Guia do Imposto de Renda 2025: Fundos Imobiliários

Ano novo, obrigação antiga. Já na segunda quinzena de março abre-se o prazo para Declaração do Imposto de Renda por parte da Pessoa Física.

A Receita Federal já disponibilizou o programa de Declaração de Imposto de Renda 2025; caso ainda não tenha feito o download e a instalação, clique aqui para obter o software. Há poucas novidades no mundo dos FIIs em relação ao ano anterior. A mais importante é que a RFB (Receita Federal do Brasil), enfim, dirimiu uma dúvida de longa data dos investidores: o CNPJ a ser informado é do FII e não da administradora.

E, por favor, cuidado com o que se ouve por aí sobre a dispensa para Declaração de Imposto de Renda. Se você preenche somente um dos itens que servem como gatilho para a obrigatoriedade de realizar a declaração, sim, você é obrigado automaticamente a declarar absolutamente tudo sobre FIIs, além de, obviamente, outros bens e direitos que possua. Quais seriam estes itens?

• Quem recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888, em 2024;
• Contribuintes que receberam rendimentos isentos, não-tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, cuja soma tenha sido superior a R$ 200 mil no ano passado;
• Contribuintes com bens ou direitos que perfazem ao menos R$ 800 mil;
• Quem, em 2024, obteve ganho de capital na alienação de bens ou direitos sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas, cuja soma tenha sido superior a R$ 40.000 (quarenta mil reais), ou obteve ganhos líquidos sujeitos à incidência do imposto;
• Quem teve isenção de imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, seguida da aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias;
• Quem, em 2024, teve receita bruta em valor superior a R$ 169.440 em atividades rurais;
• Contribuintes que passaram para a condição de residentes no Brasil, em qualquer mês, e se encontravam nessa condição até 31 de dezembro de 2024.

Há outras maneiras de declarar o Imposto de Renda, além do programa, que pode ser instalado em seu desktop ou notebook. É possível fazer a declaração no aplicativo desenvolvido pela Receita Federal para esta finalidade e que você deve instalar em seu smartphone - ou ainda, de forma online, no site da Receita Federal, através do acesso ao e-CAC, clicando aqui.

É possível acelerar o processo da declaração utilizando a opção de pré-preenchimento; mas é altamente recomendável que você confira os dados importados. Portanto, separe os informes de rendimentos e demais documentos, antes de iniciar a Declaração de Imposto de Renda.

Neste relatório, trataremos exclusivamente do preenchimento da declaração através do programa que você pode instalar em seu notebook ou desktop. Entendemos que essa é a forma utilizada pela maioria das pessoas.

Antes de começarmos nossa jornada, alguns pontos precisam ficar claros; afinal, o combinado não sai caro.

• Neste relatório, trataremos exclusivamente de Fundos Imobiliários. Por maiores que sejam as similaridades dos FIIs com outros produtos de investimentos, não assuma que o conteúdo aqui encontrado será válido para outros ativos financeiros. Procure uma fonte específica para tal.
• Você precisará de uma série de documentos e informações para realizar a Declaração de Imposto de Renda dos seus Fundos Imobiliários; levante tudo com antecedência.
• Os informes de rendimentos são de responsabilidade dos administradores dos Fundos Imobiliários; caso não tenha recebido, seja via física ou digital, entre em contato com o administrador. Na sequência deste relatório, deixaremos uma tabela contendo todos os FIIs que estiveram entre os recomendados ao longo de 2024, além do contato dos respectivos administradores.
• A quantidade de cotas de cada FII detidas por você no encerramento do exercício fiscal de 2024, ou seja, em 31/12/2024, é uma informação que poderá ser obtida na sua corretora.
• O preço médio de cada FII investido é uma informação que você deverá ter em controles próprios. Algumas corretoras fornecem essa informação para maior comodidade de seus clientes. Há ainda outras que oferecem um serviço, com custo adicional, de controle total das posições de ativos financeiros investidos pelo cliente, gerando a informação final que deverá ser incluída na Declaração de Imposto de Renda.
• Este relatório tem por finalidade ser uma fonte adicional de auxílio aos investidores e investidoras de Fundos Imobiliários, na tarefa de preenchimento de sua Declaração anual de Imposto de Renda, naquilo que diz respeito ao nosso tema central: Fundos Imobiliários. Caso você possua dúvidas cujos esclarecimentos não foram obtidos neste relatório, recomendamos que procure um contador ou advogado tributarista, pois são esses os profissionais devidamente habilitados a prestar os devidos esclarecimentos para questões específicas, de maior complexidade, em relação à Declaração de Imposto de Renda para Pessoa Física.

