Como andou o mercado logístico em 2025?

Olá, caro investidor(a)!

No relatório de hoje, traremos uma atualização do mercado logístico brasileiro – mercado este que vem ganhando muito espaço desde antes da pandemia, e apresentou uma rápida aceleração durante a crise do Covid-19, em função da adaptação das grandes varejistas para o comércio digital.

Com os dados que traremos, observaremos que os números registram números muito positivos trimestre após trimestre, evidenciando que o segmento logístico apresentou forte resiliência em meio aos inúmeros desafios dos últimos anos.

Por fim, vamos trazer uma visão geral de como nossos FIIs recomendados estão posicionados em comparação a indústria logística.

Os dados utilizados neste foram coletados pela Buildings, plataforma especializada em pesquisa e inteligência imobiliária, com base no 4° trimestre de 2025.

Boa leitura!

Conceitos básicos

Antes de tudo, lembremos que o nosso objetivo é trazer um conteúdo de fácil entendimento para você, investidor(a) que nos acompanha há tempos. Por isso, é importante colocarmos todos na mesma página e traduzirmos alguns conceitos que vamos utilizar neste relatório.

Diante disso, traremos uma breve descrição de cada um destes indicadores que avaliamos:

·       Absorção bruta (m²): Total de área locada no período, incluindo renovações e mudanças internas.

·       Absorção líquida (m²): Variação efetiva de área ocupada: novas locações menos devoluções.

·       Atividade construtiva (m²): Área total em construção ou em fase de entrega no mercado.

·       Estoque, novo estoque e ocupação (m²): Área total existente, área entregue no período e área efetivamente ocupada.

·       Preço pedido de locação (R$): Valor de aluguel anunciado pelo proprietário por m², antes de negociação.

·       Taxa de vacância (%): Percentual do estoque total que está desocupado e disponível para locação.  Exemplo: se há um estoque de 1.000.000/m² e 100.000/m², então a vacância será de 10%.

·       ABL (Área Bruta Locável): Área que efetivamente será alugada, conforme disponibilização no contrato.

Os números da indústria logística

Observe como está dividido o estoque atual de condomínios logísticos no Brasil:

Fonte: Buildings | Elaboração: Finclass

A malha logística brasileira é fortemente concentrada no Sudeste, região que reúne 70% do estoque nacional — São Paulo sozinho responde por quase metade, seguido de Minas Gerais (10%) e Rio de Janeiro (8%), o que reflete o peso econômico e demográfico da região, que possui mais de 40% da população do país.

Uma outra visão interessante é observar o estoque por classe de imóvel. Percebe-se que há um estoque maior em ativos de maior qualidade, de modo que imóveis com a nota máxima (AAA) correspondem a 44% do estoque logístico:

Fonte: Buildings

Isso mostra uma preferência por parte da demanda (locatários) em ativos de maior qualidade para atender suas necessidades.

Referente aos maiores ocupantes em m², o Mercado livre foi disparado líder em área ocupada nos últimos 12 trimestres, possuindo praticamente o dobro em relação ao segundo colocado, a Shopee. Veja que as empresas que mais ocuparam áreas são majoritariamente empresa que atuam no varejo online.

Fonte: Buildings | Elaboração: Finclass

O mercado logístico no 4T25

Ao final do 4T25, a taxa de vacância no segmento logístico no Brasil caiu para 7,49%, menor patamar da série histórica. Tal nível de vacância sugere maior poder de negociação para proprietários, o que permite crescimentos reais nos aluguéis, conforme mostraremos mais à frente. O estoque total apresentou um crescimento anualizado de 6,60% a.a.

Fonte: Buildings: Elaboração: Finclass

O crescimento consistente do estoque de condomínios logísticos, acompanhados pela queda contínua da taxa de vacância, evidencia que o mercado logístico no Brasil está em plena expansão, de modo que a absorção seguiu na mesma velocidade em que novos imóveis são entregues, sinalizando solidez ao segmento.

Filtrando por imóveis de maior qualidade, a taxa de vacância registrou queda, atingindo patamar de 7,76%. O estoque total apresentou um crescimento anualizado de 8,52% a.a. Vacância caindo mesmo com crescimento de estoque, sinal de mercado pujante.

