Nova recomendação: Entra RBRX11, Sai KFOF11

RBRX11 – Visão geral do fundo

O RBR Plus Multiestratégia Real Estate FII (RBRX11) é um Fundo Imobiliário Multiestratégia com abordagem mais abrangente, ou seja, possui liberdade para investir em diversos ativos imobiliários, buscando obter um retorno através de renda por meio de ativos que geram um fluxo mensal mais consistente (como CRIs e FIIs), somado a um possível ganho de capital gerado através de vendas acima do custo de aquisição.

A segunda estratégia envolve a aquisição de imóveis em localizações com alta demanda, investimentos em FIIs negociados com desconto e/ou com olhar tático, e projetos de desenvolvimento imobiliário. Neste último caso, trata-se da construção de ativos a partir do zero, cuja rentabilidade segue a chamada “curva J”. Em outras palavras: no início há apenas despesas relacionadas ao desenvolvimento, mas à medida que o projeto avança e os ativos ganham forma, inicia-se o processo de vendas e geração de receita, revertendo o fluxo de caixa inicial do campo negativo para o campo positivo.

No RBRX11, vemos que isso é muito bem traduzido no atual portfólio do fundo, que possui 35,4% da carteira em crédito, 48,4% em tijolo, e 12% em desenvolvimento:

Fonte: RBR Asset | Data do Relatório Gerencial: 31/12/2025

O fundo teve seu início em junho de 2021, e atualmente é gerido pela RBR Asset, gestora focada no desenvolvimento imobiliário e gestão de recursos através de uma série de produtos estruturados (tais como os FIIs) com cerca de R$11 bilhões sob gestão.

Referente a estrutura de custos do RBRX11, o fundo cobra uma taxa global de 1,30% a.a. (similar ao do MCRE11) e taxa de performance de 20% sobre o que exceder o IPCA + taxa pré-fixada do IMA-B 5, o que consideramos um nível aceitável devido a maior complexidade da gestão de um veículo como um multiestratégia. Entretanto, a gestão optou por diminuir a taxa para 0,8% a.a. nos 6 primeiros meses (entre novembro de 2025 e abril de 2026) após fusão com o RBRF11.

Vamos propor uma pausa na linha de argumentação, pois precisamos adicionar aqui mais uma informação importante sobre um evento muito relevante: a incorporação do RBRF11 no RBRX11.

RBRF11 morre e ressuscita no corpo do RBRX11

No segundo semestre de 2025, foi aprovada a consolidação do RBRF11 ao portfólio do RBRX11 por meio de assembleias gerais em ambos os fundos. Este FOF-FII (fundo de fundos imobiliários) tinha um patrimônio líquido (PL) de mais de R$ 1,1 bilhão em ativos imobiliários e uma base de mais de 100 mil cotistas. Inclusive, já foi um de nossos recomendados.

Essa consolidação trouxe para o RBRX11 ativos de grande qualidade e maior escala de patrimônio, permitindo uma diluição de custos no fundo e em uma diversificação ainda maior. Após a fusão, a gestora chegou a conceder desconto na taxa de gestão por 6 meses para beneficiar os cotistas oriundos de RBRF11, uma boa mensagem de alinhamento com os investidores.

Além disso, a junção das carteiras possibilitou um reset no preço médio de certas posições, de modo que a eventual venda destes ativos não geraria um prejuízo contábil que prejudicaria o resultado caixa, uma vez que tais ativos tinham preços médios muito acima dos preços de mercado vigentes no momento da fusão dos portfólios e tais preços de mercado passaram a representar os novos preços médios dos tais ativos oriundos do RBRF11, incorporados ao RBRX11.

Conforme comunicado, após a consolidação, o fundo vem diminuindo exposição em FIIs listados não estratégicos (ex.: reduzindo posição em TEPP11, fundo de lajes corporativas) e aumentando alocação em crédito, capturando ganhos e reposicionando a carteira. Esse movimento visa elevar o resultado recorrente do fundo, que hoje permeia a casa dos R$ 0,09.

