Ao procurar na internet sobre a origem do primeiro banco do mundo, nos deparamos com a história de que ele foi fundado em 1406 na Itália, mais especificamente em Gênova, sob o nome de Banco di San Giorgio. Porém, lendo sobre a história da economia, me deparei com outra informação, mais detalhada e embasada pela opinião de seis especialistas na área da histórica econômica.
Por mais que a atividade de emprestar dinheiro e ser remunerado por isso já possuía adeptos há mais de 5 mil anos na Mesopotâmia, atualmente a região do Iraque, somente no fim do século XIV ela ganhou ares profissionais.
Em Florença, na Itália, algumas famílias, como Peruzzi e Bardi, já eram conhecidas por realizar esse tipo de empréstimos às pessoas, porém em menor escala e, de certo modo, de maneira desorganizada.
Em 1397, Giovanni di Bicci de Medici fundou o Banco Medici, que tinha como objetivo o financiamento do comércio internacional, como por exemplo de artigos feitos de lã. Ele se diferiu dos “bancos” anteriores, ou melhor, das instituições financeiras anteriores em três sentidos:
Nesse relatório você vai ver:
- Passos para criar uma condição financeira saudável e próspera utilizada por uma das famílias mais ricas da europa no século XV
- Conhecer sobre o fundo KNIP11, nossa nova recomendação de Fundo Imobiliário de papel
- Funcionamento dos papéis presentes no fundo: LCI e CRI
- Pontos atrativos do KNIP11 para o momento
Ao procurar na internet sobre a origem do primeiro banco do mundo, nos deparamos com a história de que ele foi fundado em 1406 na Itália, mais especificamente em Gênova, sob o nome de Banco di San Giorgio. Porém, lendo sobre a história da economia, me deparei com outra informação, mais detalhada e embasada pela opinião de seis especialistas na área da histórica econômica.
Por mais que a atividade de emprestar dinheiro e ser remunerado por isso já possuía adeptos há mais de 5 mil anos na Mesopotâmia, atualmente a região do Iraque, somente no fim do século XIV ela ganhou ares profissionais.
Em Florença, na Itália, algumas famílias, como Peruzzi e Bardi, já eram conhecidas por realizar esse tipo de empréstimos às pessoas, porém em menor escala e, de certo modo, de maneira desorganizada.
Em 1397, Giovanni di Bicci de Medici fundou o Banco Medici, que tinha como objetivo o financiamento do comércio internacional, como por exemplo de artigos feitos de lã. Ele se diferiu dos “bancos” anteriores, ou melhor, das instituições financeiras anteriores em três sentidos:
O primeiro foi o seu tamanho. Sob o comando do filho de Giovanni, Cosme, o Banco Medici chegou a possuir filiais em 11 cidades, como Londres e Genebra, e isso em pleno século XV.
O segundo foi porque possuía uma gestão descentralizada. Os Medicis se diferenciaram, pois cada filial era tocada por um sócio minoritário, que possuía uma participação nos lucros e ficava com as responsabilidades das filiais, reduzindo o custo com desvios e ingerência.
E o terceiro: a reputação da família Medici atraía cada vez mais depositantes ricos ao seu banco, o que mantinha a sua capacidade de empréstimo em plena expansão, multiplicando o lucro dos bancos.
O Banco Medici chegou a ser o maior e mais respeitado banco da Europa em seu apogeu, o que fez com que a família Medici se tornasse a mais rica da Europa por um período de tempo.
Para atingir esse objetivo, os Medicis utilizaram uma estratégia simples, como o fluxo abaixo:
O primeiro foi o seu tamanho. Sob o comando do filho de Giovanni, Cosme, o Banco Medici chegou a possuir filiais em 11 cidades, como Londres e Genebra, e isso em pleno século XV.
O segundo foi porque possuía uma gestão descentralizada. Os Medicis se diferenciaram, pois cada filial era tocada por um sócio minoritário, que possuía uma participação nos lucros e ficava com as responsabilidades das filiais, reduzindo o custo com desvios e ingerência.
E o terceiro: a reputação da família Medici atraía cada vez mais depositantes ricos ao seu banco, o que mantinha a sua capacidade de empréstimo em plena expansão, multiplicando o lucro dos bancos.
