É curioso pensar que em pleno século XXI ainda existam pessoas que acreditem na teoria de que a Terra é plana. Não apenas isso, é intrigante observar que ela vem ganhando adeptos nos dias de hoje.
Há registros de pessoas que estudavam eclipses lunares cerca de quatro mil anos atrás. Isso significa que, para os observadores mais atentos, já era possível deduzir que o objeto gigante que estava entre a luz do Sol e a Lua, e que projetava aquela sombra redonda na superfície lunar, era exatamente o planeta Terra.
Mas a prova mais cabal dessa história aconteceu perto de 200 a.C., do pensador grego Eratóstenes.
Eratóstenes era considerado um sábio, pois era matemático, poeta, astrônomo, biólogo e físico – um currículo digno de ingressar nas melhores empresas e cargos nos dias de hoje, sem nenhum exagero.
Em um típico solstício de verão (dia que marca o início da estação) na atual cidade de Assuã (Egito), ele percebeu que a luz do Sol incidia perpendicularmente sob a cabeça dos egípcios. Para comprovar tal fato, Eratóstenes cravou uma estaca no chão ao meio-dia e viu que a luz solar atingia aquele ponto da Terra em uma linha reta e, da mesma forma, diretamente na cabeça das pessoas.
Como não havia maneira de se deslocar tão rapidamente sobre a Terra, para comprovar sua teoria, o pensador teve que esperar o ano seguinte por um novo solstício de verão. Porém, na oportunidade seguinte, ele se deslocou cerca de 800 quilômetros a fim de realizar o experimento na cidade de Alexandria, também no Egito.
Ao meio-dia, Eratóstenes cravou a estaca no chão e concluiu que a luz do Sol incidia de maneira diferente em Alexandria, mais especificamente em um ângulo de 7 graus entre a estaca e a sombra.
A partir daí, o pensador grego entendeu que a Terra não poderia ser plana, uma vez que a luz do Sol atinge pontos distintos do planeta em diferentes ângulos.
O fato é que apenas com pedaços de madeira cravados no chão e muita sola de sapato, os gregos já sabiam há mais de dois mil anos que a Terra é redonda – ou uma geoide, de acordo com a definição técnica dos geógrafos.
Embora essa teoria não tenha sido aceita por grande parte da população logo de cara, sabemos hoje que ela estava correta. A questão é que foram necessários tempo e informação por parte das pessoas para isso.
E, ainda que alguns tentem refutar, é inegável afirmar atualmente que a Terra é redonda.
Da mesma forma que certas ideias demoram um tempo para serem aceitas ou recomendadas porque precisam de algum amadurecimento, no mundo dos investimentos existe alguns ativos considerados excelentes, mas que talvez não estejam no momento mais apropriado para a sua compra – mas é questão de tempo.
Hoje, vamos apresentar um fundo que tem uma das maiores participações no Ifix, o índice de fundos imobiliários, e que acreditamos que faça sentido investidores pessoa física terem na carteira a partir de agora.
Conheça o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
Fonte: Spiti e Quantum
Antes de mais nada, é importante que você saiba que o Kinea Renda Imobiliária é um fundo híbrido, ou seja, pode investir em ativos reais (imóveis) ou em títulos imobiliários (títulos de crédito). Isso significa basicamente que ele tem a capacidade de investir em todo o mercado imobiliário, mas a gestão de ativos reais está focada em lajes corporativas e galpões logísticos.
Apesar de ser um fundo antigo, criado em 2010, a gestão não demonstra complacência nem falta de gestão ativa com o recurso dos clientes.
Por exemplo, no último mês de dezembro, a gestão concluiu a aquisição de mais dois conjuntos no edifício Joaquim Floriano, um imóvel comercial em meio a uma das regiões corporativas mais valorizadas da cidade de São Paulo, no bairro do Itaim Bibi, região com o metro quadrado mais caro do estado paulista.
Apesar de estarmos receosos com o aluguel de lajes corporativas para o longo prazo, acreditamos que regiões nobres e com alta demanda tendem a ser menos afetadas ao longo desta crise, especialmente por conta do home office. Isso ainda traz oportunidades, como o Kinea parece ter aproveitado, de adquirir imóveis para a sua carteira.
Por que recomendá-lo agora?
Talvez essa seja a principal pergunta, e vamos respondê-la com alguns argumentos.
Apesar de atuar em um segmento que foi muito prejudicado na atual crise, o KNRI11 buscou oportunidades ao longo do período: não permaneceu parado apenas no aguardo da recuperação do valor de seus imóveis em carteira – diga-se de passagem, de altíssima qualidade.
Diferentemente de outros fundos imobiliários menores, o tamanho, a robustez e, claro, o nível razoável de liquidez antes da crise permitiram que o fundo fosse ao mercado no momento mais vantajoso para os compradores, o ápice da crise econômica causada pelo novo coronavírus.
Alta vacância, rompimento de contratos e falência de algumas empresas fizeram com que alguns imóveis ficassem sem perspectivas claras, pressionando o seu preço e favorecendo os compradores que tinham dinheiro na mão – caso do KNRI11.
