Imposto de Renda Pessoa Física 2024 – Declarando Fundos Imobiliários
No relatório de hoje, você encontrará:
· Um guia prático para a sua jornada de declaração de imposto de renda das suas posições em fundos imobiliários, para o ano-base 2023 e ano-calendário 2024. Abordamos aspectos que mudaram no programa disponibilizado pela Receita Federal, bem como situações distintas envolvendo a mudança da posição em FIIs ao longo do ano.
· Casos generalistas como a declaração da titularidade de cotas de fundos imobiliários ao final do exercício fiscal de 2023, o recebimento de rendimentos dos FIIs e o resultado de lucro ou prejuízo em operações com FII em bolsa de valores.
· Casos especiais como a declaração de reembolso de rendimentos, fato que ocorre quando o investidor opera no mercado de aluguel de cotas de FIIs, na figura de doador. Ou como as amortizações, parciais ou totais, de fundos imobiliários.
Ano novo, obrigação antiga. Já na segunda quinzena de março, abre-se o prazo para declaração do imposto de renda por parte da pessoa física.
A Receita Federal já disponibilizou o programa de Declaração de Imposto de Renda 2024, caso ainda não tenha feito o download e instalação, pesquise no google por “IRPF 2024” para obter o software. Há poucas novidades no mundo dos FIIs em relação ao ano anterior, e a mais importante é que a RFB (Receita Federal do Brasil), enfim, dirimiu uma dúvida de longa data dos investidores: o CNPJ a ser informado é do FII e não da administradora.
E, por favor, cuidado com o que se ouve por aí sobre dispensa para declaração de imposto de renda. Se você preenche apenas um e somente um dos itens que servem como gatilho para a obrigatoriedade de realizar a declaração, você, sim, é obrigado automaticamente a declarar absolutamente tudo sobre FIIs, além de, obviamente, outros bens e direitos que possua.
Quais seriam estes itens?
- Quem recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 30.639,90 em 2023;
- Contribuintes que receberam rendimentos isentos, não tributáveis, ou tributados exclusivamente na fonte, cuja soma tenha sido superior a R$ 200 mil no ano passado;
- Contribuintes com bens ou direitos que perfazem ao menos R$ 800 mil;
- Quem obteve, em qualquer mês de 2023, ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas cuja soma foi superior a R$ 40.000 (quarenta mil reais), ou com apuração de ganhos líquidos sujeitas à incidência do imposto;
- Quem teve isenção de imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, seguido de aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias;
- Quem teve, em 2023, receita bruta em valor superior a R$ 153.199,50 em atividade rural;
- Contribuinte que passou para a condição de residente no Brasil em qualquer mês e se encontrava nessa condição até 31 de dezembro de 2023.
Há outras maneiras de declarar o imposto de renda, além do programa que pode ser instalado em seu desktop ou notebook. É possível fazer a declaração no aplicativo desenvolvido pela Receita Federal para esta finalidade e que você deve instalar em seu smartphone, ou ainda, de forma online, no site da Receita Federal, através do acesso ao e-CAC.
É possível acelerar o processo de declaração utilizando a opção de pré-preenchimento, mas é altamente recomendável que você confira os dados importados. Portanto, separe os informes de rendimentos e demais documentos antes de iniciar a declaração de imposto de renda.
Neste relatório, vamos tratar exclusivamente do preenchimento da declaração através do programa que você pode instalar em seu notebook ou desktop. Entendemos que essa é a forma utilizada pela maioria das pessoas.
Antes de começarmos nossa jornada, alguns pontos precisam ficar claros, afinal, o combinado não sai caro.
- Neste relatório, vamos tratar exclusivamente de fundos imobiliários. Por maiores que sejam as similaridades dos FIIs com outros produtos de investimentos, não assuma que o conteúdo aqui encontrado será válido para outros ativos financeiros. Procure uma fonte específica para tal.
- Você precisará de uma série de documentos e informações para realizar a declaração de imposto de renda dos seus fundos imobiliários; levante tudo com antecedência.
