Eu lembro que um dos meus primeiros passeios pela cidade de São Paulo foi pelo Centro Histórico, lugar de muita diversidade, arte, cultura e história. Após algumas visitas, a região se tornou um dos meus lugares favoritos de se visitar quando tenho possibilidade.
Em uma dessas visitas, no Centro Cultural do Banco do Brasil, tive a oportunidade ver uma das exposições de arte mais tocantes da minha vida: uma exposição de Athos Bulcão, pintor e escultor que fez diversas obras por Brasília, cidade querida onde morei toda minha adolescência.
Durante a exposição, a cada passo que eu dava, mais eu sentia como se estivesse voltando no tempo. Cada azulejo, cada foto, cada relato me remetia aos passeios de domingo pelas entrequadras da capital federal, e praticamente me senti um calouro da faculdade quando li um depoimento dele na exposição:
“Eu gostei muito de Brasília. Fiquei hipnotizado com aquela falta de paisagem, o céu, esta vastidão (...) Para trabalhar, era muito bom, aqui...
Eu acho que a gente começa a desenhar, faz uma linha pra cá outra linha pra lá e, de repente, surge uma coisa que a gente não tinha imaginado o que ia ser. Isso é também meio atraente. A criação é mesmo misteriosa. A gente não sabe por que faz uma coisa assim...
Eu acredito muito em disciplina, no vai lá e faz alguma coisa. Eu fico imaginando quanta coisa as pessoas poderiam fazer e não fazem.
O artista olha para dentro de si, tentando compreender, indagando, se coloca.
Mas tudo é arte”
Athos Bulcão
Não pretendo fingir que não fiquei emocionado ao me relembrar do episódio, pois tenho muito carinho pela cidade e pelas amizades que fiz lá.
Mas o que mais me chamou atenção em me lembrar da exposição foi que, enquanto montava a estratégia de análise para a nossa recomendação desta semana, acabei por utilizar as mesmas técnicas que Athos usava na elaboração de suas obras:
- Olhei para dentro de mim e me perguntei: eu investiria neste fundo imobiliário? Por quê?
- Me indaguei sobre sua performance, sua tese de investimento e a gestão do FII;
- Por fim, busquei compreender todas as nuances mais intrínsecas da nossa nova recomendação.
No fim das contas, preciso concordar com o mestre: tudo é mesmo arte.
Assim, este relatório traz o resultado de muita análise e reflexão, e se torna uma recomendação que vai fortalecer e completar a nossa tese de investimentos para a seleção de fundos imobiliários: o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11).
Dados sobre o BTG Pactual Fundo de Fundos
| Tipo | Fundo de Fundos |
| Cotação atual | 92 |
| Gestor | BTG |
| Abertura | 2010 |
| Retorno (12 meses) * | -5,69% |
| Retorno desde início | -12,43%** |
| Segmento | Recebíveis, Comercial, Shopping e Logística. |
| Taxa de Performance (Meta) | 20% do que exceder IGP-M + 3% |
| Taxa de Gestão | 1,10% sobre patrimônio líquido |
| Taxa de Administração | 0,15% sobre valor dos ativos |
Fonte: Spiti
* Cálculo em cima de 12 meses antes da data publicada.
** Retorno em cota – dividendos não contabilizados.
Comparando os fundos de fundos imobiliários
Qual é o melhor fundo de fundos (ou FoF, do inglês Fund of Funds) no mercado imobiliário? É uma pergunta que recebo frequentemente de amigos e de pessoas nas redes sociais. Um FoF é um fundo que tem em sua carteira outros fundos, e o benefício de se investir nesses fundos é a gestão ativa de sua carteira e a exposição em diversos setores – na dose certa, ele pode ser um grande aliado da sua carteira. O nosso desafio neste relatório foi: avaliar o quão eficiente o BCFF11 é como FoF.
Para determinar sua eficiência, vou utilizar quatro ferramentas:
- Retorno ajustado pelos dividendos;
- Retorno ajustado pelo risco;
- Retorno dos seus pares;
- Evolução da taxa de dividend yield.
Retorno ajustado pelos dividendos
Quando procuramos o retorno de FIIs no Google, é normal encontrar fontes que nos mostrem o retorno da cota sem o ajuste dos dividendos.
E isso faz com que a análise se limite a demonstrar apenas a evolução do seu preço no mercado. Por isso, para completar a nossa análise, decidi trazer um gráfico comparativo que mostra a evolução do BCFF11 somando os dividendos. Neste caso, estou simulando o reinvestimento dos próprios dividendos no FII.
Veja a diferença que isso faz:
Fonte: Spiti
Sem a adição dos dividendos, ficamos com a sensação de que o retorno dos FoFs de FII não é interessante, mas a narrativa muda por completo quando analisamos o pagamento de dividendos.
Quando comparamos as duas opções (com dividendos reinvestidos e sem os dividendos), temos um salto de 300% de retorno ao contabilizar os dividendos!
Mas, como a gente aqui na série sempre fala, não adianta ter muito retorno se estamos expostos a muito risco. Assim, vamos ao próximo ponto da análise.
Retorno ajustado pelo risco
Ao compararmos diversos FIIs, uma das métricas mais importantes é a relação entre risco e retorno que o investidor ou a investidora toma.