Entretanto, a gestão já sinalizou que, quando esse processo de mudança do portfólio atingir a alocação estrutural ideal almejada, a distribuição mensal pode ficar entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota. Lembramos que guidance não pode ser interpretado como promessa, apenas um indicativo.

RBRX11 – Como a carteira está posicionada

Com base nas últimas informações que tínhamos no momento de escrita deste relatório, a carteira do fundo estava alocada dessa maneira:

Fonte: RBR Asset | Data do Relatório Gerencial: 31/12/2025

Destacamos a posição em caixa equivalente a 4,3% do PL do fundo (no mês anterior, estava em 11,5%), o que permite a aquisição de mais ativos por ótimos preços ainda vigentes, para agregar resultado ao fundo, em todos os vértices de estratégias do RBRX11 – o que gera uma vantagem competitiva no médio e longo prazo, com menor efeito de perda de carrego de renda dado o elevado nível de remuneração da renda fixa atualmente.

Na parcela de tijolo, há uma exposição do portfólio equivalente a 22% do patrimônio líquido do fundo em Shoppings Centers muito bem localizados, de ótima liquidez, e com bons indicadores operacionais e financeiros (vendas, ocupação, resultado líquido, entre outros).

O Shopping Pátio Higienópolis (9% do PL) foi adquirido pelo fundo, em conjunto com veículo próprio (RBR Malls) por R$169,9 milhões, transação feita a um cap rate estimado de 7,4% a.a. O Shopping está localizado próximo das Estações do metrô Higienópolis-Mackenzie e Santa Cecília, cravado no bairro de Higienópolis, o que confere ao ativo uma zona primária adensada e com alto poder aquisitivo. Do ponto de vista do mercado imobiliário, ele se enquadra na categoria premium, com destaque para algumas marcas de luxo em seu mix de lojas.

Fonte: RBR Asset | Data do Relatório Gerencial: 31/12/2025

Inclusive, existe um FII proprietário de 25,7% do Shopping Pátio Higienópolis, de gestão Rio Bravo e ticker SHPH11, o que permite termos mais informações sobre o desempenho operacional e financeiro do ativo, através do relatório gerencial do SHPH11. Além disso, por ter Iguatemi (IGTI11) como sócia, trimestralmente temos release de resultados da companhia, além da planilha de fundamentos, outro elemento que nos mune de informações. A Iguatemi além de sócia, administra o empreendimento, o que é muito positivo pois dá força na mesa de negociação com os lojistas. Afinal trata-se de uma das mais importantes empresas de shopping centers do Brasil e detentora de exclusividade com algumas grifes internacionais em seus shopping centers.

Quando comparamos os dados de vendas com os 2 anos anteriores, observamos um aumento consistente ano após ano, indicando uma crescente demanda e maior maturidade operacional do shopping. Em resumo, é um empreendimento com grande atratividade e bem localizado.

Fonte: Rio Bravo | Data do Relatório Gerencial: 31/12/2025

O fundo também possui participação no Shopping Eldorado (8,3% do PL), também voltado para um público de maior poder aquisitivo, localizado ao lado da Estação Hebraica-Rebouças, região nobre de São Paulo. O shopping foi adquirido em novembro de 2023, sendo uma participação de 5,9% pelo RBRX11, somando a participação do RBR Malls de 2,7% no shopping (FII que é 100% detido pelo RBRX11), resultando em 8,6% do shopping. Essa participação está veiculada no ELDO11B, FII que possui 50% do Shopping Eldorado.

Fonte: RBR Asset | Data do Relatório Gerencial: 30/11/2025

No tópico 7 da Demonstração Financeira do ELDO11B no qual é avaliado o shopping, percebemos que o valor justo do ativo (método de avaliação feito por empresa especializada) vem crescendo nos últimos 2 anos.

