O mercado de FIIs e a performance da nossa carteira em dezembro de 2023

O mercado de FIIs e a performance da nossa carteira em dezembro de 2023

No relatório de hoje, você encontrará:

• Destaque no exterior ao longo de dezembro: tanto BCE quanto Fed mantiveram inalterados os níveis de juros na Zona do Euro e nos EUA. Porém, desta vez, na coletiva de imprensa após a decisão, o presidente do banco central americano se mostrou mais dovish, externando inclusive que os membros do comitê já começam a discutir quando eventualmente será possível iniciar o ciclo de corte de juros. Além disso, tivemos notícias positivas em relação à inflação nas economias desenvolvidas. EUA, Zona do Euro e Alemanha tiveram divulgações de inflação ao consumidor exibindo continuidade no processo de desinflação. Tais eventos reverberaram nas taxas de juros dos títulos públicos americanos, derrubando-as para os melhores níveis em meses, abrindo espaço para maior apetite ao risco para o mercado acionário, e crescimento da expectativa de que o Fed poderia começar o ciclo de corte de juros já no primeiro trimestre deste ano. 
• Por aqui, o Banco Central foi em linha com a expectativa de mercado e reduziu a Selic em 0,50%. Assim, nossa taxa básica de juros encerrou o ano em 11,75%, 200 pontos-base abaixo de onde estava na abertura do ano (13,75%). Sem grandes eventos locais, o mercado brasileiro, em dezembro, foi beneficiado pelo otimismo no exterior. A inflação de dezembro ainda não foi divulgada, mas sua prévia, o IPCA-15, já é de conhecimento público e, apesar de ter marcado nível acima da expectativa de mercado, com alta de 0,40% ante uma alta esperada ao redor de 0,25%, mostrou o número mais baixo para dezembro desde 2018. Caso o IPCA venha neste patamar, teremos encerrado o ano dentro do intervalo da meta, próximo ao teto. Os ventos benignos do exterior promoveram redução na curva de juros, que encerrou 2023 com a melhor configuração do ano. Isso embalou o mercado de ações, com o Ibovespa subindo 5,4% e o Imob, que concentra ações ligadas ao real estate, mais sensíveis aos juros, subiu 8,7%. 
• No nosso mundo dos fundos imobiliários, dezembro foi um mês muito positivo, tanto na valorização das cotas quanto nos dividendos. O Ifix subiu 4,25% no mês, e nossa carteira recomendada entregou rentabilidade acima do benchmark, com alta de 4,76% em dezembro. No ano, a carteira totalizou um retorno de 22,7%, acima do Ifix, que subiu 15,5%. O nosso DY em dezembro foi de 0,97%, melhor patamar da história da carteira recomendada OMFI, gerando uma métrica anualizada de 12,31%. Não realizamos alterações na lista de recomendados ao longo do mês.

Lembramos que, em dezembro de 2023, a Spiti se uniu à Finclass, adotando carteiras completas de investimentos (divididas em Valorização e Renda), e agora nossas recomendações de FIIs ficarão inclusas nelas. A divulgação final dos resultados da carteira O Melhor dos Fundos Imobiliários que apresentamos neste relatório marca o fim da série. Contudo, em relatórios mensais futuros continuaremos com a cobertura dos FIIs da alocação original OMFI que não estão nas novas carteiras, focando individualmente nesses fundos, sem a perspectiva de alocação em uma carteira.

O cenário do mês de dezembro de 2023

Cenário global

Na Europa, ao longo de dezembro tivemos consolidação do cenário positivo que já se desenhara em novembro. Entre os índices acionários no velho continente, o principal índice alemão, DAX, teve alta de 3,10% no mês e ganhos acumulados de 20,6% em 2023. Já o principal indicador acionário em Londres, o FTSE100, teve alta de 3,87%, suficiente para colocar o mercado londrino em terreno positivo no ano, com alta de 3,5%. O principal índice de ações na Zona do Euro, o Stoxx 600, teve ganho de 3,77% no mês e 12,7% em 2023.

