Capitânia Reit Institucional deixa a nossa lista de fundos aprovados

Fala, pessoal!

Não precisamos lembrar vocês de que investir em imóveis é uma paixão dos brasileiros. Todos nós conhecemos alguém que tem aquela visão de que “investimento bom é tijolo” ou até mesmo costumes populares que fazem com que tenhamos essa vontade de adquirir nosso imóvel próprio, a exemplo da famosa frase usada para recém-casados: “quem casa, quer casa”.

Não à toa, o instrumento do mercado de capitais que dá acesso a investimentos imobiliários — os fundos de investimento imobiliário (FIIs) — caiu nas graças dos investidores. Hoje, cerca de 74% do patrimônio líquido dos FIIs está nas mãos de pessoas físicas.

Aqui na Finclass, também acreditamos que é fundamental ter exposição ao setor. Tanto que, em nossa alocação estrutural, destinamos 15% aos FIIs nas carteiras de valorização e 40% nas carteiras de renda.

Pensando nisso, sob a ótica da área de Fundos de Investimentos Financeiros, recomendamos o Capitânia Reit Institucional em 19 de junho de 2023, com o objetivo de oferecer uma opção de fundo “convencional” para quem queria se expor ao setor sem precisar acessar o home broker de uma corretora ou lidar com as “burocracias” dos FIIs listados em bolsa.

Na época, fizemos uma prospecção bem ampla na indústria de fundos para encontrar uma alternativa viável. Por conta das limitações regulatórias, encontramos pouquíssimas opções, mas uma delas se destacava tanto pela qualidade da gestão quanto pela consistência de performance ao longo do tempo. Por isso, ela passou a ser a única peça que representava o setor em nossa lista de fundos aprovados.

Mas talvez você esteja se perguntando: “se o fundo é bom e entrega retorno ao longo do tempo, por que estão retirando?”

É exatamente isso que explicaremos neste relatório, mostrando que, para um fundo permanecer em nossa lista de recomendados, é preciso cumprir diversos requisitos, dentre eles ser acessível para os nossos assinantes da Finclass, como detalharemos a seguir.

Apesar da saída, continuamos respeitando muito o trabalho do time de gestão

Durante o período em que recomendamos o fundo, ele se manteve acima do referencial da classe, o IFIX, cumprindo bem a sua missão.

Embora 2025 esteja sendo um ano mais desafiador, com retorno abaixo do índice, seguimos tranquilos quanto à qualidade do time e às perspectivas de futuro.

Veja abaixo o desempenho do fundo desde que o incluímos em nossas recomendações.

Fonte: Quantum Axis | Elaboração: Finclass

Além da questão do retorno, tivemos uma jornada mais estável, onde o investidor conseguiu ver as cotas do fundo oscilarem menos que o referencial e mesmo assim entregando retorno superior.

No gráfico abaixo apresentamos o retorno no eixo vertical e o risco medido pela volatilidade no eixo horizontal, onde podemos ter mais clareza do que foi dito.

Fonte: Quantum Axis | Elaboração: Finclass

Em conversa recente com o time de gestão da Capitânia, identificamos que os processos seguem sólidos e que a equipe continua a mesma, sem nenhuma saída relevante. O gestor principal, Caio Conca, e seu braço direito, Gustavo Moura, permanecem firmes na casa, conduzindo a vertical de FIIs e o fundo normalmente.

O motivo de o fundo estar abaixo do referencial em 2025 está relacionado ao fato da carteira da Capitânia ser bastante descorrelacionada do IFIX, já que o time busca oportunidades específicas no mercado, sem se “prender” ao índice. Essa postura historicamente se mostrou acertada, e uma janela de curto prazo ruim não diz muita coisa quando os processos de investimento seguem bem definidos.

O fundo é um FoF (fundo de fundos), e parte dos fundos que compõem sua carteira são FIIs geridos pela própria Capitânia. A percepção do time é de que os preços ainda estão bastante “machucados” no mercado e que, à medida que voltarem a níveis mais próximos do que seria um valor justo, a recuperação tende a compensar o desempenho recente abaixo do IFIX — algo que faz parte do processo natural de ajuste e dos ciclos do mercado imobiliário.

O motivo da retirada do Capitânia Reit Institucional

Recentemente o administrador do fundo enviou um comunicado aos cotistas convocando para uma assembleia geral, a qual visava deliberar alguns pontos envolvendo o fundo.

Dentre eles, o principal, aquele que nos motivou a retirar o fundo da lista de aprovados foi a alteração do público-alvo, que deixará de ser destinado para investidores qualificados para ser exclusivo de investidores profissionais. Para quem está menos habituado com estes conceitos, segue uma breve explicação:

·       Investidor qualificado: é aquele que possui mais de R$ 1 milhão investidos em aplicações financeiras e assina um termo declarando que entende os riscos envolvidos. Também se enquadram nessa categoria profissionais do mercado que se habilitam por meio de certificações.

·       Investidor profissional: é um nível acima — precisa ter mais de R$ 10 milhões investidos em aplicações financeiras, ter alguma certificação que lhe habilite a ser (o CNPI por exemplo) ou ser uma instituição financeira (como bancos, seguradoras ou fundos de investimento). Em suma, todo investidor profissional é “por tabela” investidor qualificado também, mas o investidor qualificado não necessariamente consegue ser investidor profissional.

