Minha primeira viagem de trabalho foi um evento muito singelo e especial para mim, Fê. Tanto que lembro como se fosse ontem. Tinha pouco mais de 20 anos, o cliente em questão era um parceiro comercial muito estratégico da empresa em que trabalhava, e meu nervosismo não poderia ficar mais claro, ainda mais que eu estava sozinho na visita.
Cheguei ao Aeroporto de Congonhas dentro do horário previsto. Enquanto aguardava o embarque, revisava incessantemente minhas anotações e apresentações. Ainda que nervoso, estava muito confiante no material que seria mostrado.
Mas, 30 minutos antes do meu voo, descobri que o avião precisaria passar por uma manutenção de última hora. Por conta disso, senti que não chegaria ao local no horário combinado com o cliente. Independentemente da minha segurança com relação ao material que eu apresentaria naquela tarde, aquela viagem me mostrou que estar preparado e confiante nem sempre me assegurava de que atingiria meus objetivos.
Porém, por algum tempo, a aflição deu lugar ao alívio. Enquanto esperava que a manutenção fosse feita, descobri que havia uma falha grave na minha apresentação, o que colocaria todo o evento em risco. Dessa forma, posso dizer que o atraso me ajudou demais e, felizmente, me custou apenas tempo, pois, no fim, deu tudo certo.
A possibilidade de meu voo não decolar trouxe bastante insegurança – no meu caso, achei que poderia até custar meu emprego. Mas a recomendação que trago, em análise feita junto com o Gui Cadonhotto, para fazer parte da nossa carteira tem tudo para realizar uma decolagem segura e sem sustos: o fundo Hedge Brasil Shopping (HGBS11).
Fonte: Quantum
Conheça o HGBS11
A primeira reação quando o assunto shopping centers vem à tona numa mesa de investimentos é quase sempre a mesma: um silêncio estranho, quase constrangedor, e trocas de olhares entre os presentes. Isso acontece por ser um tema polêmico e por normalmente não existir um consenso.
Mas, afinal, quais foram os motivos pelos quais chegamos a essa recomendação? Já adianto que foram algumas semanas de pesquisa e várias conversas entre os times de investimentos dentro da Spiti para finalmente bater o martelo – como o Gui Cadonhotto costuma dizer, “foi um trabalho de várias mãos”.
De forma rápida, foram três os motivos que nos motivaram a fazer recomendação de hoje. O primeiro, pasme, foi a própria pandemia! Seus efeitos subsequentes são inegáveis e, de fato, trouxeram muita volatilidade ao mercado, além de quedas acentuadas. E sabemos também que a retomada continua a passos lentos, ainda abaixo da performance pré-pandemia.
Como podemos ver no gráfico abaixo, o valor da cota até 6 de novembro de 2020 (R$ 207) está 29% abaixo do valor no início do ano (R$ 274). Ou seja, em nossa visão, o fundo tende a apresentar valorização no médio e longo prazos, retornando a patamares anteriores.
Ainda que tenha sido um setor bastante afetado pela pandemia, os shoppings continuarão requisitados assim que a situação relativa ao novo coronavírus estiver controlada. Em outras palavras, a demanda por passeios de domingo nos shoppings deve voltar a ser a mesma do período pré-pandemia.
Fonte: Quantum
A segunda razão é o fundo em questão e seu histórico. Quando penso em retomada de crises, gosto sempre de analisar os ativos em duas outras situações extremas: a crise de 2008, que provocou um efeito em escala global em todos os ativos listados, e o fatídico Joesley Day, que trouxe uma queda de 12% na Bolsa brasileira.
Ao analisarmos a evolução dos preços da cota desse fundo nesses períodos, podemos notar como os gestores do fundo lidaram com a crise e, principalmente, de que forma aconteceu a retomada de ganhos após momentos de estresse. Nas duas situações, a retomada da economia, representada pelo Ibovespa, e do comércio foi um fator decisivo.
Fonte: Quantum
Como no Joesley Day o fundo permaneceu praticamente inalterado, trouxe aqui apenas o gráfico da crise de 2008. Podemos ver no gráfico acima que o fundo sofreu com a queda da Bolsa com perdas moderadas de 20%, mas, com o retorno da confiança na economia, o fundo voltou a se valorizar.
Assim, tendo em vista a recente reabertura dos shoppings e os resultados promissores das vacinas em teste, nós nos sentimos confortáveis em colocar uma posição no setor.
O próximo gráfico mostra o número de shopping centers em funcionamento durante o ano de 2020. Nota-se que, no momento mais crítico da pandemia, todas as unidades se encontraram fechadas. Porém, em agosto, a abertura já havia retornado aos níveis pré-pandemia, o que reforça o retorno do setor.