Histórico de retorno consistente
Apesar de ser o FII com o segundo maior peso dentro do Ifix, ele mostra um histórico de retorno superior ao principal índice de fundos imobiliários da indústria brasileira.
Fonte: Quantum
Desde 2011, primeiro ano completo do fundo, ele apresentou um retorno de 222% contra 186% do Ifix, um retorno quase 40% superior em um período de dez anos.
Importante ressaltar que a performance do CDI no mesmo período foi de 138%, enquanto o do Ibovespa foi de 66,12%. Ou seja, não só o índice de fundos imobiliários vem performando muito bem na última década, mas também o fundo vem superando tal referência de forma constante, fruto de uma gestão de qualidade da equipe da Kinea, com critério rigoroso na seleção de imóveis e títulos.
Mesmo assim, o ano de 2020 foi desafiador para o fundo, que apresentou performance inferior ao Ifix. Acreditamos que isso tenha se dado justamente por conta da sua exposição ao setor de lajes corporativas, que foi um dos mais afetados durante a crise.
Com a economia real voltando a ter um bom desempenho nos próximos meses e anos, e com os investimentos realizados ao longo do período, acreditamos que o fundo tenha potencial para voltar a performar tão bem quanto na última década, capaz de superar não apenas os indicadores tradicionais do mercado, mas também o próprio Ifix.
Geografia privilegiada
Quando falamos de geografia privilegiada, nos referimos à localização dos imóveis que fazem parte do fundo.
Ao todo, são 18 unidades presentes na carteira do fundo em dezembro de 2020, que se concentram na região Sudeste do país:
Fonte: Relatório de gestão dez/20 Kinea
A maior concentração dos imóveis na região Sudeste em momentos de incerteza é preferível por dois bons motivos:
- O estado de São Paulo conta com o primeiro programa oficial de vacinação contra a Covid-19 no território nacional, o que coloca a região como a mais promissora para ter sua situação normalizada;
- A região é o centro econômico do país, onde estão as maiores empresas, aquelas com capacidade para enfrentar a situação adversa atual, alugar imóveis e manter suas atividades funcionando.
Segundo levantamento feito pela agência Austin Rating em 2018, que ranqueou as 1.500 maiores empresas brasileiras com base em sua receita líquida do ano, ao menos metade delas estavam na região Sudeste.
Prazo médio e indexadores dos contratos
O prazo médio dos contratos nos mostra em quantos anos vencem os aluguéis presentes em determinado fundo.
O do KNRI11 é considerado longo (acima de 9 anos) e conta com a maior parte de seus contratos de aluguéis vencendo após 2024, ano em que grande parte do impacto da crise econômica atual já deva ter ficado para trás. Isso trará maior poder de negociação para o proprietário do imóvel, não para os inquilinos.
Fonte: Relatório de gestão dez/20 Kinea
Outro ponto favorável é que metade dos contratos tem como indexador de correção o IGP-M, o Índice Geral de Preços – Mercado. O índice acumula uma variação superior a 20% nos últimos 12 meses, o que favorece demais o proprietário do imóvel:
Fonte: Relatório de gestão dez/20 Kinea
Indicador de renda razoável
O indicador de renda do KNRI11, ou seja, o dividend yield, está em 5% nos últimos 12 meses, um desempenho considerado razoável. Apesar de não enxergarmos grandes possibilidades de mudança no valor desses proventos no curto prazo, acreditamos que haja espaço para que a vacância financeira de seu portfólio (hoje pouco acima de 10%) seja reduzida, e seus proventos aumentem no longo prazo.
A vacância financeira expressa qual valor deixa de ser recebido como receita de aluguel sobre o potencial total de receita de todos os imóveis, estejam eles alugados ou não.
Apesar disso, o DY do fundo permanece acima da média para os fundos híbridos. E, quando olhamos a média do setor, temos que a taxa de dividendos do fundo para 12 meses ainda está acima da média de mercado:
Fontes: Funds Explorer e Spiti
Conclusão
Mesmo que a cota de mercado esteja sendo negociada um pouco acima do valor patrimonial do FII (ou seja, investidores que comprarem participações no fundo estarão pagando um pouco acima do que realmente suas unidades valem), acreditamos que, pelo tamanho e representatividade do fundo no principal índice de fundos imobiliários, ela não tende a se reduzir. Pelo contrário, quanto mais investidores começarem a investir em fundos imobiliários, maior ela tende a ficar.
Desta forma, recomendamos a aplicação de 2,5% do seu patrimônio direcionado à carteira de renda para a aquisição do fundo Kinea Renda Imobiliária.
Como hoje estamos com 100% da carteira alocada, os recursos deverão vir da redução da exposição do Tesouro Selic, que sairá de 27,5% para 25%.
Com esses movimentos, a distribuição da carteira Renda Total ficará assim:
Um exemplo teórico: se você deseja investir R$ 10 mil na carteira de acordo com as nossas recomendações, o resultado será:
- R$ 5.500 nos títulos públicos recomendados;
- R$ 2.500 em fundos imobiliários recomendados;
- R$ 2 mil nas ações recomendadas.
Abraços,
Gui Cadonhotto e Filipe Colus