FII Capitânia Securities II (CPTS11): a união ideal entre dois mundos

Eu, Fê, sou um amante de cinema. Adoro todo o processo que envolve assistir a um filme, como me programar para pegar as melhores sessões e escolher o assento mais adequado na sala – que saudade dessa rotina! Além disso, já fui chamado de sádico nos círculos de amizades mais próximos por eu adorar algo muito peculiar: as pré-estreias.

Para quem não sabe, essas sessões são feitas exclusivamente antes do lançamento oficial ao público e normalmente reúnem os fãs mais aficionados e ansiosos, geralmente de um filme muito esperado ou a nova sequência de uma franquia.

As sessões são feitas em horários extraordinários, sendo que a maioria delas começa às 0h01 do dia oficial de lançamento mundial! Para adquirir um lugar, aliás, é preciso ficar atento ou atenta à liberação da compra dos tickets na internet e preparar para enfrentar um site congestionado por outros aficionados e aficionadas.

Não consigo explicar o motivo, mas adoro as pré-estreias! E uma que me marcou muito foi a do filme Indiana Jones e o Reino da Caveira de Cristal, a famosa franquia do professor de arqueologia e aventureiro (adoro essa combinação, aliás) interpretado por Harrison Ford.

Na época, estava no ensino médio e combinei de ir com um grupo de cinco amigos, todos muito felizes por ter superado as dificuldades de comprar o ingresso e de convencer nossos pais a deixar que fôssemos ao cinema de madrugada.

Estava tudo em ordem: bons lugares garantidos (não existia na época assento reservado para pré-estreia), pipoca na mão, outras crianças ansiosas e chutando nossos assentos... o clima perfeito! Então, as luzes da sala começaram a ser apagadas.

O problema é que, depois de dez minutos de sala escura, o filme não havia começado, nem a tela foi ligada e muito menos os trailers. Até que, depois de muita reclamação, a luz foi acesa novamente e descobrimos que, por conta de problemas técnicos, a sessão deveria ser remarcada.

Na segunda tentativa, no dia seguinte, tudo correu bem. E como valeu a pena esperar! Assistir às aventuras do pacato e respeitado professor que, nas horas vagas, precisa desvendar os segredos de sociedades perdidas sempre foi algo que me fascinou, pois ele vive o melhor de dois mundos. Indiana Jones podia aproveitar tanto o lado bom de ser um pesquisador em uma renomada faculdade, uma fonte de muito conhecimento, como o lado bom de ser um aventureiro e nas horas vagas viajar pelos locais mais inóspitos do mundo.

E isso me lembrou demais a nossa recomendação de hoje: o fundo imobiliário Capitânia Securities II (CPTS11).

Isso porque ele é um FII de CRIs, ou seja, Certificados de Recebíveis Imobiliários. Esse produto colhe o benefício de dois mundos: o de ser um fundo de investimento imobiliário e não pagar impostos sobre os dividendos e o de investir em CRIs e rentabilizar de forma interessante o capital investido.

É claro que, assim como todos ativos do mercado, há riscos inerentes à operação, assim como nas aventuras de Indiana Jones. Então, vamos nos aventurar mais pelo CPTS11.

Conhecendo o CPTS11

Em seu mandato está descrito que o CPTS11 pode investir em cotas de outros FIIs, assim como um fundo de fundos, mas também pode adquirir dívidas através da aquisição de CRIs no mercado.

E como isso beneficia o FII? O principal benefício está na flexibilidade ao montar a carteira e gerir os riscos. Dessa forma, pode criar uma carteira composta tanto por CRIs quanto por FIIs, de acordo com a sua tese de investimentos.

A melhor parte de se utilizar um veículo do tipo é o de mitigar os dois maiores riscos de se investir em CRI:

• A baixa liquidez no mercado secundário;
• O preço unitário por títulos muito alto.

E como um FII de CRI mitiga esses pontos negativos? Eis como:

Baixa liquidez no mercado secundário: devido ao fato de que o investidor ou a investidora compra as cotas do FII, e não do CRI, basta analisar o volume de cotas vendidas. Ou seja, o risco de liquidez de se investir em CRI é mitigado, uma vez que o que está sendo comprado é uma cota do FII, e não o CRI diretamente. Além disso, se fôssemos elencar todos os FIIs disponíveis no home broker por nível de liquidez, o CPTS11 ficaria com o quinto lugar como mais líquido:

Fonte: Quantum

Preço unitário por títulos muito alto: para colocar números aqui, veja por exemplo um dos CRIs que o CPTS11 possui em carteira:

Fonte: RB Sec

Para se obter uma cota do CRI de BR Malls, é necessário desembolsar R$ 387 mil. Ao passo que para investir em um FII que investe no mesmo ativo, o valor de cota é bem inferior – no caso do CPTS11, menos de R$ 100 no momento da publicação deste relatório. Ou seja, por meio do FII, é possível investir em algo inacessível num primeiro momento para a pessoa física.

