Quando garoto, sempre acompanhava minha avó na feira, adorava o cheiro de fruta fresca, a barulheira das barracas, o sol na cara e o pastel no final do passeio. Me lembro muito bem da cesta que eu carregava para ajudar minha avó, a cada fruta, legume ou verdura, ela ficava mais colorida e bonita. Mas algo que sempre me chamou muito atenção era que minha avó pegava as mesmas frutas em diversas banquinhas. Só fui entender mais tarde o motivo para isso.
Quando perguntei sobre, ela disse: “Filipe, se eu compro fruta de uma banquinha só, elas podem vir com alguma doença; se eu compro de vários vendedores, a chance de todas virem com doença é baixa”.
Se a minha avó tivesse que escolher um fundo de investimento imobiliário, eu não tenho dúvida de que ela escolheria um fundo multiativos, que nada mais é que: um fundo que possui diversos ativos, nunca concentrado em apenas um , similar a minha cesta no final da feira.
E é com essa história que eu venho aqui dizer o porquê não gostamos de FIIs monoativos. Espero deixar claro, no fim deste relatório, quais são seus diferenciais e os riscos de ter esses ativos na carteira.
Quais as origens dos fundos monoativos?
De uma forma simples um fundo monoativo é um produto do mercado financeiro que serve para reunir pessoas físicas e jurídicas a fim de investir em um único empreendimento.
Hoje em dia, quando ouvimos falar de fundos multiativos, parece algo tão trivial que não notamos que foi apenas depois de 2006 que eles apareceram; antes desse ano, todos os fundos imobiliários eram monoativos.
Mas o que isso quer dizer?
Para um fundo imobiliário ser monoativo, ele precisa ter em sua carteira apenas um ativo: um único shopping, uma única laje comercial, um único prédio ou um único galpão logístico.
Um exemplo de fundo monoativo, sem nenhum juízo de valor, é o FCFL11, um fundo que possui apenas um imóvel na sua carteira de investimentos: o prédio do Insper em São Paulo. Para quem é de outra cidade, o Insper é uma faculdade renomada de São Paulo. De uma maneira simplificada esse fundo remunera os cotistas através do aluguel que o Insper paga ao fundo, conforme a imagem a seguir ilustra:
No entanto, se o Insper mudar de local, como fica a remuneração do fundo? Existirá alguma outra empresa ou universidade interessada em alugar esse prédio? E se esse prédio sofrer um acidente e ficar meses sem poder ser alugado? O que acontece com o cotista nesse caso? Ele sofrerá as consequência como se o imóvel fosse dele, como se o seu inquilino não tivesse pago o aluguel.
A situação a cima é apenas um exemplo dos riscos que se corre ao investir em fundos monoativos, a seguir vou listar os três grandes riscos que tomamos ao investir em fundos monoativos, são eles:
- Vacância física e inadimplência;
- Danos ao imóveis;
- Diversificação de riscos.
Para explicar melhor os riscos desse tipo de investimento, quero resgatar dois conceitos que trabalhamos em outros relatórios da série Renda Total, quando tratamos de fundos imobiliários. Se você quiser dar uma olhada, confira aqui: XPIN11 e BTGL11 (inserir hyperlink).
Quando estávamos pesquisando qual fundo colocar em nossa carteira do Renda Total, um item muito importante vinha à tona: a vacância física e a inadimplência.
A vacância física corresponde ao percentual de imóveis que ficavam sem locação, ou seja, vagos. A inadimplência traduz o percentual de lojas que estão ocupadas, mas que os locatários não estão pagando pela locação.
Ambos índices existem para fundos mono ou multiativos, porém, no caso dos monoativos, esses índices têm uma importância muito maior.
Quando estamos falando de um prédio, uma laje comercial ou um galpão logístico, normalmente existe apenas um cliente locatário desses imóveis, ou seja, o índice de vacância e inadimplência vai ser 0% ou 100%.
Pense o seguinte: você colocou todo o seu dinheiro em um apartamento de luxo e você vive única e exclusivamente da renda do seu aluguel. Imagine você acordar um dia e descobrir através da sua imobiliária que o locatário saiu de última hora sem pagar o aluguel do mês. Você certamente vai ficar muito preocupado ou preocupada, buscando outra pessoa para alugar e, dependendo do local ou situação econômica, não vai ter outra pessoa para alugar.