O Banco Medici chegou a ser o maior e mais respeitado banco da Europa em seu apogeu, o que fez com que a família Medici se tornasse a mais rica da Europa por um período de tempo.
Para atingir esse objetivo, os Medicis utilizaram uma estratégia simples, como o fluxo abaixo:
Fonte: Spiti
Hoje vamos começar a utilizar essa mesma estratégia, que foi utilizada por uma família que chegou a ser a mais rica da Europa para investir.
1º Passo: fundando um banco
Claro, aqui não vamos fundar um banco, e sim comprar cotas do fundo imobiliário KNIP11, que daqui a pouco, vamos destacar suas vantagens.
2º Passo: empreste com sensatez e receba depósitos
Emprestar com sensatez não será um trabalho seu, já que o fundo KNIP11, gerido pela Kinea investimentos, vai utilizar os recursos provenientes dos aportes dos clientes e vai comprar os papéis que ele acredita possuírem bom potencial de valorização. Já os recebimentos de depósitos vão precisar ser realizados por você, na forma de reinvestimento dos dividendos recebidos mensalmente.
3º Passo: divida o risco entre vários investimentos
Esse também não vai ser um trabalho nosso, já que o fundo KNIP11 já possui uma carteira de ativos bem diversificada que vamos analisar com mais detalhes logo em seguida.
4º Passo: seu patrimônio cresce e seu lucro se multiplica
Seguindo esses passos, que têm se mostrado bem simples, já que boa parte do nosso trabalho será somente comprar a cota desse fundo e depois reinvestir os dividendos, podemos acreditar que, dessa maneira, o nosso lucro vai se multiplicar ao longo do tempo; notaremos, portanto, que nosso dinheiro vai fazer mais dinheiro, assim como foi o caso do Banco Medici em pleno século XV.
Dados do fundo KNIP11
Hoje vamos começar a utilizar essa mesma estratégia, que foi utilizada por uma família que chegou a ser a mais rica da Europa para investir.
1º Passo: fundando um banco
Claro, aqui não vamos fundar um banco, e sim comprar cotas do fundo imobiliário KNIP11, que daqui a pouco, vamos destacar suas vantagens.
2º Passo: empreste com sensatez e receba depósitos
Emprestar com sensatez não será um trabalho seu, já que o fundo KNIP11, gerido pela Kinea investimentos, vai utilizar os recursos provenientes dos aportes dos clientes e vai comprar os papéis que ele acredita possuírem bom potencial de valorização. Já os recebimentos de depósitos vão precisar ser realizados por você, na forma de reinvestimento dos dividendos recebidos mensalmente.
3º Passo: divida o risco entre vários investimentos
Esse também não vai ser um trabalho nosso, já que o fundo KNIP11 já possui uma carteira de ativos bem diversificada que vamos analisar com mais detalhes logo em seguida.
4º Passo: seu patrimônio cresce e seu lucro se multiplica
Seguindo esses passos, que têm se mostrado bem simples, já que boa parte do nosso trabalho será somente comprar a cota desse fundo e depois reinvestir os dividendos, podemos acreditar que, dessa maneira, o nosso lucro vai se multiplicar ao longo do tempo; notaremos, portanto, que nosso dinheiro vai fazer mais dinheiro, assim como foi o caso do Banco Medici em pleno século XV.
Dados do fundo KNIP11
Fonte: Quantum e Spiti
Conheça o fundo
O fundo KNIP11 tem o mesmo objetivo dos fundos anteriormente recomendados por nós, porém ele atua de maneira diferente.
Os três fundos anteriores são do segmento de tijolo, ou seja, os gestores utilizam o recurso financeiro para realizar aquisições de imóveis e os colocam para alugar. Lucram com os aluguéis mensais e com a valorização dos imóveis também.
O KNIP11 tem como estratégia algo diferente. É do segmento de papel, ou seja, ele compra títulos de dívida do setor imobiliário, mas não fica exposto diretamente ao risco do negócio imobiliário como por exemplo vacância, depreciação do imóvel, quebra de contrato e outros riscos aos quais os FIIs ficam expostos.
Importante ressaltar aqui no começo que o fundo tem como alvo investidores qualificados. Apesar de a Kinea, gestora do fundo, ter a forte intenção de realizar a transição para público em geral, no momento o processo ainda não foi concluído.