Fonte: FII Eldorado | Demonstrações Contábeis de 2024

O Shopping Eldorado também possui um alto padrão, com excelentes indicadores operacionais em uma região com zona primária muito forte, adensada e com bom poder aquisitivo.

Por último, temos o Shopping Plaza Sul (5,2% do PL) e alocado dentro do RBR Malls. É um shopping inaugurado em 1994, administrado pela SYN, bem localizado (zona sul de São Paulo) e com bons indicadores financeiros, embora não tenham o mesmo nível de rentabilidade estrutural como os outros shoppings do portfólio – ainda sim, possui fluxo de pessoas atrativo, uma zona primária residencial e com bom nível de renda per capita.

Vale destacar que o XPML11, FII de shopping centers de gestão XP possui uma participação de 34,90% no Plaza Sul, e quando comparamos suas métricas com outros ativos do próprio XP Malls, notamos que ele possui indicadores acima da média do portfólio – não se destacando como um ativo premium, mas tendo sua relevância. O Plaza Sul tem a Allos (ALOS3) como sócia e administradora do empreendimento, o que gera vantagem competitiva para o ativo nas negociações comerciais afinal, a Allos é a maior empresa de shopping centers no Brasil em ABL própria (área bruta locável).

Em síntese, do ponto de vista de alocação em shopping centers, a atual exposição do RBRX11 nos agrada com ativos bem localizados na cidade de São Paulo e focados em público de maior poder aquisitivo e por conseguinte, mais resilientes aos ciclos econômicos.

Seguindo com a análise dos ativos mais relevantes, temos o FII Global Apto (7,7% do PL), produto estruturado para expor o RBRX11 ao mercado residencial para renda, mais especificamente utilizando o modelo de locação “short-stay”, modalidade de aluguel por períodos mais curtos do que em um aluguel tradicional.

A operação consiste em 3 prédios localizado em regiões mais nobres de São Paulo (Itaim Bibi, Brooklyn e Pinheiros), áreas que possuem maior demanda de locação residencial. Segundo a avaliação patrimonial do fundo, os ativos tiveram um aumento de 2% em relação ao período anterior, mas a gestão acredita que é possível obter uma valorização ainda maior.

Fonte: RBR Asset | Data do Relatório Gerencial: 31/12/2025

A tese para esses ativos está centrada, principalmente, na geração de retorno via alienação, o que naturalmente adicionaria um grau maior de risco ao portfólio por se tratar do mercado residencial. Mas entendemos que isto é minimizado pelo efeito da localização dos ativos que se destacam por serem regiões altamente demandadas e voltadas a um público menos sensível ao sobe e desce dos juros.

O fundo possui também uma posição relevante no RBRL11, FII de logística da RBR que tinha exposição em galpões localizados em regiões estratégicas. Conjugamos o verbo “ter” no pretérito imperfeito pelo fato de que, no dia 22 de dezembro de 2025, o fundo anunciou a venda da totalidade do seu portfólio para o XPLG11.

A venda foi realizada precificando a cota do RBRL11 em cerca de R$ 110,81 por cota, uma valorização de 25% em relação ao valor do fechamento na data de anúncio.

Parte relevante do valor da venda foi paga através de cotas do XPLG11, no valor de R$ 630,2 milhões. Portanto, a maior parte do lucro imobiliário será auferida ao longo de 36 meses. E aqui é importante destacar que as cotas recebidas do XPLG11 foram precificadas ao valor de emissão, ou seja, R$ 106,46. Como a cota de mercado está sendo negociada abaixo de R$ 103,00, eventuais alienações de tais cotas nesta faixa de preço, reduziriam o ganho da venda do portfólio para o fundo da XP em aproximadamente mais de R$ 3,00 por cota.

Fonte: RBR Asset

A alienação do portfólio do RBRL11 para o XPLG11 destrava ganho imobiliário para o RBRX11 que pode ser realizado paulatinamente ao longo do tempo, ao sabor da alienação das cotas e durante esse período, RBRX11 ainda beberá dos dividendos gerados pelo fundo de logística da XP.