Posso parecer um tanto pessimista quanto a esses riscos, porém, caro leitor ou cara leitora, veja este relatório da gestora do fundo XTED11, liberado em setembro de 2020:
Fonte: XTED11
No seu início, o fundo parecia uma ótima opção de investimento, pagava dividendos com recorrência; mas, desde junho de 2016, o imóvel está vago. Um olhar atento revela que, comparado com nossas recomendações passadas, esse fundo pagou mais dividendo, e isso é característico desses fundos monoativos. Afinal, quanto maior o risco, maior deve ser o retorno.
E esses riscos que eu estou mencionando estão muito próximos do risco de se comprar um imóvel próprio, concorda?
E é justamente isso que eu quero mostrar. Os riscos são muito parecidos mesmo, veja por exemplo o próximo da lista, o risco de ter danos físicos nos imóveis. Usando a mesma lógica da vacância e inadimplência, se o único ativo presente no fundo sofrer um incêndio, alagar ou ter problemas estruturais e legais, o fundo corre sérios riscos de deixar de pagar dividendos e, muito provavelmente, perder valor de mercado.
E, por fim, o último e a pior desvantagem na minha visão: a de perder a vantagem da diversificação dos riscos. Afinal, ao investir em FIIs, corre-se todos os riscos mencionados: vacância, inadimplência e danos físicos. Porém, quando diversificamos os ativos, nós diluímos esses riscos dentre vários outros ativos.
Em termos práticos, se temos 15 shoppings pagando dividendos, a chance de os 15 pegarem fogo e pararem de funcionar ao mesmo tempo é bem menor do que qualquer um desses problemas acontecer com somente um deles, certo?
Mas a pergunta que não quer calar é: por que esses fundos existem e ainda são populares?
A resposta é simples: eles existem por serem uma opção de investimento mais arriscado para um certo perfil de investimento. Podem trazer mais retorno, porém concentram muitos riscos. Seria similar a entrar na Bolsa colocando todo dinheiro nas ações de uma empresa apenas.
Porém, como eu disse, para entrar nesses fundos, é necessária uma atenção redobrada nas notas e relatórios liberados pelos próprios fundos. É mais do que importante seguir a saúde financeira do locatário, conhecer quem está alugando o imóvel, como a situação macroeconômica do país pode afetar a região do seu ativo, como são escritas as cláusulas contratuais para o caso de um rompimento do aluguel e, claro, os prazos e as condições de renovações do aluguel.
Então, sim, fundos imobiliários monoativos têm um papel importante no mercado. Porém, é crucial dedicar tempo e atenção a esses detalhes que mencionei para não sofrer com um impacto repentino. E, dado que nem todos nós temos o conhecimento prático para avaliar a situação dos imóveis nem tempo hábil de analisar os seus contratos de aluguel, não vemos nenhuma grande vantagem em recomendar fundos monoativos. É simplesmente muito risco para um potencial de retorno não tão alto assim – como gostamos de dizer: a relação entre risco e retorno é desfavorável para você, investidor ou investidora.
A vida como ela é...
Tudo bem, Filipe, mas quero ver algo prático, real. Chega de papo técnico.
Pois bem, então. Eu trouxe aqui uma análise numérica que vai mostrar isso direto e reto para, você. Achamos dois fundos que traduzem numericamente o nosso ponto de vista, são eles:
Ambos possuem uma participação no Grand Plaza Shopping com o diferencial do percentual da carteira alocado. O FII ABCP11 coloca todo seu investimento no Grand Plaza; já o HGBS11 é diversificado, coloca 3% no Grand Plaza, mas também aloca em outros 15 ativos – para mais informações, recomendo ler o nosso relatório sobre ele: HGBS11.
Agora, no próximo gráfico, vou mostrar a situação desses dois FIIs em períodos distintos. No eixo vertical temos o Retorno (representado pelo Retorno Anualizado) e, no eixo horizontal, o Risco (representado pela Volatilidade Anualizada).
