraco.
Independentemente do motivo, você ainda terá outras dores de cabeça, como os gastos com IPTU, taxas de água, luz e gás (se for o caso), que são de sua inteira responsabilidade enquanto o imóvel estiver vago. Isso sem contar na taxa condominial caso o imóvel esteja em um condomínio.
3) Arrumar um péssimo inquilino ou inquilina
Um inquilino ou inquilina pouco “responsável” pode ser um problema enorme. Além de poder causar problemas com vizinhos, pode não pagar os aluguéis em dia e colocar seu investimento em risco.
Pior: a pessoa pode danificar seu imóvel a tal ponto que você precise gastar uma quantia considerável apenas para deixá-lo “habitável” novamente.
4) Pagar um preço muito elevado pelo investimento inicial
Por mais que o imóvel que você esteja sondando fique em uma região desvalorizada, não tenha tanta metragem ou não esteja nas melhores condições de habitação e uso no momento da compra, o valor mínimo a se investir em um imóvel é bem alto, o que pode dificultar uma venda futura. E isso nos leva ao último ponto…
4) Liquidez muito baixa
Ao comprar um imóvel, você já sabe que esse dinheiro vai ficar parado ali por alguns anos, não é mesmo? Isso porque é muito complicado vender um imóvel. Apenas a negociação e a finalização do processo podem durar meses, e adicione a isso mais algumas semanas para resolver questões burocráticas.
Já pensou se, nesse intervalo de tempo, você precisa do dinheiro? Seja para uma emergência, seja para uma oportunidade de última hora? Ou se você perde o emprego e não consegue pagar as despesas do imóvel, que pode estar vazio, ou seja, sem inquilinos?
Em situações extremas, existe ainda o risco de você precisar vender o imóvel a preço de banana, caso precise de dinheiro na mão rápido.
É um investimento como outro qualquer, e na minha opinião, apresenta riscos e desvantagens maiores do que os investimentos convencionais no mercado financeiro brasileiro.
A boa notícia é que existe uma alternativa de investimento para que você aproveite a valorização do preço dos imóveis e que também pague um aluguel mensalmente, sem todos os riscos que a compra de um imóvel físico costuma trazer.
Isso é possível através dos…
Fundos deInvestimentoImobiliário(FIIs)
Os fundos de investimento imobiliário, assim como outros fundos de investimento, funcionam como se fossem um condomínio de investidores – nesse caso, eles se juntam para investir no setor imobiliário.
A pessoa que investe coloca seu dinheiro em um fundo, assim como centenas ou milhares de outros investidores, e os gestores cuidam da administração dos recursos. Ao fazer isso, ela se torna um cotista, já que, ao investir em um fundo, basicamente está comprando cotas (um pedaço) dele.
E como os gestores investem todo esse dinheiro?
Por meio da compra de imóveis, galpões logísticos, participações em shoppings e até mesmo imóveis residenciais, que depois são colocados para alugar.
95% dos lucros desse fundo devem ser repassados aos investidores, que vão receber os “aluguéis” mensalmente, de maneira proporcional ao valor investido.
Por exemplo,se um fundo imobiliário temR$ 100 milhões de patrimônio,e um único investidor ou investidora possuiR$ 10 milhões investidos nele,10% dos lucros mensaisserão pagos a essa pessoa.
Por que investir em FIIs?
Os fundos imobiliários derrubam logo de cara uma desvantagem clara ao se investir diretamente em imóveis: o valor mínimo para se começar a investir é bem baixo.
Você pode começar a investirem fundos imobiliários comum valor inferior a R$ 100.
Em outras palavras, isso significa que você pode comprar uma cota de um imóvel ou de um grupo de imóveis com menos de R$ 100.
E sabe o melhor?
Mesmo com um aporte pequeno, comprando uma única parte (cota) do fundo, você já passa a receber aluguéis mensais. Muito melhor do que imóvel, não?
Outra vantagem dos FIIs é a liquidez.
Como a maioria desses fundos tem essas cotas negociadas em Bolsa, é bem fácil adquiri-las. Basta acessar o home broker da sua corretora de investimentos, digitar o código do fundo que tem interesse e efetuar a compra. Bem simples, não?
Por dia, acontecem milhares de negociações de cotas de fundos imobiliários, que movimentam bilhões de reais diariamente. Por isso, na hora de vender suas cotas, você não deve enfrentar grandes problemas também.