- Informes de rendimentos são de responsabilidade dos administradores dos fundos imobiliários. Caso não tenha recebido, seja via física, seja via digital, entre em contato com o administrador. Na sequência deste relatório, deixaremos uma tabela contendo todos os FIIs que estiveram entre os recomendados ao longo de 2023 e o contato dos respectivos administradores.
- A quantidade de cotas de cada FII detidas por você no encerramento do exercício fiscal de 2023, ou seja, em 31/12/2023, é uma informação que você poderá obter na sua corretora.
- O preço médio de cada FII investido é uma informação que você deverá ter em próprios controles. Algumas corretoras fornecem essa informação para maior comodidade de seus clientes. Há ainda outras corretoras que oferecem um serviço, com custo adicional, de controle total das posições de ativos financeiros investidos pelo cliente, gerando a informação final que deverá ser incluída na declaração de imposto de renda.
- Este relatório tem por finalidade ser uma fonte adicional de auxílio aos investidores e investidoras de fundos imobiliários na tarefa de preenchimento de sua declaração anual de imposto de renda, naquilo que é tratado neste documento. Caso você possua dúvidas cujos esclarecimentos não foram obtidos neste relatório, recomendamos que procure um contador ou advogado tributarista, pois são estes os profissionais devidamente habilitados a prestar os devidos esclarecimentos para dúvidas específicas, de maior complexidade, em relação à declaração de imposto de renda para pessoa física.
- Por fim, vale destacar que temos um curso sobre a declaração de Imposto de Renda em 2024 publicado aqui na Finclass, pelo Jhonny Martins. Fica o convite, caso queira algo mais visual.
Feitas as ponderações iniciais, vamos ao passo a passo para que seus FIIs estejam em dia com o “Leão” da Receita Federal.
Neste relatório, você verá como declarar:
- Cotas de FIIs que você detinha até o final de 2023;
- Rendimentos recebidos;
- Valores (rendimentos) em trânsito. O nome é pomposo, mas não se assuste, é muito mais simples do que parece;
- Resultados de suas operações de compras e vendas;
- Reembolso de rendimentos (tópico exclusivo para quem realizou operações com aluguel de cotas de fundos imobiliários, na posição de doador);
- Receita de aluguel de cotas de FIIs (doador);
- Receita de amortização de cotas de FIIs.
A seguir, a tabela contendo os fundos que, ao longo de 2023, estiveram na carteira recomendada da série “O Melhor dos Fundos Imobiliários”, para que você possa obter as informações necessárias para a declaração.
Elaborado por Spiti | Fonte: Gestores e Administradores dos FIIs.
Agora que você tem os Informes de Rendimentos dos seus FIIs, está com as notas de corretagem de suas operações em 2021 e já calculou o preço médio de cada FII investido, vamos inserir os dados no programa da Receita Federal.
Declarando posse de cotas de Fundos Imobiliários
Neste capítulo, você verá como declarar todas as cotas que possuía em 31 de dezembro de 2023, sejam elas adquiridas ao longo do próprio ano ou em anos anteriores.
Você deverá inserir essa informação na tela de “Declaração de Bens e Direitos”, a mesma que utilizou para declarar a propriedade de um imóvel ou automóvel, por exemplo.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024
Não há mudanças significativas, apenas a obrigatoriedade de preencher se o FII é negociado ou não em bolsa de valores. No caso dos FIIs da carteira recomendada, todos são e há a obrigatoriedade de informar o código de negociação.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
No preenchimento da situação em 31 de dezembro de 2022 e 31 de dezembro 2023, atenção para as seguintes informações:
- Se você não tinha o FII ao final de 2022, a situação em 31 de dezembro de 2022 é de 0.
- Se você tinha o FII ao final de 2022 e não realizou nenhuma compra ou venda deste FII, nem recebeu amortização ao longo de 2023, a situação em 31 de dezembro de 2023 é exatamente igual.
