O Tesouro Direto apresentou alterações nos títulos públicos disponíveis em sua plataforma que podem causar certas dúvidas nos investidores. Assim, hoje vamos falar sobre essas mudanças e o que acontece com os ativos que já faziam parte da carteira Renda Total.
Em seguida, vamos apresentar nossa nova recomendação, o Pátria Logística (PATL11), que vai substituir 2,5% do BTG Pactual Logística FI Imobiliário (BTLG11) em nossa carteira.
Por que o Tesouro Direto muda os títulos disponíveis na plataforma?
De tempos em tempos, o Tesouro Direto faz mudanças nos títulos disponíveis para negociação. À medida que a data de vencimento de um título público em questão se aproxima do limite, o Tesouro troca os produtos disponíveis por ativos com tempo até o vencimento maior. Essa manutenção acontece normalmente todo semestre e está prevista no PAF, o Plano Anual de Financiamento do Tesouro Nacional.
Além de conter informações importantes sobre o cenário macroeconômico, o PAF apresenta um panorama da nossa dívida pública para o ano vigente, ou seja, a necessidade de financiamento, o andamento das dívidas interna e externa do país, e, principalmente, qual a composição desejada para a nossa dívida pública federal no longo prazo.
Mas e o que fazer com os títulos que foram retirados do ar?
A única coisa que acontece é que a pessoa não poderá aumentar sua posição no ativo em questão. Não existe alteração na rentabilidade ou nos riscos: eles continuam tendo o mesmo tipo e grau de risco que o ativo possuía antes de serem retirados da plataforma.
É importante mencionar também que quem já tem esses títulos continua com a possibilidade de vendê-los a qualquer momento. A liquidez permanece inalterada – inclusive, ele continua sendo amplamente negociado no mercado secundário.
Esclarecimentos feitos, vamos falar agora das alterações que afetaram as recomendações em nossa carteira:
Primeiro ponto que temos que endereçar é: caso você já possua os ativos em carteira, não é necessária nenhuma mudança. Como mencionamos, nada se altera quanto a eles, e os percentuais seguem inalterados.
Os ativos retirados de negociação foram:
- Tesouro IPCA+ 2030 com juros semestrais – 5% da carteira Renda Total
- Tesouro Prefixado 2031 com juros semestrais – 7,5% da darteira Renda Total
Os ativos foram substituídos na plataforma do Tesouro Direto respectivamente por:
- Tesouro IPCA+ 2032 com juros semestrais – 5% da carteira Renda Total
- Tesouro Prefixado 2033 com juros semestrais – 7,5% da carteira Renda Total
Essa alteração afeta apenas novos aportes e não muda nenhum aspecto da carteira ou dos ativos indisponibilizados. Ou seja, não há necessidade de vender os ativos antigos para comprar os novos. Apenas quando for investir um novo montante, utilize um dos novos ativos disponíveis para isso.
Na tabela de recomendados, atualizaremos os dados para os novos ativos, e os percentuais seguirão sem alteração. Atente-se ao fato de que, como o Tesouro IPCA+ 2030 foi substituído pelo ativo com vencimento em 2032, o montante dos dois ativos somados – ou seja, quando tiver os dois em carteira – não deve ultrapassar 5%. No caso de prefixados, o máximo é de 7,5% da carteira.
Agora vamos falar da nossa recomendação de hoje.
Pátria Logística (PATL11): um fundo com ativos de qualidade e sem alavancagem
O fundo chegou ao mercado em agosto de 2020, em meio à pandemia do novo coronavírus, fazendo sua única emissão até aqui. Tem administração da Vórtx e gestão do Pátria Investimentos, uma gestora de recursos com mais de 30 anos de trajetória e R$ 133 bilhões sob gestão.
O fundo atravessou o ano de 2021 com dois desafios:
- Promover a locação de 37,5% da ABL (área bruta locável) vaga do ativo Ribeirão das Neves (MG). O fundo tem direito ao recebimento de prêmio de locação dessa área vaga até fevereiro/2022. Portanto, seria fundamental a locação desse espaço durante 2022 para evitar que o fim da renda mínima garantida gerasse perda na capacidade de distribuição de rendimentos do PATL11.
- O FII iniciou 2021 com 15% de seu patrimônio disponível para novos investimentos, e era importante promover a alocação desse recurso em imóveis aderentes à estratégia.
A equipe de gestão conseguiu atingir ambos os alvos, com a locação da área remanescente do imóvel Ribeirão das Neves (MG) para a empresa de ramo alimentício Pif Paf e com a aquisição de imóvel com dois galpões em Jundiaí (SP), locados para AGV Logística e Postall.
Com isso, o atual portfólio do fundo tem as seguintes características:
Importante destacar que 74% dos contratos são atípicos, com 91% vencendo de 2026 em diante. O ativo Ribeirão das Neves (MG) é refrigerado, portanto, tem receita de locação/m² acima da média, e quando olhamos para os locatários vemos nomes com perfeita sinergia com o ativo.
A BRF ocupa 2/3 do imóvel e tem a necessidade desse perfil de imóvel, dada a natureza de sua operação. E a Pif Paf, locatária do restante, além da necessidade da refrigeração para sua operação, tem em Minas Gerais mais de 50% de sua receita de vendas.
O portfólio do PATL11 tem 94% de sua receita contratada reajustada pelo IPCA e o restante pelo IGP-M, sendo que, até maio, 52% deverá sofrer reajuste por conta de aniversário de contrato.
Não há vacância no portfólio, que tem classificação de alto padrão para todos os imóveis, ou seja, A+.
