Estou em busca de um novo apartamento.
Com a pandemia e o home office, a casa que antes era um lugar somente de descanso e relaxamento passou a assumir uma nova função: a de local de trabalho.
Automaticamente, o meu apartamento de 55 m², com dois quartos e apenas um banheiro, passou a englobar um escritório e um ateliê de joias.
No quarto, onde eu e minha namorada, a Nicole, tentamos unir os dois mundos, acumulamos três computadores, quatro monitores, uma televisão e uma bancada de trabalho de ourives.
Em meio às minhas lives com assinantes, concentração para escrita de relatório, a Nicole precisa parar com as marteladas e o maçarico.
Dito isso, você já deve imaginar que, apesar da melhora na qualidade de vida e do tempo a mais livre, descontando o que gastava em deslocamento para o trabalho, as coisas por aqui andam meio caóticas. Por isso, decidimos mudar de apartamento para um maior, com três dormitórios, onde dois deles servirão como ambiente de trabalho.
Atualmente, moro a exatos 5 minutos de carro do Park Shopping São Caetano, um empreendimento do grupo Multiplan, que também é responsável pelo Morumbi Shopping em São Paulo, pelo Barra Shopping no Rio de Janeiro, BH Shopping em Minas Gerais, ParkShopping Canoas no Rio Grande do Sul e por aí vai Brasil afora.
Depois do recente reajuste de aluguéis, três meses atrás, hoje pago exatamente R$ 1.800 pelo aluguel do meu apartamento. Lembre-se de que o IGP-M acumulado em 12 meses é superior a 30%, mas, obviamente, poucos proprietários conseguem repassar todo esse aumento para os seus inquilinos dadas as condições de incerteza da economia – afinal, adaptando o ditado popular que fala dos pássaros: é melhor um aluguel de R$ 1.800 na mão do que R$ 2.100 voando.
Gosto muito da região onde moro, próximo a shopping, supermercado, hospital... Também tenho fácil acesso a avenidas importantes que ligam a região do ABC Paulista ao centro de São Paulo, e estou a menos de uma hora do litoral sul paulista.
Bom? Para mim, excelente, e não gostaria de perder isso.
No atual imóvel, pago exatos R$ 32,72 por mês por metro quadrado da área útil do apartamento. Multiplicar esse valor por 55, que é a metragem do apartamento, nos leva aos exatos R$ 1.800 pagos mensalmente.
Ao iniciar minhas buscas por outros apartamentos, foquei em manter o radar na mesma região, com a diferença de apenas 1,5 km de trajeto de automóvel de onde estou:
Fonte: Google Maps
Em linha reta, a distância é menor ainda: 730 metros separam a minha atual residência de onde quero morar:
Fonte: Google Maps
Pois bem. Definido o local de procura do possível novo apartamento, fui em busca de opções pelo caminho mais simples, fácil e sem burocracia atualmente conhecido: o site do QuintoAndar.
A plataforma QuintoAndar é um negócio em ascensão. Nela conseguimos pesquisar facilmente apartamentos para alugar em diversas regiões do Brasil sem nem mesmo precisar de fiador para isso.
Encontrei dois apartamentos que se enquadravam nos nossos requisitos mínimos. São eles:
Fonte: Quinto Andar
Um apartamento de 90 metros quadrados ao preço de R$ 5.104 e um de 68 metros quadrados ao preço de R$ 4.366. Respectivamente, o preço por metro quadrado das duas opções são R$ 56 e R$ 64.
No primeiro caso, um preço com relação ao custo por metro quadrado 73% maior do que o atual apartamento em que vivemos, e o segundo 96% maior, ou seja, praticamente o dobro do nosso gasto por metro quadrado de moradia.
O que explica essa diferença?
Localização, localização e, também, localização.
Em termos práticos, de carro estamos praticamente na mesma região, porém os moradores dos dois prédios em questão têm acesso ao shopping, a uma unidade gigante do hospital São Luiz, a um supermercado St Marche, a uma unidade do Mega Petshop Cobasi, a restaurantes e padarias em 3 ou 5 minutos a pé. Se quiserem, também têm fácil acesso ao terminal metropolitano de ônibus e estação de trem de São Caetano do Sul.
