Guia do Imposto de Renda 2026: Fundos Imobiliários

Ano novo, obrigação antiga. Já na segunda quinzena de março, abriu-se o prazo para declaração do imposto de renda por parte da pessoa física.

A Receita Federal já disponibilizou o programa de Declaração de Imposto de Renda 2025, caso ainda não tenha feito o download e instalação, clique aqui para obter o software. Há poucas novidades no mundo dos FIIs em relação ao ano anterior, a mais importante é que a RFB (Receita Federal do Brasil) enfim dirimiu uma dúvida de longa data dos investidores: O CNPJ a ser informado é do FII e não da administradora.

E por favor, cuidado com o que se ouve por aí sobre dispensa para declaração de imposto de renda. Se você preenche apenas um e somente um dos itens que servem como gatilho para a obrigatoriedade de realizar a declaração, você sim, é obrigado automaticamente a declarar absolutamente tudo sobre FIIs, além de obviamente, outros bens e direitos que possua. Quais seriam estes itens?

·        quem recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 35.684 em 2025;

·        contribuintes que receberam rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, cuja soma tenha sido superior a R$ 200 mil no ano passado;

·        contribuintes com bens ou direitos que perfazem ao menos R$ 800 mil;

·        quem obteve, em 2025, obteve ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas cuja soma foi superior a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), ou com apuração de ganhos líquidos sujeitas à incidência do imposto;

·        quem teve isenção de imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, seguido de aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias;

·        quem teve, em 2025, receita bruta em valor superior a R$ 177.920 em atividade rural;

·        quem pretende compensar prejuízos com a atividade rural de anos-calendário anteriores ou do próprio ano-calendário;

·        contribuinte que passou para a condição de residente no Brasil em qualquer mês e se encontrava nessa condição até 31 de dezembro de 2025.

Para mais informações sobre a obrigatoriedade da declaração, clique aqui.

Há outras maneiras de declarar o imposto de renda, além do programa que pode ser instalado em seu desktop ou notebook. É possível fazer a declaração no aplicativo desenvolvido pela Receita Federal para esta finalidade e que você deve instalar em seu smartphone, ou ainda, de forma online, no site da Receita Federal, através do acesso ao e-Cac, que você pode acessar clicando aqui.

O processo de declaração pode levar menos tempo se você utilizar a opção de pré-preenchimento, mas é altamente recomendável que você confira os dados importados, portanto, separe informes de rendimentos e demais documentos antes de iniciar a declaração de imposto de renda.

Neste relatório, vamos tratar exclusivamente do preenchimento da declaração através do programa que você pode instalar em seu notebook ou desktop. Entendemos que essa é a forma utilizada pela maioria das pessoas.

Antes de começarmos nossa jornada, alguns pontos precisam ficar claros, afinal, o combinado não sai caro.

·        Neste relatório vamos tratar exclusivamente de fundos imobiliários. Por maiores que sejam as similaridades dos FIIs com outros produtos de investimentos, não assuma que o conteúdo aqui encontrado será válido para outros ativos financeiros. Procure uma fonte específica para tal.

·        Você precisará de uma série de documentos e informações para realizar a declaração de imposto de renda dos seus fundos imobiliários, levante tudo com antecedência.

·        Informes de rendimentos são de responsabilidade dos administradores dos fundos imobiliários, caso não tenha recebido, seja via física, seja via digital, entre em contato com o administrador. Na sequência deste relatório, deixaremos uma tabela contendo todos os FIIs que estiveram entre os recomendados ao longo de 2025 e o contato dos respectivos administradores.

·        Quantidade de cotas de cada FII detidas por você no encerramento do exercício fiscal de 2025, ou seja, em 31/12/2025, é uma informação que você poderá obter na sua corretora. E você acabou de descobrir a importância em ter o seu controle particular de sua posição de investimentos. Caso não tenha, outro lugar onde poderá encontrar tal posição de FIIs será a área do investidor na B3, se você ainda não acessa, recomendamos que o faça, é uma ótima ferramenta.

