Quando pequeno, eu, Fê, me lembro de ter jogado futebol poucas vezes. Porém, meu pai insistiu por um tempo em me transformar no próximo Neymar, inclusive me matriculando em escolas de futebol. A primeira e única tentativa foi no Mogiana Futebol Clube, uma escola muito pequena que dava seus treinos em um campo do lado de casa.
Após seis meses de aulas, alguns membros do corpo torcidos, diversos gols contra feitos e perda quase total de fôlego em muitas ocasiões, não fiquei surpreso em estrear meu primeiro campeonato como reserva da equipe.
Pois bem, no primeiro jogo do campeonato, um dos zagueiros do nosso time foi expulso, e o reserva imediato não estava presente no dia. Eu era a outra opção para a posição na equipe, e confesso que fiquei completamente desacreditado que iria entrar em jogo. Era minha chance de mostrar meu valor e virar um verdadeiro astro do futebol. No caso, o treinador me colocou para jogar, pasmem, no ataque!
Antes de entrar, perguntei para o técnico-assistente se isso fazia sentido, e ele me explicou que a estratégia inicial era, de fato, me colocar na defesa, mas o treinador tinha que fortalecer o ataque primeiro, para pressionar o nosso adversário.
O jogo terminou empatado mesmo depois da aplicarmos a estratégia do treinador, mas guardei aquela lição: em certos momentos, é inteligente fortalecer a frente que é menos defensiva. E é exatamente isso o que vamos fazer hoje com a nossa carteira. Para isso, trazemos uma nova recomendação para dar mais força ao setor de shopping centers da nossa “equipe”: o fundo imobiliário Malls Brasil Plural FI Imobiliário (MALL11).
Análise da carteira
Antes de examinar com detalhes a recomendação desta semana, vamos fazer uma breve análise da nossa carteira no que diz respeito à relação entre risco e retorno quando comparamos os ativos presentes nela com os maiores FIIs do mercado.
Quando iniciamos a nossa carteira do Renda Total, tínhamos plena consciência das dificuldades que a pandemia havia gerado no ano de 2020 e aproveitamos para nos posicionar nas opções em que víamos maior potencial de retorno sem aumentar de forma exagerada o risco da carteira.
E o resultado de nossa seleção pode ser observado no gráfico:
Fontes: Spiti e Quantum
Na imagem, trazemos uma comparação da performance da nossa carteira em relação aos maiores FIIs do mercado. Como já explicamos em outros relatórios, esse gráfico nos informa o retorno anualizado do ativo, eixo vertical, contra o risco ou volatilidade anualizada do mesmo ativo, eixo horizontal. De forma simples, quanto mais para a esquerda e mais para cima o ponto estiver, melhor a nossa relação risco vs retorno. E vemos que nossa carteira tem a melhor relação risco vs retorno quando comparamos outros grandes fundos.
Podemos observar também que, desde a criação da carteira da série, conseguimos níveis de retorno comparáveis com outros fundos imobiliários de grande relevância no mercado, como HGLG11 e HGRU11 tomando apenas metade do seu risco!
Análise do setor
O motivo pelo qual estamos reforçando o nosso time no setor de shopping centers é porque enxergamos dois fatores, já abordados no nosso relatório de HGBS11: a estabilidade na construção de novos empreendimentos do tipo e a expectativa de recuperação da economia.
Quanto ao primeiro motivo, segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), em 2016, encerramos o ano com 558 shoppings em operação no Brasil; em 2020, contamos com 577 unidades, um crescimento de apenas 3,40% em quatro anos.
Em 2021, é previsto o lançamento de 13 centros comerciais, número superior aos sete centros construídos em 2020 – mas não vemos nada que indique uma mudança relevante na tendência. Além disso, a Abrasce cita que diversas incertezas no ano de 2021 podem alterar o número de shopping centers que entrarão em funcionamento. As mais proeminentes são: retorno da economia não vai ser uniforme no país, historicamente algumas regiões se recuperam mais rapidamente, como por exemplo o Sudeste. O segundo fator é a própria pandemia, que por mais que esteja sendo tratada, ainda é um fator de incerteza existente em 2021.
O segundo ponto diz respeito à retomada do consumo, que tem sido feita de forma gradual, e o fim da crise causada pela pandemia do novo coronavírus – vemos que a tendência é o consumo retomar a níveis pré-pandêmicos. Inclusive os shoppings presentes no MALL11 já estão performando próximo aos níveis de 2019.
Esses dois fatores mostram que no médio e longo prazos haverá uma limitação da oferta de shoppings enquanto o consumo aumenta. Com isso, a tendência é que o preço dos aluguéis suba, melhorando assim os resultados financeiros dos empreendimentos.
Mais sobre o MALL11
Presente no mercado desde 2017, o fundo é gerido pela BRPP, empresa do Grupo Brasil Plural que atua no segmento de shoppings:
Fontes: Spiti e Quantum
| Tipo | Fundo Imobiliário |
| Cotação atual | 105 |
| Gestor | BRPP - Brasil Plural |
| Abertura | 2017 |
| Retorno (12 meses) * | -6,53% |
| Dividend Yield (12 meses) | 4,17% |
| Segmento | Shopping |
| Taxa de Performance (Meta) | N/A |
| Taxa de Gestão | N/A |
| Taxa de Administração | 0,50% ao ano |
O primeiro ponto crítico que levantamos sobre a performance foi sobre o último trimestre de 2019, no qual o MALL11 pagou menos dividendos do que em períodos anteriores, o que poderia indicar algum problema operacional.
Fontes: Spiti e Quantum
Após pesquisa feita pela nossa equipe, notou-se que nesse período houve dois fatores fora do normal e que resultaram na queda do pagamento de dividendos – ou seja, nada que fosse permanente: uma reestruturação de seus ativos com o auxílio de um especialista em shopping centers e a emissão de novas cotas.