- Não importa o preço de mercado do FII, o que vale para a Receita Federal é seu preço médio de compra. Lembre-se de seu imóvel ou veículo, dado que você tenha comprado à vista, carrega ambos em seu imposto de renda pelo valor de compra, ano após ano.
Exemplo 1: O investidor tinha 50 cotas de XPML11 ao final de 2022, com preço médio de R$ 98,50 por cota. Ao longo de 2023, não realizou compras ou vendas com esse FII.
Basta repetir o lançamento realizado no ano anterior, ou seja, manter a posição de R$ 4.925.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Exemplo 2: A investidora tinha 100 cotas de XPML11 ao final de 2022, com preço médio de R$ 98 por cota. Ao longo de 2023, adquiriu mais 60 cotas com preço médio de R$ 95 por cota.
O primeiro passo é calcular seu preço médio.
Preço Médio (PM) = ( (100 x R$ 98) + (60 x R$ 98) ) / (100 + 60)
PM = (R$ 9.800 + R$ 4.750) / 160
PM = R$ 97
Posição em 31 de dezembro de 2021 = 100 x R$ 98 = R$ 9.800
Posição em 31 de dezembro de 2022 = 160 x R$ 97 = R$ 14.550
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Exemplo 3: O investidor adquiriu ao longo de 2023 o total de 150 cotas de XPML11. Foram três operações. A primeira, comprou 50 cotas a R$ 95 cada. Na segunda compra, adquiriu 35 cotas, sendo R$ 100 por cota e na terceira compra, comprou 65 cotas a R$ 102 por cota. Importante destacar que, ao final de 2022, este investidor não detinha nenhuma posição em XPML11.
Sabendo que seu preço médio ao longo das compras em 2023 foi de R$ 100 por cota, o investidor deverá inserir este valor no campo “Situação em 31 de dezembro de 2023”, deixando o campo “Situação em 31 de dezembro de 2022” zerado.
PM = ( (50 x R$ 95) + (35 x R$ 100) + (65 x R$ 102) ) / (50 + 35 + 65)
PM = R$ 14.880 / 150
PM = R$ 99,20
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Exemplo 4: A investidora tinha 150 cotas de XPML11 ao final de 2022, com preço médio de R$ 98 por cota. Ao longo de 2023, vendeu toda a posição com preço médio de R$ 102 por cota.
Na ficha de Bens e Direitos, a investidora deve informar à Receita Federal que zerou essa posição.
Sim, essa hipotética operação teve ganho de capital e, portanto, é passível de recolhimento de imposto de renda com alíquota de 20%. No entanto, neste relatório, estamos tratando da Declaração de Imposto de Renda e não do recolhimento.
Sobre o recolhimento, tratamos no relatório que você pode acessar nesse link. Lembre-se de que essa investidora deveria ter gerado o DARF e feito pagamento até o último dia útil do mês subsequente à venda.
Na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física, ela também deverá informar esse e outros impostos pagos referentes ao ganho de capital, mas não na tela de “Bens e Direitos”. Trataremos disso mais adiante.
Em “Bens e Direitos”, basta inserir a “Situação em 31 de dezembro de 2023” como zero, assim como zerar a quantidade de cotas no campo “Discriminação”.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Exemplo 5: O investidor tinha 100 cotas de XPML11 ao final de 2022, com preço médio de R$ 98 por cota. Em 26 de abril de 2023, ele recebeu R$ 12,45 por cota decorrente de amortização. Não realizou compras ou vendas neste FII ao longo de 2023.
Se não fosse a amortização, o procedimento seria o mesmo do exemplo 1, mas houve a amortização. Lembre-se de que a amortização é a devolução ao investidor de uma fração ou do total do capital investido, diferente do rendimento ou dividendo, que é uma parte do lucro do investimento.
Ressalto que na tela “Bens e Direitos”, não tratamos de valores de impostos pagos, apenas informamos nossa posição em ativos ao final do ano-base, no caso, 2023.