E tudo isso sem precisar pagar impostos, como o ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bem Imóvel, um tributo que deve ser pago antes da negociação de imóveis físicos.
Falando nisso, outragrande vantagem dos fundosimobiliários é que eles sãoisentos da cobrançado Imposto de Renda.
E sabia que os FIIs são uma maneira interessante de fazer a diversificação em seus investimentos?
Ao comprar uma cota, você tem a possibilidade de investir em grandes empreendimentos, como prédios comerciais na Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, galpões logísticos utilizados por grandes empresas em diversos estados do país, ou até mesmo em shopping centers que você frequenta no fim de semana.
E outra coisa muito interessante é que os fundos são administrados por verdadeiros profissionais do ramo. Eles escolhem quais ativos (prédios, shoppings e galpões) vão colocar na carteira após uma avaliação profunda de quais acreditam ter um maior potencial de valorização e, claro, quais devem ter uma boa demanda por aluguéis.
E não apenas o aluguel é repassado aos cotistas, mas também a valorização dos imóveis que compõem os fundos. Veja o gráfico do Ifix, o índice dos fundos imobiliários no Brasil, que analisa o ganho de valor nos últimos cinco anos:
Fonte: Bloomberg
O Ifix apresentou uma valorização de quase 100% no período. Um contraste e tanto em relação ao índice FipeZap, que apresentei no início deste relatório.
Tudo isso apenas reforça o poder de uma gestão profissional que escolhe os melhores imóveis disponíveis no território nacional. Acredito que agora você esteja mais do que convencido ou convencida de que os fundos imobiliários são uma das melhores opções para investir atualmente, pois aliam potencial de valorização e renda constante.
Diante de tudo isso, imagino que você esteja se perguntando quais são os setores disponíveis? E como está o cenário atual?
Antes de finalmente apresentar qual fundo imobiliário eu acredito ser uma boa oportunidade de investimento, gostaria de pontuar que existe diversos segmentos de fundos imobiliários por aí. Você pode alocar seus recursos em fundos que investem em shopping centers, prédios comerciais, galpões logísticos, hospitais, agências bancárias e até mesmo escolas e universidades.
E, assim como em todas as áreas de investimentos, houve também segmentos no setor imobiliário que sofreram muito com a crise econômica causada pela pandemia da Covid-19:
O segmento de shopping centers foi um deles. Isso porque esses estabelecimentos foram fechados por tempo indeterminado assim que as quarentenas foram impostas, o que fez com que fundos desse setor caíssem muito. Inclusive, alguns deles não conseguiram pagar dividendos aos cotistas durante alguns meses.
O setor de agências bancárias, que já vem sofrendo há algum tempo com a migração da maior parte dos serviços para a internet, também foi bastante impactado, uma vez que a circulação de pessoas em locais fechados impediu o funcionamento normal das agências bancárias no país.
Muitos prédios comerciais também sofreram na pandemia. Diversas empresas migraram do sistema presencial para o home office, seja parcial, seja integral, o que fez com que a demanda por escritórios em vários locais do país diminuísse, e parte desses fundos sofreu de maneira considerável.
Escolas e universidades também sofreram os impactos da pandemia com o fechamento por tempo indeterminado de suas unidades. Vale lembrar que, até o momento, poucas instituições no país voltaram a receber alunos, professores e funcionários mesmo com medidas rígidas de higiene e distanciamento social.
Dos setores mais prejudicados, cheguei a considerar um deles para incluirmos em nossa carteira agora: o setor de shopping centers.
Isso porque há pouca demanda por novos projetos de shoppings no Brasil. Portanto, assim que a situação relacionada ao novo coronavírus se normalizar e a economia entrar em um ritmo de retomada aqui no Brasil e no mundo, a oferta por shoppings e praças comerciais será limitada. Assim, esses espaços devem voltar a ser bastante disputados, e isso faria com que o preço e a cota desses fundos, no geral, se valorizassem.
Mas existe um grande problema com tal cenário. A economia no Brasil pode não acelerar com tanto ímpeto, o que faria com que a retomada no preço da cota desses fundos ainda enfrentasse um caminho tortuoso nos próximos meses, com possibilidades de entrada nesses ativos em uma situação mais favorável no futuro do que agora.