·        Preço médio de cada FII investido é uma informação que você deverá ter em controles próprios. Olha a importância do controle particular de seus investimentos aí outra vez! Algumas corretoras fornecem essa informação para maior comodidade de seus clientes. Há ainda outras corretoras que oferecem um serviço, com custo adicional, de controle total das posições de ativos financeiros investidos pelo cliente, gerando a informação final que deverá ser incluída na declaração de imposto de renda.

·        Este relatório tem por finalidade ser uma fonte adicional de auxílio aos investidores e investidoras de fundos imobiliários na tarefa de preenchimento de sua declaração anual de imposto de renda, naquilo que é tratado neste documento. Caso você possua dúvidas cujos esclarecimentos não foram obtidos neste relatório, recomendamos que procure um contador ou advogado tributarista pois, são estes os profissionais devidamente habilitados a prestar os devidos esclarecimentos para dúvidas específicas, de maior complexidade, em relação à declaração de imposto de renda para pessoa física.

Feitas as ponderações iniciais, vamos passo a passo, para que seus FIIs estejam em dia com o leão da Receita Federal.

Neste relatório você verá como declarar:

·        Cotas de FIIs que você detinha ao final de 2025.

·        Rendimentos recebidos.

·        Valores (rendimentos) em trânsito. Parece algo complexo muito mais pelo nome, mas não se assuste, é muito mais simples do que aparenta.

·        Resultados de suas operações de compras e vendas de cotas de FIIs.

·        Reembolso de rendimentos (tópico exclusivo para quem realizou operações com aluguel de cotas de fundos imobiliários, na posição de doador).

·        Receita de Aluguel de Cotas de FIIs (novamente, para o doador em operação de aluguel de cotas de FIIs).

·        Receita de amortização de cotas de FIIs.

A seguir, a tabela contendo os fundos imobiliários que, ao longo de 2025, estiveram presentes na carteira Renda ou Valorização, aqui na Finclass, para que você possa obter informações necessárias para declaração.

Elaborado por Finclass | Fonte: Gestores e Administradores dos FIIs.

Agora que você tem os Informes de Rendimentos dos seus FIIs, está com as notas de corretagem de suas operações em 2025 e já calculou o preço médio de cada FII investido, vamos inserir os dados no programa da Receita Federal.

Declarando posse de cotas de Fundos Imobiliários

Neste capítulo você verá como declarar todas as cotas que você possui em 31/12/2025, sejam elas adquiridas ao longo do próprio ano, ou em anos anteriores.

Você deverá inserir essa informação na tela de Declaração de Bens e Direitos, a mesma que você utilizou para declarar a propriedade de um imóvel ou automóvel, por exemplo.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026

Não há mudanças significativas, de novo apenas a obrigatoriedade de preencher se o FII é negociado ou não em bolsa de valores, no caso dos FIIs da carteira recomendada, todos são e a obrigatoriedade de informar o código de negociação (ao longo do relatório, você verá a importância dos botões que estão indicados com uma seta):

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

No preenchimento da situação em 31/12/2024 e 31/12/2025, atenção para as seguintes informações:

·        Se você não tinha o FII ao final de 2024, Situação em 31/12/2024 = 0,00

·        Se você tinha o FII ao final de 2024 e não realizou nenhuma compra ou venda deste FII, nem recebeu amortização ao longo de 2024, a Situação em 31/12/2025 é exatamente igual.

·        Não importa o preço de mercado do FII, o que importa para a Receita Federal é seu preço médio de compra. Lembre-se de seu imóvel ou veículo, dado que você tenha comprado à vista, você carrega ambos em seu imposto de renda pelo valor de compra, ano após ano.

Exemplo 1: Investidor tinha 50 cotas de XPML11 ao final de 2024, com preço médio de R$ 98,50 por cota. Ao longo de 2025 não realizou compras ou vendas com esse FII.