Isso é importante, pois as pessoas físicas são isentas de cobrança de imposto de renda sobre rendimentos recebidos de FIIs, mas as amortizações têm repercussão tributária. Neste caso, não houve cobrança de imposto de renda na fonte, como ocorre, por exemplo, quando a amortização encerra a existência do FII, ou seja, ocorre a devolução integral do investimento ao cotista. No exemplo dado, o investidor deve refletir a amortização recebida em 2023 em seu preço médio, ou seja, ela entra como redutora do preço médio.
PM (antes da amortização) = R$ 98
PM (depois da amortização) = (R$ 98 – R$ 12,25) = R$ 85,75
Portanto, na declaração de imposto de renda, o investidor manterá a informação de posição de 100 cotas de XPML11, pois foi uma amortização parcial e ele não vendeu nem comprou este ativo ao longo de 2023, mas a “Situação em 31 de dezembro de 2023” será R$ 8.575, inferior à “Situação em 31 de dezembro de 2022” (R$ 9.800) devido à amortização de R$ 1.225 (100 x R$ 12,25).
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Exemplo 6: A investidora não possuía cotas de XPML11 até o final de 2022. Realizou compras e vendas ao longo de 2023, encerrando o ano sem nenhuma cota deste FII em sua posição.
Não há necessidade de efetuar nenhuma declaração na ficha “Bens e Direitos”, uma vez que, ao final de 2022, ano-base para declaração de imposto de renda no ano-calendário 2023, esta investidora não possuía mais cotas do XPML11.
Sim, se essa hipotética operação teve ganho de capital e, portanto, é passível de recolhimento de imposto de renda com alíquota de 20%. Mas, neste relatório, estamos tratando da Declaração de Imposto de Renda e não do recolhimento.
Sobre o recolhimento, tratamos em outro relatório. Lembre-se de que essa investidora deveria ter gerado o DARF e feito pagamento até o último dia útil do mês subsequente à venda.
Aqui, na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física, ela apenas deverá informar esse e outros impostos pagos referentes ao ganho de capital, mas não na tela de “Bens e Direitos”. Trataremos disso mais adiante.
Da mesma forma que, enquanto teve cotas do XPML11, essa investidora potencialmente recebeu rendimentos do FII. Isso também deverá ser informado na declaração de imposto de renda, mas não na ficha de “Bens e Direitos”, sendo outro tema que trataremos adiante neste relatório.
Exemplo 7: O investidor exerceu direito de preferência numa emissão em 2023, passando a ter Recibos de subscrição que foram convertidos em cotas apenas em 2024. Na posição de fechamento de 2023, ele detinha recibos e não cotas. Este investidor deverá lançar tais recibos, tendo como preço de aquisição o valor unitário pago no momento do exercício do direito de preferência.
É importante ressaltar que a posse de Direito de Preferência oriundos da titularidade de cotas na data-base de uma emissão não obriga o investidor a declarar tais Direitos, uma vez que estes tiveram custo zero. A obrigação de declaração decorre do exercício destes Direitos de Preferência, onde o investidor efetivamente desembolsa um determinado valor para aquisição das novas cotas a serem emitidas.
“Mas Ricardo, onde eu vou achar essa informação de eventuais Recibos de Subscrição que eu tinha em 31 de dezembro de 2023?”
Nos informes de rendimentos que você obteve para fazer sua declaração de imposto de renda. Está lá no item 8, em Informações Complementares, na última parte do documento.
Neste exemplo hipotético, o investidor exerceu a quantidade de 10 Direitos de Preferência na emissão do XPML11, ocorrida em 2023, pelo valor de R$ 99,60 cada um, e em seu informe de rendimentos, na seção Informações Complementares, apareceu a informação da titularidade de 10 recibos de subscrição XPML13 em 31 de dezembro de 2023.
Também é importante ressaltar que no Informe de Rendimentos não aparecerá o valor pago no exercício de Direito de Preferência que gerou tais recibos. Essa informação o investidor deve manter em seus controles. Caso não a tenha, poderá obtê-la na corretora onde efetuou a operação. Lembrando que não se trata de nota de corretagem, pois o exercício de direito de preferência não é uma operação de bolsa, mas sim uma operação direta com a corretora.
