Segundo uma pesquisa realizada pelo Departamento do Comércio dos Estados Unidos, a fatia de compras realizadas online no varejo de todo o mundo foi de 13,6% em 2019 para 18% em 2020.
O movimento de migração do varejo físico para o online já vinha acontecendo e a pandemia acelerou esse processo em alguns anos.
No mundo, em 2020, o crescimento do varejo online em proporção ao físico foi de 32,35%; no Brasil, esse número ficou em aproximadamente 47%, segundo a Ebit/Nielsen.
A taxa de crescimento do varejo online depois de 2020 vem perdendo força. Afinal, uma boa parte da migração foi antecipada de maneira relevante por conta da pandemia.
No mundo, a taxa de crescimento é menor do que 10% ao ano, e o Brasil segue caminho semelhante.
Isso significa que o varejo online está com os dias contados?
Não, mas as expectativas de crescimento projetadas nos anos anteriores, talvez superestimou-se a capacidade de expansão do setor frente ao varejo físico no curto prazo, imaginando que essa taxa fosse se manter em um patamar bem elevado.
O que mostra esse otimismo realmente elevado é a entrega de condomínios logísticos.
Os condomínios e imóveis logísticos são peças fundamentais para o crescimento do varejo online, já que a capacidade de armazenamento e a proximidade com o cliente final vão interferir no prazo de entrega dos produtos para os clientes finais.
Fonte: Shutterstock
Vale lembrar que o varejo online é praticamente um ponto de venda de commodity. Digo “commodity” no sentido de que basicamente não há diferença entre uma geladeira vendida por Magazine Luiza, Casas Bahia ou Fast Shop. O que vai definir onde um consumidor vai comprar o seu produto são dois pontos: preço e prazo de entrega.
Os condomínios logísticos ajudam as varejistas a avançarem no segundo ponto citado.
Segundo Nilton Molina Filho, CEO da Binswanger Brazil, empresa multinacional de consultoria imobiliária, ano após ano depois da pandemia, a entrega de condomínios e imóveis logísticos vem batendo recordes, indicando um aumento da oferta de maneira relevante desde o ano de 2021.
Vale lembrar que a construção de um parque logístico é infinitamente menos complexa do que a construção de um shopping ou um prédio de laje corporativa, e justamente por isso a oferta desses imóveis cresceu de maneira relevante já em 2021 e 2022. Veja o exemplo de Minas Gerais:
Fonte: Cushman & Wakefield América
Em 2020, a área bruta locável em MG em parques logísticos cresceu 20%, enquanto em 2022 houve um crescimento de 36% com relação ao ano de 2021 – de fato, um aumento exponencial.
Veja, desde o último trimestre de 2019 (4T19) até o último trimestre de 2022 (4T22), o estoque de condomínios logísticos no eixo Rio/São Paulo cresceu 31%. A absorção bruta, ou seja, a metragem quadrada alugada nessa região, aumentou 38%.
Lembrando que quando falamos em absorção bruta, não estamos levando em consideração espaços que foram desocupados no mesmo período.
Isso significa que o aumento da oferta foi muito semelhante ao crescimento da demanda nessa região. Em outras regiões, a procura cresceu 137% frente a um aumento de oferta de área locável de 63%.
Nas outras regiões, parece haver um desequilíbrio maior entre oferta e demanda do que nas melhores regiões do país para condomínios logísticos.
O próprio Nilton Molina Filho faz um alerta:
“Por mais que o grande volume de entregas e os resultados anuais estejam alcançando recordes positivos (varejo online), o mercado deve se atentar à possibilidade de uma superoferta em 2023, caso os resultados não se mantenham nos níveis observados entre 2021 e 2022. Com a manutenção de um grande volume de entregas (condomínios logísticos), pode-se esperar um aumento da vacância no Brasil, refletindo também nos preços de locação.”
De novo, acreditamos que o segmento de logística está com os dias contados? De jeito nenhum, mas dentre os setores presentes em nossa carteira, ele é o mais representativo, e em termos de preço de mercado, talvez seja o que melhor precifique as expectativas para os próximos anos.