Na Zona do Euro, o dado de inflação ao consumidor (CPI, na sigla em inglês) de novembro, divulgado ao longo de dezembro, apontou um recuo de 0,6%, desacelerando ante a alta de 0,1% no mês anterior, mas ficando levemente acima das expectativas de mercado, que apontavam para uma queda de 0,5%. Na comparação anual, a inflação ao consumidor na Zona do Euro recuou de uma alta de 2,9% na medição de outubro para 2,4% em novembro, em linha com expectativa de mercado. O núcleo, que descarta itens mais voláteis como alimentos e energia, também teve queda de 0,6% na medição mensal e fechou com 3,6% de alta na medição anual, ambas em linha com a expectativa de mercado. Ou seja, não houve grandes surpresas inflacionárias na Zona do Euro, com continuidade do processo de desinflação.

Na maior economia da Europa, a Alemanha, o CPI de novembro registrou queda em relação ao mês anterior de 0,4%, desacelerando ante a última medição, que ficou estável. O dado veio em linha com a expectativa de mercado. Na medição anual, a inflação ao consumidor no país teve alta de 3,2% em novembro, desacelerando ante +3,8% em outubro, emplacando o quinto mês consecutivo de redução, mas ainda acima da meta da autoridade monetária, de 2% a.a. 

Em sua reunião em dezembro, o Banco Central Europeu (BCE) optou pela manutenção do patamar de juros e reforçou a mensagem de que manterá nível restritivo pelo tempo necessário para que a inflação convirja à meta. A próxima reunião do BCE para definição de taxa de juros será em 25/01/2024.

Já nos EUA, a autoridade monetária (Fed) decidiu pela manutenção da taxa de juros no intervalo entre 5,25% e 5,50% ao ano, pela terceira vez consecutiva. A coletiva de imprensa do Fomc, órgão equivalente ao Copom no Brasil, teve um tom mais dovish (postura mais amena para juros) ao mostrar que os membros do banco central americano começaram a discutir sobre eventual início do ciclo de redução de juros. O fato animou o mercado quanto à tomada de risco por parte de investidores e investidoras e o reflexo foi a forte valorização das ações e fechamento dos juros dos títulos públicos federais nos EUA. 

A próxima decisão de política monetária do Fed será em 31/01/2024. Ainda que o mercado já discuta o momento de redução de juros na maior economia do mundo como sendo algo entre o março e junho, a reunião de janeiro será importante para capturar mais sinais de quando o Fed efetivamente deverá começar a reduzir as taxas.

A inflação de novembro, divulgada em dezembro nos EUA, mostrou o índice de preços ao consumidor (CPI) com alta de 0,1% ante o mês anterior, acima da expectativa de mercado, que era de estabilidade, e acelerando em relação ao mês anterior, quando ficou estável. A medição anualizada em novembro ficou em 3,1%, caindo em relação ao mês anterior, quando marcou alta de 3,2%. O núcleo do CPI, que desconsidera os itens mais voláteis como alimentos e energia, também acelerou em novembro ante o dado do mês anterior, com alta de 0,3%, ante 0,2% em outubro. O dado anualizado marcou avanço de 4%, em linha com a expectativa de mercado.

Os dados de payroll (relatório sobre mercado de trabalho) divulgados em dezembro mostraram que os EUA criaram 199 mil vagas, em linha com a expectativa de mercado. A taxa de desemprego caiu na margem de 3,9% no mês anterior para 3,8%, ante uma previsão de estabilidade, mas ainda permanece em situação de pleno emprego. O salário médio por hora avançou 0,35%, acelerando ante a alta de 0,21% na medição anterior e pouco acima da expectativa de mercado (0,30%).

Em dezembro, os principais índices do mercado de ações nos EUA tornaram a exibir performance exuberante, em menor ritmo do que as expressivas altas verificadas em novembro, mas ainda assim, com forte valorização das ações. Em meio à continuidade do processo de acomodação da inflação rumo à meta e após a coletiva de imprensa do presidente do Fed depois da decisão de manutenção de juros — com a informação de que os membros do comitê já iniciaram discussões sobre início de corte das taxas —, os ativos de risco reagiram com forte valorização. O Dow Jones subiu 4,84%, o S&P 500 avançou 3,59% e o Nasdaq teve alta de 4,22%. No ano os índices acumularam os seguintes resultados: Dow Jones +11,1%, S&P500 +19,5% e Nasdaq +35,3%.