O gráfico a seguir ilustra essa relação no período entre 2016 e 2020 de outros investimentos com carteiras similares:
Fonte: Comdinheiro
Nos eixos verticais temos o retorno ao ano; no eixo horizontal, o risco anualizado. O risco anualizado nos indica o quanto o retorno das cotas variou, dia após dia, durante o período de um ano.
Outra informação importante a se checar é quais FIIs que mais adicionaram retorno pelo aumento do nível de risco. Isso é representado da seguinte forma no gráfico: quanto mais à esquerda e para cima, melhor o ativo, ou seja, mais retorno e menos risco.
Na amostra selecionada, o BCFF11 foi um dos que teve mais retorno no período (eixo vertical). Da mesma forma, podemos ver que ele também não tomou risco em demasia (eixo horizontal).
Assim, a relação entre risco tomado e retorno obtido se mostra saudável quando comparada com seus pares de mercado. De forma prática, isso é obtido através de uma boa gestão de riscos. Além de comparar risco e retorno no período, existem outros indicadores importantes para avaliar, como o próximo tópico.
Retorno dos seus pares
É importante notar que existem diversos FoFs no mercado, e aqui quero colocar lado a lado a performance do pagamento de dividendos do BCFF11 em relação a outros que atuaram no mesmo período (de 2016 até 2020):
Fonte: Spiti
Um olhar atento nos mostra que, de forma geral, o dividend yield dos FoFs tem diminuído desde o ano de 2016. E como o BCFF11 tem performado nesse quesito?
Quando analisamos única e exclusivamente os dividendos do FII, vemos uma tendência da sua diminuição ao longo dos anos:
Ao tomar conhecimento desse fato, fiquei curioso para entender mais sobre seu significado. A partir disso, formei duas hipóteses: (i) foi uma tendência de todos os FIIs; ou (ii) é um problema de performance do BCFF11.
Para responder a essa questão, vamos ao último ponto:
Evolução da taxa do dividend yield
Ao longo dos anos, devido à alteração do valor da cota do FoF, é natural que o dividend yield se altere também. E, para analisar a alteração do pagamento de dividendos, trouxemos aqui outros FoFs que atuam desde 2016 e permanecem ativos em 2021:
Fonte: Spiti
Com o auxílio de algumas ferramentas matemáticas, pode-se verificar que o RBFF11 fica como o quarto fundo que menos diminuiu o pagamento de dividendos ao longo dos anos, e isso pode ser visto como um claro sinal de resiliência de sua carteira.
Por falar em carteira, ela também é importante, não é mesmo? Pois então vamos falar dela...
A carteira do BCFF11
Um dos pontos mais interessantes na análise da carteira do BCFF11 é a visão macro e estratégica dele. Existem pontos de sintonia com a nossa tese de investimentos para 2021, o que transforma o BCFF11 em um grande aliado para complementar e fortalecer nossa carteira.
Setores
O BCFF11 foca em três grandes setores que, juntos, representam quase 75% de todos os investimentos. São eles:
- FII de CRI/CRI;
- Comercial;
- Logística.
Dos três setores mais representativos da carteira do BCFF11, temos seleções em duas: logística e FII de CRI. O setor comercial se mostra com grande potencial de retomada para o ano de 2021, e o BCFF11 apresenta uma boa opção para começarmos a colocar o pezinho nesse setor, por conta da boa seleção de ativos (bom desempenho e boa performance) e gestão ativa da equipe do BTG.
A título de informação, segue uma tabela com as maiores posições do FoF:
| Carteira | Percentual na carteira | Setor | Dividendos (12 meses) |
| BTCR | 6,7% | FII de CRI | 6,1% |
| HGRU | 6,3% | Comercial | 6,0% |
| BRCR | 5,4% | Comercial | 6,5% |
| BPML | 5,1% | Shopping | 4,5% |
| FEXC | 4,9% | FII de CRI | 8,9% |
| BTLG | 4,1% | Logística | 5,1% |
Fonte: Relatório Mensal BCFF11 – dezembro 2020
Rentabilidade
O BCFF11 tem como meta atingir IGP-M + 3%, único meio para que receba a taxa de performance. O IGP-M, principal referência de reajuste de aluguéis, é um índice recorrente aqui na nossa série e, apenas em 2020, acumulou 25%.
Fonte: Valor investe
Pontos adicionais
- Outro ponto muito relevante do BCFF11 é que ele é o quinto maior FoF em número de cotistas e negociações diárias, demonstrando facilidade para adquirir ou vender nossa posição;
- Seu índice de preço sobre valor patrimonial (P/VP), índice que demonstra se estamos muito caros pela cota, está em 1,09. Esse número indica que o seu valor de mercado está muito próximo do seu valor contábil, que nada mais é que suas propriedades em caixa.
Conclusão
Usando os mesmos processos de Athos Bulcão, conseguimos comprovar alguns fatos que categorizam o BCFF11 como uma boa opção para nossa carteira:
- Boa relação risco vs retorno quando comparado com seus pares de mercado;
- Diferentes setores que complementam nossa tese de investimentos;
- Alteração na taxa de dividendos melhor que seus pares;
- Performance meta (IGP-M + 3%) extremamente interessante para o longo prazo.
Após a análise estruturada, temos que o BTG Pactual Fundo de Fundos tem espaço para entrar em nossa carteira Renda Total. Nossa recomendação é alocar até 5% em carteira. Lembrando que esse montante deve ser retirado da nossa reserva de oportunidades, o Tesouro Selic.
Um abraço,
Filipe Colus e Guilherme Cadonhotto