Para isso, basta darmos uma olhada na vacância dos imóveis logísticos no Brasil, que está próxima da mínima histórica:
Vale lembrar aquela regra de mercado: quanto mais pessoas otimistas com determinado ativo ou setor, mais pessoas dispostas a pagar um preço um pouco mais alto por eles.
Esse maior otimismo com o segmento pode reduzir o potencial de alta do setor no curto prazo. Diante disso, faremos um movimento em nossa carteira neste relatório.
A redução: FII Pátria Logística (PATL11)
Em momentos de otimismo com determinado segmento, dentro ou fora do mundo dos fundos imobiliários, a maneira mais defensiva de você continuar com exposição a essa classe é priorizar ativos de altíssima qualidade.
Quando falamos em imóveis, manter a qualidade não necessariamente está ligada ao fato de termos propriedades novas, com alta tecnologia embarcada, recém-entregue ou coisas do tipo. Embora isso também ajude, nada mais pesa na qualificação de um bem desse tipo do que a sua localização.
Basta ver o preço dos imóveis residenciais em regiões metropolitanas das principais capitais do Brasil e o preço de empreendimentos semelhantes em regiões a 10 quilômetros de distância. O preço cai de maneira abrupta.
Embora os fatores que influenciem o preço de um imóvel logístico não sejam os mesmos que um residencial, é inegável que o maior ponto para classificá-lo como um excelente ativo dentro de um portfólio logístico é a localização.
Hoje, as melhores localizações se concentram em São Paulo e Minas Gerais – neste caso, mais especificamente na cidade de Extrema.
No momento, o Rio de Janeiro ainda é o segundo estado com a maior área bruta locável (ABL) no mercado logístico, mas, segundo projeções da Cushman & Wakefield América, deve perder o posto para Minas Gerais em 2025.
Acontece que hoje 88% da receita do PATL11 vem de condomínios logísticos localizados no Rio de Janeiro e em Belo Horizonte, e somente 12% da receita do FII vem de imóveis localizados em São Paulo, mais especificamente em Jundiaí.
Fonte: Relatório Gerencial PATL11
“Gui, mas as oportunidades de crescimento não estão em outros estados?”
Como eu disse anteriormente, há um otimismo relevante com o segmento de logística, e hoje o espaço é limitado nas melhores regiões do país.
Esse otimismo vem fazendo com que participantes que aceitam maior risco na carteira ampliem suas operações para outros estados, o que considero válido, mas não neste momento.
Os melhores preços e oportunidades são encontrados geralmente quando não há sinais de euforia com o setor.
Mais um ponto: perda de inquilino, a Rio Branco Alimentos (Pif Paf)
Em dezembro de 2022, o fundo recebeu um comunicado da locatária Rio Branco Alimentos (Pif Paf) que o contrato de locação seria encerrado antecipadamente no segundo semestre de 2023.
Com essa rescisão resultante do encerramento desse contrato, a vacância financeira do PATL11 subirá para aproximadamente 12%, resultando em uma queda dos dividendos de aproximadamente R$ 0,08 por cota.
Ressaltamos que esse não é o principal fator responsável pela redução, mas, sim, a manutenção da qualidade de nosso portfólio de logística com uma leve redução de exposição ao segmento em nossa carteira de fundos imobiliários.
Visando reduzir nossa exposição no setor de logística e priorizar pela qualidade de nosso portfólio, vamos zerar nossa posição em PATL11, que hoje é de 2,50% na carteira Renda Total.
Como vamos realocar esse percentual?
Se por um lado o segmento de logística passa por um sentimento de otimismo, o segmento de lajes corporativas ainda enfrenta por um momento de elevadas desconfianças.
No ápice da pandemia da Covid-19, entre 2020 e 2021, o trabalho 100% home office era usufruído por 25% dos profissionais com carteira assinada, segundo pesquisa realizada pela InfoJobs.