Em relação às commodities, o minério de ferro manteve o ritmo de recuperação do preço. O contrato futuro do minério de ferro refinado 62% (CFR) encerrou dezembro com alta de 4,5%. O petróleo engatou o terceiro mês consecutivo de desvalorização, refletindo temores de menor atividade econômica por conta do cenário contracionista de juros nas grandes economias, além das tensões no Oriente Médio. A medição pelo contrato futuro do tipo Brent encerrou dezembro com queda de 7%. No acumulado de 2023, o contrato do minério de ferro refinado 62% acumulou alta de 22,5% e o petróleo tipo Brent, queda de 10,3%.

Cenário nacional

No cenário local, em dezembro os ativos reverberaram o cenário positivo que observamos no exterior. O movimento na curva de juros foi de redução, chegando ao menor patamar em 2023, beneficiando a tomada de risco em ativos locais. Mas antes de esmiuçarmos a curva de juros, vamos falar de inflação.

Ainda não tivemos a divulgação do IPCA de dezembro no momento em que redijo este relatório. Portanto, para traçar a curva de IPCA, vamos assumir para dezembro o IPCA-15 uma vez que o índice tem a mesma composição, mudando apenas o período de coleta de dados para aferição do índice do mês. O IPCA-15 de dezembro veio acelerando em relação ao mês anterior, de 0,33% para 0,40%, atingindo o maior valor mensal desde maio de 2023. 

Como o boletim Focus do Banco Central, que exibe a expectativa de mercado para indicadores econômicos, mostrou na divulgação de 05/01/24 uma expectativa de IPCA para dezembro de 2023 em +0,41%, entendo que podemos assumir o IPCA-15 realizado de 0,40% como boa base para traçarmos nossa tradicional curva do IPCA. Caso se materialize a alta de 0,40% para a medição de dezembro, temos um IPCA acumulando alta de 4,45% em 2023, abaixo do teto da meta de inflação para 2023, que é 4,75%, com alvo (centro do intervalo da meta) em 3,25% e recuando em relação ao mês anterior, quando marcou +4,68%.

A medição do IPCA-15 de dezembro em 0,40% veio acima do mercado (+0,25%) e acabou consolidando a expectativa de mercado para o IPCA de dezembro na faixa de 0,40%. A boa notícia é que o número foi o menor para o mês desde 2018. Começa a se desenhar o cenário de normalização da medição de inflação no Brasil. 

Lembro que as medições de IPCA entre maio e novembro de 2023 oscilaram, entre -0,96% e 3,41%, com média de 2,2% na visão anualizada, ou seja, abaixo de 0,20% a.m. Este cenário impactou de forma negativa os rendimentos distribuídos pelos FIIs de CRI indexados à inflação. Observando as expectativas do Boletim Focus para o IPCA de dezembro de 2023 (+0,41%), janeiro (+0,37%) e fevereiro de 2024 (+0,65%), é de se esperar que tenhamos níveis maiores de rendimentos em tais FIIs nas distribuições de fevereiro deste ano em diante, o que deve ser benéfico para a precificação da cota de tais fundos no mercado secundário.

Sobre a curva de juros futuros, esta foi afetada positivamente pelo bom humor externo, especialmente nos pregões posteriores à reunião do Fed em dezembro. Do front externo, tivemos a desaceleração das taxas dos Treasuries, que são os títulos públicos de longo prazo nos EUA, o que é benéfico sob o ponto de vista de diferencial de juros. No front local, a reforma tributária enfim foi promulgada, e ainda que existam 75 pontos a serem regulamentados por meio de leis complementares posteriormente, o avanço até aqui foi bem recebido pelo mercado. 