Lembrando que Recibo de Subscrição ainda não é Cota de Fundo Imobiliário, portanto, na ficha “Bens e Direitos”, não pertence ao grupo 7 (Fundos) e sim ao grupo 99 (Outros Bens e Direitos).
O código também será o 99 (Outros bens e direitos), uma vez que não há opção específica para Recibo de Subscrição.
Na descrição, recomenda-se inserir o código do recibo, o administrador do fundo imobiliário cuja emissão de cotas gerou tal recibo, a quantidade detida no fim do exercício fiscal e alguma outra informação que você julgue importante até mesmo para futuras consultas em sua declaração de imposto de renda.
A “Situação em 31 de dezembro de 2022” é zero. Já a “Situação em 31 de dezembro de 2023” será o valor obtido pela multiplicação da quantidade daquele Recibo de Subscrição pelo valor pago por cada um, em nosso exemplo R$ 996,0990 (10 x R$ 99,60).
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Declarando Rendimentos de Fundos Imobiliários
Utilizando o botão “Informar Rend.” Isento na ficha “Bens e Direitos”
Em todos os FIIs que você declarou posição ao final de 31 de dezembro de 2022 na ficha “Bens e Direitos”, caso tenha recebido algum rendimento em 2022, o que é bem provável, você poderá utilizar o botão “Informar Rend”. Isento na parte inferior da tela para acessar a ficha “Rendimento Isento e Não Tributável” e preencher as informações da renda auferida ao longo do ano por aquele FII.
Ao utiliza este botão, o CNPJ da fonte pagadora já virá preenchido, ou seja, o sistema utilizará o mesmo que você utilizou para informar a titularidade das cotas do FII.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
No campo “Nome da Fonte Pagadora”, você deve digitar o nome do FII. Na descrição, informe a que se refere aquela receita, aqui você pode informar que é Rendimento de Fundo Imobiliário ou Rendimento de FII. Insira o valor conforme consta no Informe de Rendimentos.
O botão “Visualizar Bem/Direito Associado” permitirá que você volte à tela de “Declaração de Bens e Direitos” para visualizar e/ou editar informações do FII associado ao rendimento informado.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Repita essa operação para todos os rendimentos recebidos dos FIIs ao longo de 2023. Note que você faz um lançamento por FII, independentemente de ter recebido rendimento dele em todos os meses do ano ou em apenas um mês. O que importa para a Receita Federal é o total que você recebeu daquela fonte pagadora ao longo do ano.
“Ricardo, gostei desse botão diretamente na tela de Bens e Direitos, ajudou bastante. No momento de lançar as cotas que eu tinha no final do ano, já posso lançar os rendimentos que recebi daquele FII, assim facilita meu trabalho. Mas e os rendimentos que recebi ao longo do ano de FIIs que eu não possuía ao final de 2022, comprei e vendi ao longo de 2023, de forma que encerrei o ano sem nenhuma cota em minha posição para declarar na ficha “Bens e Direito”, como você citou no exemplo 6?”
Basta você acessar diretamente a ficha Rendimento Isento e Não Tributável no menu lateral, como veremos a seguir.
Utilizando o menu lateral para acessar a ficha “Rendimento Isento e Não Tributável”
Se você recebeu rendimentos de algum FII que não estava na sua posição ao final de 2022 e 2023, ou seja, você não precisou declarar a posse desse ativo na ficha “Bens e Direitos”, para declarar os rendimentos recebidos, você pode acessar a ficha “Rendimento Isento e Não Tributável” usando o menu lateral.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024
Clique no botão e você será redirecionado para a mesma tela que vimos no exemplo anterior, então basta repetir o preenchimento dos campos, com o detalhe de que não haverá preenchimento automático do campo “Tipo de Rendimento”, portanto selecione o 99 – Outros.