Basta repetir o lançamento que foi realizado no ano anterior, ou seja, manter a posição de R$ 4.925,00.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Exemplo 2: Investidora tinha 100 cotas de XPML11 ao final de 2024, com preço médio de R$ 98,00 por cota. Ao longo de 2025 adquiriu mais 60 cotas com preço médio de R$ 95,00 por cota.

Primeiro passo, calcular seu preço médio.

Preço Médio (PM) = ( (100 x 98,00) + (60 x 95,00) ) / (100 + 60)

PM = (9.800 + 4.750) / 160

PM = R$ 97,00

Posição em 31/12/2024 = 100 x 98,00 = R$ 9.800,00

Posição em 31/12/2025 = 160 x 97,00 = R$ 14.550,00

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Exemplo 3: Investidor adquiriu ao longo de 2025 o total de 150 cotas de XPML11. Foram 3 operações. A primeira, 50 cotas sendo R$ 95,00 por cota. A segunda compra, 35 cotas sendo R$ 100,00 por cota e a terceira compra, desta vez 65 cotas sendo R$ 102,00 por cota. Importante destacar que ao final de 2024 este investidor não detinha nenhuma posição em XPML11.

Sabendo que seu preço médio ao longo das compras em 2025 foi R$ 100,00 por cota, o investidor deverá inserir este valor no campo Situação em 31/12/2025, deixando o campo Situação em 31/12/2024 zerado.

PM = ( (50 x 95,00) + (35 x 100,00) + (65 x 102,00) ) / (50 +  35 + 65)

PM = 14.880 / 150

PM = R$ 99,20

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Exemplo 4: Investidora tinha 150 cotas de XPML11 ao final de 2024, com preço médio de R$ 98,00 por cota. Ao longo de 2025 vendeu toda a posição com preço médio de R$ 102,00 por cota.

Na ficha de Bens e Direitos, tal investidora deverá informar à Receita Federal que zerou essa posição.

Sim, essa hipotética operação teve ganho de capital e, portanto, é passível de recolhimento de imposto de renda com alíquota de 20%. Mas nesse relatório estamos tratando de Declaração de Imposto de Renda e não do recolhimento.

No recolhimento, tratamos no relatório que você pode acessar neste link. Lembrando que essa investidora deveria ter gerado DARF e feito pagamento até o último dia útil do mês subsequente à venda.

Aqui na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física, ela também deverá informar esse e outros impostos pagos referentes ao ganho de capital, mas não na tela de Bens e Direitos. Trataremos disso mais adiante.

Aqui em Bens e Direitos, bastará colocar a Situação em 31/12/2024 igual à zero, assim como zerar a quantidade de cotas no campo Discriminação.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Exemplo 5: Investidor tinha 100 cotas de XPML11 ao final de 2024, com preço médio de R$ 98,00 por cota. Em 26/04/2025 ele recebeu R$ 12,45 por cota decorrente de amortização. Não realizou compras ou vendas neste FII ao longo de 2025.

Se não fosse a amortização, o procedimento seria o mesmo do exemplo 1, mas houve a amortização. Lembre-se que a amortização é a devolução ao investidor de uma fração ou do total do capital investido. É diferente do rendimento ou dividendo, este é um pedaço do lucro do investimento.

Ressalto que na tela de Bens e Direitos, não tratamos de valores de impostos pagos, apenas informamos nossa posição em ativos ao final do ano-base, no caso, 2025.

Isso é importante porque as pessoas físicas são isentas de cobrança de imposto de renda sobre rendimentos recebidos de FIIs, mas as amortizações possuem repercussão tributária. Neste caso, não houve cobrança de imposto de renda na fonte, como ocorre por exemplo quando a amortização encerra a existência do FII, ou seja, ocorre a devolução integral do investimento ao cotista. Nesse nosso exemplo, o que o investidor deve fazer é refletir a amortização recebida em 2024 em seu preço médio, ou seja, ela entra como redutora do preço médio.