Feitas as ponderações iniciais, vamos ao passo a passo, para que seus FIIs estejam em dia com o leão da Receita Federal.

Neste relatório, você verá como declarar:

• Cotas de FIIs que você detinha ao final de 2024.
• Rendimentos recebidos.
• Valores (rendimentos) em trânsito. Parece algo complexo muito mais pelo nome, mas não se assuste, é muito mais simples do que aparenta.
• Resultados de suas operações de compras e vendas de cotas de FIIs.
• Reembolso de rendimentos (tópico exclusivo para quem realizou operações com aluguel de cotas de Fundos Imobiliários, na posição de doador).
• Receita de Aluguel de Cotas de FIIs (novamente, para o doador em operação de aluguel de cotas de FIIs).
• Receita de amortização de cotas de FIIs.

A seguir, veja a tabela contendo os Fundos Imobiliários que, ao longo de 2024, estiveram presentes na carteira Renda ou Valorização, aqui na Finclass, para que você possa obter informações necessárias para a declaração.

Elaborado por Finclass | Fonte: Gestores e Administradores dos FIIs.

Agora que você tem os Informes de Rendimentos dos seus FIIs, está com as notas de corretagem de suas operações em 2024 e já calculou o preço médio de cada FII investido, vamos inserir os dados no programa da Receita Federal.

Declarando posse de cotas de Fundos Imobiliários

Neste capítulo, você verá como declarar todas as cotas que possuía em 31/12/2024, sejam elas adquiridas ao longo do próprio ano, ou em anos anteriores.

Você deverá inserir essa informação na tela “Declaração de Bens e Direitos” - a mesma que você utilizou para declarar a propriedade de um imóvel ou automóvel, por exemplo.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025

Não há mudanças significativas; de novo apenas há a obrigatoriedade de preencher se o FII é negociado ou não em Bolsa de Valores. No caso dos FIIs da carteira recomendada, todos são, e há a obrigatoriedade de informar o código de negociação.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

No preenchimento da situação em 31/12/2023 e 31/12/2024, atenção às seguintes informações:

• Se você não tinha o FII ao final de 2023, a “Situação” em 31/12/2023 é igual a 0,00
• Se você tinha o FII ao final de 2023 e não realizou nenhuma compra ou venda deste FII, nem recebeu amortização ao longo de 2024, a “Situação” em 31/12/2024 é exatamente igual.
• Não importa o preço de mercado do FII, o que importa para a Receita Federal é seu preço médio de compra. Lembre-se de seu imóvel ou veículo; caso tenha comprado à vista, você carrega ambos em seu Imposto de Renda pelo valor de compra, ano após ano.

Exemplo 1: O investidor tinha 50 cotas de XPML11 ao final de 2023, com preço médio de R$ 98,50 por cota. Ao longo de 2024, não realizou compras ou vendas com esse FII.

Basta repetir o lançamento que foi realizado no ano anterior, ou seja, manter a posição de R$ 4.925.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Exemplo 2: A investidora tinha 100 cotas de XPML11 ao final de 2023, com preço médio de R$ 98 por cota. Ao longo de 2024, adquiriu mais 60 cotas com preço médio de R$ 95 por cota.

Primeiro passo, calcule seu preço médio.

Preço Médio (PM) = ( (100 x R$ 98) + (60 x R$ 95) ) / (100 + 60)

PM = (9.800 + R$ 5.700) / 160

PM = R$ 96,87

Posição em 31/12/2023 = 100 x R$ 98 = R$ 9.800

Posição em 31/12/2024 = 160 x R$ 96,87 = R$ 15.500

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Exemplo 3: O investidor adquiriu, ao longo de 2024, o total de 150 cotas de XPML11. 

