Algumas coisas são simplesmente impossíveis de serem alcançadas se levarmos em conta determinadas condições.
Maratonistas profissionais simplesmente não têm o preparo físico necessário para participar de uma competição oficial de levantamento de peso, por exemplo. Da mesma forma, atletas de levantamento de peso não possuem condições de participar de uma maratona em alto nível.
São modalidades completamente diferentes, que exigem diferentes valências do corpo e que vão trabalhar grupos musculares e condições físicas distintas.
Maratonistas trabalham a capacidade física de se manter em movimento regular por um longo período de tempo, enquanto atletas do levantamento de peso precisam de músculos que façam um esforço gigantesco em um prazo curtíssimo de tempo. Não raro, você observa atletas saírem esgotados depois de apenas duas rodadas de levantamento em uma competição, ao passo que maratonistas só demonstram sinais de exaustão depois de horas de corrida ou ao finalizar uma prova – ou nem assim.
Nesses casos, abordei condições físicas opostas, que não coexistem em uma única pessoa.
E vejo algo semelhante acontecer em relação ao posicionamento econômico-político denominado liberalismo.
Assim como um atleta profissional no levantamento de peso possui características completamente opostas às necessárias para correr uma maratona, um cidadão que se diz liberal não deveria ser contra a equidade nas condições tributárias.
Liberalismo explicado
O liberalismo é baseado na liberdade e igualdade perante a lei.
Ação limitada do estado na economia, livre mercado, democracia, igualdade de gênero e racial, e igualdade nas relações econômicas são alguns pontos defendidos por pessoas liberais.
Diante da questão da igualdade, alguém que se diz liberal não poderia defender benefícios tributários, econômicos e tratamentos diferenciados para uma empresa, grupo ou setor da economia.
A ideia de ser liberal e defender um tratamento diferenciado para algum setor específico da economia reduz em muito a ideia de que aquele cidadão ou cidadã é liberal. Seria como se qualquer maratonista profissional de repente passasse a competir no levantamento de peso.
No caso, algumas pessoas olhariam, analisariam a situação e pensariam: “Ok, essa pessoa se diz atleta do levantamento de peso, mas, com esse porte físico, simplesmente não vai rolar.”
Aqui, temos o caso da pessoa liberal por conveniência, ou seja, quando o liberalismo passa a tratá-la igual a todos os outros, aí não é bom.
Antes que você pense que estou defendendo um posicionamento político, entenda que ainda não entrei nesse mérito. Veja que estou apenas falando de pontos de vista que, em minha opinião, não podem coexistir.
A pessoa liberal entende que, quando há um benefício tributário para determinada classe da economia, quem está bancando isso é o restante da população, que geralmente não se beneficia dele. Logo, não há nada de liberal nisso, pois passa-se a tratar a população de maneira desigual. Assim, não há nesse caso como defender que tal pessoa é liberal se ela defende manter o seu benefício fiscal em detrimento do restante da população.
O mundo está cheio de pessoas que se dizem liberais, mas que, ao saberem que mudanças na lei podem retirar seus benefícios, se sentem incomodadas e fazem pressão para que isso não aconteça, já que estão pensando no seu benefício próprio, e não no bem-estar e na eficiência da economia como um todo.
A proposta de tributação de dividendos nos fundos imobiliários, que faz parte do texto da reforma tributária em análise atualmente, serviu para mostrar que nem todas as pessoas que trabalham no mercado financeiro são tão liberais quanto dizem, e mais: são bem mais parecidas com o alto escalão do funcionalismo público, alvo de críticas de vários profissionais.
Criticam o auxílio-moradia, o plano de saúde de milhares de reais por mês, o auxílio-paletó e a generosa ajuda de custo de combustível de juízes e deputados federais, mas, quando foi cogitada a tributação sobre os dividendos nos fundos imobiliários, logo vieram à tona: “Aí é diferente! O setor imobiliário gera empregos, aumenta a renda do país!”
Esquecem, ou fingem esquecer, que outros setores que não usufruem do mesmo benefício também geram empregos e aumentam a renda do país, mas carregam o peso da isenção tributária sobre os FIIs.
