Quando eu, Fê, era criança, o passeio no shopping com a família era o evento mais aguardado da semana, com um sorvete garantido e, se tivesse muita sorte, até mesmo um presente.
Eu lembro que adorava os brinquedos da Lego, os famosos blocos de montar para crianças. E toda vez que passávamos pela loja da marca no shopping, ficava colado na vitrine almejando os novos lançamentos.
Com aquele olhar característico de filhote de pet, olhava para minha mãe e perguntava se podíamos comprar algum deles. Logo após a chantagem emocional, ela me falava:
“Filho, na volta a gente compra.”
O engraçado é que nunca passávamos pelo mesmo corredor na volta. Inocente como qualquer criança, nunca suspeitei de que se tratava de uma boa estratégia dos meus pais: não passar perto da loja me fazia esquecer o pedido.
Resultado? Meus pais economizavam, a loja não faturava e eu ficava sem o meu Lego.
A questão é que nos últimos 19 meses esses momentos de famílias em shoppings (que acontece muito com outras crianças) foram bastante afetados devido à pandemia do novo coronavírus e às medidas sanitárias de distanciamento social. E isso fez com que diversos shoppings pelo Brasil tivessem suas operações paralisadas ou reduzidas.
Assim, nesse período, o aumento da vacância, renegociações de contratos e inadimplência das lojas afetaram negativamente os resultados dos shoppings. Não à toa, foi um dos setores mais afetados por conta das medidas impostas para a contenção da pandemia.
No entanto, com o passar dos meses de 2021, vemos a operação dos shoppings se normalizando, com a volta gradual do público consumidor e, consequentemente, da receita do aluguel desses empreendimentos.
E neste relatório vamos analisar as perspectivas para o setor de shopping centers e mostrar como os dados mais atualizados de prestação de serviços, consumo das famílias, redução do distanciamento social e os atuais números da pandemia estão trazendo um ar positivo para o setor e, por tabela, para duas recomendações da carteira Renda Total: HGBS11 e MALL11.
Tá aí uma volta que eu acredito que tem tudo para acontecer.
Evolução do consumo e serviços em 2021
Os dados de consumo e de serviços são indicadores extremamente importantes para os shoppings, já que são locais que reúnem lazer, o primeiro setor a sentir os cortes nos gastos com a pandemia, e comércio, que teve um retorno mais lento da atividade com o passar dos meses.
Serviços prestados às famílias
Fonte: CIP
E essa queda do gasto com lazer e consumo afeta diretamente os shoppings. A Abrasce, a Associação Brasileira de Shopping Centers, inclusive, em seus estudos, demonstra a transformação dos shopping centers, antes voltados para o comércio varejista, em um lugar que cada vez mais agrega opções de diversão para seus visitantes.
Aliás, quando incluímos nosso primeiro FII de shopping, o HGBS11, esse era um dos pontos de preocupação na época. Porém, com a pandemia em uma situação mais controlada, era de se esperar que o consumo e a atividade dos shoppings retomassem na mesma toada. E um levantamento sobre volume de serviços feito pelo IBGE, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, mostra que essa tendência tem se concretizado:
Fonte: IBGE
E os dados da última pesquisa mensal de serviços feita pelo instituto (agosto de 2021) indicam que o volume de serviços prestados às famílias é a segunda linha que mais cresce no acumulado do ano dentro dessa categoria, atrás apenas do crescimento de serviços de transporte.
Além disso, o volume de serviços registrados no mês da última pesquisa não apenas superou os números pré-pandêmicos, como também ficou apenas a 7,1 pontos percentuais atrás da máxima histórica de volume de serviço, registrada em novembro de 2014.
Mas é importante lembrar que, caso os governos locais precisem manter ou endurecer medidas de distanciamento social, torna-se mais difícil visitar shoppings ou fazer compras neles. E isso nos leva ao segundo ponto da nossa análise.
Covid-19 no Brasil: números de 2021
O principal motivador do distanciamento social foram os números da pandemia, que permaneciam altos nos primeiros meses de 2021 e não entravam até então em uma tendência de queda. Porém, desde junho deste ano, os números de novos casos e óbitos apresentam resultados cada vez menores, e isso teve reflexos nos índices de distanciamento social.