PM (antes da amortização) = R$ 98,00

PM (depois da amortização) = (98,00 – 12,25) = R$ 85,75

Assim, na declaração de imposto de renda, o investidor manterá a informação de posição de 100 cotas de XPML11, já que foi uma amortização parcial e ele não vendeu nem comprou este ativo ao longo de 2025, mas a Situação em 31/12/2025 será R$ 8.575,00, inferior à Situação em 31/12/2024 (R$ 9.800,00) justamente por conta da amortização de R$ 1.225,00 (100 x 12,25).

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Exemplo 6: Investidora não tinha de XPML11 ao final de 2024. Realizou compras e vendas ao longo de 2025 de forma que encerrou o ano sem nenhuma cota deste FII em sua posição.

Não há necessidade de efetuar nenhuma declaração na ficha Bens e Direitos, uma vez que ao final de 2025, ano-base para declaração de imposto de renda no ano-calendário 2026, esta investidora não possuía mais cotas do XPML11.

Sim, se essa hipotética operação teve ganho de capital e, portanto, é passível de recolhimento de imposto de renda com alíquota de 20%. Mas reforço, neste relatório estamos tratando de Declaração de Imposto de Renda e não do recolhimento.

Do recolhimento, tratamos no relatório que você pode acessar neste link. Lembrando que essa investidora deveria ter gerado DARF e feito pagamento até o último dia útil do mês subsequente à venda.

Aqui na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física, ela apenas informará esse e outros impostos pagos referentes ao ganho de capital, mas não na tela de Bens e Direitos. Trataremos disso adiante.

Da mesma forma que, enquanto teve cotas do XPML11, essa investidora potencialmente recebeu rendimentos do FII. Isso também deverá ser informado na declaração de imposto de renda, mas não na ficha de Bens e Direitos, sendo outro tema que trataremos adiante neste relatório.

Exemplo 7: Investidor exerceu direito de preferência numa emissão em 2025, passou a ter Recibos de Subscrição que foram convertidos em cotas apenas em 2026. Na posição de fechamento de 2025 ele detinha recibos e não cotas. Este investidor deverá lançar tais recibos, tendo como preço de aquisição, o valor unitário pago no momento do exercício do direito de preferência.

Importante ressaltar que a posse de Direito de Preferência oriundos da titularidade de cotas na data-base de uma emissão não obriga o investidor a declarar tais Direitos, uma vez que estes tiveram custo zero. A obrigação de declaração decorre do exercício destes Direitos de Preferência, onde o investidor efetivamente desembolsa um determinado valor para aquisição das novas cotas a serem emitidas.

“Mas Ricardo, onde eu vou achar essa informação de eventuais Recibos de Subscrição que eu tinha em 31/12/2025?”

Nos informes de rendimentos que você obteve para fazer sua declaração de imposto de renda. Lá no item 8, Informações Complementares, última parte do documento.

Neste exemplo hipotético, o investidor exerceu a quantidade de 10 Direitos de Preferência na emissão do XPML11, ocorrida em 2025, pelo valor de R$ 99,60 cada um, e em seu informe de rendimentos, no item Informações Complementares, apareceu a informação da titularidade de 10 recibos de subscrição XPML13 em 31/12/2025.

Importante destacar que no Informe de Rendimentos não aparecerá o valor pago no exercício de Direito de Preferência que gerou tais recibos. Essa informação o investidor deve manter em seus controles. Caso não tenha o feito, poderá obter na corretora onde efetuou a operação, lembrando que não se trata de nota de corretagem pois, o exercício de direito de preferência não é uma operação de bolsa, mas sim uma operação direta com a corretora.

Lembrando que Recibo de Subscrição ainda não é Cota de Fundo Imobiliário, portanto, na ficha Bens e Direitos, não pertence ao grupo 7 (Fundos) e sim ao grupo 99 (Outros Bens e Direitos).