Há também uma exposição em dois ativos do segmento de escritórios: o TEPP11, FII de gestão Tellus Properties com 5 edifícios; e o FII RBR Prime Offices de gestão RBR, um monoativo. Tais FIIs possuem imóveis nas regiões mais demandadas para pelas empresas, na cidade de São Paulo. Especificamente o monoativo, que está localizado no Itaim Bibi, também conhecida como a “Nova Faria Lima”.

Abaixo, segue tabela com informações sobre a saúde do mercado de lajes comerciais nessa região. Pela tabela, conseguimos observar que a vacância se encontra em patamares saudáveis para o mercado, em que o poder de negociação de locação está mais favorável ao proprietário (vacância significativamente abaixo de 15%):

Fonte: Buildings

A gestão afirma em seus relatórios gerenciais que pretende diminuir a exposição a esse mercado para focar em outros segmentos, preferencialmente em crédito imobiliário com remunerações atreladas ao CDI. Inclusive investiram R$ 130 milhões em um CRI High Grade atrelado ao XPLG11 com taxas entre CDI + 1,30% a.a. e 1,70% a.a., além de outras operações de crédito. Isso eventualmente trará um aumento no resultado recorrente do fundo dado o nível atual da taxa de juros.

Ainda considerando o iminente ciclo de corte de juros, fato é que os economistas do mercado esperam que a taxa Selic encerre 2026 ao redor de 12% a.a. e não vê patamar abaixo de 10% a.a. nos dois anos seguintes, ou seja, ainda teremos CDI em dois dígitos por um tempo razoável, conforme dados do últimos Boletim Focus do Banco Central.

Hoje, a carteira de crédito do fundo possui uma alocação de 35,4% do portfólio (aumento em relação ao mês anterior) e estruturados pela própria RBR. A estratégia seguida pela gestora foi diversificar o risco da seguinte maneira:

·        Risco corporativo: Créditos concentrados no balanço de um único devedor ou na capacidade de pagamento de um locatário, que represente mais de 50% do fluxo de aluguéis de imóveis como galpões logísticos, lojas de varejo etc.

·        Financiamento à obra: Operações de crédito para desenvolvimento de empreendimentos majoritariamente residenciais, após análise de crédito.

·        Carteira pulverizada: Carteira desenhada para antecipar recebíveis majoritariamente de contratos de financiamentos imobiliários. São carteiras com alta diversificação, na maior parte devedores pessoa física.

 Entendemos que são operações bem estruturadas com garantias robustas e risco de crédito mais baixo (High Grade), principalmente por se tratar de operações com imóveis localizados no estado de São Paulo. A RBR é uma casa especializada na originação de crédito imobiliário, e inclusive já recomendamos FIIs de papel da gestora. Um outro fator que nos agrada é o fato de a carteira de crédito é metade indexada ao IPCA, e metade ao CDI. Essa diversificação é importante por gerar complementariedade no perfil de geração de renda da classe.

O maior CRI corresponde a 9,0% do PL (CRI XP Log, cujo devedor é um dos fundos logísticos mais líquidos da bolsa) e os 5 maiores cerca de 17%, mostrando que a carteira segue bem diversificada.

Fonte: RBR Asset | Data do Relatório Gerencial: 31/12/2025

Por último, temos a Carolina Reaper do fundo (para os desconhecedores de culinária exótica, trata-se da pimenta conhecida como a mais ardida do mundo), uma parcela relevante em desenvolvimento imobiliário, que entra naquele caso da curva-J que comentamos mais acima.

Hoje, as principais teses de desenvolvimento imobiliário do fundo concentram-se em desenvolvimentos de imóveis residenciais de luxo, e na construção de lajes comerciais, ambas dentro das melhores regiões de São Paulo. Tais fatores minimizam o risco dada a liquidez e a demanda que tais perfis de ativo possuem.