O Comitê de Política Monetária (Copom) realizou a última reunião do ano e, conforme esperado pelo mercado, fez novo corte na Selic, de 0,50%, levando a taxa básica de juros da economia a 11,75% a.a. A divulgação do PIB do 3T23, com alta de 0,1%, surpreendendo positivamente o mercado, foi a cereja do bolo para fechamento de 45 a 55 pontos-base nos vencimentos mais longos da curva de juros. Assim, atingimos a melhor (mais baixa) configuração de curva de juros em 2023.

Em relação ao câmbio, em dezembro a cotação do dólar fechou abaixo de R$ 4,90, patamar não observado para fechamento de mês desde julho. A moeda norte-americana fechou dezembro cotada a R$ 4,85, uma queda de 1,4% em relação ao mês anterior. O câmbio acumulou queda de 8,2% em 2023.

O Ibovespa, principal índice do mercado acionário brasileiro, encerrou dezembro em forte alta de 5,4%, e fechou 2023 com ganhos de 22,3%, em 134.185 pontos.

Já as ações do setor imobiliário, medidas pelo Imob, tiveram uma alta ainda mais forte em dezembro, +8,7%, justamente em decorrência do cenário de juros futuros mais atrativo para tomada de risco. O índice encerrou 2023 com alta impressionante de 53,3%.

Nos fundos imobiliários, o Ifix repetiu o bom humor de novembro e fechou dezembro com ganho de 4,25%. No ano, o Ifix acumulou alta de 15,5%, na máxima histórica para um fechamento de mês, aos 3.311 pontos.

O mercado de fundos imobiliários em dezembro de 2023

Tivemos importantes notícias no mercado de FIIs em dezembro, com amplo domínio de fundos de tijolos, especialmente com compras, vendas e movimentação de locatários:

• Em 6 de dezembro tivemos enfim o desfecho sobre o destino da gestora de real estate CSHG (Credit Suisse) e dos FIIs por ela geridos. O grupo Pátria, que já detém outra gestora de FIIs, a VBI Real Estate, venceu o processo promovido pela então proprietária da CSHG. Todo o time de gestão dos FIIs também migrará para a nova estrutura, que, inclusive, vai se manter isolada. Entendo que foi a melhor desfecho possível para investidores de FIIs como HGLG11 e HGRU11, que estão entre nossas recomendações, uma vez que o time que realiza a gestão continuará à frente de tais estratégias.

• Em 14/12 o HGRU11, do segmento de renda urbana, informou a realização de avaliação dos imóveis do fundo para aferir valor justo, conforme preconiza a legislação. Os laudos da avaliadora independente resultaram em valor 4,24% superior aos valores contábeis então vigentes, com consequente variação positiva da cota patrimonial de 3,39%. 

• Em 22/12 o HGRU11, do segmento de renda urbana, anunciou a assinatura de escritura de compra e venda na qual alienou imóvel de varejo alimentício na cidade de São Bernardo do Campo (SP). A operação gerou lucro equivalente a R$ 1,69 por cota.

• Em 14/12 o XPML11, do segmento de shopping centers, informou a alienação de participação no Caxias Shopping por R$ 70 milhões gerando lucro imobiliário equivalente a R$ 0,68 por cota.

• Em 26/12 o LVBI, do segmento logístico, informou a aquisição do ativo SCB Log de forma indireta, ao adquirir as cotas do SBC Log, proprietário de 100% do imóvel. Considerando a receita imobiliária do ativo e a despesa financeira da alavancagem atrelada ao imóvel, a expectativa da gestão do LVBI11 é de incremento de R$ 0,09 por cota nos próximos 12 meses.

• Em 26/12 o VISC11, do segmento de shopping centers, informou a aquisição de 20% do Shopping Madureira, localizado no Rio de Janeiro (RJ). Além disso firmou memorando de entendimentos para potencial aquisição de sete novos shoppings com potencial valor de R$ 537 milhões. Os shopping centers são: Shopping Estação (Curitiba – PR), Plaza Sul (São Paulo – SP), Shopping Villagio Caxias (Caxias do Sul – RS), São Luís Shopping (São Luís – MA) e Carioca Shopping, Bangu Shopping e Madureira Shopping (Rio de Janeiro – RJ).