Se por um lado não estamos falando das localizações mais buscadas na logística, como o raio 30km de São Paulo e Extrema (MG), no PATL11 temos ativos de alta qualidade, defendido por contratos atípicos e com locatários que têm muita sinergia com tais imóveis.
Alguns detalhes da localização de cada imóvel do PATL11 para justificar a importância para seus locatários:
- Ribeirão das Neves (MG): imóvel refrigerado que fica a menos de 30km de Belo Horizonte (MG).
- Jundiaí (SP): imóvel fica no raio 60km da capital São Paulo, com trajeto inferior a uma hora. A vacância de ativos de alto padrão nessa região está elevada (30%) por conta de forte entrega de ABL no 4T21. A gradativa absorção desse espaço deverá ocorrer nos próximos trimestres, levando a vacância para o patamar que estava no fim do 3T21, ao redor de 13%. Por fim, os valores de alugueis praticados no ativo estão em linha com o mercado.
- Itatiaia (RJ): é um ativo com tipologia diferenciada, com um empreendimento logístico tradicional, e o Pátio Intermodal com acesso direto à linha férrea que faz conexão com o terminal de containers e veículos no porto do Rio de Janeiro.
Como podemos ver no caso do PATL11, ainda que o portfólio não tenha ativos em regiões mais badaladas como Cajamar (SP) ou Extrema (MG), o fundo possui ativos com qualidade, com locatários que possuem sinergia e sem nenhum nível de alavancagem, que, para o caso de fundos imobiliários, pode acontecer quando há a compra de ativos físicos – o FII se torna proprietário de um imóvel – e ao mesmo tempo emite uma dívida na forma de um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e se torna um devedor. E, como mencionamos, esse não é o caso do PATL11, já que não possui nenhum grau de alavancagem.
PATL11: rendimento recorrente atrativo e potencial de ganho de capital implícito
Chegamos à fase final, vamos avaliar o nível de distribuição de renda, o chamado dividendo recorrente do Pátria Logística e, na sequência, sua cotação de mercado em comparação com a cota patrimonial.
Distribuição de dividendos
Quando olhamos as distribuições de rendimentos do PATL11 desde seu IPO, vemos um movimento ascendente enquanto o recurso captado era alocado, saindo de R$ 0,49/cota até os atuais R$ 0,58/cota. O atual nível representa um DY anualizado de patamar de 8,9%, considerando o preço de fechamento da cota em 25/2/2022, de R$ 78,00.
Aqui, duas importantes observações:
- Em apresentação do resultado do 4T21, o gestor informou guidance de rendimentos para 2022 entre R$ 0,58 e R$ 0,60 por cota, que, considerando o preço de fechamento da cota em 25/02/2022, R$ 78,00, significa um DY anualizado de 8,9%% e 9,23%.
- Tais níveis de rendimento, que são isentos de Imposto de Renda, referem-se ao retorno de aplicações do CDI com retorno entre 11,25% e 12,77%, dependendo da alíquota de IR, que muda conforme prazo da aplicação.
Preço sobre valor patrimonial: P/VP
Vamos relembrar a importância desse indicador.
P/VP maior do que 1 indica que o mercado está negociando o ativo com ágio, ou seja, pagando prêmio em relação ao contábil. Ágios exagerados devem ligar sinal de alerta em quem investe. É importante avaliar as razões que levaram o mercado a pagar tanto prêmio.
E o inverso é válido também, ou seja, P/VP menor do que 1 indica que o mercado está negociando o ativo com desconto frente a seu valor patrimonial. Comprar algo com desconto é bom e tudo mundo gosta, mas é mais importante ir além da álgebra e verificar o que levou o mercado a negociar o ativo com deságio.
Há fundos negociando com grande deságio e estão longe de serem uma ótima oportunidade de compra. Não é o caso do Pátria Logística.
O fundo teve seu portfólio reavaliado, conforme determina a legislação, no fim de 2021, fato que majorou a cota patrimonial em 2,8%, de R$ 94,89 para R$ 98,03.
Considerando o preço de fechamento de 25/2/22, R$ 78,00, o P/VP é 0,80, o que indica um deságio de 20% em relação ao valor patrimonial. Mais um indicador em que o Pátria Logística mostra momento positivo para aquisição de cotas.
Um fator positivo para o PATL11 é uma estrutura de custo mais simples para entendimento de quem investe. O Pátria Logística não possui cobrança de taxa de performance: cotistas pagam 0,93% ao ano sobre o valor de mercado a título de taxa de administração, não cabendo ao gestor nenhuma outra remuneração.
Importante destacar que esse patamar de taxa de administração contempla desconto que terminará no aniversário de 2 anos do PATL11. Desse ponto em diante a cobrança retomará ao patamar de regulamento, ou seja, 1,13% a.a.
Conclusão
O PATL11 é mais uma adição à fatia de FIIs de logística na carteira Renda Total, com ótimos ativos e com deságio relevante ante a sua cota patrimonial. Por isso, para acomodá-lo na nossa carteira, vamos realizar a venda de 2,5% da carteira de nosso primeiro FII recomendado, o BTLG11, e alocar 2,5% em PATL11.
A escolha do BTLG11 se deu por conta da avaliação da tabela abaixo:
O BTLG11 foi escolhido para redução de posição, pois conseguimos dessa forma manter um portfólio diversificado, focado em imóveis de alta qualidade. Também diminuímos o nível de alavancagem, uma vez que o ativo é um dos mais alavancados de nossas escolhas, além de ampliarmos o espaço de valorização da posição.
Abraços,
Gui Cadonhotto e Filipe Colus