O código também será o 99 (Outros bens e direitos), uma vez que não há opção específica para Recibo de Subscrição.

Na discriminação, recomenda-se inserir o código do recibo, o administrador do fundo imobiliário cuja emissão de cotas gerou tal recibo, a quantidade detida no fim do exercício fiscal e alguma outra informação que você julgue importante até mesmo para futuras consultas em sua declaração de imposto de renda.

A Situação em 31/12/2024 é zero. Já a Situação em 31/12/2025 será o valor dado pela multiplicação da quantidade daquele Recibo de Subscrição pelo valor pago por cada um, em nosso exemplo R$ 1.080,80 (10 x 108,08).

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Declarando Rendimentos de Fundos Imobiliários

Usando o botão Informar Rend. Isento na ficha Bens e Direitos

Em todos os FIIs que você declarou posição ao final de 31/12/2025 na ficha Bens e Direitos, caso tenha recebido algum rendimento em 2025, o que é bem provável, você poderá usar o botão Informar Rend. Isento na parte inferior da tela para acessar a ficha Rendimento Isento e Não Tributável e preencher as informações da renda auferida ao longo do ano por aquele FII.

Usando este botão, o CNPJ da fonte pagadora já virá preenchido, ou seja, o sistema utiliza o mesmo que você utilizou para informar a titularidade das cotas do FII.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

No campo Nome da Fonte Pagadora, você deve digitar o nome do FII. Na descrição, informe a que se refere aquela receita, aqui você pode informar que é Rendimento de Fundo Imobiliário ou Rendimento de FII. Insira o valor, conforme consta no Informe de Rendimentos.

O botão Visualizar Bem/Direito Associado lhe permitirá voltar à tela de declaração de Bens e Direitos para visualizar e/ou editar informações do FII associado ao rendimento informado.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Repita essa operação para todos os rendimentos recebidos dos FIIs ao longo de 2025. Note que você faz um lançamento por FII, independentemente de ter recebido rendimento dele em todos os meses do ano, ou em apenas um mês. O que importa para a Receita Federal é o total que você recebeu daquela fonte pagadora ao longo do ano.

“Ricardo, gostei desse botão diretamente na tela de Bens e Direitos, realmente ajuda bastante. No momento de lançar as cotas que eu tinha no final do ano, já posso lançar os rendimentos que recebi daquele FII, assim facilita meu trabalho. Mas e os rendimentos que recebi ao longo do ano de FIIs que eu não tinha ao final de 2024, comprei e vendi ao longo de 2025, de forma que encerrei o ano sem nenhuma cota em minha posição para declarar na ficha Bens e Direito, como você citou no exemplo 6?

Basta você acessar diretamente a ficha Rendimento Isento e Não Tributável no menu lateral, como veremos a seguir.

Usando o menu lateral para acessar a ficha Rendimento Isento e Não Tributável

Se você recebeu rendimentos de algum FII que não estava na sua posição ao final de 2024 e 2025, ou seja, você não precisou declarar a posse desse ativo na ficha Bens e Direitos, para declarar os rendimentos recebidos, você pode acessar a ficha Rendimento Isento e Não Tributável usando o menu lateral.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026

Clique no botão e você chegará na mesma tela que vimos no exemplo anterior, então é só repetir o preenchimento dos campos, com o detalhe de que não haverá preenchimento automático do campo Tipo de Rendimento, portanto selecione o 99 – Outros.

Defina o beneficiário, se o titular ou algum dependente. Por fim, preencha os campos CPF/CNPJ da Fonte Pagadora, Nome da Fonte Pagadora, Descrição e Valor usando as premissas do exemplo anterior.

Aqui simulamos o recebimento de rendimento do FII XPML11.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Declarando Créditos em Trânsito

Aqui trataremos de rendimentos e/ou outros valores que, em 31/12/2025 você tinha direito a receber, mas cujo crédito em sua conta na corretora ocorreria apenas em 2025.