• Em 26/12 o PVBI11, do segmento de escritórios, informou ter celebrado a escritura de compra de área no imóvel The One por R$ 197 milhões, valor equivalente a R$ 33 mil por m².

Em dezembro, mês marcado por forte alta dos preços das cotas dos FIIs, os destaques positivos de retorno ficaram com fundos com XPPR11, IRDM11 e HTMX11, que apresentaram altas de 24,2%, 14,4% e 14,2%, respectivamente, muito acima daquela que vimos no Ifix (+4,25%). Como podemos observar, não há dominância de um determinado segmento entre as maiores altas. A bem da verdade, observamos alguns FIIs que atravessam momento de forte desvalorização e, em dezembro, viram uma pequena recuperação pensando nas perdas acumuladas ao longo dos dois últimos anos, tais como XPPR11, RECT11, HCTR11 e IRDM11.

Já entre as dez piores performances, destaco que três delas sequer tiveram resultado negativos, mais uma evidência de como o mercado foi pujante para FIIs em dezembro. Destacaram-se fundos de tijolos entre os menores retornos, com BLMG11, BRFO11 e XPIN11 caindo 18,5%, 3% e 0,5% respectivamente.

* Está na carteira recomendada OMFI

Observando o retorno setorial, o destaque do mês foi para o segmento de escritórios, que, dentre os tijolos, havia ficado para trás ao longo de 2023 e, com o cenário benigno de juros desenhado na reta final do ano, acabou sendo beneficiado. Na ponta negativa, o segmento de logística acabou sendo muito prejudicado pela péssima performance do BLMG11 no mês, FII que caiu 18,5% — ou seja, não foi algo generalizado no setor.

Em relação aos dividendos, sem novidades setoriais. Seguimos com a liderança dos FIIs de CRI, mesmo vivendo momento em que a distribuição em reais por cota está prejudicada por conta do nível do IPCA visto no terceiro trimestre, além dos eventos de crédito que observamos em FIIs de CRI High Yield. Como o preço das cotas de tais FIIs sofreu e o cálculo de DY é feito considerando o rendimento e o atual preço da cota, mesmo com a queda da renda, o ajuste feito pelo mercado no preço das cotas mantém a classe na liderança. 

Destaco ainda os FoFs, que, mesmo com toda a valorização do ano, sustentam bom nível de DY, justamente por conseguirem promover crescimento de renda que advém da soma de maior nível de geração de rendimento dos FIIs investidos e cenário benigno para giro de posição com promoção de ganho de capital.

Já entre aqueles que geraram menor patamar de rendimento, ficaram os FIIs de escritórios, diante do cenário mais adverso para os níveis de recuperação e receita de locação. Em dezembro, o DY setorial do Ifix ficou em 11% anualizado, acima da marca de 10,8% que vimos no mês anterior. Mas lembro que as distribuições de dezembro são impactadas por eventos não recorrentes. Vários FIIs geraram rendimentos acima de sua renda usual para distribuir recursos que estavam represados e, assim, cumprir o que determina a legislação, que é distribuir no mínimo 95% do lucro a cada semestre.

Seção especial: retorno dos FIIs da carteira da série O Melhor dos Fundos Imobiliários

Lembro que em dezembro realizamos a fusão da Spiti com a Finclass e, assim, adotamos apenas carteiras completas. Assinantes Finclass agora acessam as carteiras de Valorização e Renda, em que os FIIs fazem parte da alocação estrutural, respectivamente com participação de 15% e 40%.

Você que assinava a série O Melhor dos Fundos Imobiliários (OMFI) deve ter percebido que, nas novas carteiras, alguns FIIs recomendados anteriormente não estão mais presentes. Isso ocorre porque, como a carteira é completa, fazemos o controle de volatilidade total e, assim, foi necessário um menor número de FIIs para atingir um nível que julgamos adequado para uma boa relação risco vs retorno.

Portanto, esta última divulgação completa de resultado da carteira OMFI encerrará esta jornada que, tenho certeza, foi transformadora para você. Isso não quer dizer que os FIIs que estavam no portfólio OMFI e não estão nas atuais carteiras ficarão sem cobertura. Nos relatórios mensais adiante, teremos um tópico em que falarei exclusivamente desses FIIs, mas sem a visão de carteira, como faço agora. Então, vamos ao resultado OMFI em dezembro de 2023.