Além disso, a região conta com monitoramento de segurança adicional arcado pelos imóveis e condomínios da região, o que faz com que o “prêmio” pago pelos inquilinos e moradores da região seja ainda maior.
O fato de que esses apartamentos possuam essas comodidades e segurança fazem com que os apartamentos disponíveis nessa região sejam muito mais raros, mesmo com uma oferta, em termos de quantidade, semelhante aos apartamentos na região em que moro, inclusive de imóveis com um layout parecido.
Estou dizendo que a demanda pelos apartamentos que estão localizados a 730 metros de onde eu moro atualmente é muito maior mesmo pelo dobro do custo.
Essa mesma lógica também é aplicada aos imóveis comerciais. Assim, hoje vamos incluir em nossa carteira um fundo imobiliário que tem localização privilegiada e, por isso, não deve sofrer tanto com vacância mesmo em um eventual cenário adverso, e ainda pode se aproveitar de uma retomada da economia com a melhora dos números da pandemia da Covid-19.
Localização e qualidade: VBI Prime Properties (PVBI11)
O fundo PVBI11 é jovem, teve início em julho de 2020, porém a casa, a VBI Real Estate, já tem 15 anos de vida. Sempre focada no mercado imobiliário brasileiro, hoje já conta com um patrimônio sob gestão de mais de R$ 5,2 bilhões no segmento.
Apesar de novo, o FII conta com uma equipe extremamente experiente e que ao longo dos anos vem apresentando resultados consistentes.
Atualmente, esse fundo, que iniciou a sua vida no segmento imobiliário com dois grandes investimentos, possui participações em três grandes empreendimentos:
Faria Lima 4.440
Fonte: site VBI
O PVBI11 é dono de 50% do total de 44.680 m² desse ativo localizado na região mais demandada por empresas no Brasil, a Avenida Brigadeiro Faria Lima. O espaço do VBI tem diversos locatários que possuem histórico de relação com a gestora e representam ótimo risco de crédito. Os espaços estão 100% locados, sem vacância alguma mesmo em um período turbulento para o segmento de lajes corporativas.
Além de estar localizado em uma das regiões mais cobiçadas do país, com um dos metros quadrados também mais caros, o prédio possui a classificação conhecida como Triple A, ou seja, que classifica o empreendimento como um ativo de excelente qualidade.
Características do imóvel:
Fonte: VBI
Park Tower
Fonte: VBI
O empreendimento, inaugurado no ano de 2018, está localizado na região dos Jardins, próximo à Avenida Paulista, que, até dez anos atrás, era um dos metros quadrados mais caros do estado de São Paulo. Apesar de ter perdido o posto, ainda é uma região nobre e valorizada por grandes empresas que necessitam de escritórios em localidades com facilidade de acesso ao transporte público. Mesmo com menor custo, a região dos Jardins tem fácil acesso, em qualquer de seus pontos, ao metrô, diferentemente da região da Avenida Faria Lima.
O prédio, assim como o FL 4.440, também é um Triple A, porém o grande diferencial do empreendimento é que ele está em sua totalidade, os 22.340 m² da sua Área Bruta Locável (ABL), locado para a Prevent Senior, uma grande operadora de saúde no país. O local funciona como sede da empresa e o contrato tem vencimento apenas em 2033.
Características do imóvel:
Fonte: VBI
Union Faria Lima
Fonte: VBI
Em abril de 2021, o fundo anunciou a aquisição da metade de um projeto em desenvolvimento, o Union Faria Lima, um empreendimento localizado na mesma região do FL 4.440.
Os 10.083 m² do empreendimento já estão locados para a Prevent Senior também, uma empresa com histórico de relação e confiança com a gestora VBI.