Imagine um fundo imobiliário deliberou rendimento no final de 2025, com data de pagamento para meados de janeiro de 2026, pois bem, aqui temos um clássico caso de créditos em trânsito, item que você lançará na ficha Bens e Direitos.

Primeiramente, você deve identificar a que FIIs se referem e quais são estes valores em seus informes de rendimento. Crédito em trânsito estão no item 7 dos Informes de Rendimento, antes das Informações Complementares.

De posse de tais informações, vamos ao lançamento. Para efeito didático, adotamos como exemplo uma investidora cujo informe de rendimento informou no item Créditos em Trânsito o valor de R$ 85,80 em decorrência de rendimentos do FII KFOF11.

Acesse a ficha Bens e Direitos, como já vimos nesse relatório. Clique no botão NOVO para realizar a inclusão dessa informação e preencha seguindo o exemplo.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Repita tal operação para cada um dos FIIs que você tiver informação de créditos em trânsito nos respectivos informes de rendimento. Todos aqueles que divulgaram rendimento no último dia útil de dezembro/2025 estarão nesta situação.

Declarando resultado de operações de compra e venda de fundos imobiliários

Agora vamos ver o procedimento para declaração dos lucros e prejuízos de suas operações com fundos imobiliários. Começo destacando que aqui não falamos de pagamento de imposto, reforço algo que já disse neste relatório: Aqui estamos DECLARANDO nossas operações em bolsa de valores.

Os impostos gerados por eventuais ganhos possuem prazos específicos para recolhimento. Caso você não tenha feito, poderá e deverá o fazer, obviamente com a inclusão e multas e juros previstos na legislação tributária brasileira.

Para esta etapa do seu imposto de renda, é importante que você tenha os dados de seus controles sobre operações com fundos imobiliários e DARFs gerados e pagos, tudo com base no ano de 2025.

A tela para inserir as informações de operações em bolsa de valores com fundos imobiliários estão no item Renda Variável, ficha Operações em FII ou Fiagro, no menu lateral.

Como FIIs e Fiagros possuem as mesmas regras tributárias, estão no mesmo grupo e, portanto, os resultados destes ativos devem ser somados, uma vez que os lançamentos ocorrem por mês e não por tipo de ativo e tampouco por ativo ou operação.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026

Para o nosso exemplo, vamos considerar um investidor que:

·        Encerrou 2024 com um prejuízo realizado em fundos imobiliários de R$ 375,00.

·        Em fevereiro realizou movimento na carteira e materializou prejuízo de R$ 250,00.

·        Em março realizou movimento na carteira e obteve lucro de R$ 500,00.

·        Em julho realizou novo movimento na carteira, novamente com lucro, agora de 300,00.

·        Em novembro realizou mais um movimento na carteira, agora com prejuízo de 200,00

·        Nos demais meses, não realizou nenhuma materialização de resultado com fundos imobiliários.

Lembre-se só no momento de venda de cotas de FIIs é que lucros ou prejuízos se materializam, portanto, é quando temos o fato gerador de imposto de renda.

O preenchimento da tela de Ganhos líquidos ou Perdas ficaria da seguinte forma, considerando que o investidor em questão tenha gerado e pago o DARF de julho, único mês com imposto a pagar. Na coluna “Imposto Pago” insira o valor que você pagou da DARF. Na coluna “Imposto retido no mês (Lei 11.033/2004)” insira o total retido diretamente pela corretora no momento da venda, o chamado “dedo-duro” (este valor estará em suas notas de corretagem, e aqui você descobriu a importância em ter um controle apurado de suas operações em bolsa de valores).

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2025 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Note como, apesar de ter gerado lucros em março, o investidor não foi obrigado a pagar imposto de renda pois, ele carregava prejuízos a compensar em montante superior, que foram utilizados para abater tal imposto devido. Pagou apenas o “dedo-duro” e este pode ser recuperado em vendas futuras.