Relembro as premissas adotadas para apuração de resultado:

• O recurso não alocado em FII, que aguarda recomendação, foi direcionado a um investimento denominado “caixa”, com retorno igual ao CDI do período. Isso ocorreu especialmente no início da carteira, conforme as recomendações eram feitas até que se totalizasse 100%.
• A volatilidade da carteira não considera caixa, para que a sensibilidade de oscilação da classe de ativos seja mais bem percebida.
• Não há reinvestimento dos dividendos. Nesse ponto, estamos trabalhando para em breve termos o indicador de performance também nesse cenário. Afinal, é uma das principais recomendações para os assinantes: reinvestir os dividendos.
• Toda a alocação é feita no dia da recomendação. Aqui, há divergência do processo que recomendamos que seja feito pelos investidores, isto é, que se façam compras faseadas, com a maior recorrência possível. Escolhemos a alocação feita de uma única vez, no dia da recomendação, pois entendemos ser mais simples do ponto de vista operacional no acompanhamento de resultado e mais transparente para apuração de performance.
• O DY mensal é dado pelo dividendo deliberado dentro do mês por cada FII, independentemente do dia de pagamento, dividido pelo valor da cota no fechamento da data-base, ponderando o peso de cada FII na carteira recomendada.

Agora que as regras foram relembradas, vamos aos dados de nossa carteira.

Abrimos com uma tabela-resumo contendo o retorno e a volatilidade da carteira, mês a mês, comparado com o Ifix, além dos DYs mensal e anualizado.

Desde o começo da série (meados de maio de 2021), o Ifix acumulou resultado positivo de 18,2%, enquanto nossa carteira recomendada, considerando sempre a alocação para público geral, teve resultado de 31,2% no mesmo período, ou seja, mais de 1,7x o retorno do benchmark.

Ao longo desta jornada, buscamos combinar ativos de maior qualidade e maior capacidade perene de geração de renda, sem renunciar ao ganho de capital com valorização das cotas. Sempre com um olhar para uma janela móvel de no mínimo 18 meses adiante, a alocação em nossa carteira por diversas vezes fugiu do consenso de curto prazo do mercado. Vivemos isto especialmente quando comparamos nossa carteira com a composição do Ifix, em que há claramente uma predominância de FIIs de papel. Ademais, focamos em ativos de maior qualidade por entendermos que há assimetria de risco desfavorável em teses que adicionam níveis de risco mais elevados. 

Superamos o Ifix em 2021, em 2022 e novamente em 2023. Nesse ano, a carteira OMFI para público geral teve resultado de 22,73%. contra um Ifix que teve alta de 15,50%.

E justamente pela menor exposição ao perfil mais defensivo que os FIIs de CRI possuem, no mês de dezembro tivemos retorno acima do benchmark, cenário oposto ao que vimos em outubro. A maior exposição aos tijolos capturou recuperações de maior intensidade ao longo do mês de novembro.

Encerramos dezembro com retorno de +4,76%, contra uma alta de 4,25% para o Ifix, isso observando a carteira recomendada para público geral. A carteira destinada ao investidor qualificado teve performance levemente superior, subindo 4,80% e, por conseguinte, também superou o Ifix.

* Com início em 20/5/2021, data da primeira recomendação da série.

Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass

Ainda em relação a dezembro, a carteira recomendada encerrou o mês sem alterações. 

O KNIP11 é recomendação para investidor qualificado. Para público geral, a recomendação é o PORD11.Elaborado por Finclass

O DY da carteira em dezembro teve o melhor mês de sua existência. Na visão anualizada, o DY da carteira recomendada em dezembro foi 12,31% a.a. 

Observando o DY da carteira recomendada e o DY médio do Ifix, tivemos relevante prêmio: 12,31% a.a. versus 10,97% a.a. do Ifix. Desde a criação da carteira recomendada, nosso DY médio é superior ao gerado pelo Ifix: 10,2% versus 9,8%, mesmo com nossa carteira tendo estruturalmente menor posição em FIIs de papel em todo o período, sendo esta classe a que melhor gerou dividendos no período em questão.