Com “apenas” R$ 140 milhões em caixa no momento da aquisição e custo total próximo de R$ 176 milhões, o pagamento pela aquisição de 50% do Union Faria Lima será realizado em três tranches:
- 40% pago em junho de 2021 – já realizado.
- 20% em janeiro de 2022.
- 40% com previsão para outubro de 2023.
E como fica a remuneração do fundo no decurso da obra?
As partes negociaram uma renda mínima garantida (RMG) equivalente a 6,90% ao ano sobre o capital investido pelo fundo, que termina apenas no fim de 2024. Essa renda mínima é equivalente a um aluguel de R$ 200 por m², em linha com as locações de ativos Triple A na mesma região.
Exposição em outros fundos imobiliários: HAAA11
Sim, o FII atualmente tem aproximadamente 3% de seu patrimônio aplicado em outro fundo imobiliário.
A aquisição dessa participação foi realizada em dezembro de 2020. O HAAA11 também é um fundo imobiliário de imóveis corporativos Triple A. Possui exposição relevante em ativos localizados na região do Morumbi, mais especificamente na Avenida das Nações Unidas, uma das regiões com maior crescimento em São Paulo.
A aquisição foi realizada com o intuito de aumentar a rentabilidade do caixa, que na época era relevante. Mostra também a dificuldade de aquisição de imóveis Triple A em localizações privilegiadas.
Dito isso, esta é a distribuição atual da carteira do PVBI11:
Fonte: Relatório Gerencial PVBI11, maio/2021
Fonte: Relatório Gerencial, maio/2021
Apesar de 60% da receita do fundo estar na mão da Prevent Senior, voltada para o segmento de saúde, estamos confortáveis dado o momento positivo que o setor enfrenta em termos de receita e devido aos prazos estendidos dos contratos.
Retirando os 60% de participação da Prevent Senior, o restante está bem diversificado em setores diferentes da economia, o que traz mais robustez para a situação financeira do fundo.
Vencimento dos contratos de locação será um problema?
Em meio ao pior ano com relação à pandemia da Covid-19, fica a questão:
O mercado de lajes corporativas vai se recuperar do baque sofrido? Sofrerá constantemente com a sombra do home office?
O fato é que acreditamos mais em um modelo híbrido no geral, em que grandes empresas optarão por manter uma boa parte de sua força de trabalho em seus escritórios. Estar posicionado ou posicionada em ativos que detenham empreendimentos nas regiões mais demandadas do país pode beneficiar nossa carteira no médio e longo prazos.
Como pode demorar um pouco até a recuperação total da economia e do mercado de escritórios comerciais, é importante estarmos atentos ao prazo de vencimento dos contratos de locação vigentes.
Um prazo de vencimento muito curto pode prejudicar o fundo em eventuais renegociações devido à demanda fraca neste momento por espaços de trabalho em escritórios.
Fonte: Relatório Gerencial, maio/2021
Inclusão de 2,5% da nossa carteira no PVBI11 e redução de 2,5 pontos percentuais no XPIN11
Dado todo o background positivo do PVBI11, acreditamos que possuir uma exposição em lajes corporativas de alta qualidade ser benéfico à nossa carteira neste momento.
Recomendamos, então, a inclusão de 2,5% do nosso portfólio nesse fundo.
Como estamos 100% alocados, precisamos reduzir a exposição a algum ativo, então sugerimos que seja do fundo XPIN11.
Nos próximos parágrafos, explicaremos o porquê. Antes, quero explicar os motivos pelos quais incluímos o XPIN11 em 2020 em nossa carteira.
Retrospectiva do XPIN11
O XPIN11 atua no segmento logístico/industrial, ou seja, possui módulos industriais locados para diferentes inquilinos.
Com o início da pandemia, e contratos de locação vencendo em meio à tempestade, a vacância do XPIN11 aumentou de maneira relevante, porém, dado o nosso cenário otimista para o setor industrial, devido ao câmbio desvalorizado e à perspectiva de melhora para indústria, acreditávamos que nos meses seguintes a vacância se reduziria de maneira relevante.
Isso de fato aconteceu.