Defina o beneficiário, seja o titular ou algum dependente. Por fim, preencha os campos CPF/CNPJ da Fonte Pagadora, Nome da Fonte Pagadora, Descrição e Valor seguindo as orientações do exemplo anterior.
Aqui, simulamos o recebimento de rendimento do FII XPML11.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Declarando Créditos em Trânsito
Aqui trataremos de rendimentos e/ou outros valores que, em 31 de dezembro de 2023, você tinha direito a receber, mas cujo crédito em sua conta na corretora ocorreria apenas em 2024.
Imagine que um fundo imobiliário deliberou rendimento no final de 2023, com data de pagamento para meados de janeiro de 2024. Pois bem, aqui temos um clássico caso de créditos em trânsito, item que você lançará na ficha “Bens e Direitos”.
Primeiramente, você deve identificar a quais FIIs se referem e quais são esses valores em seus informes de rendimento. Créditos em trânsito estão no item 7 dos Informes de Rendimento, antes das Informações Complementares.
De posse de tais informações, vamos ao lançamento. Para efeito didático, adotamos como exemplo uma investidora cujo informe de rendimento inseriu no item Créditos em Trânsito o valor de R$ 85,80 em decorrência de rendimentos do FII BCIA11.
Acesse a ficha “Bens e Direitos”, como já vimos neste relatório. Clique no botão “NOVO” para realizar a inclusão dessa informação e preencha seguindo o exemplo.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Repita tal operação para cada um dos FIIs dos quais você tiver informação de créditos em trânsito nos respectivos informes de rendimento. Todos aqueles que divulgaram rendimento no último dia útil de dezembro de 2022 estarão nesta situação.
Declarando resultado de operações de compra e venda de fundos imobiliários
Agora vamos ver o procedimento para declaração dos lucros e prejuízos de suas operações com fundos imobiliários. Começo destacando que aqui não falamos de pagamento de imposto, reforço algo que já disse neste relatório: estamos DECLARANDO nossas operações na bolsa de valores.
Os impostos gerados por eventuais ganhos possuem prazos específicos para recolhimento. Caso você não tenha feito, poderá e deverá fazer o pagamento, obviamente com a inclusão de multas e juros previstos na legislação tributária brasileira.
Para esta etapa do seu imposto de renda, é importante que você tenha os dados de seus controles sobre operações com fundos imobiliários e DARFs gerados e pagos, tudo com base no ano de 2022.
A tela para inserir as informações de operações na bolsa de valores com fundos imobiliários estão no item “Renda Variável, ficha Operações em FII ou Fiagro”, no menu lateral.
Como FIIs e Fiagros possuem as mesmas regras tributárias, estão no mesmo grupo e, portanto, os resultados destes ativos devem ser somados, uma vez que os lançamentos ocorrem por mês e não por tipo de ativo e tampouco por ativo ou operação.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024
Para o nosso exemplo, vamos considerar um investidor que:
- Encerrou 2022 com um prejuízo realizado em fundos imobiliários de R$ 375.
- Em fevereiro, realizou movimento na carteira e materializou prejuízo de R$ 250.
- Em março, realizou movimento na carteira e obteve lucro de R$ 500.
- Em julho, realizou novo movimento na carteira, novamente com lucro, agora de R$ 300.
- Em novembro, realizou mais um movimento na carteira, agora com prejuízo de R$ 200
- Nos demais meses, não realizou nenhuma materialização de resultado com fundos imobiliários.
Lembre-se, somente no momento de venda de cotas de FIIs é que lucros ou prejuízos se materializam, portanto, é quando temos o fato gerador de imposto de renda.
O preenchimento da tela “Ganhos líquidos ou Perdas” ficaria da seguinte forma, considerando que o investidor em questão tenha gerado e pago o DARF de julho, único mês com imposto a pagar.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Note como, apesar de ter gerado lucros em março, o investidor não foi obrigado a pagar imposto de renda, pois ele carregava prejuízos a compensar em montante superior, utilizados para abater tal imposto devido.