Foram três operações: a primeira com 50 cotas, sendo R$ 95 por cota; a segunda compra com 35 cotas, sendo R$ 100 por cota e a terceira compra, desta vez, com 65 cotas, sendo R$ 102 por cota. 

Importante destacar que, ao final de 2023, este investidor não detinha nenhuma posição em XPML11.

Sabendo que seu preço médio, ao longo das compras em 2024, foi R$ 99,20 por cota, o investidor deverá inserir este valor no campo “Situação” em 31/12/2024, deixando o campo “Situação” em 31/12/2023 zerado.

PM = ( (50 x R$ 95) + (35 x R$ 100) + (65 x R$ 102) ) / (50 +  35 + 65)

PM = R$ 14.880 / 150

PM = R$ 99,20

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Exemplo 4: A investidora tinha 150 cotas de XPML11, ao final de 2023, com preço médio de R$ 98 por cota. Ao longo de 2024, vendeu toda a posição com preço médio de R$ 102 por cota.

Na ficha “Bens e Direitos”, tal investidora deverá informar à Receita Federal que zerou essa posição.

Sim, essa hipotética operação teve ganho de capital e, portanto, é passível de recolhimento de Imposto de Renda com alíquota de 20%. Mas, neste relatório, estamos tratando da Declaração de Imposto de Renda e não do recolhimento.

Sobre o recolhimento, tratamos no relatório que você pode acessar neste link. Lembrando que essa investidora deveria ter gerado DARF e feito pagamento até o último dia útil do mês subsequente à venda.

Aqui, na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física, ela também deverá informar esse e outros impostos pagos referentes ao ganho de capital, mas não na tela “Bens e Direitos”. Trataremos disso mais adiante.

Na ficha “Bens e Direitos”, bastará colocar a “Situação” em 31/12/2024 igual a zero, bem como zerar a quantidade de cotas no campo “Discriminação”.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Exemplo 5: O investidor tinha 100 cotas de XPML11, ao final de 2023, com preço médio de R$ 98 por cota. Em 26/04/2024, ele recebeu R$ 12,25 por cota decorrente de amortização. Não realizou compras ou vendas neste FII ao longo de 2024.

Se não fosse a amortização, o procedimento seria o mesmo do Exemplo 1. Mas houve. Lembre-se de que a amortização é a devolução ao investidor de uma fração ou do total do capital investido. Diferente do rendimento ou dividendo - que  é um pedaço do lucro do investimento - este valor reduz o preço médio da posição.

Ressalto que, na tela “Bens e Direitos”, não tratamos de valores de impostos pagos, apenas informamos nossa posição em ativos ao final do ano-base - no caso, 2024.

Isso é importante porque as Pessoas Físicas são isentas da cobrança de Imposto de Renda sobre rendimentos recebidos de FIIs, mas as amortizações possuem repercussão tributária. Neste caso, não houve cobrança de Imposto de Renda na fonte, como ocorre, por exemplo, quando a amortização encerra a existência do FII - ou seja, ocorre a devolução integral do investimento ao cotista. Neste exemplo, o que o investidor deve fazer é refletir a amortização recebida em 2024 em seu preço médio, ou seja, ela entra como redutora do preço médio.

PM (antes da amortização) = R$ 98

PM (depois da amortização) = (98,00 –  R$ 12,25) = R$ 85,75

Assim, na Declaração de Imposto de Renda, o investidor manterá a informação de posição de 100 cotas de XPML11, já que foi uma amortização parcial e ele não vendeu nem comprou este ativo ao longo de 2023. No entanto, a “Situação” em 31/12/2024 será R$ 8.575, inferior à “Situação” em 31/12/2023 (R$ 9.800), justamente por conta da amortização de R$ 1.225 (100 x R$ 12,25).

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

“Ricardo, como fica o caso do BRCR11? No evento de amortização, recebemos parte em dinheiro e parte em cotas do CNES11. Então, como lançar no programa?”