Fonte: Buildings | Elaboração: Finclass

Quando filtramos a região para imóveis dentro do raio 30 km de São Paulo, região que possui mais de 15 milhões de habitantes, também encontramos valores baixos de vacância com alto volume de estoque:

Fonte: Buildings | Elaboração: Finclass

Veja que o estoque total no Raio 30km de São Paulo de imóveis de alta qualidade corresponde a 23% do estoque total do país. No entanto, a demanda não vem sendo absorvida no mesmo ritmo de entrega de novos imóveis – evidenciado pelas quedas e altas constantes na linha do gráfico (o que não diminui a atratividade da região, que é considerada uma localização premium para ativos logísticos). De certa forma inclusive, é um movimento natural e esperado, uma atividade construtiva tão forte, em alguns trimestres a entrega não necessariamente é absorvida de imediato, ou mesmo a decisão de construção não está atrelada a pré-locação, logo o imóvel nasce com caráter especulativo, tipo de risco que o desenvolvedor logístico topa quando confia na capacidade de absorção da localização.

Quando comparamos o preço pedido de locação destes imóveis destas duas regiões, vemos que praticamente em todos os trimestres imóveis próximos a região metropolitana de São Paulo apresentaram valores maiores do que a média do país.

Fonte: Buildings | Elaboração: Finclass

Uma outra visão interessante é comparar a evolução do preço pedido com a taxa de vacância. Note que, a partir de 2020, houve uma aceleração praticamente contínua do preço pedido no aluguel/m² pelos locatários, ao mesmo tempo em que a vacância começou a desacelerar, de modo que hoje permeia na casa dos 10%. Ainda que não seja o melhor momento da série, é um patamar que mostra força dos proprietários nas negociações comerciais.

Fonte: Buildings | Economatica

Ao observar o Raio 30-60km de São Paulo, região que consegue atender mais cidades interioranas, também observamos trajetória semelhante:

Fonte: Buildings | Elaboração: Finclass

Esse raio 60km abrange cidades que conseguem atender as demandas tanto da capital quanto de cidades mais interioranas do estado, região que também surfou com o crescimento do mercado logístico, com um estoque total de ativos de maior qualidade semelhante ao raio 30km de SP.

Por fim, destacamos a região que hoje é responsável por puxar bastante a média para cima: a região de Guarulhos.

Hoje, ela se destaca como uma das localizações mais atrativas do mercado logístico, impulsionada não apenas por sua inserção na Região Metropolitana de São Paulo, mas também pela presença do Aeroporto Internacional de Guarulhos — fator que a consolida como polo de atração para operações de empresas que demandam movimentação de cargas e encomendas. Inclusive, já viemos observando proprietários chegarem a pedir um aluguel/m² acima de R$ 40,00.

Fonte: Buildings | Elaboração: Finclass

A região acaba sendo extremamente atrativa principalmente para empresas do varejo internacional, que trazem suas entregas por vias aeronáuticas. Recentemente, a Shopee fechou a maior locação já registrada no mercado brasileiro: um galpão de 220 mil m² em Guarulhos.

Fonte: FIIs.com.br

Com esses dados, esperamos ter te convencido de que o mercado logístico brasileiro – especificamente na região metropolitana de São Paulo – está seguindo uma onda de avanço muito positiva para o segmento. Mas e nas outras regiões?

Um dos polos logísticos que ganhou destaque nos últimos anos foi o polo de Extrema/MG, considerado atrativo pela sua localização abranger uma proximidade com a capital de São Paulo, cerca de 100km. Outro motivador era o incentivo fiscal que a região possuía: o município praticava alíquota de ISS bem abaixo da média e, pelo fato de estar em Minas Gerais, o ICMS também era mais atrativo do que em SP.

Entretanto, vale lembrar que a Reforma Tributária, aprovada em 2024, unifica PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS em dois novos tributos — a CBS (federal) e o IBS (estadual/municipal). O IBS será gerido por um gestor centralizado, o que retira dos estados e municípios a liberdade de conceder benefícios unilaterais de ICMS e ISS.