CPTS11 e outros FIIs de CRIs: as diferenças

Espero ter deixado claro os principais benefícios de investir em CRI através de fundos de investimentos imobiliários em vez de adquiri-los diretamente. Vale salientar aqui que existem no mercado diversos FIIs de CRI, inclusive temos dois recomendados na série: KNIP11 e RBRR11. Agora vamos entrar nos detalhes que justificam adicionar o CPTS11 na carteira de Renda Total.

1. Rentabilidade da carteira e duration

Desde 2018, o CPTS11 permanece entre os 20% dos fundos imobiliários que performaram acima do Ifix (benchmark) – no caso, superou diariamente o índice em 55% das vezes. Isso significa que há pelo menos três anos o FII teve em 55% dos dias desde então uma rentabilidade diária superior ao benchmark.

Além disso, quando analisamos a composição de sua carteira, vemos uma mistura entre FIIs e CRIs aplicados nos mais diversos setores, característica esperada de um ativo dessa natureza. Veja a situação do CPTS 11 em janeiro de 2021:

Aqui, chamo atenção para o percentual de investimento por setor de CRI. Existe uma similaridade com a nossa tese de investimento, pois sua carteira de CRI foca nos setores de logística (10% de nossa carteira atual) e de shoppings (7,5% de nossa carteira atual). Como os CRIs possuem uma grande participação em carteira, de 66,2%, vamos mergulhar em seus detalhes.

2. Carteira de CRIs

O certificado de recebíveis imobiliários possui algumas métricas em comum com as de renda fixa e algumas específicas. Nesse caso, vamos focar em três métricas, duas delas são comumente aplicadas também em renda fixa, e o LTV, específico para a análise de CRIs:

• Duration;
• Indexadores dos títulos;
• LTV.

Fonte: Relatório Gerencial CPTS11. Elaboração: Spiti

E o que fazer com essas informações? Uma maneira de se ler a tabela acima é: “81% da carteira de CRI do CPTS11 está sendo corrigida por IPCA + 7,67% na média anual, com duration média de 4 anos e LTV de 55%”. Dito isso, vamos analisar os valores.

Sabe-se que a duration é um sinônimo de risco: quanto maior, mais risco de mercado. Foi interessante analisar a duration média dos títulos de inflação do CPTS11 e notar que está muito alinhada com nossa visão para inflação.

Ou seja, os títulos de inflação, que representam 87% dos CRIs da carteira, têm uma duration curta, voltadas para o curto prazo, fato que nós gostamos nos títulos indexados ao índice.

Já a taxa média dos contratos nos mostra a taxa média além do indexador que os contratos estão pagando ao FII. E, ao compararmos com títulos públicos de mesma duration, a relação risco vs retorno se mostra favorável para os CRIs de seu portfólio.

E, para uma análise completa de fundos imobiliários de papel, é necessário olhar o indicador LTV (Loan To Value). Ele mostra qual é o tamanho da dívida com relação ao valor do imóvel dado como garantia e, quanto menor esse indicador, melhor para quem investe.

Hoje, o LTV ponderado médio da carteira de CRIs do CPTS11 médio é 55%, uma média razoável para o setor. Quando comparamos com outro que temos em carteira, por exemplo, o RBRR11 possui um LTV médio de 59%.

Aqui é importante mencionar que alguns CRIs estão com o LTV superior a 100%, o que gera um sinal de alerta. Porém, essa parcela representa um percentual ínfimo de 1% na carteira, o que diminui a nossa preocupação quanto a isso, mas é um ponto importante e que devemos continuar a seguir bem de perto.

3. Dividendos

O FII vem apresentando um pagamento de dividendos médio de R$ 0,68 por cota. Nos últimos 12 meses, de março de 2020 até março de 2021, pagou o equivalente a 9,4% de dividend yield, o maior em nossa carteira até o momento.

Fonte: Quantum. Elaboração: Spiti

Além disso, quando comparado com outros fundos de sua categoria, a taxa de dividendos se mostra superior à média do mercado.

4. Preço

Outro ponto importante do CPTS11 é a razão preço por valor patrimonial, conhecida também como P/VP, que está em 1,05. Esse valor nos mostra que estamos pagando um pouco mais caro do que o seu valor patrimonial contábil. Mas, com a rentabilidade e o pagamento de dividendos que o fundo vem apresentado, pagar 5% mais caro está dentro do que vemos como aceitável.

Resumo

Para finalizar, veja um resumo do CPTS11:

Conclusão

Os diversos pontos positivos que encontramos na análise do CPTS11 superam os riscos encontrados dos seus investimentos em carteira. No entanto, vamos seguir de perto o avanço desse percentual dentro da carteira do fundo e manter você atualizado ou atualizada de qualquer mudança relevante que venha a ocorrer no FII.

Mesmo que a cota de mercado esteja sendo negociada um pouco acima do valor patrimonial do FII, vemos um grande potencial baseado em sua performance histórica e o pagamento recorrente de dividendos.

Assim, nossa recomendação é de alocar até 2,5% de nossa carteira no CPTS11. Como hoje estamos com 100% da carteira alocada, os recursos deverão vir da redução da exposição do Tesouro Selic 2025.

Abraços,

Gui Cadonhotto e Filipe Colus