Defendem a não tributação dizendo que ela traria uma queda considerável na atividade, mas não dizem que, no médio e longo prazos, o saldo é uma economia mais eficiente, sem distorções e com um provável saldo positivo na atividade econômica e renda da população.
Exemplo simples
Um dos tópicos da proposta de reforma tributária previa tributar os dividendos de fundos imobiliários e ações, deixando o Imposto de Renda dos investimentos em renda fixa fixos em 15% depois de qualquer prazo. Atualmente, os investimentos em renda fixa são os que têm a alíquota de IR mais alta dentre todas as classes: começa em 22,50% e cai para 15% após dois anos.
Essa alíquota maior faz com que investidores prefiram aumentar a alocação em ativos isentos em detrimento de investimentos em títulos públicos.
Mas lembremos que os títulos públicos são emitidos pelo Tesouro Nacional não por vontade própria, mas, sim, para balancear o nosso caixa, nossa dívida e tentar reduzir o seu custo.
Como os títulos públicos são os ativos que sofrem a maior incidência de IR dentre as opções de investimento, qual a consequência disso?
O Tesouro Nacional precisa aumentar a taxa de remuneração dos ativos de renda fixa para que ele se torne atrativo frente as outras opções de investimento, mas, para garantir isso, o custo da dívida aumenta.
E quem paga um custo de dívida maior? Todos nós.
Você pode até contra-argumentar:
“Gui, mas o aumento do custo da dívida é muito pequeno em relação ao benefício que o segmento imobiliário nos traz.”
Será mesmo?
A dívida pública brasileira hoje ultrapassa os R$ 6 trilhões. Ou seja, um aumento de 0,05% no custo total da dívida pública equivale a um valor superior a R$ 3 bilhões.
E quem arca com esse valor ano após ano?
Todos os brasileiros, inclusive aqueles que nem investem.
Mudanças na tributação de FIIs
Apesar de toda essa discussão, que ainda vai se acirrar nas próximas semanas, uma coisa já é certa:
Os fundos imobiliários não serão tributados.
Isso mesmo. O rendimento mensal dos FIIs não será mais tributado, e isso vai ao encontro daquilo que escrevemos no primeiro relatório logo após o envio da proposta ao Congresso: “Não se preocupe por antecipação, o caminho para uma reforma tributária é árduo e muita coisa deve mudar no meio do caminho”.
Nem duas semanas se passaram, e a tão temível tributação já mudou, em grande parte devido à grande pressão dos gestores e investidores de fundos imobiliários.
E investidores que deram o movimento como certo e tentaram se antecipar a ele acabaram reduzindo ou até zerando posição em fundos imobiliários, mas no pior momento. Isso porque, até a última sexta-feira, dia 9/7, o Ifix, índice que representa os FIIs no Brasil, acumulava uma queda de quase 5%.
E como ficamos agora?
Em um de nossos primeiros relatórios do mês passado, havíamos dito que reduziríamos a parcela em ativos de renda fixa para aumentarmos a parcela em fundos imobiliários. Porém, com a nuvem da reforma tributária pairando sobre nossas cabeças, preferimos aguardar.
Dados os primeiros movimentos, como a queda da proposta de tributação dos dividendos sobre os fundos imobiliários, outras pontas ainda estão soltas.
Será que os dividendos das ações também ficarão isentos? Ou a alíquota dos investimentos em renda fixa vai voltar a cair?
São perguntas que precisam ser respondidas antes de realizarmos alterações relevantes na alocação estratégica de nossa carteira, isto é, de aumentamos o percentual em FIIs em detrimento de ativos de renda fixa ou de ações.
E qual o impacto disso na carteira da série Renda Total?
Isso significa que as alterações na carteira devem ocorrer apenas entre ativos, ao menos por enquanto. Um exemplo é fazer a troca de uma ação de uma empresa que acreditamos já ter se valorizado muito, ou que agora, num novo cenário, possa se prejudicar, por outra que tenda a performar melhor.
