Quando criança, tive a oportunidade de passar férias no sítio de meus avós – que delícia! Por ser no Nordeste, aproveitava aquele clima típico, que adoro tanto, com o prêmio da tranquilidade de uma cidade pequena e rural. Na pequena propriedade, algumas árvores frutíferas faziam minha alegria, em especial manga e seriguela, que inclusive me parecia um dos oásis da língua portuguesa, porque minha avó escrevia o nome da fruta de tudo quanto é jeito: ceriguela, siriguela e ciriguela... Recentemente, descobri que são apenas duas as grafias aceitas segundo a norma culta da língua: seriguela e ciriguela.
Acordar cedo e tirar fruta do pé para o café da manhã era uma das tarefas mais legais nos dias de férias. Feliz de quem chegava antes, afinal, poderia recolher as frutas mais baixas. Um pé de seriguela pode atingir até 7 metros de altura, para um garoto de 9 anos, certamente minha mãe preferia que eu ficasse com as frutas mais acessíveis. Na mangueira então, que pode atingir até 30 metros, melhor chegar antes.
Quando uma nova frente de investimentos imobiliários passa a ser explorada, algo similar ocorre. Se posicionar antes permite acesso a produtos e condições privilegiadas, em alguns casos praticamente irreplicáveis logo, chegar cedo também garante o direito de levar para casa as frutas que estão mais acessíveis nos galhos.
O CSHG Renda Urbana, negociado sob o código HGRU11, foi pioneiro na estratégia de alocação em ativos com o perfil Renda Urbana. Mas o que seria este segmento?
Um imóvel pertencerá a esse segmento se ele tem localização em centros urbanos mais pujantes economicamente, importantes para a região onde estão. Não necessariamente capitais, cidades de regiões metropolitanas e algumas do interior também possuem essa característica. Quanto ao perfil de ocupante, normalmente operações que dão muita importância “ao ponto”, ou seja, aquela localização específica é muito importante para o negócio. O bairro vizinho ou a próxima quadra não possuem a mesma atratividade, aquela latitude e longitude é que seduziram o ocupante.
O perfil da edificação, em alguns casos, também tem peculiaridades e especificações personalizadas. De imediato, operações de varejo, tradicional e alimentar, são automaticamente vistas como óbvias para este perfil, mas há outras opções que abrem uma grande avenida de possibilidades para diversificação de portfólio. Clínicas de saúde, universidades, escolas, até mesmo concessionárias de veículos se juntam aos minimercados, “atacarejos” e lojas de departamento, dando literalmente milhares de possibilidades para o gestor na formação de um portfólio de qualidade
O HGRU11 teve seu IPO em 2018 e, apesar da clara estratégia de diversificação de ativos e perfil de locatários, nasceu como um monoativo/monousuário. Com o recurso de sua primeira emissão de cotas, adquiriu um imóvel no Rio de Janeiro, locado para o IBMEC, tradicional escola de negócios. Num primeiro olhar, equivocado eu diria, parecia mais um FII de baixo valor de mercado, pouco mais de R$ 100 milhões, com gestão passiva, pertencente ao segmento educacional.
Em 2019, quem fez essa leitura equivocada percebeu seu engano. O gestor, Credit Suisse Hedging-Griffo, promoveu a segunda emissão de cotas; o fundo atingiu mais de R$ 1 bilhão de valor de mercado e adquiriu diversos imóveis com perfil varejista espalhados por várias cidades, além de pulverizar também sua base de locatários e, com isso, diminuir o risco do fundo.
De lá para cá, depois de realizadas quatro emissões de cotas, o HGRU11 viu seu patrimônio líquido ultrapassar R$ 2 bilhões, sendo proprietário de forma direta em mais de 80 imóveis e indiretamente através de alocação estratégica no FII SPVJ11 em mais 11 imóveis também com perfil Renda Urbana. 91% dos contratos são atípicos e, somadas a outras características que veremos mais adiante, vão demonstrar uma das principais fortalezas deste FII.
Chegar antes premiou o HGRU11 com as “frutas baixas”
Quando decidiu se enveredar pelo mundo da Renda Urbana, o gestor do HGRU11 viu-se praticamente sozinho, dentre os FIIs, na procura de ativos para compor o portfólio. Justamente por isso, conseguiu as chamadas frutas baixas do pomar. Em dezembro de 2019, com parte dos recursos captados na segunda emissão, anunciou um negócio de grande repercussão no mercado e que efetivamente deu ao fundo a feição imaginada inicialmente. Foram adquiridos dez imóveis de varejo alimentar locados para Sam’s Club e o então Walmart, hoje rede BIG Supermercados.