• A amortização em dinheiro deverá ser lançada na ficha “Rendimento Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, no tipo 06, “Rendimentos de Aplicações Financeiras”. Lembre-se, você informou o preço médio ao administrador e teve eventual valor de IR devido já retido na fonte. No exemplo, simulamos o recebimento de R$ 10 como amortização. O fundo que pagou foi o BRCR11.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

• Cotas recebidas de CNES11 foram vendidas: se você seguiu corretamente nossa recomendação e vendeu quando solicitamos, ainda em 2024, você encerrou o ano sem CNES11 em sua posição; logo, terá apenas que incluir o resultado da movimentação no mês correto, quando estiver lançando o resultado obtido em suas vendas. Por favor, leia o item “Declarando resultado de operações de compra e venda de Fundos Imobiliários”, que está mais adiante neste relatório.
• Cotas recebidas de CNES11 foram mantidas: se você não seguiu nossa recomendação de venda e manteve o CNES11 em sua posição, deverá informar a posição detida do referido FII em 31/12/25; basta multiplicar a quantidade de cotas pelo preço médio. Se você não adquiriu nenhuma outra cota de CNES11 e detém apenas cotas vindas no evento de amortização, o preço médio de tais cotas de CNES11 é R$ 7,73691 por cota. Supondo que tenha recebido 10 cotas de CNES11 e tenha mantido todas, deverá informar o valor de R$ 77,37, da mesma forma que indicamos no “Exemplo 3”, no item “Declarando a posse de cotas”.  Lembrando que, neste caso, consideramos que você não tinha CNES11 ao final de 2023, apenas no final de 2024.

Exemplo 6: A investidora não tinha o XPML11 até o final de 2023. Realizou compras e vendas ao longo de 2024, de forma que encerrou o ano sem nenhuma cota deste FII em sua posição.

Não há necessidade de efetuar nenhuma Declaração na ficha “Bens e Direitos”, uma vez que, ao final de 2023 - ano-base para Declaração de Imposto de Renda no ano-calendário 2023 -, esta investidora não possuía mais cotas do XPML11.

Sim, essa hipotética operação teve ganho de capital e, portanto, é passível de recolhimento de Imposto de Renda com alíquota de 20%. Mas, neste relatório, estamos tratando da Declaração de Imposto de Renda e não do recolhimento.

Do recolhimento, tratamos no relatório que você pode acessar neste link. Lembrando que essa investidora deveria ter gerado DARF e feito pagamento até o último dia útil do mês subsequente à venda.

Aqui, na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física, ela apenas deverá informar esse e outros impostos pagos referentes ao ganho de capital, mas não na tela “Bens e Direitos”. Trataremos disso mais adiante.

Da mesma forma que, enquanto teve cotas do XPML11, essa investidora potencialmente recebeu rendimentos do FII. Isso também deverá ser informado na Declaração de Imposto de Renda, mas não na ficha “Bens e Direitos”, sendo outro tema que trataremos adiante neste relatório.

Exemplo 7: O investidor exerceu direito de preferência numa emissão em 2024, passou a ter Recibos de Subscrição, que foram convertidos em cotas apenas em 2025. Na posição de fechamento de 2024, ele detinha recibos e não cotas. Esse investidor deverá lançar tais recibos, tendo como preço de aquisição o valor unitário pago no momento do exercício do direito de preferência.

É importante ressaltar que a posse de direito de preferência, oriundo da titularidade de cotas na data-base de uma emissão, não obriga o investidor a declarar tais Direitos, uma vez que estes tiveram custo zero. A obrigação de declaração decorre do exercício desses direitos de preferência, nos quais o investidor efetivamente desembolsa um determinado valor para aquisição das novas cotas a serem emitidas.

“Mas, Ricardo, onde eu vou achar a informação de eventuais Recibos de Subscrição que eu tinha em 31/12/2024?”

Está nos informes de rendimentos que você obteve para fazer sua Declaração de Imposto de Renda - lá, no item 8,”Informações Complementares”, última parte do documento.

Nesse exemplo hipotético, o investidor exerceu a quantidade de 10 Direitos de Preferência na emissão do XPML11, ocorrida em 2024, pelo valor de R$ 99,60 cada um.Em seu informe de rendimentos; no item “Informações Complementares”, apareceu a informação da titularidade de 10 recibos de subscrição XPML13 em 31/12/2024.