A alteração decorre da necessidade de adequação à Resolução CVM nº 175. Sob a vigência da antiga Instrução CVM nº 555, o artigo 119 permitia a constituição de Fundos de Investimento em Cotas de Fundos de Investimento Multimercado (FIC FIM) destinados a investidores qualificados, com a prerrogativa de alocar, no mínimo, 95% do patrimônio líquido em cotas de outros fundos, independentemente das classes dos fundos investidos. Essa era a base normativa que viabilizava o funcionamento do Fundo.

Com a entrada em vigor da Resolução CVM nº 175, tal possibilidade foi suprimida, passando a ser vedado que fundos destinados a investidores qualificados mantenham mais de 40% do patrimônio líquido alocado em ativos estruturados (como, por exemplo, cotas de Fundos Imobiliários – FIIs). O tema foi amplamente debatido entre a ANBIMA e os participantes do mercado, tendo inclusive resultado em solicitação formal da Associação à CVM para reavaliação da regra, porém não foi possível alterar a decisão.

Diante desse contexto de desenquadramento passivo (quando você fica fora da regra sem ter agido de má fé), e em solução construída em conjunto com o Administrador, optou-se por alterar o público-alvo do fundo para investidores profissionais, de forma a permitir a manutenção integral de sua política de investimentos.

Paralelamente, foi deliberada a cisão parcial do passivo correspondente ao patrimônio dos que são “apenas” investidores qualificados, que serão migrados para um novo fundo destinado especificamente a esse público e dentro das regras permitidas atualmente.

O novo fundo, oriundo da cisão, observará as limitações previstas na Resolução CVM nº 175, adotando política de investimento com alocação máxima de 40% em produtos estruturados. Ou seja, caso você seja investidor qualificado estará sendo direcionado para algo razoavelmente diferente do que está investindo hoje, e em nossa opinião para algo que não julgamos ser interessante.

Diante dos acontecimentos citados e da certeza de que apenas uma parcela insignificante da nossa base de assinantes se enquadra como investidor profissional, decidimos que os esforços do time de análise da Finclass devem ser envidados para produtos realmente acessíveis ao nosso público, que não é o caso da Capitânia Reit Intitucional a partir de agora.

Por estes motivos, optamos por retirar o fundo Capitânia Reit Institucional da nossa lista de fundos aprovados.

Como proceder se sou cotista do fundo?

Sendo bem honestos e transparentes, como costumamos ser por aqui: se você é apenas investidor qualificado, nossa recomendação é que resgate do fundo imediatamente!

A assembleia que deliberará sobre a mudança de público-alvo e a aprovação da cisão dos investidores qualificados para um fundo com alocação de apenas 40% em FIIs ocorrerá no dia 28 de outubro, com efetivação prevista para 11 de novembro. Depois dessa data, você passará por um processo de transição que, na nossa visão, não faria sentido passar.

Caso o resgate seja solicitado antes de 28 de outubro, você receberá os recursos investidos dentro do prazo normal de 90 dias, que é o período de liquidação do fundo.

Já para quem é investidor profissional, o fundo ainda segue interessante como forma de exposição à classe no momento em que escrevemos este relatório. No entanto, a partir de agora nossa profundidade de análise será menor, já que ele deixou de fazer parte da lista de fundos aprovados.

Nossa preferência é que também realizem o resgate, embora não haja problema grave em manter a posição por enquanto, considerando que a Capitânia sempre demonstrou diligência e responsabilidade na gestão. Ainda assim, o fundo deixará de contar com nosso acompanhamento diário, e o contato com a gestora naturalmente diminuirá, pois nossos esforços estarão voltados para os produtos atualmente recomendados.

Sabemos que alguns assinantes encontraram no Capitânia Reit Institucional uma forma simples de se expor ao setor imobiliário, mas agora é o momento de tomar uma decisão: ou você segue a proposta no nosso excelente analista de FIIs, Ricardo Figueiredo, ou se inspira em uma posição 100% alocada em fundos, conforme as orientações que compartilhamos em um relatório publicado há alguns meses (link do relatório).

Ficamos por aqui

Sabemos que seria muito mais fácil se pudéssemos investir em um único ativo e carregá-lo para o longo prazo sem maiores preocupações. Mas, como dá pra ver pelo caso do Capitânia Reit Institucional, até as regras do jogo mudam, e precisamos estar sempre atentos para não deixar nada passar.

Nesse sentido você, investidor(a) aqui da Finclass, pode ficar tranquilo, porque o nosso time está aqui justamente para não deixar nada escapar.

A retirada de hoje teve uma motivação bem específica, mas relevante para o todo. Por isso, montamos este relatório mais curto, com o objetivo de transmitir a informação direta ao ponto e com os detalhes devidos.

Esperamos que essa leitura tenha sido útil pra você. Caso tenha alguma dúvida, não hesite em nos acionar pela comunidade ou nas nossas lives semanais, que acontecem toda quarta-feira, às 17h.

Um grande abraço e bons investimentos!

Rodrigo Xavier e Ana Flávia Farias