Outro ponto importante que verificamos na pesquisa é que não existem multas ou processos em andamento em cima dos gestores e do especialista contratado registrados na CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e na Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).
Assim, não encontramos motivos fundamentados no momento que nos levem a crer que o FII mudará a sua taxa de pagamento de dividendos pela ótica operacional. Ainda que, no ano de 2020, assim como todo o mercado de shopping, o MALL11 tenha sido afetado duramente pela pandemia, o que levou à menor taxa de pagamento de dividendos da sua história, em seus balanços, resultados e índices, é possível notar que sua operação está voltando a níveis pré-pandêmicos.
Preço (P/VP) e taxa de administração
O preço de mercado do MALL11 está sendo negociado sem desconto, e seu índice P/VP hoje registrado em nossa última atualização (8/2/2021) fechou no valor de 1. Isso significa que o preço da sua cota atual está valendo o mesmo preço da sua cota patrimonial, ou seja, não estamos pagando nem caro, nem barato no ativo.
Isso indica alguns pontos interessantes. O primeiro e mais importante é que o mercado já está precificando o FII de acordo com seu real valor, muito diferente do que aconteceu durante a pandemia, em que houve uma grande desvalorização. O segundo é que, por não estar com desconto (ou seja, P/VP menor do que 1), o mercado vê a retomada do setor dos shoppings se materializando e já paga o preço justo da cota do MALL11.
Em níveis anteriores à pandemia, tínhamos o mesmo índice atingindo a casa de 1,1 e até mesmo 1,2. Isso mostra potencial para a retomada dos ativos do MALL11, um ponto tão importante que vou dedicar o próximo tópico a ele.
Somado ao fator de preço justo, temos que a taxa de administração do fundo é a menor que encontramos no mercado no segmento de shoppings, no valor de 0,5% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo.
Ativos
Pois bem, o MALL11 possui uma carteira de shoppings dispersa pelo Brasil. Confesso que até bateu uma inveja da pessoa que tenha conseguido visitar todos os empreendimentos de sua carteira, pois alguns deles estão localizados em algumas cidades paradisíacas e são fortes centros comerciais em suas regiões.
Informações sobre os ativos em carteira (MALL11)
Importante mencionar que todos os shoppings já estão em funcionamento e que apenas dois deles – o Maceió Shopping (AL) e o Tacaruna, em Recife (PE), estão com algum tipo de redução ou desconto no valor do aluguel ou condomínio para o cliente.
Por ter um portfólio diverso, o MALL11 acabou performando em 2020 de maneira melhor do que seus pares de mercado, e isso pode ser notado ao avaliarmos o NOI/m². Pense nele como uma taxa de performance: quanto maior o NOI/m², mais dinheiro por metro quadrado o shopping consegue fazer, ou seja, mais receita por área. Nesse quesito, o FII em questão é disparado uma das melhores opções do mercado atualmente:
Fonte: Relatório MALL11 – dezembro de 2020
Um ponto importante de se notar é que a performance por metro quadrado do FII vem cada vez mais se aproximando da época pré-pandemia. Ao compararmos com o HGBS11, outra recomendação da série, o MALL11 mostra uma ótima performance:
Um dos fatores determinantes para essa performance diferenciada ao nosso olhar é a sua diversidade geográfica. O fundo conseguiu reduzir o risco das políticas públicas impostas pelos governantes dos estados em relação aos seus shoppings, fazendo com que algumas unidades pudessem funcionar em lugares onde houve medidas de distanciamento social e quarentenas menos rígidas.
Vacância e ocupação
Como mencionei anteriormente, os shoppings têm uma importância relevante nas economias onde estão localizados, principalmente no Nordeste, e isso pode ser notado ao analisarmos a vacância ao longo do ano de 2020 nesses pontos.
Por conta da taxa de ocupação ter se mantido elevada até mesmo durante os momentos mais críticos da pandemia, vemos que os ativos na região Nordeste são muito importantes para a economia local, uma vez que não houve fuga dos shoppings para outros pontos de venda pela cidade. Exemplo disso é o Shopping Maceió, que permaneceu 100% ocupado durante toda a pandemia!
Fonte: Relatório MALL11 – dezembro de 2020
Esse efeito pode ser explicado por dois fatores importantes: (i) a falta de competitividade de shoppings concorrentes nas cidades onde estão presentes; e (ii) os altos índices de violência nessas cidades, que fazem com que esses centros comerciais se tornem um local seguro para que as pessoas possam empreender com mais tranquilidade.
A unidade que ainda demonstra uma performance abaixo da média é o Shopping Park Sul, no Rio de Janeiro, que apresenta vacância de 12%, enquanto os outros ativos do MALL11 estão na média de 5% de vacância.
A situação é um reflexo da pandemia e da série de problemas estruturais que a capital fluminense tem enfrentado nos últimos meses. Assim, entendemos que a retomada da atividade nessa unidade deve ser mais lenta do que foi nos outros shoppings que compõem o FII.
Fonte: Relatório MALL11 – dezembro de 2020
Mas a tendência é de que, com a retomada cada vez mais forte da economia e do consumo, esses números melhorem.
Conclusão
A grande variedade geográfica e relevância dos ativos, a boa performance e a menor taxa de administração no segmento nos estimulou a incluir mais um jogador em nosso time de shoppings, o MALL11.
Após a análise do setor, do fundo e de nossa carteira, nossa recomendação é alocar até 2,5% nele. Lembrando que, para fazer essa alocação, deve-se retirar 2,5% da nossa reserva de oportunidades.
Um abraço,
Filipe Colus e Guilherme Cadonhotto