Vale destacar que, no Informe de Rendimentos, não aparecerá o valor pago no exercício de Direito de preferência, que gerou tais recibos. Essa informação o investidor deve manter em seus controles. Caso não o tenha feito, poderá obter na corretora onde efetuou a operação. Não se trata de nota de corretagem, pois o exercício de direito de preferência não é uma operação de bolsa, mas sim uma operação direta com a corretora.

Lembrando que Recibo de Subscrição ainda não é cota de Fundo Imobiliário, portanto, na ficha “Bens e Direitos”, não pertence ao grupo 7 “Fundos” e, sim, ao grupo 99 “Outros Bens e Direitos”.

O código também será o 99 “Outros bens e direitos”, uma vez que não há opção específica para o Recibo de Subscrição.

Na discriminação, recomenda-se inserir: o código do recibo, o administrador do Fundo Imobiliário, cuja emissão de cotas gerou tal recibo, a quantidade detida no fim do exercício fiscal e alguma outra informação que você julgue importante, até mesmo para futuras consultas em sua Declaração de Imposto de Renda.

A “Situação” em 31/12/2023 é zero. Já a “Situação” em 31/12/2024 será o valor dado pela multiplicação da quantidade daquele Recibo de Subscrição pelo valor pago por cada um; em nosso exemplo, R$ 1.080,80 (10 x R$ 108,08).

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Declarando Rendimentos de Fundos Imobiliários

Usando o botão “Informar Rend. Isento”, na ficha “Bens e Direitos”

Em todos os FIIs nos quais você declarou posição ao final de 31/12/2024, na ficha “Bens e Direitos”, caso tenha recebido algum rendimento em 2024 - o que é bem provável -, você poderá usar o botão “Informar Rend. Isento”, localizado na parte inferior da tela, para acessar a ficha “Rendimento Isento e Não Tributável” e preencher as informações da renda auferida ao longo do ano por aquele FII.

Usando esse botão, o CNPJ da fonte pagadora já virá preenchido - o sistema utiliza os mesmos dados que você utilizou para informar a titularidade das cotas do FII.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

No campo “Nome da Fonte Pagadora”, você deve digitar o nome do FII. Na descrição, informe sobre o que se refere aquela receita; aqui, você pode escrever: “Rendimento de Fundo Imobiliário” ou “Rendimento de FII”. Insira o valor conforme consta no Informe de Rendimentos.

O botão “Visualizar Bem/Direito Associado” lhe permitirá voltar à tela “Declaração de Bens e Direitos” para visualizar e/ou editar informações do FII associado ao rendimento informado.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Repita essa operação para todos os rendimentos recebidos dos FIIs ao longo de 2024. Note que você faz um lançamento por FII, independentemente de ter recebido rendimento dele em todos os meses do ano, ou em apenas um mês. O que importa para a Receita Federal é o total que você recebeu daquela fonte pagadora no ano.

“Ricardo, gostei desse botão diretamente na tela “Bens e Direitos”, realmente ajuda bastante. No momento de lançar as cotas que eu tinha no final do ano, já posso lançar os rendimentos que recebi daquele FII, assim facilita meu trabalho. Mas e os rendimentos que recebi ao longo do ano de FIIs, que eu não tinha ao final de 2023, comprei e vendi ao longo de 2024, de forma que encerrei o ano sem nenhuma cota em minha posição para declarar na ficha “Bens e Direito”, como você citou no exemplo 6. Como devo lançar?

Basta você acessar diretamente a ficha “Rendimento Isento e Não Tributável”, no menu lateral, como veremos a seguir.

Usando o menu lateral para acessar a ficha “Rendimento Isento e Não Tributável”

Se você recebeu rendimentos de algum FII que não estava na sua posição ao final de 2023 e 2024, ou seja, não precisou incluir a posse desse ativo na ficha “Bens e Direitos”, acesse a ficha “Rendimento Isento e Não Tributável” usando o menu lateral. Rendimentos que você recebeu do CNES11 se enquadram neste item, caso tenha acatado nossa recomendação de venda do ativo.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025

Em seguida, clique no botão e chegará na mesma tela que vimos no exemplo anterior. Então, é só repetir o preenchimento dos campos, com o detalhe de que não haverá preenchimento automático do campo “Tipo de Rendimento”, portanto selecione o “99 – Outros”.