O restante dos setores pode passar por uma mudança estrutural com ajustes de longo prazo, com escolas e universidades adotando cada vez mais o sistema de aulas online, agências bancárias ainda mais enxutas em relação a número de funcionários, e uma demanda menor de prédios comerciais com a adoção do home office pelas grandes empresas.
No curto prazo, é difícil visualizar isso acontecendo em grande escala, mas, com as mudanças causadas pela pandemia, isso pode se tornar um movimento estrutural nos próximos anos.
E quem se beneficiou?
O setor de hospitais foi um exemplo claro de fundos imobiliários que se valorizaram. O aumento na demanda de serviços hospitalares fez com que o valor das cotas subisse de maneira considerável nestes meses de pandemia.
Em um primeiro momento, parece promissor. Mas esse crescimento é sustentável?
Não acredito que o aumento na demanda por serviços hospitalares seja permanente, ou melhor, crescente.
Isso me faz crer que a elevação no valor dessas cotas não é sustentável no longo prazo. Sendo assim, eu evitaria o segmento hospitalar por ora. Apesar de o fator renda mensal se beneficiar com o cenário atual, o fator potencial de crescimento me preocupa.
Porém, existe um segmento que se beneficiou durante a pandemia, e acredito que tenha sido apenas o início de um processo estrutural para o mercado consumidor brasileiro: o setor de galpões, também enquadrado como o segmento de logística.
Esses fundos englobam a aquisição e administração de galpões, centros de distribuição e armazenamento. Eles tiveram uma alta demanda com o início da pandemia, já que boa parte do consumo da população foi direcionado das lojas físicas para o setor online.
Nessa modalidade, galpões e centros de distribuição e armazenagem são muito utilizados. Portanto, com o aumento da demanda, houve também uma valorização da cota desses fundos.
E, diferentemente do que ocorre com o setor hospitalar, a mudança no setor logístico até aqui (do varejo físico para o online) pode ter sido apenas o início de uma mudança estrutural na maneira como consumimos.
Acredito, portanto, que galpões, centros de armazenagem e distribuição serão cada vez mais demandados Brasil afora, e é por isso que a minha busca de fundos imobiliários ficou restrita a essa categoria de ativos.
BTG Pactual Logística FI Imobiliário (BTGL11)
No mercado desde 2010 (considerado antigo para o mercado de fundos imobiliários), o fundo imobiliário BTG Pactual Logística FI Imobiliário (BTLG11) se destaca pela diversificação nos imóveis do seu portfólio.
Dentre os dez imóveis locados no fundo hoje, vemos entre os locatários dos galpões grandes empresas como BRF, Ceratti, Itambé e Natura. Os inquilinos são aprovados por ampla avaliação do risco de crédito.
Com maior concentração no estado de São Paulo, os galpões também estão presentes em outros estados, como Rio de Janeiro, Ceará e Santa Catarina, distribuindo sua receita conforme o mapa abaixo:
A receita de locação desse fundo está distribuída da seguinte maneira:
Quase 90% da receita vem de empresas consolidadas no setor e com indicadores financeiros sólidos. Portanto, não vejo problemas com inadimplência em nosso radar.
Apesar de o nome do fundo estar associado ao setor de logística, parte do fundo não é diretamente relacionado a ele; 25% do fundo é utilizado como galpão industrial, e nessa modalidade o prêmio recebido é maior, já que há uma necessidade de preparação do terreno bem mais relevante.
O percentual refrigerado corresponde à armazenagem de produtos que necessitam ficar estocados em ambientes com temperaturas específicas. E os 3% em varejo hoje correspondem a um supermercado que funciona em um de seus galpões.
Um dos indicadores mais importantes: vacância
A vacância representa qual percentual dos galpões está desocupado. Neste caso, a vacância é de 0%, ou seja, todos os galpões presentes na carteira do BTLG11 estão ocupados e com suas mensalidades em dia.
Indexador dos reajustes
O indexador é o índice de preços que corrige o preço dos aluguéis ano a ano. O fato de 71% da receita contratada ser indexada pelo IGP-M é atrativo para quem investe, já que o índice está nas máximas nos últimos anos, com alta acumulada de quase 18% em 12 meses.