Fonte: HGBS11
E a terceira razão está ligada a uma tendência que me instiga muito a fazer essa recomendação: a falta de shoppings em construção. Vale lembrar que, no início da década de 2010, o boom do setor imobiliário no Brasil fez com que diversos shoppings fossem construídos. Lembro de ver várias notícias (como as citadas abaixo) que abordavam como a Copa do Mundo e a Olimpíada alavancariam o crescimento do setor no Brasil.
E, de uns anos para cá, a intenção de empresas do ramo em construir novas unidades é bem baixa – em outras palavras, pararam de construir shoppings. Segundo a Associação Brasileira de Shoppings Centers (Abrasce), em 2016, encerramos o ano com 558 shoppings em operação no Brasil; e hoje, em 2020, contamos com 577 unidades, um crescimento de apenas 3,40% em quatro anos.
Em 2020, é previsto o lançamento de 8 centros comerciais, número inferior do que os 11 centros construídos em 2019, indicando uma retração do setor nos últimos anos, o que confirma nossa visão.
Todos esses fatos agregados criam as condições perfeitas, no nosso entendimento, para que a recomendação seja feita, pois a retomada da economia pós-quarentenas e um número de shoppings, que não vai aumentar no curto prazo, vão criar um efeito conhecido como “choque positivo de demanda” – assim chamado por conta de uma demanda que tende a aumentar (as pessoas vão voltar a frequentar shoppings), em contrapartida com a baixa oferta de shoppings, que não deve aumentar de maneira considerável.
Ou seja, devido a uma relativa estagnação do número de unidades e o aumento do consumo no mundo pós-pandemia, as lojas já existentes de shoppings vão ficar mais cobiçadas de forma geral.
E o choque da demanda tende a vir acompanhado de um aumento do custo da oferta (no caso, o aluguel das lojas de shoppings), e, por tabela, um aumento do faturamento por parte das empresas donas das unidades.
Performance do fundo
É de se esperar que a performance do fundo acompanhe a do setor, que, no caso dos shoppings, ainda está em descompasso com o desempenho de outros setores. No entanto, ao observar o período anterior à pandemia, vemos que o seu desempenho era tão bom ou até mesmo melhor que os índices comparativos do mercado – no caso de fundos imobiliários, lembremos, é o Ifix.
Comparação entre o Ifix (vermelho) e o HGBS11 (azul)
Fonte: Comdinheiro
Para que você compreenda: os dois gráficos representam o retorno versus o tempo, sendo que o primeiro mostra a performance antes do pico da pandemia, e o segundo, a partir desse ponto crítico.
Podemos notar claramente que, antes da pandemia, o HGBS11 performava tão bem quanto seus pares, mas, desde então, tem apresentado um crescimento abaixo da média do mercado de fundos imobiliários.
Ou seja, o fundo ainda não performa tão bem quanto antes. Mas é importante ressaltar que o seu desempenho está afetado pelos efeitos da pandemia.
Ao analisarmos a fundo sua gestão, não existe grande movimentação que nos faça acreditar que o HGBS11 não possa voltar a performar bem. Inclusive, o próprio gestor tomou uma atitude alinhada com a nossa recomendação: aproveitou o baixo preço dos ativos de shoppings na atualidade, foi às compras e adquiriu o shopping Praça da Moça, em Diadema (SP).
Cotistas
Se você já nos acompanha há algum tempo, sabe que a liquidez de um ativo, independentemente do quão bom ele seja, é essencial na hora de decidir uma compra. Afinal, precisamos entender se existe um número razoável de pessoas interessadas em adquirir as cotas no momento que decidirmos vendê-las.
Segundo as notas explicativas do fundo, o número de cotistas está aumentando a cada mês, 4% em média, e o volume negociado acumulado em um período de 20 dias permaneceu na casa de R$ 175 milhões, valor alto quando comparamos com seu valor de mercado, de R$ 2 bilhões. Atualmente, o número de cotistas está na casa de 75 mil, número bem confortável para esse tipo de empreendimento.
Vacância
A vacância é o fator que mais salta aos olhos quando analisamos fundos de shoppings. E, para o HGSB11, não é diferente, pois sua vacância está em níveis superiores ao de anos anteriores, principalmente por conta da pandemia.
Enquanto a vacância média do setor de fundos de shoppings está na casa de 10%, o HGBS11 apresenta um índice de 7,24%. Mesmo com a previsão do fundo de aumentar a vacância para 8% nos próximos meses, ele permanecerá ainda abaixo da média setorial. É um fato impressionante, considerando que ele é posicionado como o maior fundo imobiliário de portfólio de shopping center do Brasil!