Apenas com os ganhos de julho houve o gatilho de pagamento de imposto de renda, no valor de R$ 35, que, conforme nosso exemplo, foi exatamente o valor do DARF gerado e pago pelo investidor. Lembre-se de inserir aqui o valor do DARF que você gerou e pagou. Caso tenha gerado um valor inferior, enfim é chegada a hora da devida prestação de contas e você pagará o diferencial, acrescido de multas e juros.
Para calcular a multa e os juros de operações que você porventura não tenha declarado, utilize o sistema SISCALC Web da Receita Federal clicando aqui. O preenchimento você encontra no relatório que tratamos do DARF.
O valor de resultado negativo do mês anterior para janeiro você poderá obter na sua declaração de imposto de renda do ano anterior, caso tenha inserido tal informação. Do contrário, considere zero.
Caso tenha feito operações com FIIs e Fiagros no mesmo mês, deverá somar os resultados líquidos.
Declarando Reembolso de Rendimentos de Fundos Imobiliários
Somente será obrigado a fazer a declaração deste valor aquele investidor ou investidora que operou no mercado de aluguel de cotas de fundos imobiliários, na figura de doador, isto é, cedeu suas cotas de FIIs para outro investidor por um determinado período, em troca de uma renda de aluguel de tais cotas expressa por uma taxa que foi acertada no momento da operação.
Se você não disponibilizou suas cotas de FIIs para aluguel, você pode pular para o próximo tópico deste relatório.
Mas você que realizou tal operação que visa ampliar o rendimento gerado por um fundo imobiliário, em processo similar ao que já é feito com ações, então você notou que o rendimento mensal pago por um FII cuja cota foi doada é creditado na conta da corretora do tomador da cota, ou seja, da sua contraparte na operação, mas o rendimento é um direito do titular da cota, ou seja, do doador. Portanto, de forma automática, a B3 debita o tomador e credita a sua conta na corretora, devolvendo o recurso a quem lhe é de direito.
Você tem o dever de declarar tal recurso, que é isento de imposto de renda. Para saber exatamente qual o montante a ser declarado neste item, você deverá acessar sua área logada no site da B3, pegar os Informes de Reembolso do BTC e somar todos os valores recebidos como Reembolso de Rendimentos em um único lançamento.
No nosso exemplo, uma investidora tinha um total de R$ 150 de rendimentos que foram reembolsados por conta do evento de aluguel de cotas de FIIs, onde ela figurou como doadora.
O lançamento deverá ser feito na guia “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, assim como fizemos com os demais que estavam nos informes de rendimentos, sem a necessidade de informar CNPJ e Nome da fonte pagadora, uma vez que estamos aglutinando diversos em um só lançamento.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Declarando Receita de Aluguel de Cotas de Fundos Imobiliários
Se você não operou o mercado de aluguel de cotas de fundos imobiliários na posição de doador ao longo de 2024, você está dispensado deste item em sua declaração de imposto de renda e pode passar para o próximo tópico deste relatório.
Mas se você realizou tal operação, é necessário declarar a renda auferida pelo recebimento do valor da taxa paga pelo tomador.
Trata-se de uma operação de renda fixa, com recolhimento de imposto de renda na fonte. Ou seja, você já pagou o imposto devido, e o lançamento deve ser feito na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva” que você encontra no menu lateral.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024
“Calma Ricardo. Primeiramente, onde eu consigo as informações necessárias para preencher os dados desta ficha?”
Se você operou como doador, em seu informe de rendimento, no item 5 (Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva), encontrará o valor, podendo ou não haver subdivisões. Se houver, o valor estará na linha “Aplicações de Renda Fixa”. Neste meu exemplo está zerado porque não houve tal operação doadora de cotas com os FIIs deste administrador, mas caso você tenha realizado, lá estará expresso o montante a ser declarado, no campo “Rendimentos”.
Modelo de Informe de Rendimentos
De posse das informações, vamos ao preenchimento da ficha no programa de declaração do imposto de renda.