Na prática, isso significa que Extrema perde duas das suas principais alavancas de atração: a alíquota reduzida de ISS e os benefícios de ICMS concedidos por MG. As alíquotas passam a ser padronizadas nacionalmente, eliminando a vantagem comparativa que a cidade tinha em relação a municípios de SP e RJ.

Há um período de transição previsto até 2033, então os contratos e benefícios já concedidos ainda têm fôlego por alguns anos. Mas no longo prazo, a competitividade de Extrema tende a depender cada vez mais dos seus atrativos estruturais — localização, infraestrutura e custo de terreno — e menos dos incentivos fiscais.

Um outro fator estrutural é a falta de mão de obra. Nós mesmos já vimos anúncios pagos de empresas tentando atrair pessoas para trabalhar na região.

Por enquanto, vemos que não há novos projetos sendo lançados na região, de modo que o mercado terá um período de adaptação. A atividade construtiva atual é de 157 mil m², bem menor se comparado a Guarulhos, por exemplo, que registra um valor de 620 mil m².

Hoje, a região ainda roda com taxa de vacância e preço pedido de locação em valores atrativos (3,94% e R$ 30,18, respectivamente), com um estoque total de mais de 1,4 milhão em área locável (m²) em imóveis AAA, AA e A.

No Rio de Janeiro, temos nível de vacância saudável para o mercado, mas com um aluguel bem menor comparado a Extrema e São Paulo, e crescimento praticamente estagnado. Houve uma leve diferença de crescimento a partir de 2024, mas ainda encontramos um nível de crescimento aquém ao comparar com outros eixos:

Fonte: Buildings | Elaboração: Finclass

O Rio de Janeiro apresenta desafios estruturais significativos, com destaque para o ambiente de segurança pública. O avanço da criminalidade compromete a integridade logística em diversas regiões do estado, elevando o risco operacional associado ao transporte e à armazenagem de cargas e custo adicional justamente para elevar o nível de segurança.

Regiões metropolitanas de outras capitais como Araucária/PR, Recife/PB, Fortaleza/CE e Salvador/BA são alguns exemplos de localizações menos óbvias, mas que possuem um grau de crescimento elevado em relação aos demais eixos logísticos.

Olhando apenas para o Nordeste, vemos um crescimento anual do estoque em m² de 9,4% desde 2016, chegando a 4,4 milhões m². Cada vez mais o crescimento se descentraliza e alcança regiões com certo grau de crescimento populacional e econômico, destaque ao próprio Nordeste que possui mais de 54,6 milhões de habitantes, e possui menos de 15% do estoque logístico do Brasil. Atualmente, a região conta com atividade construtiva de 900 mil m², divididas em pequenos galpões e grandes condomínios logísticos.

Fonte: Portogente

Veja essa tabela, que resume bem a atual situação nos principais polos logísticos de nosso país:

Fonte: Buildings | Elaboração: Finclass

“Mas será que ainda dá pra crescer mais?”

Apesar de termos observado um crescimento de 77% no estoque desde o fim de 2026, acreditamos que a indústria logística no Brasil ainda está aquém do seu potencial de uso.

Quando comparamos o nosso mercado logístico com o dos Estados Unidos, a disparidade é clara: há cerca de 1,9 bilhão de m² no segmento industrial/logístico, logo nosso estoque é cerca de 2% do estoque logístico dos EUA, segundo dados da Yardi Matrix. Claro, dificilmente chegaremos ao patamar econômico da maior economia do planeta, mas é verossímil assumir que nosso mercado ainda está subdesenvolvido, com potencial de crescimento e expansão para os próximos anos.

E como andam os principais FIIs logísticos?

Observando a situação atual da vacância dos principais FIIs da indústria, vemos que praticamente todos se encontram em situação de vacância abaixo da média do país:

Fonte: Relatórios Gerenciais | Elaboração: Finclass

¹ utilizamos a vacância financeira divulgada nos relatórios gerenciais.

* recomendado na Finclass.

Destacamos o LVBI11, um de nossos recomendados, cujos ativos estão estrategicamente posicionados em eixos logísticos de alta absorção, como o raio de 30km de São Paulo, Extrema, Araucária e Aratu.