Nas últimas semanas, tem-se registrado números extremamente positivos em relação a tais pontos, que atingiram os menores valores neste ano:
Óbitos em 24 horas
Fonte: Broadcast
Fonte: IHME – Institute for Health Metrics and Evaluation
Soma-se a isso o fato de que, neste mês de outubro, o Brasil atingiu a marca de 50% de toda a sua população completamente vacinada.
Fonte: Ministério da Saúde
E essa junção de números positivos (redução de casos e de óbitos e aumento de pessoas totalmente imunizadas) tem se refletido na redução do distanciamento social, ou seja, mais gente está saindo de casa:
Fonte: IHME – Institute for Health Metrics and Evaluation
E qual a real relação entre o distanciamento social e a performance dos shoppings? Para analisarmos melhor isso, vamos dar uma olhada no que se que passa no hemisfério norte e analisar o desempenho de FIIs norte-americanos, os chamados REITs.
Distanciamento social e o impacto no mercado imobiliário
Os fundos imobiliários dos Estados Unidos são chamados de REITs, sigla para Real State Investment Trust. Eles são fundos, corporações ou associações que investem no mercado imobiliário e, da mesma forma que nossos FIIs, são negociados em Bolsa.
O mercado de fundos imobiliários nos Estados Unidos é em torno de 55 vezes maior do que o brasileiro em capitalização de mercado e possui volatilidade muito superior. Esses dois fatos fazem com que o investimento em REITs proporcione alta liquidez e tenha uma relação de risco vs retorno muito diferente da que encontramos no Brasil.
| Ativo | Retorno Médio (Anualizado) | Volatilidade (Anualizada) |
| FTSE Nareit All Equity REITs (US$) | 8,70 % | 19,77 % |
| IFIX (R$) | 8,65 % | 8,92 % |
Fonte: Quantum. Elaboração: Spiti
Vale mencionar que o mercado imobiliário brasileiro lida também com fatores e riscos macroeconômicos como risco político, gastos públicos, inflação e economia indexada a commodities.
Mesmo com essas diferenças, a pandemia também afetou o mercado dos Estados Unidos – e todo o mundo de alguma forma. Apenas para efeito de comparação, enquanto o número de casos nos Estados Unidos tem sido maior do que aqui, as mudanças na mobilidade da população, que estão relacionadas com o distanciamento social, foram bem similares entre os dois países.
Fontes: IHME – Institute for Health Metrics and Evaluation. Elaboração: Spiti
A economia norte-americana também sentiu os impactos em seus ativos de risco e o setor de shoppings cedeu em um movimento similar:
Fontes: Quantum, S&P, Nareit. Elaboração: Spiti
No gráfico à esquerda, vemos um índice que reflete a performance dos maiores FIIs de shopping centers do Brasil e o comparamos com o desempenho dos REITs do segmento chamado Retail, que engloba ativos que se concentram em grandes shoppings regionais, centros de outlet, shopping centers com hipermercados e grandes varejistas.
No gráfico à direita, temos a comparação da performance entre REITs e FIIs representados pelos seus respectivos índices de mercado (FTSE Nareit All Equity REITs e Ifix). A novidade é que o norte-americano é um indexador de mercado ajustado, ponderado pela capitalização de mercado de REITs do país. Ou seja, de forma similar ao Ifix, ele reflete o retorno dos fundos imobiliários.
É possível notar uma clara diferença no retorno dos fundos imobiliários norte-americanos pós-pandemia com os registrados no Brasil. E isso pode ser notado no formato em “V” na linha que representa o índice dos EUA.
Quando analisamos a relação entre distanciamento social e a performance de REITs do segmento de shoppings, fica clara a correlação (visual e matemática) entre a maior mobilidade da população e o rendimento desse segmento nos Estados Unidos. Já no Brasil, o desempenho dos fundos imobiliários de shoppings não seguiu com tanta intensidade a diminuição de tais medidas:
Fontes: Quantum, S&P, Nareit. Elaboração: Spiti
Repare que o índice de correlação (ρ) entre mobilidade e performance dos ativos de shopping centers é mais forte nos Estados Unidos. Um dos possíveis causadores disso são as diferenças entre os investimentos que mencionamos no começo desta seção: a volatilidade, tamanho do mercado e riscos macroeconômicos.
Porém, ainda que mais fraca, a correlação entre distanciamento social e performance de FIIs de shoppings no Brasil é positiva.