Quando incluímos o fundo em questão em nossa carteira, a vacância física era de 8,3%, ou seja, 8,3% da Área Bruta Locável (ABL) de seus imóveis estava vaga. Porém, recentemente – em março de 2021 –, com o vencimento de mais uma parcela de seus contratos, a vacância subiu para 9,9%.
Fonte: Relatório Gerencial XPIN11, maio/2021
Concentração geográfica e módulos que precisam ser readaptados à necessidade de cada cliente dificultam a locação rápida desses espaços vagos. Além disso, o setor industrial hoje sofre com a quebra da cadeia global de produção. Falta de insumos e aumento dos preços dolarizados são os principais pontos de impacto na indústria.
Ademais, recentemente o XPIN11 sofreu uma forte depreciação em seu preço de mercado, e grande parte disso é explicado pela decisão da XP Asset em realizar uma emissão de cotas ao preço de R$ 97,73, quando o valor da cota patrimonial do fundo era avaliada em R$ 110,95 e o valor de mercado, em R$ 103,00.
As emissões anunciadas por outros FIIs em nossa carteira foram realizadas perto do valor patrimonial, diferentemente dessa que foi anunciada, a um preço quase 12% abaixo de seu valor patrimonial. Basicamente, a gestora reconhece que o valor justo de seus ativos não gira em torno de R$ 110 por cota.
A emissão foi cancelada devido ao desempenho ruim tanto do fundo quanto do mercado após a apresentação da reforma tributária que afetava os fundos imobiliários. Depois da retirada da proposta de taxação sobre os dividendos, o mercado já se recuperou, porém o XPIN11 ainda não.
Esses pontos explicam o desempenho desfavorável do fundo quando comparado ao desempenho de nossa carteira e também com relação ao mercado de FIIs no Brasil, quando comparado com o Ifix, até aqui:
Fonte: Spiti
Agora, o que pode explicar uma continuidade no desempenho negativo daqui para a frente?
Em 2022, mais 11% dos contratos em termos de receita vão vencer e precisarão ser renegociados. A indústria que já sofre com o aumento forte nos custos nos últimos 12 meses pode não ter espaço para um reajuste dos seus aluguéis.
A vacância, que hoje é de quase 10%, pode aumentar caso os custos para a indústria não se arrefeçam de maneira significativa e a cadeia global de produção já tenha sido reestabelecida.
Fonte: Relatório Gerencial XPIN11, maio/2021
Além disso, 2022 será ano eleitoral, o que pode aumentar a volatilidade do câmbio, que é um fator primordial para o setor industrial. Investimentos que demoram um tempo a entregar retorno exigem um nível de incerteza baixo, algo que um ano eleitoral tão disputado quanto 2022 possa ser é pouco capaz de oferecer.
Conclusão
Hoje, no total temos 5% de exposição no fundo XPIN11. Com essa redução de 2,5 pontos percentuais, ainda mantemos 2,5% da nossa carteira no fundo. Um acompanhamento dos próximos passos dos gestores, olhando com lupa os processos de negociação da ABL disponível, dos reajustes de aluguel e eventualmente nos próximos meses, da renovação dos contratos a vencer será essencial para definirmos se mantemos os 2,5% restantes ou se venderemos toda a nossa exposição.
Realizaremos essa movimentação parcial mesmo com um pagamento de dividendo relevante. Isso por que não estamos olhando pelo retrovisor, mas, sim, para o que pode acontecer nos próximos meses.
Além disso, a receita média do XPIN11 gira em torno de R$ 19 por m², contra uma média mais próxima de R$ 20 por m² de outros fundos de logística e de novos contratos renovados agora.
Estamos basicamente trocando um pedaço da nossa carteira que se compara ao meu atual apartamento por outra unidade localizada do lado do ParkShopping São Caetano, o PVBI11.
O XPIN11 não será completamente retirado de nossa carteira agora, porém tem muito trabalho pela frente para melhorar os seus indicadores.
Um abraço,
Gui Cadonhotto e Filipe Colus