Existe um conceito na Psicologia chamado de “paradoxo da escolha”. A tese original, desenvolvida pelos professores universitários Sheena Iyengar e Mark Lepper, foi baseada em um estudo sobre a oferta de potes de geleia em um supermercado.
Em dias alternados, era colocado um dos estandes de venda – em um dia, o estande A; no outro, o estande B. No estande A, havia 24 sabores de geleias à disposição dos clientes, enquanto no estande B, apenas seis.
Após o período de análise, verificou-se que o estande B atraiu mais consumidores e conseguiu ser muito mais efetivo nas suas vendas, o que muitos na época achavam contraintuitivo. O fato é que esse estudo se tornou uma referência para profissionais de marketing e vendas.
E, pensando bem, quem nunca ficou indeciso na hora de escolher uma entre as centenas de séries na Netflix e acabou não escolhendo nenhuma? Não sei se a existência dessas diversas opções é proposital, porém eu sei – e acredito que você tenha sentido na pele também – que a escolha se torna muito difícil quando temos muitas opções.
No mercado financeiro também existe o mesmo problema. Quando abrimos o aplicativo da corretora e nos deparamos com uma infinidade de instituições, siglas, taxas e prazos, a escolha de qualquer ativo se torna um desafio.
Para isso, é natural utilizar alguns parâmetros a fim de nos auxiliar no início da análise e eliminar algumas escolhas, de modo a simplificar nossa tarefa. Porém, existem muitos perigos em fazer uma simplificação dessa natureza, sobretudo na escolha de FIIs, que muitas vezes é feita única e exclusivamente com base na taxa de dividendos (DY).
Este relatório foi feito para você, investidor ou investidora, que tenha investimento em um fundo imobiliário não recomendado por nós na sua carteira ou que esteja pensando em fazer isso. Espero deixar claro até o final deste relatório que a escolha de um FII usando apenas a taxa de dividendos como parâmetro é equivocada e perigosa.
Escolher um FII utilizando apenas um ou outro parâmetro é algo que pode esconder diversos problemas. Então, vamos abordar quatro deles, os quais podem passar despercebidos quando se faz uma análise rasa:
- Pagamento de dividendos e o valor da cota;
- Lucro esporádico e não recorrente;
- Problemas estruturais com imóveis;
- Problemas de curto prazo e performance.
Antes, vamos entender o que são dividendos
Dividendos são lucros de uma operação que são pagos aos acionistas após a quitação de todas as taxas e despesas devidas. Por exemplo, quando alugamos um imóvel próprio para uma pessoa, o pagamento do inquilino é a receita e, a partir dela, vamos subtraindo todos os gastos: taxa da imobiliária, manutenção, renovações, entre outras. O que sobra dessa operação é o lucro do ato de alugar um imóvel próprio.
Nesse caso, o lucro final pode ser chamado de dividendo – mas que vai beneficiar apenas uma pessoa “acionista”, ou seja, você, dono ou dona do imóvel.
Já um FII possui diversos imóveis alugados, e cada cotista possui uma parcela do empreendimento todo – cada parcela é denominada cota do fundo. Os imóveis geram receita a partir dos seus aluguéis e, sobre ela, são descontados os custos. A partir disso, o lucro vai ser distribuído na forma de dividendos mensais para todas as pessoas que possuem cotas.
Isso nos leva ao nosso primeiro problema da nossa lista:
1. Pagamento de dividendos e o valor da cota
A taxa de dividendos de cada FII é obtida através da seguinte fórmula:
Agora, imagine dois FIIs distintos: um possui uma taxa de dividendos de 8% e o outro, uma taxa de 6%. Apesar da diferença de números, já pensou que ambos podem pagar a mesma quantia de dividendos, e inclusive o de 6% pode pagar um valor maior dentre os dois?
Isso se deve ao fato de que o valor da cota não está sendo analisado nessa comparação. Ou seja, um fundo imobiliário pode apresentar taxa de dividendos menor por conta de um aumento no valor da sua cota.