Indicadores gerais
Número de cotistas
Gosto de olhar o número de cotistas já que, em casos de estresse de mercado, quanto maior o número de cotistas de um fundo, maior sua liquidez, ou seja, mais fácil de resgatar ou comprar suas cotas. Aqui, não teríamos problema quanto a isso, pois o BTLG11 tem mais de 30 mil cotistas atualmente, um número bem relevante.
Preço/Valor Patrimonial (P/VP)
É um indicador muito importante e pode te dar alguns indícios se a cota de determinado fundo está “supervalorizada” ou não. Esse indicador é calculado a partir da divisão do preço da cota de mercado (quanto sai uma cota do fundo a preços de mercado) pelo preço da cota patrimonial, que nada mais é do que o valor somado dos imóveis do fundo dividido pelo número de cotas.
Valores que ultrapassam de maneira considerável o número 1 indicam que o preço da cota está ficando acima do preço do valor justo dos imóveis dentro de um fundo. Valores abaixo de 1 indicam que há um desconto para você aplicar em determinado fundo com relação ao preço dos imóveis dentro da sua carteira.
Hoje o P/VP do BTLG11 está em 1,03, ou seja, a cota de mercado está sendo negociada muito próxima de um valor justo.
Performance do fundo
Nos últimos cinco anos, o fundo BTLG11 teve uma valorização na sua cota de quase 50%, enquanto o Ifix, o índice dos fundos imobiliários no Brasil, apresentou uma valorização de 98% no mesmo período, o que deixaria nosso fundo bem atrás do índice que apresenta o retorno médio dos fundos imobiliários no país.
Mesmo que 50% nos últimos cinco anos seja um retorno razoável, o fato de estar consideravelmente atrás do benchmark (índice de referência) do setor imobiliário no Brasil pode trazer dúvidas para quem investe.
Portanto, vamos observar uma janela mais curta para verificar se tal discrepância se mantém nos últimos três anos:
No período analisado, o cenário se inverte. O BTLG11 apresentou retorno de 33%, enquanto o Ifix apresentou retorno de 26%, o que evidencia uma melhora na gestão dos ativos nos últimos anos.
Esperamos que continue assim, não?
Dividend Yield
O dividend yield (taxa de dividendo) mostra qual percentual sobre o valor investido o investidor recebeu em sua carteira como dividendos.
Por exemplo, se o dividend yield dos últimos 12 meses de um FII foi de 5%, isso significa que, para cada R$ 100 em cotas adquiridas no fundo, o investidor recebeu no ano R$ 5 como dividendo – que podemos chamar de aluguel ou, no nosso caso, mesada.
O dividend yield dos últimos 12 meses do BTLG11 foi de 5,70%, pouco acima da média do segmento de galpões, que está próximo de 5% no período.
Onde comprar o BTG Pactual Logística FI Imobiliário?
Você pode comprar as cotas do fundo de duas maneiras:
- No home broker da sua corretora;
- Na seção de fundos imobiliários da sua corretora.
Basta digitar o código BTLG11 e pronto! Caso as configurações da sua corretora estejam de acordo com o que seu perfil permite, você pode finalizar a compra.
No momento em que escrevo este relatório (19 de outubro), a cota do fundo está sendo negociada a um valor pouco acima de R$ 100. Com esse investimento, você vai estar apto ou apta a receber a sua mesada já no mês seguinte à compra.
Conclusão
O BTLG11 possui características que se enquadram no que estamos buscando para a nossa carteira de renda. Focado no setor logístico, possui imóveis novos e com tecnologia em seus galpões, boa localização, gestão de primeira, com melhora visível na qualidade de gestão nos últimos anos, dividend yield atrativo e, claro, potencial de valorização no futuro.
Se você está se perguntando se a crise causada pela pandemia pode afetar de alguma forma as empresas controladoras dos galpões, saiba que praticamente dois terços da receita do fundo estão atrelados ao setor alimentício, essencial para a economia e que sofre menos com crises econômicas.
Portanto, lembre-se de que esse é um dos investimentos de que você precisa ter na sua carteira de renda.
Os outros ativos são títulos públicos com juros semestrais e ações pagadoras de dividendos, além, é claro, de outros bons fundos imobiliários.
A diversificação, quando dosada na medida certa, pode proteger o seu patrimônio de grandes quedas e manter um bom potencial de ganhos.
Abraços,
Guilherme Cadonhotto