Fonte: Patria Investimentos | Data do Relatório Gerencial: 31/01/2026

Em relação ao PATL11, FII presente na carteira de Renda, encontramos uma concentração maior em ativos que não estão necessariamente dentro dos eixos mais conhecidos, mas que possuem atratividade devido ao desenvolvimento respectivo de suas regiões:

Fonte: Patria Investimentos | Data do Relatório Gerencial: 31/01/2026

Em relação ao imóvel Ribeirão das Neves, é um galpão refrigerado localizado na região metropolitana de BH, enquanto o imóvel Itatiaia se encontra em um polo logístico próximo ao porto do Rio de Janeiro, ao lado de uma Rodovia que liga os três principais estados do Sudeste (SP, MG e RJ).

Entretanto, vale lembrar que tanto o LVBI11 quanto PATL11 estão em processo de fusão com o HGLG11, o maior FII de Logística do Brasil de gestão Patria, o que fará com que os cotistas de ambos os fundos tenham exposição a um portfólio ainda mais diversificado:

Fonte: Patria Investimentos | Data do Relatório Gerencial: 31/01/2026

Com essas informações, observamos que os gestores dos principais FIIs da indústria mantiveram vacância abaixo da média do mercado, evidenciando a experiência em selecionar ativos bem localizados.

Entretanto, um ponto detrator em relação ao LVBI11 e PATL11 está na distribuição de rendimentos nos últimos dois anos, que não apresentaram um crescimento crescente, assim como a média dos preços de locação.

No caso do LVBI11, dois fatores:

·       Ali, havia uma distribuição de um resultado não recorrente que adveio da primeira alienação do fundo, um imóvel localizado em Guarulhos que gerou um ganho de capital de R$ 1,67/cota. O “não recorrente” infere-se que é um ganho que não se repetirá em CNTP – condições normais de temperatura e pressão.

·       Houve o descasamento de entrada e saída de alguns locatários, além de outros que ficaram inadimplentes ao decorrer do período. Cito por exemplo o Dia, que locava por inteiro o imóvel localizado em Mauá. Hoje, o fundo acumula R$ 0,17/cota em inadimplência de 3 locatários.

Olhando para o PATL11, a resposta fica um pouco mais óbvia: com a saída antecipada da SEB do imóvel Itatiaia com contrato atípico, a gestão trabalhou no regime de melhores esforços para encontrar um substituto para a locatária que estava para sair. Com isso, a gestão conseguiu locar parcialmente o imóvel para a Nissan, em um contrato típico, que geralmente traz um aluguel/m² menor.

Com a fusão entre os três portfólios, os cotistas terão uma exposição ainda mais diversificada em um fundo que paga rendimentos atrativos, dado o atual cenário.

Conclusão

Com isso, encerramos mais um relatório temático.

O Mercado logístico apresentou crescimento consistente e robusto ao longo dos anos – e possui potencial para crescer ainda mais.

Por óbvio, queremos estar expostos a regiões estruturalmente fortes e que acessibilidade demográfica e industrial, o que permite atender a uma múltipla variedade de locatários.

Lembremos que vacância em um patamar próximo ou abaixo de 10% é extremamente favorável ao proprietário, dando-lhe maior poder de negociação vis-à-vis a baixa oferta. Não à toa, diversos incorporadores logísticos abriram os bolsos e iniciaram diversos projetos de desenvolvimento, mesmo com o patamar de juros no atual nível. Isso mostra a força que o segmento vem tendo.

Eixos logísticos como os que colocamos uma lupa em nossa análise demonstram a importância de estar expostos a ativos muito bem localizados, que trarão não só facilidade em substituir eventuais locatários que estão de saída, como capturar ganhos reais.

Esperamos que este conteúdo tenha mostrado que investir em fundos imobiliários vai muito além de olhar indicadores de forma isolada. A análise é muito mais profunda. Mas não se preocupe, nosso trabalho é justamente escavar e encontrar bons ativos a bons preços para você, que acompanha nosso trabalho.

Agradecemos a costumeira paciência.

Bons investimentos,

Ricardo Figueiredo | CNPI 8786

Ted Duarte | CNPI 10085