Eis o exemplo de uma dessas operações: o Desenvolvimento Kalea Jardins, edifício localizado no Jardins, um dos bairros mais valorizados de São Paulo. A operação trata-se da aquisição de 5 unidades do prédio adquiridas a um preço de R$ 25.000/m², com estimativa de venda em R$ 40.000/m². Essa operação pode gerar uma TIR de 20% a.a. ao portfólio, rentabilidade muito atrativa.

Fonte: RBR Asset | Data do Relatório Gerencial: 31/12/2025

Portanto, o fato de essas incorporações estarem concentradas em regiões nobres de São Paulo, com foco no segmento de alto padrão — que seguiu apresentando crescimento ao longo de 2025 — reforça a leitura de que se trata de projetos com elevada demanda e boa rentabilidade.

Fonte: Economic News

Atualização: enquanto escrevíamos este relatório, saiu um fato relevante anunciando a venda de 1 unidade do Edifício Kalea Jardins. Essa operação gerará um ganho de capital estimado de R$ 2,06 milhões, representando uma TIR de IPCA + 14% a.a. e um múltiplo sobre capital investido (MOIC) de 1,39x.

Até aqui, explicamos a vocês como o portfólio está posicionado hoje, mas é importante pontuarmos que ainda devemos observar mudanças relevantes no portfólio mais a frente, dado que o RBRX11 herdou diversos ativos do RBRF11 que agora não se encaixam mais na nova visão do fundo.

O plano do fundo é reduzir a exposição direta em tijolo, e aumentar as teses de desenvolvimento, de modo que traria um dividendo potencial maior do que a distribuição atual de R$ 0,09 centavos. Mas tenha em mente que esta movimentação pode acontecer em questão de dias. Uns 3.000 dias.

Fonte: RBR Asset | Data do Relatório Gerencial: 31/12/2025

Observando a comportamento a mercado do RBRX11 frente o seu valor patrimonial e o Dividend Yield anualizado, vemos que a precificação ao longo de 2025 convergiu para um patamar mais semelhante à de outros Multiestratégias (lembremos que a proposta de fusão com o RBRF11 iniciou-se em julho de 2025).

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass | Data-base: 28/01/2026

Em síntese, a qualidade do portfólio do RBRX11 atualmente nos agrada, assim como a estratégia do gestor, que possui uma peculiaridade de adicionar uma pitada de risco com teses de curva-J, o que faz o fundo ter um diferencial em relação aos principais Multiestratégias da indústria.

Além disso, enxergamos não só um potencial de ganho de capital relevante com uma futura valorização da cota do fundo, mas também um carrego de renda que é crescente dado que a gestão ainda possui posição de caixa relevante – que sim, pode aumentar, dado que a gestão enfatiza o desejo em diminuir a exposição a lajes comerciais e adquirir mais crédito indexado ao CDI. Ademais, lembre-se do objetivo de elevar o volume de renda recorrente do fundo através de aquisição de mais ativos de crédito.

RBR é adquirida pela Pátria Investimentos

Em 10 de dezembro de 2025, o Pátria Investimentos celebrou contrato para adquirir 100% das quotas da RBR Gestão de Recursos, atual gestora do fundo.

A transação ainda não foi concluída, de modo que a operação está sujeita ao cumprimento de condições suspensivas usuais, e o mercado será comunicado quando houver o fechamento efetivo.

Após o fechamento, a RBR passará a ser gerida pelo time de Real Estate do Pátria, composto por mais de 50 profissionais, liderados por Rodrigo Abbud.

Essa informação é muito relevante, pois precisaremos entender como conviverão PSEC11 e RBRX11, ambos multiestratégias, sob o guarda-chuva Pátria, lembrando que a gestora contará com mais de R$ 38 bilhões sob gestão em mais de 30 fundos imobiliários.

Onde esperamos destravamento de valor no RBRX11

Vamos resumir o que esperamos que aconteça com o fundo que se traduza em uma possível valorização da cota, e/ou em uma eventual distribuição de dividendos turbinada com ganho de capital em momento oportuno:

·        Gestão ativa nos tijolos: Com a atual exposição em imóveis físicos dos principais segmentos, que inclusive estão localizados em regiões com ótima liquidez no mercado imobiliário, a gestão poderá alienar estas posições, trazendo ganho de capital ao fundo.