O que é o dedo-duro? É um desconto de centavinhos que a corretora faz automaticamente em operações de venda de renda variável de ativos não isentos para “marcar” a operação na receita federal.

Apenas com os ganhos de julho houve o gatilho de pagamento de imposto de renda, no valor de R$ 34,40 (já líquido do dedo-duro) que, conforme nosso exemplo, foi exatamente o valor do DARF gerado e pago pelo investidor. Lembre-se de inserir aqui o valor do DARF que você gerou e pagou. Caso tenha gerado um valor inferior, enfim é chegada a hora da devida prestação de contas e você pagará o diferencial, acrescido de multas e juros.

Para calcular multa e juros de operações que você porventura não tenha declarado, utilize o internet banking do seu banco ou o sistema SISCALC Web da Receita Federal clicando aqui. O preenchimento você encontra no relatório que tratamos do DARF.

O valor de resultado negativo do mês anterior para janeiro você poderá obter na sua declaração de imposto de renda do ano anterior, caso tenha inserido tal informação. Do contrário, considere zero.

Caso tenha feito operações com FIIs e Fiagros no mesmo mês, deverá somar os resultados líquidos.

Declarando Reembolso de Rendimentos de Fundos Imobiliários

Somente será obrigado a fazer a declaração deste valor aquele investidor ou investidora que operou no mercado de aluguel de cotas de fundos imobiliários, na figura de doador, isto é, cedeu suas cotas de FIIs para outro investidor, por um determinado período, em troca de uma renda de aluguel de tais cotas expressa por uma taxa que foi acertada no momento da operação. Sua corretora vende este serviço chamando-o de “Custódia Remunerada”.

Se você não disponibilizou suas cotas de FIIs para aluguel, você pode pular para o próximo tópico deste relatório.

Mas você que realizou tal operação que visa ampliar o rendimento gerado por um fundo imobiliário, em processo similar ao que já é feito com ações, então você notou que o rendimento mensal pago por um FII cuja cota foi doada é creditado na conta da corretora do tomador da cota, ou seja, da sua contraparte na operação, mas o rendimento é um direito do titular da cota, ou seja do doador, portanto de forma automática, a B3 debita o tomador e credita a sua conta na corretora, devolvendo o recurso a quem lhe é de direito.

Você tem o dever de declarar tal recurso, que é isento de imposto de renda, e para saber exatamente qual o montante a ser declarado neste item, você deverá acessar sua área logada no site da B3, pegar os Informes de Reembolso do BTC e somar todos os valores recebidos como Reembolso de Rendimentos, em um único lançamento.

No nosso exemplo, uma investidora tinha um total de R$ 150,00 de rendimentos que foram reembolsados por conta do evento de aluguel de cotas de FIIs onde ela figurou como doadora.

O lançamento deverá ser feito na guia Rendimentos Isentos e Não Tributáveis assim como fizemos com os demais que estavam nos informes de rendimentos, sem a necessidade de informar CNPJ e Nome da fonte pagadora, uma vez que estamos aglutinando diversos em um só lançamento.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Declarando Receita de Aluguel de Cotas de Fundos Imobiliários

Se você não operou o mercado de aluguel de cotas de fundos imobiliários na posição de doador, ao longo de 2025, você está dispensado deste item em sua declaração de imposto de renda e pode passar para o próximo tópico deste relatório.

Mas se você, realizou tal operação, é necessário declarar a renda auferida pelo recebimento do valor da taxa paga pelo tomador.

Trata-se de uma operação de renda fixa, com recolhimento de imposto de renda na fonte, ou seja, você já pagou o imposto devido, e o lançamento deve ser feito na ficha Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva que você encontra no menu lateral.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026

“Calma Ricardo, primeiramente, onde eu consigo as informações necessárias para preencher os dados nessa ficha?”

Se você operou como doador, em seu informe de rendimento, no item 5 (Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva), encontrará o valor, podendo ou não haver subdivisões, se houver, o valor estará na linha Aplicações de Renda Fixa. Neste meu exemplo está zerado porque não houve tal operação doadora de cotas com os FIIs deste administrador, mas caso você tenha realizado, lá estará expresso o montante a ser declarado, no campo Rendimentos.