Defina o beneficiário, se é o titular ou algum dependente. Por fim, preencha os campos “CPF/CNPJ da Fonte Pagadora”, “Nome da Fonte Pagadora”, “Descrição e Valor”, usando as premissas do exemplo anterior.

Aqui, simulamos o recebimento de rendimento do FII XPML11.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Declarando “Créditos em Trânsito”

Agora, trataremos de rendimentos e/ou outros valores que, em 31/12/2024, você tinha direito a receber, mas cujo crédito em sua conta na corretora ocorreria apenas em 2025.

Imagine que um Fundo Imobiliário deliberou rendimento no final de 2024, com data de pagamento para meados de janeiro de 2025. Pois bem, aqui, temos um clássico caso de “Créditos em trânsito”, item que você lançará na ficha “Bens e Direitos”.

Primeiramente, você deve identificar a quais FIIs se referem e quais são estes valores em seus informes de rendimento. O “Crédito em Trânsito” está no item 7 dos Informes de Rendimento, antes de “Informações Complementares”.

De posse de tais informações, vamos ao lançamento. Para efeito didático, adotamos como exemplo uma investidora cujo informe de rendimento informou no item “Créditos em Trânsito” o valor de R$ 85,80, em decorrência de rendimentos do FII KFOF11.

Acesse a ficha “Bens e Direitos”, como já vimos neste relatório. Clique no botão “Novo” para realizar a inclusão dessa informação e preencha seguindo o exemplo.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Repita tal operação para cada um dos FIIs que você tiver informação de “Créditos em Trânsito”, nos respectivos informes de rendimento. Todos os que divulgaram o rendimento no último dia útil de dezembro/2024 estarão nesta situação.

Declarando resultado de operações de compra e venda de Fundos Imobiliários

Agora vamos ver o procedimento para Declaração dos Lucros e Prejuízos de suas operações com Fundos Imobiliários. Começo destacando que aqui não falamos de pagamento de imposto; reforço algo que já disse neste relatório: estamos DECLARANDO nossas operações realizadas na Bolsa de valores. 

Os impostos gerados por eventuais ganhos possuem prazos específicos para recolhimento. Caso você não tenha feito, deverá fazer, obviamente, com a inclusão de multas e juros previstos na legislação tributária brasileira.

Para essa etapa do seu Imposto de Renda, é importante que você tenha os dados de seus controles sobre operações com Fundos Imobiliários e DARFs gerados e pagos, tudo com base no ano de 2024.

A tela para inserir as informações de operações em Bolsa de Valores com Fundos Imobiliários está no item “Renda Variável”, da ficha “Operações em FII ou Fiagro”, no menu lateral.

Como FIIs e Fiagros possuem as mesmas regras tributárias, estão no mesmo grupo e, portanto, os resultados destes ativos devem ser somados, uma vez que os lançamentos ocorrem por mês e não por tipo de ativo e tão pouco por ativo ou operação.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2024

Para o nosso exemplo, vamos considerar um investidor que:

• Encerrou 2023 com um prejuízo realizado em Fundos Imobiliários de R$ 375.
• Em fevereiro, realizou movimento na carteira e materializou prejuízo de R$ 250.
• Em março, realizou movimento na carteira e obteve lucro de R$ 500.
• Em julho, realizou novo movimento na carteira, novamente com lucro, agora de R$ 300.
• Em novembro, realizou mais um movimento na carteira, agora com prejuízo de R$ 200.
• Nos demais meses, não realizou nenhuma materialização de resultado com Fundos Imobiliários.

Lembre-se de que só no momento de venda de cotas de FIIs é que lucros ou prejuízos se materializam; portanto, é quando temos o fato gerador de Imposto de Renda.

O preenchimento da tela “Ganhos líquidos ou Perdas” ficaria da seguinte forma, considerando que o investidor, em questão, tenha gerado e pago o DARF de julho, único mês com imposto a pagar. 

Na coluna “Imposto Pago”, insira o valor que você pagou da DARF. Na coluna “Imposto retido no mês (Lei 11.033/2004)”, insira o total retido diretamente pela corretora no momento da venda, o chamado “dedo-duro” (esse valor estará em suas notas de corretagem; aqui, você descobriu a importância em ter um controle apurado de suas operações em Bolsa de Valores).