·        Valorização dos FIIs: o portfólio inclui fundos negociados com desconto significativo sobre o valor patrimonial, e o fechamento desse desconto pode também gerar lucro a ser capturado na alienação de tais cotas.

·        Fechamento de taxas nos CRIs: com o ambiente de juro mais estável ou em queda (como temos expectativa de que aconteça em 2026), a compressão nas taxas de juros de longo prazo pode gerar valorização dos CRIs por meio da marcação a mercado. Mais uma vez, cenário propício para a gestão ativa destravar inflação acruada e materializar eventual ganho de capital com vendas.

·        Maturação das teses de desenvolvimento: investimentos em terrenos, ou incorporações tendem a destravar valor conforme os projetos avançam e se monetizam, seguindo a tradicional curva J de desenvolvimento. No portfólio atual do RBRX11, vemos projetos que, se materializados, trarão retornos que passam de IPCA + 10% a.a.

Quanto deveria valer o RBRX11?

Em nosso Valuation (nome em inglês para o processo de estimar o valor de um ativo), utilizamos um modelo de precificação em que somamos a taxa pré-fixada de um título indexado à inflação de longo prazo (NTN-B 2040, ou Tesouro IPCA+ 2040 como é popularmente conhecido) a um prêmio de risco, definido segundo nossos critérios de avaliação.

Para o portfólio do RBRX11, pelo fato de estarmos falando de um fundo que possui uma posição relevante em teses de desenvolvimento imobiliário – que inclusive deverá ter mais exposição conforme a gestão adaptar o portfólio ao que eles almejam – entendemos que é prudente adicionar um prêmio de risco de 400 pontos-base, ou seja, 4,00%.

Assumindo que a gestão continue distribuindo R$ 0,09 por mês (uma premissa conservadora, dado que enxergamos um aumento do resultado recorrente do fundo para um patamar acima desse nível) e adicionando uma margem de segurança, teríamos um preço máximo de compra orbitando R$ 9,35.

Elaboração: Finclass

Dito isso, recomendamos a compra de RBRX11 com preço-máximo de R$ 9,35, respeitando o percentual de alocação que trataremos com mais detalhes na última parte deste relatório.

KFOF11: Mostrou (novamente) que sim, dá para ganhar dinheiro com FOF e sua cobrança de taxa de administração em cascata

O Kinea Fundo de Fundos (KFOF11) é um FII que realizou sua primeira oferta em janeiro de 2019. Tem administração da Intrag, uma empresa do grupo Itaú e gestão Kinea, também empresa do grupo Itaú.

Entre janeiro de 2019 e hoje, o KFOF11 fez quatro emissões e chegou a aproximadamente R$ 650 milhões de patrimônio líquido e R$ 600 milhões de valor de mercado (posição de 26/01/26). Seu volume médio diário negociado na B3, observando os últimos 30 pregões, é de aproximadamente R$ 650 mil, conferindo bom nível liquidez mais limitado do que o momento em que realizamos a recomendação, novembro de 2024, quando a liquidez diária facilmente superava R$ 2 milhões.

Desde seu IPO, o KFOF11 distribuiu na média, R$ 0,67/cota mensalmente sob a forma de dividendos, que considerando o valor da cota no IPO, R$ 100,00, significa um retorno de renda médio de 8,4% a.a., considerando o cotista que entrou no lançamento do fundo, não realizou novos aportes e não reinvestiu rendimentos. Para pegarmos um recorte temporal mais recente, vamos considerar os 24 meses findos em dezembro/25, o dividendo médio distribuído mensalmente foi de R$ 0,77/cota o que geraria um DY de 9,6% a.a., novamente considerando o valor da cota no lançamento do FII na bolsa, sem novos aportes ou reinvestimento dos dividendos.