Adquiriu ainda um campus da Universidade São Judas com excelente localização na cidade de São Paulo, região da Avenida Paulista. Outro ativo educacional em Salvador (BA) locado para a Estácio. Dentre outras boas aquisições, mais recentemente realizou mais um negócio emblemático no setor. Efetuou a aquisição de 66 lojas da rede Pernambucanas, mais de 91 mil m² em quatro estados das regiões Sul e Sudeste, que trouxeram para o portfólio a possibilidade de captação de aluguel variável com um mínimo garantido, fato muito positivo para os cotistas e visto até então apenas em FIIs de shopping centers.
Veja que são aquisições de alta qualidade, todas realizadas em condições de preços muito favoráveis aos cotistas. Além da notória expertise do gestor na prospecção e condução de negócios, obviamente chegar antes da concorrência lhe deu o benefício de, por um tempo, navegar praticamente sozinho neste segmento de FIIs e, agora que a concorrência está se estabelecendo, seu tamanho frente aos pares lhe garante vantagens na competição por ativos.
Hoje o HGRU11 tem diversos fatores positivos que destaco:
- Mais de 355 mil m² de ABL, totalmente ocupada, ou seja, sem vacância. Com exposição quase que total nas regiões Sul e Sudeste e apenas um imóvel no Nordeste. E, nessa análise da localização dos ativos, nota-se claramente forte concentração em São Paulo, estado com maior PIB total e per capita do Brasil.
Fonte: Relatório Gerencial HGRU11 - Abril/2021
- Portfólio de locatários com grandes nomes com Anima (listada em Bolsa sob o código ANIM3 e dona da marca São Judas), Yduqs (também listada em Bolsa sob o código YDUQ3 e dona das marcas Estácio e IBMEC), BIG Supermercados, Sam’s Club, Pernambucanas, entre outras.
Fonte: Relatório Gerencial HGRU11 - Abril/2021
- Ter 91% de contratos atípicos é bom? Teoricamente sim, mas costumo dizer que é preciso ir além. É preciso observar o prazo médio dos contratos de locação e, na sequência, o valor/m² na locação do portfólio versus a média praticada na região para ativos similares. Em relação ao preço praticado, tudo ok com o HGRU11. Mas definitivamente a cereja do bolo está no prazo médio dos contratos, atualmente em 11,8 anos, um dos maiores da indústria de FIIs atualmente. Essa é a verdadeira atipicidade em benefício do cotista. Contrato atípico que vence em 24 meses, veja bem, o antigo proprietário efetivamente surfou quase que todo o contrato. Definitivamente, este não é o caso do HGRU11. Neste FII, o atual cotista tem uma real atipicidade a seu favor.
- Toda essa atipicidade dos contratos gera ao cotista do HGRU11 uma das maiores previsibilidades de renda da indústria de FII. Observando todos os dividendos mensais distribuídos pelo CSHG Renda Urbana desde sua primeira emissão, tirando apenas o primeiro mês quando o fundo ainda concluía a aquisição do IBMEC, nas 35 distribuições seguintes, em apenas quatro meses o valor distribuído foi diferente de R$ 0,68/cota. Nessas quatro ocasiões, inclusive o valor foi superior, justamente para que o fundo cumprisse a obrigação de distribuir no mínimo 95% do seu lucro caixa no semestre.Resumindo, em praticamente 90% dos meses de vida do HGRU11, sua distribuição por conta se comportou como pressão arterial de atleta de alto rendimento em repouso, com uma estabilidade invejável. Mesmo durante os duros momentos da pandemia, em que a maior parte dos FIIs de tijolos teve que fazer algum ajuste na sua distribuição, mesmo ali o HGRU11 continuou com sua costumeira distribuição. E, em todas as ocorrências fora dos R$ 0,68/cota, o cotista foi surpreendido positivamente. Notadamente, espero crescimento da distribuição no ritmo de recomposição da inflação como é característico dos contratos atípicos. Todavia, atravessar uma pandemia sem nenhuma redução do rendimento, inclusive gerando distribuição acima do histórico como vista em dezembro de 2020, reflete a fortaleza de portfólio atípico bem construído. Temos inclusive, no segundo semestre, mais de 75% do portfólio de contratos passando por reajuste de aluguel.