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Note como, apesar de ter gerado lucros em março, o investidor não foi obrigado a pagar Imposto de Renda, pois ele carregava prejuízos a compensar em montante superior, que foram utilizados para abater tal imposto devido. Pagou apenas o “dedo-duro”, que pode ser recuperado em vendas futuras.

Apenas com os ganhos de julho houve o gatilho de pagamento de Imposto de Renda, no valor de R$ 34,40 (já líquido do “dedo-duro”), que, conforme nosso exemplo, foi exatamente o valor do DARF gerado e pago pelo investidor. Lembre-se de inserir aqui o valor do DARF que você gerou e pagou. Caso tenha gerado um valor inferior, enfim, é chegada a hora da devida prestação de contas - você pagará o diferencial, acrescido de multas e juros.

Para calcular multas e juros de operações, que você, porventura, não tenha declarado, utilize o internet banking do seu banco ou o sistema SISCALC Web da Receita Federal, clicando aqui. O preenchimento foi tratado  no relatório sobre o DARF.

O valor de resultado negativo do mês anterior para janeiro você poderá obter na sua Declaração de Imposto de Renda do ano anterior, caso tenha inserido tal informação. Do contrário, considere zero.

Caso tenha feito operações com FIIs e Fiagros no mesmo mês, deverá somar os resultados líquidos.

Declarando Reembolso de Rendimentos de Fundos Imobiliários

Somente será obrigado a fazer a declaração desse valor aquele investidor ou investidora que operou no mercado de aluguel de cotas de Fundos Imobiliários, na figura de doador - isto é, cedeu suas cotas de FIIs para outro investidor, por um determinado período, em troca de uma renda de aluguel de tais cotas, expressa por uma taxa acertada no momento da operação. Sua corretora vende este serviço chamando-o de “Custódia Remunerada”.

Se você não disponibilizou suas cotas de FIIs para aluguel, pode pular para o próximo tópico deste relatório.

Mas você, que realizou tal operação e visa ampliar o rendimento gerado por um Fundo Imobiliário - em processo similar ao que já é feito com ações -, percebeu que o rendimento mensal pago por um FII cuja cota foi doada, é creditado na conta da corretora do tomador da cota, ou seja, da sua contraparte na operação. No entanto, o rendimento é um direito do titular da cota, ou seja, do doador. Portanto, de forma automática, a B3 debita o tomador e credita a sua conta na corretora, devolvendo o recurso a quem tem direito.

Você tem o dever de declarar tal recurso, que é isento de Imposto de Renda, e para saber exatamente qual o montante a ser declarado neste item, acesse sua área logada no site da B3, pegue os Informes de Reembolso do BTC e some todos os valores recebidos como Reembolso de Rendimentos, em um único lançamento.

No nosso exemplo, uma investidora tinha um total de R$ 150 de rendimentos, que foram reembolsados por conta do evento de aluguel de cotas de FIIs, nos quais ela figurou como doadora.

O lançamento deverá ser feito na guia “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, assim como fizemos com os demais que estavam nos informes de rendimentos, sem a necessidade de informar “CNPJ” e “Nome da fonte pagadora”, uma vez que estamos aglutinando diversos em um só lançamento.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Declarando Receita de Aluguel de Cotas de Fundos Imobiliários

Se você não operou o mercado de aluguel de cotas de Fundos Imobiliários na posição de doador ao longo de 2024, você está dispensado deste item em sua Declaração de Imposto de Renda e pode passar para o próximo tópico deste relatório.

Mas, se você realizou tal operação, é necessário declarar a renda auferida pelo recebimento do valor da taxa paga pelo tomador.

Trata-se de uma operação de renda fixa, com recolhimento de Imposto de Renda na fonte. Ou seja, você já pagou o imposto devido, e o lançamento deve ser feito na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, localizada no menu lateral.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025

“Calma, Ricardo, primeiramente, onde eu consigo as informações necessárias para preencher os dados dessa ficha?”