Lembro que a própria natureza do Fundo de Fundos Imobiliários (FOF-FII) tende a diminuir a capacidade de linearização das distribuições, lembre-se que o rendimento de um FOF tem duas origens:

·        Renda distribuída pelos FIIs investidos e;

·        Ganho de capital do giro da carteira, fato que depende de condições favoráveis de mercado para esta prática.

No gráfico abaixo, onde observamos o acumulado de 12 meses a cada passagem mensal, nota-se que a gestão foi hábil ao promover mudanças no perfil do portfólio capazes de defender a renda do KFOF11 que caiu sim, no primeiro momento (fev/20 – fev/21) o acumulado 12 meses do rendimento distribuído pelo KFOF11 saiu de R$ 6,54/cota para R$ 6,14/cota, tombo de 6,1%. Mas na sequência o fundo apresentou crescimento praticamente contínuo do rendimento de forma que o acumulado de 12 meses da distribuição de certo que em maio/2024 atingiu R$ 9,93/cota, máxima histórica do FII, um crescimento de 61% sobre a mínima, em fev/2021 e um crescimento de 52% sobre a primeira medição deste indicador, em fevereiro/2020, neste caso, se considerarmos que a inflação acumulada no período foi de 38,9%, na medição pelo IPCA, o crescimento do rendimento acumulado em 12 meses no intervalo de medição ficou acima da inflação do período.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Ocorre que ao longo dos últimos 12 meses, houve certa normalização da distribuição no intervalo R$ 0,75 ~ R$ 0,80 por cota, de sorte que se houver estabilização da distribuição em R$ 0,80/cota ao longo de 2026, ao final do ano teremos um crescimento na distribuição acumulada 12 meses em 3,7%, nível que pode inclusive perder para o IPCA esperado pelos economistas para 2026 que está em 4%, conforme Boletim Focus do Banco Central de 26/01/2026.

Assumindo que no segundo semestre de 2026, a distribuição subisse para 0,85/cota, aí teríamos em dez/26 uma distribuição em 12 meses crescendo 7% em relação a dez/25.

Entretanto, observando a DRE do KFOF11 que consta no relatório de dezembro/25, entendemos que a geração recorrente de receitas, ou seja, sem considerar gestão ativa no mercado secundário de FIIs, o fundo teria condições de manter R$ 0,80/cota ao longo do ano, mas com espaço limitado para ir além, porém, admitimos ser premissa conservadora pois, em mercado de redução de juros de curto prazo e reflexo positivo gerando queda no juro de longo prazo, a valorização das cotas dos FIIs abriria espaço para gestão ativa.

Mas, fato é que a distribuição orbitando entre R$ 0,80 e 0,85 por cota, ao preço de R$ 86,00 por cota, veríamos o KFOF11 entregar renda ao longo do ano entre 11,7% e 12,5% a.a. Para o RBRX11, FII que tomará o lugar de KFOF11, para a mesma janela, também de forma conservadora, esperamos geração de renda entre 13,5% e 14,5% a.a., com melhor viés de ganho de capital.

Desde sua recomendação, em novembro/24, o KFOF11 cumpriu muito bem seu papel.

·        Alocação: Manteve-se predominantemente alocado em tijolos, o que se mostrou acertado. Basta lembrarmos que, em 2025, o Ifix subiu 21% com Tijolos performando acima deste nível e fundos de papel abaixo do benchmark, obviamente observando o agregado dos grupos. Ao longo do ano, houve inclusive incremento em teses de tijolos como escritórios e shopping centers, que figuram entre nossas preferências na Finclass, além de Multiestratégias, que foi o segmento de maior alta em 2025 dentre os principais da indústria e tem lugar de destaque em nossa alocação.

Fonte: Kinea | Elaboração: Finclass

·        Duplo-desconto: Quando recomendamos o KFOF11, lá em nov/24, estava em 40,9%, sendo 14,8% a primeira camada, ou seja, desconto da cota de mercado do KFOF11 ante sua cota patrimonial e 22,7%, segunda camada, caso os ativos investidos pelo KFOF11 zerassem o deságio então vigente.