Fonte: Relatório Gerencial HGRU11 - Abril/2021
- Dividend Yield (DY): todas as qualidades do portfólio descritas até aqui acabam coroadas com um DY atrativo. Considerando o fechamento de mercado de 26/5/2021, quando o preço da cota do HGRU11 foi de R$ 116 e observando o dividendo distribuído nos 24 meses anteriores, temos um DY de 7,1% ao ano. Tendo em vista segmento de atuação, localização dos ativos e pool de locatários, considero uma excelente relação risco x retorno pela ótica do DY.
Você já notou que gosto de avaliar o reconhecimento do mercado através do comportamento do número de cotistas. O HGRU11 começou com baixo número de cotistas, pois sua primeira emissão foi uma oferta CVM 476. Gradativamente, esse número foi crescendo até que, ao fim de 2019, eram 20 mil cotistas se beneficiando da estratégia. Quase 18 meses depois, com uma pandemia no meio do caminho, esse número cresceu 6x, totalizando mais de 120 mil cotistas na base do HGRU11. Fruto do reconhecimento do mercado para uma estratégia sólida e bem executada.
O HGRU11 é um dos principais casos de disciplina na estratégia proposta pela gestão somada ao privilégio, por mérito de ter chegado cedo ao nicho de atuação e, assim, aproveitado boas oportunidades na compra de ativos.
HGRU11, por que comprar?
Por diversas oportunidades você me viu enfatizar a importância da diversificação do portfólio, prezando obviamente pela qualidade, seja em ativos, seja em locatários, para tijolos, ou devedores, para ativos de crédito. O HGRU11 tem uma estratégia muito bem executada nessa linha: quase 100 imóveis no portfólio, com exposição majoritária ao estado de São Paulo, nas mais importantes cidades e com locatários de primeira linha.
Você que tem um imóvel residencial locado para uma pessoa, correndo o risco apenas desse segmento e desse locatário, ou mesmo uma loja, também correndo risco exclusivo daquele segmento e daquele ocupante, você poderia ter o mesmo recurso alocado num fundo imobiliários com toda essa diversificação de ativos, com ótimas especificações técnicas, em segmentos como varejo tradicional, varejo alimentar e educacional, tendo nomes como Anima, Yduqs, Sam’s Club e BIG Supermercados como locatários.
No HGRU11, os bons atributos do contrato atípico estão preservados para o cotista, uma vez que mais de 90% da receita tem origem em contratos atípicos com prazo médio de quase 12 anos. Dificilmente, como viemos analisando o histórico de dividendos, encontraremos um FII com esse perfil de qualidade de imóveis e locatários gerando renda tão estável.
Todo esse conjunto de fatores formam um FII com rendimento recorrente, dos mais estáveis da indústria e gerando um DY na ordem de 7,0% ao ano, com boa parte dos contratos tendo reajuste de aluguel por inflação no segundo semestre do ano.
E o P/VP, Ricardo? Não falou sobre ele, deve estar com um significativo ágio afinal, qualidade tem seu preço.
E você realmente tem razão. Qualidade tem seu preço, preço este já refletido nos laudos e, portanto, na cota patrimonial, e o mercado reconhece sem exageros, observando a atual cota patrimonial, R$ 117,95, e o valor da cota de mercado no fechamento de 26/5/2021, R$ 116,00, temos um P/VP 0,98, ou seja, um leve e bem-vindo deságio de 1,7%. Mais um fator positivo para alocar no HGRU11 parte do seu patrimônio destinado aos FIIs.
Diante do enredo apresentado, encerro este relatório recomendando a compra de HGRU11 até o preço-limite de R$ 124,00/cota, preço este que poderá ser alterado conforme fatos se tornem públicos e alterem sobremaneira as premissas que sustentam esse valor.
Você pode acompanhar pela tabela de FIIs recomendados na área de membros o percentual a ser alocado em cada FII da carteira recomendada na nossa série O Melhor dos Fundos Imobiliários.
Mais uma vez, obrigado pela costumeira paciência. Espero que tenha sido uma leitura proveitosa.
Bons investimentos!
Ricardo Figueiredo