Também gostamos de exibir outra forma de fazer esse comparativo, observando o spread (diferencial) entre o DY da nossa carteira e o do Ifix versus a taxa do Tesouro IPCA+ referência, com vencimento em 2035 (lembrando que outro nome para o ativo é NTN-B; para o comparativo no gráfico, reduzimos o nome para apenas B35).

Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass

O prêmio do nosso DY em dezembro voltou a superar a marca de 600 pontos-base, ou seja, 6%, fato que não acontecia desde junho. Encerramentos de semestres trazem rendimentos extras que geram essa aceleração do prêmio. Tivemos o melhor dos mundos: o DY subiu por crescimento de renda com valorização das cotas no mês e, ao mesmo tempo, observamos queda na taxa do Tesouro IPCA+ 2035. O prêmio (diferença entre DY da carteira e a taxa do Tesouro IPCA+ 2035), em dezembro, ficou em 696 pontos-base, ou 6,96% para o DY da carteira OMFI em relação à taxa do título de referência. A média do spread do DY da carteira recomendada também é superior à média do DY do Ifix: 471 pontos-base versus 424 pontos-base.

Aqueles que me acompanham há mais tempo já sabem que o mercado usa muito essa métrica. Até por isso, decidimos incluí-la no relatório, mas tenho minhas ressalvas, pois ela considera em sua concepção os FIIs de CRI, e isso gera uma comparação injusta com a taxa do Tesouro IPCA+ (NTN-B). Já tratamos desse item em um relatório específico disponível; se você ainda não leu, recomendo fortemente: “Como avaliar o diferencial entre o DY do Ifix e o Tesouro IPCA+”.

No portfólio da carteira OMFI, no mês de dezembro, em se tratando de retorno, os destaques positivos foram: PATL11, com alta de 10%, e CPTS11, que se valorizou 8,3%, mostrando como o mês foi positivo para tijolos e para FIIs de CRI de qualidade que estavam severamente descontados. Fecha o pódio das maiores valorizações dentre os recomendados o FII de renda urbana RBVA11, com alta de 6,7%. HGRU11, com grande distribuição de dividendo, e RBVA11, com forte valorização, nossas escolhas em renda urbana, tiveram um excelente encerramento de ano.

Na ponta negativa, apenas BRCR11, do segmento de escritórios, encerrou o mês com retorno negativo, -0,20%, depois da forte alta em novembro. 

Por fim, o DY em dezembro foi de 0,97% a.m., que, de forma anualizada, é expresso como um DY de 1,31% a.a., friso novamente, o maior da história da carteira recomendada.

No top 3 maiores DYs anualizados dos FIIs recomendados em dezembro: 

• AIEC11 (escritórios), com 31,6%. Aqui ressalto que a locatária Dow, que representa praticamente dois terços da receita do FII, antecipou o aluguel de janeiro, com isso, tivemos duplo impacto na receita desta locatária em dezembro — e, por óbvio, isso será ajustado em janeiro. 
• PORD11 (CRIs), com 14,2%.
• KFOF11 (FoF-FII), com 13,4% — mas tem gente que não gosta de FoF-FII porque “paga duas taxas de administração”. Lembrando que, além de entregar esse nível de rendimento, o KFOF11 acumulou ganho total de praticamente 40% ao longo de 2023.

E os dividendos com menores patamares em nossa carteira no mês permanecem com alocações com domínio de tijolos: JSRE11 (escritórios), com 7,76%, PVBI11 (escritórios), com 8,4%, e HGLG11 (logístico), com 8,5%. 

Como fazemos em todos os meses, considerando apenas os FIIs com lastro em tijolos, ou seja, desconsiderando a alocação em FIIs de CRI e FoFs, o DY anualizado em outubro da parcela alocada em shopping centers, renda urbana, logística e escritórios foi de 12,4%, ou 0,98% a.m.