Performance de nossos FIIs de shopping centers
Atualmente na nossa série Renda Total possuímos dois fundos de shopping recomendados, o HGBS11 e o MALL11, que juntos correspondem a 7,5% da carteira. O ano de 2021 não foi fácil para eles, principalmente por conta do impacto causado pela segunda onda da Covid-19, em março e abril de 2021, que forçou novamente o fechamento de shoppings em determinadas regiões do país.
No entanto, a redução do distanciamento social, aumento no número de pessoas vacinadas, redução de casos e óbitos estão criando o cenário ótimo para a reabertura dos shoppings. Esse fato, atrelado ao resultado positivo de receita dos FIIs nos últimos relatórios mensais, teve reflexos em suas cotas, que neste mês chegaram a se valorizar 8% (HGBS11) e 5% (MALL11).
Vemos uma melhora significativa na receita imobiliária do HGBS11 nos últimos meses, sem mais nenhum fato relevante quanto à alteração de vacância ou de aquisições. O fato positivo de seu último relatório foi a retomada da sua receita imobiliária, a maior desde janeiro de 2021 e 14% superior àquela registrada em setembro de 2019. Já a vacância caiu de 8% para 7,1%, sendo que ainda permanece acima da média no Sudeste (6,2%), região que concentra maior parte dos seus ativos.
Além disso, é importante mencionar que a distribuição do FII (R$ 0,85 por cota em setembro último) ainda está distante do nível pré-pandemia, de R$ 1,40, média de distribuição do ano de 2019
EVOLUÇÃO DA RENDA IMOBILIÁRIA (R$ MM) - HGBS11
Fonte: Relatório gerencial – HGBS11
Outro fato importante a se observar são as vendas dos shoppings que pertencem ao fundo imobiliário, que já superam a marca do mesmo período de 2019. Porém, é importante lembrar que nesse período a inflação acumulada atingiu 14%, ou seja, o valor da receita de suas vendas agrega também o repasse da inflação no preço ao consumidor.
Um indicador que esclarece tal situação é o NOI/m2 (receita operacional líquida por metro quadrado), pois ele mostra a receita do shopping ajustada pelo metro quadrado. Quando analisamos esse dado, vemos que os shoppings ainda têm um caminho de melhoria pela frente, já que o valor ainda está atrás em relação a 2019, mas nota-se um crescimento mês a mês desde a reabertura dos serviços:
Fonte: Relatório gerencial – HGBS11
Já o MALL11, tal como o HGBS11, não teve nenhum fato relevante no último mês. A taxa de ocupação física dos shoppings está em 97% e a receita também segue o mesmo padrão que o HGBS11 por conta da segunda onda.
A diferença é que a queda da linha de receita direta (44%, de janeiro de 2021 a abril do mesmo ano) de shoppings do FII não foi tão considerável quando comparada com o HGBS11, que teve uma queda de receita de 88% comparado ao mesmo período.
Fonte: Relatório gerencial – MALL11
Similar ao HGBS11, o MALL11 viu as vendas por m2 em seus shoppings próximo do valor do mesmo período de 2019 (-1%), porém o valor do NOI/m2 continua abaixo do valor de referência de 2019.
Fonte: Relatório gerencial – MALL11
Conclusão
Os números da pandemia no Brasil enfim começam a dar sinais de melhora. Pouco a pouco, com o avanço da vacinação e gradual liberação dos serviços não essenciais, vemos mais notícias sobre o retorno do aumento do consumo das famílias, da mobilidade e da atividade de serviços.
No entanto, a instabilidade política e, principalmente, o aumento da inflação têm atuado na direção oposta, aumentando a preocupação quanto aos riscos do país.
O fato é que o relaxamento das medidas de distanciamento social tem tido cada vez mais efeito na receita dos shoppings, que está intimamente relacionada à performance dos FIIs de shoppings não apenas no Brasil, mas, como vimos, também nos Estados Unidos.
E, ainda que o segmento de shoppings tenha sido um dos que mais sofreu impactos devido à crise trazida pela pandemia, vemos nos últimos resultados uma mudança na perspectiva para fundos do tipo, trazendo um ar de positividade para o setor, que hoje representa 7,5% da nossa carteira.
Abraços,
Filipe Colus e Gui Cadonhotto