Ativos
Nesse quesito, o HGBS11 se destaca por ter em sua carteira forte presença de grandes shopping centers localizados no estado de São Paulo, sem deixar de lado um mix de potenciais centros comerciais em outros territórios brasileiros.
Fonte: HGBS11
Em seu portfólio de investimentos, os nomes que mais se destacam são:
- West Plaza, localizado na zona Oeste de São Paulo;
- Villa Lobos, shopping de alto padrão em Pinheiros;
- Grand Plaza e São Bernardo Plaza, localizados na região do ABC Paulista;
- Parque D. Pedro, localizado em Campinas (SP).
Além de serem centros situados em uma das regiões mais ricas do país, esses shoppings são reconhecidos pela sua alta qualidade para o público local.
Dividend yield
A taxa de dividendo é, em nossa opinião, a estrela da análise. Não importa o quão bom operacionalmente o fundo imobiliário seja. Para que ele seja escalado na nossa carteira, é necessário que sua taxa de dividendo seja atrativa. E, nesse quesito, o HGBS11 apresenta números promissores.
Em 2020, por exemplo, a taxa de dividendos superou o retorno de muitos ativos do mercado, pagando 2,99% em dividendos até a data que escrevo este relatório. Ou seja, neste ano, por mais que as cotas tenham apresentado desvalorização, e os shoppings ficaram fechados por um período considerável, os acionistas receberam 2,99% do valor das cotas em dividendos.
Em anos de atividade normal, a taxa de dividendo chegou à casa de 6,68%, um retorno considerável quando comparamos com a taxa livre de risco. Ou seja, com o retorno das atividades no setor, é de se esperar que, além da valorização das cotas, a taxa de dividendos aumente.
Vale notar também que, quando comparado com seus pares na mesma categoria, o HGBS11 permanece na frente dos seus concorrentes mesmo em um ano tão desafiador, remunerando o capital do seu cotista acima da média de mercado: 1,54% ao ano.
Fonte: Infomoney
Preço/Valor Patrimonial (P/VP)
Esse índice sempre vai estar no nosso radar quando o assunto é análise de um fundo imobiliário, pois ele nos informa se o valor de todas as cotas disponíveis no mercado é equivalente ao valor real do patrimônio do fundo. Ou seja, é o índice que vai nos dizer se o preço das cotas está supervalorizado ou não.
Se o número estiver próximo de 1, quer dizer que o valor de mercado do fundo está equivalente ao preço do seu patrimônio – um valor justo. Se for maior do que 1, então estamos diante de cotas cujo valor está supervalorizado.
No caso do HGBS11, o valor do índice P/VP está na casa de 0,91, ou seja, o valor a que a cota está sendo negociada hoje é abaixo do valor justo. Assim, podemos concluir que a cota está desvalorizada.
Isso é um reflexo da incerteza do mercado em relação ao setor de shoppings e da retomada mais lenta do que prevista para o setor. Mas ressaltamos que, com a retomada das atividades setoriais, esse índice tende a se aproximar de 1 no médio prazo, juntamente com uma valorização em suas cotas.
Indexadores e términos de contratos
Os indexadores de contratos também são pontos de atenção para manutenção do bem-estar do fluxo de caixa futuro do fundo. E, em mais um ponto, o HGBS11 se mostra um fundo imobiliário sólido.
Mais de 84% de todos os seus contratos estão indexados à variação de IGP-DI e IGP-M, índices de variação de preço que acumulam mais de 20% de variação positiva nos últimos 12 meses.
Outro ponto a se considerar é o término da maioria dos contratos, superior a dois anos, com menos de 30% dos seus contratos encerrando no curto prazo.
Fonte: HGBS11
Fonte: HGBS11
Conclusão
É fato que o setor de shoppings continua com certa instabilidade por conta da pandemia, mas é verdade também que existe um espaço para crescimento muito grande nos próximos meses e até mesmo anos.
Além disso, o número de shoppings não deve se expandir no mesmo ritmo que a retomada da economia. Não existe previsão de aumento na oferta no mercado de maneira relevante no curto prazo, o que aumenta as possibilidades de valorização desse ativo no médio e longo prazos.
É importante pontuar: o Hedge Brasil Shopping é hoje o maior fundo de investimento no segmento de shoppings comerciais. Mesmo passando por momentos de estresse, está remunerando os acionistas com uma taxa de dividendo acima da taxa livre de risco do mercado. E, por conta de seu potencial de retomada (30% do valor da cota aos níveis pré-pandemia), o HGBS11 é a nossa recomendação da semana.
Sendo assim, acreditamos que uma exposição de 5% em HGBS11 em nossa carteira de dividendos da série Renda Total faça sentido para o momento atual.
Abraços,
Filipe Colus e Guilherme Cadonhotto