Como ele ganha dinheiro?
Essa, portanto, passa a ser a pergunta, já que, se um fundo imobiliário não tem retorno via aquisição e gestão direta de imóveis, que outras alternativas sobram?
A resposta é simples: via aquisição e gestão de títulos de dívidas do setor imobiliário.
Alguns ativos de renda fixa, que sempre são títulos de dívidas, são diretamente relacionados com o setor imobiliário. Os mais comuns são as LCIs (Letra de Crédito do setor Imobiliário) e os CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
A LCI é emitida por uma instituição financeira, que tem como objetivo repassar esses recursos via forma de empréstimos para o setor imobiliário. Pode ser via crédito direcionado para a aquisição de imóveis, recursos emprestados para construtoras iniciarem novos projetos ou outro destino qualquer dentro do setor imobiliário. Assim como um outro título de renda fixa, ele possui um prazo de vencimento e uma taxa de remuneração, ambos determinados no momento da compra do ativo. A vantagem em relação aos fundos de investimento é que o ativo é isento da cobrança do Imposto de Renda (IR), assim como para as pessoas físicas, mas não conta com a garantia do FGC quando está dentro de um FII.
O CRI, apesar de menos comum por ai, também é simples. Ele é um ativo securitizado, ou seja, engloba uma série de dívidas em um único título de renda fixa.
Um exemplo simples seria se a empresa Cadonhotto S.A. (fictícia) tivesse quatro dívidas de R$ 1 milhão cada para receber ao longo de dez anos. Os diretores da Cadonhotto S.A. precisam, e querem, esses recursos o mais rápido possível, a fim de iniciar um outro projeto no ramo imobiliário, seu ramo de atuação. O que eles podem fazer?
Vendem esses R$ 4 milhões que receberiam ao longo de dez anos por um valor menor do que seu valor original, por exemplo R$ 3,5 milhões. A securitizadora Colus (também fictícia), que comprou essas dívidas, as transforma em um ativo imobiliário e revende aos investidores por R$ 3,6 milhões; R$ 100 mil para pagar os seus custos e a diferença entre os R$ 4 milhões e o valor atual vai ser recebido ao longo dos dez anos pelos investidores que comprarem esse ativo, certo?
A Barigui Securitizadora tem um gráfico legal para mostrar como esse processo, que foi simplificado no exemplo fictício acima, funciona:
Fonte: Barigui Securitizadora
Quais ativos o fundo tem na carteira?
Mesmo podendo ter ambos os ativos em sua composição, além, claro, de títulos públicos (Tesouro Selic) para manter um nível razoável de liquidez, o KNIP11 só possui hoje CRIs em sua carteira, chegando a um percentual de quase 86% em CRIs e o restante em títulos públicos.
O ponto interessante, em nossa opinião, é que o fundo em questão só possui CRIs indexados à inflação, ou seja, que são remunerados pela variação do IPCA mais uma taxa predeterminada. Além disso, quase 2% da carteira está em ativos com indexadores em IGP-M, outro índice de preços que nos últimos 12 meses acumula variação superior a 20%, o que é bom para os ativos.
Fonte: Relatório Gerencial KNIP11
O prazo médio de vencimento desses ativos, assim como sua duration, são inferiores aos do Tesouro IPCA+ que temos em nossa carteira, portanto, tendem a apresentar um risco de mercado menor. Dê uma olhada na tabela abaixo:
Fonte: Relatório Gerencial KNIP11
A duration do fundo, que pode ser descrita como o risco de oscilação dos preços com base na alteração das taxas de juros, é menor do que a duration de nosso Tesouro Prefixado com juros semestrais, com duration mais baixa. O KNIP11 tem uma duration de 4,8 anos, como aponta a tabela acima, enquanto a do título é de 6,71 anos, como podemos observar na tabela de recomendados.
Mas somente possuir um índice de remuneração de que gostamos agora e uma duration inferior aos outros ativos não garantem que ele seja uma boa alternativa à nossa carteira. Devemos também olhar a taxa de retorno média dos seus ativos, ou seja, qual o retorno esperado na média dos ativos dentro da carteira desse fundo?