Modelo de Informe de Rendimentos

De posse das informações, vamos ao preenchimento da ficha no programa de declaração do imposto de renda.

No nosso exemplo, a mesma investidora que teve reembolso de rendimentos de cotas de FIIs recebeu R$ 50,30 de receita de aluguel de cotas de fundo imobiliário, onde ela atuou na ponta doadora da operação.

Importante: CNPJ e Fonte Pagadora não são o fundo imobiliário em questão. Insira os dados conforme descritos em seu Informe de Rendimentos.

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Declarando amortização recebida de Fundos Imobiliários em caso de encerramento do FII

E o último tópico deste relatório é dedicado a declaração de amortização recebida de fundo imobiliário quando este está sendo encerrado. Nenhuma de nossas recomendações passou por isso em 2025.

Mas, caso você tenha investido em algum FII que foi integralmente amortizado em 2025, vamos ao item final.

É dever do administrador fazer a retenção do imposto de renda em caso de amortização, portanto deverá o investidor que passou por tal evento informar a movimentação na Declaração anual de ajuste do imposto de renda da pessoa física.

O preenchimento é simples, bastando inserir o CNPJ e nome do FII, além do valor recebido a título de amortização. Lembrando que estamos falando do tipo 6 de rendimento, ou seja, Rendimentos de aplicações financeiras.

Em nosso exemplo, imagine um investidor cotista do FI FIIE11 foi encerrado em 2025, amortizando o valor de R$ 70,00 por cota. Este investidor tinha preço médio de R$ 50,00 nas 200 cotas que possuía deste FII.

Ao informar esse preço médio para a administradora, recebeu efetivamente R$ 13.200,00, pois sua operação teve um lucro de R$ 4.000,00 portanto, houve recolhimento de 20% de imposto de renda diretamente na fonte, sobre o lucro auferido.

Racional:

Imposto de Renda = 0,20 x ( (Valor da Amortização – PM investidor) x Quantidade de Cotas)

Imposto de Renda = 0,20 x ( (70,00 – 50,00) x 200)

Imposto de Renda = 0,20 x 4.000,00

Imposto de Renda = R$ 800,00

Valor líquido a receber pelo investidor = (70,00 x 200) – imposto de renda

Valor líquido a receber pelo investidor = 14.000 – 800

Valor líquido a receber pelo investidor = R$ 13.200,00

Fonte: Programa de Declaração de IRPF 2026 | Exemplo com dados financeiros fictícios

Conclusão

Hoje mapeamos as principais necessidades dos investidores no preenchimento da declaração anual de imposto de renda para pessoa física, no que se refere aos fundos imobiliários, sem grandes alterações em relação ao ano anterior.

Para que a tarefa ganhe celeridade e erros sejam minimizados, recomendo o prévio mapeamento de todas as situações abordadas neste relatório que você deve cobrir em sua declaração de imposto de renda.

Na sequência, separe todos os documentos e informações necessárias para o preenchimento dos lançamentos.

Caso você tenha alguma dúvida adicional, ou esteja diante de uma situação não coberta por este relatório, ou ainda, caso tenha encontrado em alguma outra fonte uma solução alternativa para uma das situações que abordamos aqui e esteja em dúvida qual caminho seguir, recomendamos que consulte um contador ou advogado tributarista.

Esses profissionais são os mais indicados para dirimir dúvidas com maior nível de complexidade, uma vez que possuem formação técnica e habilitação no ramo tributário.

Espero que este guia tenha atingido o objetivo de clarear suas dúvidas quanto ao processo de declaração de imposto de renda de seus fundos imobiliários.

Agradeço a costumeira paciência.

Bons investimentos!

Ricardo Figueiredo (CNPI 8786) e Ted Duarte (CNPI 10085)