Ignorar esse fato pode acarretar na escolha de um FII que vem perdendo valor de mercado e, como consequência, deixar passar uma boa oportunidade de investimento em outro que tenha uma taxa de dividendos menor, mas que pode estar em um processo de valorização, como você pode ver no exemplo abaixo:
Fonte: Spiti
No exemplo acima, tanto o FII A quanto o FII B estão pagando R$ 0,60 por cota por mês. Porém, o FII A está com o valor de sua cota em crescimento no mercado, enquanto o valor do FII B está diminuindo a cada mês que passa.
Mas repare também que o FII A, apesar de manter o valor de seu dividendo em R$ 0,60 por cota, apresenta um processo de valorização bem consistente, enquanto o FII B tem uma queda no valor de sua cota, mas mantém o valor de seus dividendos – R$ 0,60 por cota.
No primeiro caso, a taxa de dividendo – o dividend yield (DY) – sai de 9% e vai para 7%, enquanto o FII B começa com um DY de 9% que sobe a 11%.
Um investidor ou uma investidora que analise a sua carteira de FIIs somente pela métrica da taxa de dividendos pode optar por manter um ativo que tem perspectiva de desvalorização, mas ignorar outro com uma boa perspectiva de valorização.
Um ponto interessante é que uma valorização consistente e baseada em fundamentos pode fazer com que os dividendos em algum momento também se elevem. Isso se dá pelo fato de que uma valorização da cota pode expressar, por exemplo, a valorização dos imóveis dentro de um FII ou um aumento pela demanda dos ativos. E esses fatores, no médio e longo prazos, tendem a fazer com que haja aumento nos dividendos.
2. Lucro esporádico e não recorrente
Podemos dividir os lucros dentro de fundos imobiliários entre esporádicos e recorrentes.
Lucros esporádicos são aqueles advindos de ocasiões que acontecem poucas vezes, como por exemplo a venda de ativos ou o pagamento da multa de rescisão contratual.
Esses lucros podem inchar a taxa de dividendo anual de um FII, levando o investidor ou a investidora a acreditar que está performando bem quando, na verdade, todo dividendo é decorrente de multas de rescisão de contrato, o que não é um fator bom no longo prazo para esse tipo de investimento. Por exemplo, se um fundo perdeu todos os seus maiores locadores, a sua receita do próximo período pode estar comprometida!
O gráfico abaixo mostra a taxa de dividendos de um fundo imobiliário que apresentou lucros não recorrentes ao longo de 2020, o que fez com que seu DY de 12 meses fosse superior a 20%, um movimento que não vai se repetir.
Fonte: Funds Explorer
3. Problemas estruturais com imóveis
Problemas estruturais dos ativos são um dos maiores riscos a que FIIs monoativos estão expostos. Esse ponto, aliás, é tão importante que dedicamos um relatório para ele – clique aqui para ler.
Basicamente, isso se refere a FIIs que apresentam grandes mudanças estruturais, como a perda de um locatário muito importante – caso do XPCM11, que perdeu seu contrato com a Petrobras e, por ser um fundo monoativo, viu sua cota se desvalorizar. E, como vimos na primeira seção deste relatório, uma desvalorização forte tende a aumentar a taxa de dividendos consideravelmente.
Nesse caso, a taxa de dividendos do XPCM11 está em 12% ao ano, uma taxa consideravelmente alta. No entanto, se olharmos apenas a taxa, deixaríamos de notar que seus ativos estão com problemas de locação e não estão com um futuro garantido.
Sem qualquer indicação de um possível novo locatário para o imóvel, o FII em questão continua pagando dividendos das multas contratuais ou do dinheiro em caixa do fundo, porém, mesmo pagando dividendos, existe um problema muito grande que é uma alteração estrutural no próprio fundo.
4. Problemas de curto prazo e performance
O último ponto que quero abordar afetou principalmente FIIs de shopping centers em 2020. Um problema no curto prazo – no caso, a pandemia – fez com que os shoppings fechassem as portas por um longo período, e muitas lojas rescindiram o contrato ou tiveram descontos em seus aluguéis.
Fonte: Infomoney
Isso fez com que a receita, o lucro e, por consequência, os dividendos de FIIs de shoppings atingissem patamares mínimos. No entanto, a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) divulgou em seu último relatório de inteligência de mercado que o ticket médio vem crescendo 13% ao mês desde abril de 2020.