Se você operou como doador, em seu informe de rendimento - no item 5 “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva” - encontrará o valor, podendo ou não haver subdivisões. Se houver, o valor estará na linha “Aplicações de Renda Fixa”. Neste meu exemplo, está zerado, porque não houve tal operação doadora de cotas com os FIIs deste administrador.Mas, caso você tenha realizado, lá estará expresso o montante a ser declarado, no campo “Rendimentos”.

Modelo de Informe de Rendimentos

De posse das informações, vamos ao preenchimento da ficha no programa de Declaração do Imposto de Renda.

No nosso exemplo, a mesma investidora que teve reembolso de rendimentos de cotas de FIIs, recebeu R$ 50,30 de receita de aluguel de cotas de Fundo Imobiliário, onde ela atuou na ponta doadora da operação.

Importante: “CNPJ” e “Fonte Pagadora” não correspondem ao Fundo Imobiliário em questão. Insira os dados conforme descritos em seu Informe de Rendimentos.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Declarando amortização recebida de Fundos Imobiliários em caso de encerramento do FII

E o último tópico deste relatório é dedicado à Declaração de Amortização Recebida de Fundo Imobiliário, quando este está sendo encerrado. Nenhuma de nossas recomendações passou por isso em 2024, tivemos o evento de BRCR11, que foi uma amortização parcial e já tratamos ao longo deste relatório.

Mas, caso você tenha investido em algum FII que foi integralmente amortizado em 2024, vamos ao item final.

É dever do administrador fazer a retenção do Imposto de Renda em caso de amortização, portanto, deverá o investidor que passou por tal evento informar a movimentação na declaração anual de ajuste do Imposto de Renda da Pessoa Física.

O preenchimento é simples, bastando inserir o CNPJ e o nome do FII, além do valor recebido a título de amortização. Lembrando que estamos falando do tipo 6 de rendimento, ou seja, rendimentos de aplicações financeiras.

Em nosso exemplo, imagine que um investidor cotista do FI FIIE11, que foi encerrado em 2024, amortizando o valor de R$ 70 por cota. Esse investidor tinha preço médio de R$ 50 nas 200 cotas que possuía deste FII.

Ao informar esse preço médio para a administradora, recebeu efetivamente R$ 13.200, pois sua operação teve um lucro de R$ 4.000; portanto, houve recolhimento de 20% de Imposto de Renda diretamente na fonte, sobre o lucro auferido.

Racional:

Imposto de Renda = 0,20 x ( (Valor da Amortização – PM investidor) x Quantidade de Cotas)

Imposto de Renda = 0,20 x ( (R$ 70,00 – R$ 50) x 200)

Imposto de Renda = 0,20 x R$ 4.000

Imposto de Renda = R$ 800

Valor líquido a receber pelo investidor = (R$ 70 x 200) – Imposto de Renda

Valor líquido a receber pelo investidor = R$ 14.000 – R$ 800

Valor líquido a receber pelo investidor = R$ 13.200

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Conclusão

Hoje mapeamos as principais necessidades dos investidores no preenchimento da Declaração Anual de Imposto de Renda para Pessoa Física, no que se refere aos Fundos Imobiliários, sem grandes alterações em relação ao ano anterior.

Para que a tarefa ganhe celeridade e erros sejam minimizados, recomendo o prévio mapeamento de todas as situações abordadas neste relatório que você deve cobrir em sua Declaração de Imposto de Renda.

Na sequência, separe todos os documentos e informações necessárias para o preenchimento dos lançamentos.

Caso você tenha alguma dúvida adicional, ou esteja diante de uma situação não coberta por este relatório, ou ainda, caso tenha encontrado em alguma outra fonte uma solução alternativa para uma das situações que abordamos aqui e esteja em dúvida sobre qual caminho seguir, recomendamos que consulte um contador ou advogado tributarista.

Esses profissionais são os mais indicados para dirimir dúvidas com maior nível de complexidade, uma vez que possuem formação técnica e habilitação no ramo tributário.

Espero que este guia tenha atingido o objetivo de esclarecer suas dúvidas quanto ao processo de Declaração de Imposto de Renda de seus Fundos Imobiliários.

Agradeço a costumeira paciência.

Bons investimentos!

Ricardo Figueiredo