Fonte: Quantum
Para você entender: já peço desculpas pela matemática, mas ela é essencial aqui. No gráfico acima, é calculado o retorno anualizado dos ativos, ou seja, quanto maior, melhor. O eixo horizontal é calculado em cima do desvio-padrão, que é a variação em relação a média dos valores, das cotações diárias no prazo de 2007 até 2020, ou seja, quanto maior, mais o preço do ativo variou no período analisado.
Importante mencionar novamente que o gráfico acima é calculado tendo em consideração os retornos históricos, ou seja, não asseguram os mesmos retornos futuros. Dito isso, vemos que, assim como mencionado, o FII monoativo trouxe mais retorno, porém, maior volatilidade.
Além disso, podemos notar que o fundo multiativos teve menos volatilidade no mesmo período. Esse efeito da diminuição da volatilidade é devido à diversificação da carteira, que tem como propósito diminuir a exposição do risco próprio de cada ativo. Isso acontece por conta da correlação dos ativos – vou deixar, por ora, esse assunto para um próximo relatório.
O verdadeiro benefício da diversificação da carteira pode ser visto no próximo gráfico, em momentos de estresse da economia; no caso, selecionei o período da pandemia.
Fonte: Quantum
No gráfico acima podemos notar um fator muito importante: o resultado numérico do benefício de se criar uma carteira diversificada, o famoso “não colocar todos ovos em uma cesta só” – ou, como me ensinou minha avó, não comprar todas as frutas de uma barraca só.
Pois bem, durante a pandemia, mesmo que o HGBS11, que é multiativo, tenha apresentado volatidade um pouco maior, ele teve uma perda menor no seu valor de mercado, de -14%, contra uma perda de -27% do ABSP11, que é monoativo. Então, aqui você pode ver que os efeitos mencionados acima saem da teoria e tem ampla aplicação no mundo real.
Conclusão
O motivo de escrever este relatório é de levantar os riscos e apresentar os perigos de se investir nesses fundos, uma vez que eles estão disponíveis em várias corretoras. Fundos de investimento imobiliário monoativos têm sua razão para existir no mercado, porém nós não os aconselhamos para o investidor ou a investidora pessoa física.
Como demonstrado, o risco de aportar dinheiro nesses fundos é muito similar ao de investir em um único imóvel: perde-se o benefício da diversificação dos riscos e é perigoso para quem não acompanha as movimentações e mudanças de cenário econômico no dia a dia.
Então, sim, os monoativos não são a nossa primeira escolha, porém, em alguns, casos eles podem ser bem vantajosos e oferecerem um retorno interessante – e, pode ter certeza, quando virmos essa oportunidade de mercado, nós vamos estudar a fundo todas as suas nuanças antes de fazermos qualquer recomendação.
Quando tudo está indo bem, ninguém gosta de diversificação, porque você abre mão de um resultado maior no curto prazo. Porém, quando os solavancos na economia ou no setor aparecem, percebemos que a diversificação, presente em fundos multiativos, tem mais benefícios do que pontos negativos para o investidor pessoa física, principalmente devido sua menor volatilidade em momentos de estresse no mercado.
E, claro, para não deixar você na mão, ou seja, só na teoria, aqui vai uma lista com os fundos imobiliários monoativos mais comuns nas carteiras dos investidores. Lembre-se: aqui não estamos fazendo nenhum julgamento de valor, mas só trazendo uma lista para que você saiba quais são eles, e caso você se depare com a oportunidade de investir neles, lembre-se desses riscos que trouxemos nesse relatório, ok?
Fonte: Infomoney
Para finalizar o relatório acho justo recaptularmos então como está disposta a nossa carteira atualmente. Dado as nossas recomendações temos os seguintes percentuais:
Para saber mais sobre como o Gui desenvolveu esses percentuais recomendamos que você assista o Vídeo III da série Renda Total!
Aproveitando que você chegou até aqui deixou um spoiler de semana que vem, não deixe de ver nosso próximo relatório pois teremos uma nova recomendação para nossa carteira,
Um abraço,
Filipe Colus e Guilherme Cadonhotto