Mesmo com a chegada do fim do ano, período marcado pelo grande volume de vendas, os shoppings ainda não voltaram aos patamares de antes da pandemia. No entanto, com a reabertura da economia e o retorno das atividades, espera-se que os antigos valores de receita sejam atingidos logo.
Ou seja, se analisarmos apenas os dividendos dos fundos de shoppings, eles provavelmente seriam vistos como uma péssima opção, mas, ao observar o setor como um todo, além das tendências de mercado, vemos um grande potencial do segmento atrelado ao retorno das atividades comerciais.
Por exemplo, dê uma olhada no DY de um de nossos fundos de shoppings recomendado, o HGBS11:
Fonte: Funds Explorer
Se levássemos em conta o FII somente pela taxa de dividendos, ele seria descartado rapidamente da nossa carteira. Contudo, consideramos também o momento delicado para o setor em 2020 e, principalmente, quais as perspectivas para os próximos anos.
Os dois fatores se mostraram positivos para a inclusão do FII na nossa carteira, que vem entregando resultado levemente positivo até então.
Nossos FIIs em janeiro
Em janeiro, a nossa carteira da série Renda Total também sentiu o efeito das tensões que fizeram com que os juros futuros no Brasil subissem. No entanto, os fundos imobiliários e as ações têm uma correlação negativa com os juros futuros, ou seja, quando os juros sobem, a tendência é que FIIs e ações no geral apresentem uma performance negativa. Veja no gráfico a seguir que compara o retorno do CDI (laranja) com a nossa carteira (azul) no último mês de janeiro:
Fonte: Quantum
Apesar disso, os nossos FIIs andaram na contramão dos juros e tiveram impacto positivo como um todo em nossa carteira, atenuando o efeito negativo advindo das ações e títulos de renda fixa.
O destaque foi o BTLG11, que teve um aumento de 8% no mês, impulsionado pelo projeto ambicioso de remodelação a ser realizada em uma antiga fábrica da Ford em São Bernardo do Campo (SP). O plano visa transformar a fábrica em um galpão logístico gigantesco na região, com fácil acesso a importantes rodovias de São Paulo.
Podemos observar que não somente o BTLG11 apresentou performance positiva no mês, como também o KNIP11 e o RBRR11, ambos com retorno positivo superior a 3% em janeiro.
Fonte: Quantum
Análise de FIIs
Nesta seção, vamos abordar quatro pontos para que a sua análise fique mais completa do que apenas analisar a taxa de dividendos. Em qualquer um dos casos, é fundamental verificar se cada um dos ativos no seu portfólio não se enquadra em nenhum dos quatro pontos citados acima. Além disso, para ajudar na análise, você pode contar também com a ajuda de dois sites a fim de fazer uma consulta simples. Vamos então à lista sobre como evitar cada um dos problemas mencionados:
Pagamento de dividendos e o valor da cota
O Funds Explorer permite que você verifique o desempenho da cota do fundo nos últimos 12 meses e avaliar se o aumento ou queda dos dividendos no período não está associado com uma alteração brusca do valor da cota do fundo.
Lucro esporádico e não recorrente
Depois, verifique se existe a ocorrência de pagamentos de dividendos muito fora do padrão em momentos pontuais nos últimos 12 meses, o que pode indicar a presença de lucro não recorrente no período que, como vimos, pode alterar o DY de um FII.
Problemas de curto prazo e performance
Além disso, é possível checar se o próprio DY não foi afetado em 2020 pela crise provocada pela pandemia do novo coronavírus, como é o caso dos fundos imobiliários de shoppings e universidades, por exemplo.
Problemas estruturais com imóveis
Já o site FIIS.com é muito útil para encontrar os últimos documentos e comunicados emitidos pelos gestores, que podem dar indícios sobre problemas mais profundos, como rompimento de contrato com algum inquilino, negociação com um novo inquilino ou algo do tipo. O terceiro ponto do nosso relatório.
Conclusão
Esperamos que as dicas trazidas neste relatório te ajudem na análise dos fundos imobiliários presentes na sua carteira hoje que não foram diretamente recomendados pela Spiti. E, para finalizar, um lembrete: nada de olhar somente o DY na hora de decidir em qual deles investir.
Abraços,
Filipe Colus e Guilherme Cadonhotto