No mesmo período, 56% dos postos de trabalho eram híbridos, com uma parte da atuação presencial e outra sendo realizada em casa.
O trabalho 100% presencial era tão “raro” quanto o 100% remoto, correspondendo por apenas 27% das vagas de trabalho.
Importante lembrar que comércio, varejo e saúde basicamente precisaram continuar atuando presencialmente, mesmo no ápice da pandemia. Ou seja, existe um “piso” na questão do trabalho presencial que talvez tenha sido atingido entre os anos de 2020 e 2021.
Com a implementação do trabalho remoto à época, uma série de empresas anunciaram a devolução de seus escritórios e até mesmo a criação de novas sedes em lugares mais afastados das grandes metrópoles, visando basicamente um espaço para reuniões e lazer de seus funcionários.
Lembrem o caso da própria XP, que anunciou o modelo de trabalho “XP Anywhere”, em que o funcionário poderia trabalhar de qualquer lugar, e iria construir a chamada “Villa XP”, uma sede totalmente tecnológica voltada para reuniões e encontros entre clientes e funcionários.
Fonte: Neofeed (Projeção Villa XP)
Depois de 18 meses e R$ 400 milhões já desembolsados, a obra está parada. E a XP se soma a diversas outras empresas que vêm retomando o trabalho presencial.
Fonte: Investnews
A desocupação de escritórios em São Paulo, que era de 15% no início de 2020, saltou para 26,2% em julho de 2021, com grandes e médias empresas devolvendo seus espaços e voltando-se ao trabalho remoto. Atualmente, a desocupação desses edifícios está em aproximadamente 20%.
Há de se ressaltar que existem diferenças entre as regiões mesmo dentro de São Paulo.
Por exemplo, na região da Faria Lima, a disponibilidade de escritórios de alto padrão é baixíssima, apresentando uma vacância de 4,34%.
A partir de um nível de vacância inferior a 10%, é que normalmente imóveis apresentam força para um reajuste dos aluguéis.
Com isso, podemos concluir que existem, sim, regiões de São Paulo que estão conseguindo reajustar positivamente seus aluguéis mesmo que a vacância total da cidade em escritórios ainda não tenha voltado ao nível pré-pandemia.
Soma-se o fato de a vacância, no geral, ainda estar elevada, ao ponto de que a entrega de lajes corporativas está no menor patamar da série histórica acompanhada pela Buildings, empresa de dados do setor imobiliário.
Desde 2005, início da série histórica, não houve entrega tão baixa no segmento de lajes corporativas em São Paulo.
A Buildings ainda aponta que, no curto e médio prazos, essa tendência não deve mudar, já que não são esperadas inaugurações de muitos novos espaços nos próximos anos.
Há ainda uma redução significativa para acontecer na taxa de desocupação dos escritórios em São Paulo para que o mercado no geral volte a apresentar elevações relevantes no aluguel e, consequentemente, na renda dos fundos imobiliários, mas desde já conseguimos aproveitar esse movimento se novamente priorizarmos a qualidade de um imóvel, que mais uma vez vai se traduzir através de uma boa localização.
E onde seria isso? Faria Lima e região, a região em São Paulo com a menor vacância dentre os prédios de altíssima qualidade.
Para isso, vamos aumentar a participação num FII já presente em nossa carteira: o VBI Prime Properties (PVBI11), que possui em sua totalidade imóveis AAA (máxima qualidade) na região da Faria Lima e arredores.
Fonte: Relatório Mensal PVBI11
Conclusão
A mudança em nossa carteira se resume à retirada do PATL11 de nossa carteira, que hoje corresponde a 2,50% de nosso portfólio, para dar mais espaço ao PVBI11, que passará a representar 5% de nossa carteira.
Nossa carteira estava com esta alocação:
Fonte: Spiti
E vamos para esta:
Fonte: Spiti
Note que a exposição a fundos imobiliários ainda está em 40%, o que não deve mudar tão cedo.
Abraços,
Guilherme Cadonhotto