Fonte: Kinea – Relatório gerencial Outubro/2024

Conforme último relatório gerencial disponível, dezembro/2025, houve materialização de boa parte do duplo desconto, na primeira camada, mesmo com o valor patrimonial (VP) do KFOF11 saindo de 87,58 para 93,32, a valorização da cota de mercado que saiu de 76,30 para 87,10 derrubou o potencial da primeira camada de desconto de 15% para 7%. Já na segunda camada, redução de 23% para 13% e com isso o upside do duplo-desconto saiu de 40,9% para 20,9%, redução de praticamente 50%.

Fonte: Kinea – Relatório Gerencial Dez/25

Não por acaso, enquanto o KFOF11 esteve presente na carteira recomendada, teve performance superior ao Ifix do período e bateu com larga vantagem o FII que substituiu, FATN11. O gráfico abaixo compreende o período 26/11/2024 – 29/01/2026.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

KFOF11 trouxe retorno de 1,26x o retorno da média do mercado, representada pelo Ifix e 1,53x o retorno do FII que cedeu espaço para sua entrada na lista de recomendados, FATN11.                                    

KFOF11: recomendação

Dito isso, recomendamos a venda de KFOF11, tanto na Carteira Renda, quanto na Carteira Valorização, nas faixas patrimoniais que possuem recomendação para KFOF11, ou seja, faixas de patrimônio acima de R$ 200 mil.

A alocação tática no KFOF11 cumpriu muito bem seu papel enquanto esteve presente na carteira recomendada, desde novembro/24 trouxe rendimento consistente com DY na ordem de 11,9% a.a., retorno total de 26,2% superando o Ifix (20,8%) e o FATN11 (17,1%), FII que saiu da lista de recomendados para entrada para o KFOF11, ficando evidenciado ter sido uma decisão acertada do time de análise de fundos imobiliários.

Não se trata de perda de fundamentos ou mudança de estratégia. Entendemos que deste ponto em diante, o RBRX11, FII Multiestratégia que ocupará o lugar de KFOF11, tem potencial para oferecer melhor distribuição de renda passiva, além de estar em nível de preço que confere maior potencial de valorização. Justamente por isso vemos espaço tanto para a carteira Renda, quanto para a carteira Valorização.

E como ficam as carteiras da Finclass?

Desta maneira, essa será a nova configuração das faixas patrimoniais na carteira de valorização:

Elaboração e classificação: Finclass

Observando a alocação por segmento, temos a seguinte configuração para a Carteira Valorização (a partir da Faixa 3, ou seja, a partir de 200 mil reais):

Elaboração e classificação: Finclass

Já na Carteira Renda, o RBRX11 passará a compor 2,25%, em substituição ao KFOF11:

Elaboração e classificação: Finclass

Observando a alocação por segmento, temos a seguinte configuração para a Carteira Renda:

Elaboração e Classificação: Finclass

Conclusão

Encerramos este relatório com a recomendação de compra de RBRX11 até o preço-limite de R$ 9,35/cota. Para acomodar a recomendação do RBRX11, tanto na carteira Renda, quanto na carteira Valorização, realizamos a retirada de KFOF11.

Entendemos que a troca melhora o potencial de um carrego de renda que existe atualmente, e amplia o potencial de ganho de capital dado o nível de desconto existente atualmente no RBRX11. Adicionalmente, ampliamos o nível de liquidez diária observado nos FIIs recomendados, uma vez que o KFOF11 atualmente tem liquidez diária média na ordem de R$ 900 mil, enquanto o RBRX11 tem liquidez diária média em R$ 4 milhões.

Agradecemos a costumeira paciência. Esperamos que tenha sido uma leitura proveitosa.

Bons investimentos!

Ricardo Figueiredo (CNPI 8786) e Ted Duarte (CNPI 10085)