Dado que o Tesouro IPCA+ com vencimento em 2035 fechou o mês negociado com taxa de 5,34% a.a., o prêmio do DY da fração tijolo em relação ao título público com duration (prazo médio) similar ficou em 703 pontos-base (bps), ou 7,03%, mantendo-se acima da média histórica.

Conclusão

No cenário internacional, vimos que o mês de dezembro nos brindou com otimismo das economias desenvolvidas com o cenário de juros para 2024. Tanto Fed quanto BCE mantiverem os atuais níveis de juros, mas especialmente o banco central americano teve uma comunicação mais dovish que embalou o mercado de alta de dezembro com investidores precificando redução de juros na maior economia do mundo ainda no primeiro semestre deste ano. O resultado não poderia ser diferente: alta nas bolsas ao redor do globo, com destaque para Nasdaq, com + 4,22%, S&P 500 avançando 3,59% e Stoxx 600, na Europa, subindo 3,77%.

No Brasil, as ações seguiram o mercado internacional, com Ibovespa e Imob fechando em forte alta, refletindo o fechamento (queda) de juros tanto no exterior, observando as taxas dos títulos de longo prazo, quanto por aqui, observando os contratos de juros do DI. 

O dólar fechou em queda de mais de 1,3% e o Banco Central promoveu novo corte na Selic, que encerrou 2023 em 11,75% a.a., lembrando que a taxa abriu 2023 em 13,75% a.a. Mas com o mercado esperando que ao final do ciclo de corte de juros a Selic chegue a 9% a.a., podemos inferir que a maior parte da redução ainda está por vir.

Lembro que ainda não temos o IPCA de dezembro, mas sua prévia, o IPCA-15 veio positivo em 0,40%, acima das expectativas de mercado (0,25%), mas é a menor medição para dezembro desde 2018. Caso o IPCA venha neste nível, o índice oficial de inflação fechará 2023 acumulando alta de 4,45%, abaixo do teto da meta de inflação para o ano, 4,75%, sendo que o centro da meta era 3,25%.

No mercado de FIIs, dezembro teve resultado exuberante, com alta de 4,25% no Ifix. O índice encerrou 2023 com ganhos de 15,50%. Nossa carteira recomendada teve um resultado superior ao benchmark, devido à menor exposição aos FIIs de CRI e, por conseguinte, maior exposição aos tijolos e FoFs, que reagem melhor em cenário positivo para FIIs: +4,76% para público geral e +4,80% para investidores qualificados, apenas em dezembro. No acumulado do ano, nova vitória: 22,7% na carteira para público geral e 22,2% na carteira para investidor qualificado.

Sobre os rendimentos mensais, considerando os preços de mercado nas respectivas datas de anúncio de rendimento, o DY da carteira recomendada subiu em relação ao mês anterior, atingindo 12,31% a.a. em dezembro, ante 10,80% em novembro, muito por conta das distribuições extraordinárias, típicas de encerramento de semestre. Não tivemos alterações na carteira recomendada ao longo de mês.

O prêmio em relação à taxa da NTN-B (Tesouro IPCA+) com vencimento em 2035 apresentou a maior medição histórica da série, se aproximando de 700 pontos-base. O nível de prêmio entre o DY dos FIIs de tijolos de nossa carteira ficou em 6,96%.

Espero que este conteúdo tenha dado uma melhor compreensão do resultado de dezembro da carteira OMFI. Agradeço a confiança depositada ao longo desta jornada que se iniciou em maio de 2021 e tenho convicção de que nesta nova fase, agora com as carteiras de Renda e Valorização, a classe de fundos imobiliários continuará a mostrar seu valor e nossa seleção terá totais condições de entregar resultado tão bom quanto. 

Só para você ter uma ideia, considerando a carteira de Valorização, que possui composições com alguns ajustes a depender da faixa de patrimônio, a fatia de FIIs entregou retorno médio de 26,95% em 2023, ou seja, acima do que obtivemos com a carteira OMFI. Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura, mas a ideia é que essa informação deixe você mais confortável agora seguindo uma das carteiras completas, seja a de Valorização, seja a de Renda.

Agradeço a costumeira paciência.

Bons investimentos!

Ricardo Figueiredo