E quanto aos ativos de renda fixa?
Eles podem inclusive ganhar espaço em nossa carteira. Para isso, deve haver mudanças na legislação, como a queda da alíquota de IR para essa classe de ativos e a tributação do rendimento das ações. É assim que os ativos de renda fixa ganharão bastante atratividade.
Em relação aos FIIs, como o cenário parece estar certo, podemos realizar algumas alterações desde já. Assim, trazemos uma lista com as características que não podem ficar de fora na hora de avaliar um fundo imobiliário, e que são sempre levadas em consideração em nossas análises.
Como são pontos de avaliação muito importantes na hora de avaliar FIIs, decidimos trazê-los aqui a fim de nos preparar para possíveis mudanças.
1. Vacância
Um dos conceitos mais importantes, mas também um dos menos considerados por investidores na hora de escolher um fundo imobiliário, a vacância diz respeito à capacidade ociosa dos imóveis no FII – e ela pode ser física ou financeira.
A vacância física diz respeito ao percentual dos imóveis que estão vagos dentro de um portfólio de fundos imobiliários. Por exemplo: um FII possui dois galpões logísticos de 10.000 m² em sua carteira, mas um deles está completamente vago. Isso significa que a vacância física desse FII é de 50%.
Já a vacância financeira está ligada à capacidade de gerar renda. Vamos supor que o valor do aluguel do galpão que está alugado seja de R$ 500 mil mensais, enquanto o do galpão vago seja de R$ 100 mil, considerando que este não está em boas condições e sua localização é desprivilegiada.
Ou seja, esse FII tem uma capacidade de gerar R$ 600 mil de aluguel por mês, mas está gerando apenas R$ 500 mil mensais. No caso, a vacância financeira é de 17%, muito menor que a vacância física do imóvel.
Para uma análise mais completa de um FII, recomendamos que você sempre observe os dois tipos de vacância.
2. Valor por m²
Este indicador é extremamente importante. Combinado com outros fatores na análise, oferece uma boa ideia do que pode vir a acontecer com o FII.
O valor por m², como o próprio nome sugere, mostra qual valor os inquilinos pagam pelo metro quadrado alugado.
Comparando o valor por m² de um portfólio com imóveis semelhantes na mesma região, podemos ter uma ideia se esse FII aumentará sua capacidade de renda ou se ele já está próximo do seu limite.
3. Prazo médio de vencimento dos contratos
Quanto menor o prazo médio de vencimento dos contratos de locação de imóveis dentro de um FII, maior a incerteza para quem investe. As perguntas que surgem quando você percebe que o contrato com seu inquilino está se encerrando são: Alguém está interessado em alugar esse imóvel depois que o atual contrato acabar? Quanto ele está disposto a pagar? Qual o prazo do contrato que deseja firmar nessa nova locação? O inquilino tem capacidade financeira para arcar com isso?
As respostas a essas perguntas fazem com que nós demos maior relevância aos FIIs com prazo médio de contratos mais longos, pois eles trazem maior previsibilidade sobre o futuro – e a previsibilidade tem muito valor dentro do mercado financeiro.
Conclusão
A reforma tributária não avançará sobre os fundos imobiliários. Por um lado, isso é bom, já que os rendimentos não terão incidência de impostos, porém, no médio e longo prazos, e para o funcionamento da economia da maneira mais eficiente possível, a decisão pode ser trazer consequências.
Dado esse novo cenário na mesa, além das mudanças rápidas nos rumos da reforma tributária, aguardamos em posição de espera para alterar a alocação da carteira do Renda Total de maneira relevante.
Enquanto isso, reavaliaremos os fundos imobiliários dentro da nossa fatia no setor. Após o avanço considerável no ritmo de vacinação no Brasil, pode ser a hora de nos posicionarmos ainda mais em FIIs que se beneficiarão com a abertura econômica.
Para avaliarmos as alocações já realizadas, utilizaremos alguns dos conceitos apresentados aqui e outros extremamente importantes que serão abordados nas próximas publicações.
Um abraço,
Gui Cadonhotto e Filipe Colus