No nosso exemplo, a mesma investidora que teve reembolso de rendimentos de cotas de FIIs recebeu R$ 50,30 de receita de aluguel de cotas de fundo imobiliário, onde ela atuou na ponta doadora da operação.
Importante: CNPJ e Fonte Pagadora não são do fundo imobiliário em questão. Insira os dados conforme descritos em seu Informe de Rendimentos.
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Declarando amortização recebida de Fundos Imobiliários
E o último tópico deste relatório é dedicado à declaração de amortização recebida de fundo imobiliário. Caso você não tenha recebido nenhuma amortização de FII ao longo de 2022, está encerrada sua saga pelo relatório semanal dedicado a auxiliar o preenchimento da declaração de imposto de renda, no que compete aos fundos imobiliários.
Mas se você recebeu amortizações, vamos ao item final.
Se foi uma amortização em que o administrador não fez retenção na fonte de imposto de renda devido pelo cotista, como o caso da amortização do PATC11, ao fazer o abatimento do valor recebido no saldo em 31 de dezembro de 2023, você já informou à Receita Federal que uma fração daquele investimento retornou ao seu caixa mediante a amortização, derrubando o seu preço médio, preço este que será usado futuramente para cálculo de imposto de renda a ser pago, caso ocorra a venda das cotas ou amortização total, com lucro.
Mas se estamos falando justamente de uma amortização com retenção de imposto de renda, fato que usualmente ocorre em amortizações que determinam o encerramento de um FII, neste caso deveremos informar o valor recebido na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.
O preenchimento é simples, bastando inserir o CNPJ e nome do FII, além do valor recebido a título de amortização. Lembrando que estamos falando do tipo 6 de rendimento, ou seja, rendimentos de aplicações financeiras.
Em nosso exemplo, imagine que um investidor cotista do FI FIIE11 foi encerrado em 2023, amortizando o valor de R$ 70 por cota. Este investidor tinha preço médio de R$ 50 nas 200 cotas que possuía deste FII.
Ao informar esse preço médio para a administradora, recebeu efetivamente R$ 13.200, pois sua operação teve um lucro de R$ 4.000, portanto, houve recolhimento de 20% de imposto de renda diretamente na fonte, sobre o lucro auferido.
Racional:
Imposto de Renda = 0,20 x ( (Valor da Amortização – PM investidor) x Quantidade de Cotas)
Imposto de Renda = 0,20 x ( (R$ 70 – R$ 50) x 200)
Imposto de Renda = 0,20 x R$ 4.000
Imposto de Renda = R$ 800
Valor líquido a receber pelo investidor = (R$ 70 x 200) – imposto de renda
Valor líquido a receber pelo investidor = R$ 14.000 – 800
Valor líquido a receber pelo investidor = R$ 13.200
Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024 | Exemplo com dados financeiros fictícios
Conclusão
Hoje mapeamos as principais necessidades dos investidores no preenchimento da declaração anual de imposto de renda para pessoa física, no que se refere aos fundos imobiliários, sem grandes alterações em relação ao ano anterior.
Para que a tarefa ganhe celeridade e erros sejam minimizados, recomendo o prévio mapeamento de todas as situações abordadas neste relatório que você deve cobrir em sua declaração de imposto de renda.
Na sequência, separe todos os documentos e informações necessárias para o preenchimento dos lançamentos.
Caso você tenha alguma dúvida adicional, ou esteja diante de uma situação não coberta por este relatório, ou ainda, caso tenha encontrado em alguma outra fonte uma solução alternativa para uma das situações que abordamos aqui e esteja em dúvida qual caminho seguir, recomendamos que consulte um contador ou advogado tributarista.
Esses profissionais são os mais indicados para dirimir dúvidas com maior nível de complexidade, uma vez que possuem formação técnica e habilitação no ramo tributário.
Espero que este guia tenha atingido o objetivo de clarear suas dúvidas quanto ao processo de declaração de imposto de renda de seus fundos imobiliários.
Agradeço a costumeira paciência.
Bons investimentos!
Ricardo Figueiredo