A taxa média de remuneração da sua carteira de ativos hoje está em IPCA+ 5,47%, contra uma remuneração de um título público de mesmo risco, ou seja, uma NTN-B (Tesouro IPCA+) que vence em 2026 de IPCA+ 2,83%. Além dessa vantagem superior a 2,60% na taxa de remuneração, vale lembrar que os dividendos do FII são isentos do IR, enquanto o dos títulos públicos não, certo?
Outro ponto que me deixa animado é que a taxa média de remuneração da carteira, que hoje está em IPCA+ 5,47% ao ano, está maior do que a taxa média de compra desses ativos, ou seja, você tem uma perspectiva melhor de retorno dos ativos dentro desse fundo hoje do que em relação a quando ele comprou cada um desses ativos.
Isso fica mais fácil de se observar no gráfico a seguir:
Fonte: Relatório Gerencial KNIP11
Na linha azul podemos ver qual é o valor da cota patrimonial do fundo, ou seja, qual é o valor de todos os ativos dentro do fundo somados, divido pelo número de cotas negociadas. Ela difere da cota de mercado, em laranja, que normalmente anda acima da cota patrimonial dado que os investidores aceitam pagar um prêmio para serem cotistas desse fundo.
Acontece que o valor da cota patrimonial desse fundo hoje está perto das mínimas dos últimos dois anos, ou seja, a desvalorização dos ativos dentro desse fundo apagou o seu retorno dos últimos dois anos. A crise do novo coronavírus afetou fortemente o mercado de crédito, e podemos ver isso pela sua cota patrimonial.
Porém, acreditamos que esse mercado tenda a ir se recuperando gradualmente nos próximos meses e anos; esse é um dos motivos pelo qual achamos ser uma boa oportunidade para incluir esse fundo em nossa carteira neste momento.
Importante ressaltar que hoje a carteira do fundo permanece adimplente, tendo recebido pagamento de juros e amortizações dos ativos sem atraso. Além disso, todos os ativos possuem garantia de Alienação Fiduciária – de maneira simples: se as dívidas não forem pagas, o fundo tem o direito de ficar com a posse do imóvel.
Então, precisamos olhar o indicador LTV, ou Loan To Value, do fundo. O indicador mostra qual é o tamanho da dívida com relação ao valor do imóvel dado como garantia. Quanto menor esse indicador, melhor. Hoje o LTV médio da carteira de CRIs do KNIP11 está em aproximadamente 60%, uma média razoável para o setor.
Detalhe importante, mesmo com um P/VP (Preço/Valor Patrimonial) próximo de 1,05, acreditamos que a perspectiva seja boa, já que vemos espaço para os ativos dentro do fundo recuperarem boa parte do valor perdido nos últimos meses.
De quais setores são seus ativos?
Podemos obter esta informação no relatório gerencial:
Fonte: Relatório gerencial KNIP11
Dos setores listados acima, de maneira geral, o que mais nos preocupa é o de lajes corporativas, que pode sofrer impactos mais permanentes do que o restante dado a adoção do home office, ao menos em parte do horário de trabalho por algumas empresas. Porém, quando olhamos mais a fundo, percebemos que são projetos localizados em áreas nobres com fortes demandas empresariais, que devem voltar a ocupar as lajes passados os efeitos críticos da pandemia da Covid-19.
Dividend Yield
Apesar da crise que afetou o mercado de crédito, o KNIP11 manteve os dividendos em patamar bem vantajoso:
Fonte: Funds Explorer
Essa taxa em 12 meses, inclusive, é bem maior do que a média do setor, que podemos ver na tabela abaixo:
Conclusão
Mesmo sendo um FII de papel, segundo a nossa visão, o KNIP11 possui as duas características que mais prezamos: capacidade de gerar uma boa taxa de dividendo, além de apresentar um bom potencial de valorização para os próximos meses e anos.
A boa gestão da equipe da Kinea tem se mostrado consistente ao longo dos anos do fundo. Logo, acreditamos que assim deva continuar à frente. Por isso, então, recomendamos até 5% de exposição no fundo KNIP11.
Lembre-se de que o fundo é destinado a investidor qualificado – ou seja, pode ser que você seja barrado ou barrada na hora de comprá-lo caso não cumpra alguns dos requisitos que o(a) classifique como tal.
Um abraço,