O cenário macroeconômico norte-americano em abril. A guerra comercial foi o evento dominante do mês. No início de abril, o governo dos EUA implementou tarifas generalizadas sobre importações (10% para a maioria dos países, com adicionais para alguns), levando a retaliações imediatas da China e escalada tarifária mútua. A ameaça de uma recessão global induzida por guerra comercial foi temporariamente real. Contudo, Donald Trump recuou parcialmente em 9 de abril, suspendendo por 90 dias os aumentos tarifários mais drásticos e sinalizando intenção de negociar. Essa reviravolta aliviou os mercados – acionários e cambiais – a partir da segunda quinzena. Ainda assim, as tarifas de 10% permaneceram, e continuou no ar a incerteza sobre um acordo comercial definitivo.
O mercado de FIIs em abril de 2025
Escrito por Ricardo Figueiredo em FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Neste relatório, você encontrará:
Atualização sobre o panorama macroeconômico brasileiro. No âmbito doméstico, abril não teve eventos disruptivos de grande porte, mas algumas movimentações merecem nota. A primeira foi a sanção do Orçamento de 2025 pelo Presidente Lula no início do mês, com dois vetos pontuais que reduziram ligeiramente despesas não obrigatórias. Essa aprovação tirou do radar qualquer risco de “shutdown” ou impasse fiscal e permitiu ao governo tocar adiante sua agenda econômica. Em paralelo, continuou o debate sobre o novo arcabouço fiscal (regra que limitará o crescimento dos gastos públicos): o texto-base já havia passado na Câmara em março e seguia para o Senado, com expectativa de aprovação até maio.
O cenário de fundos imobiliários, as principais notícias e o desempenho do setor em março, que refletiu positivamente no mercado de fundos imobiliários.
O desempenho dos ativos recomendados pela Finclass, nas carteiras Valorização e Renda.
Olá, investidor(a)!
Para começarmos este relatório, trouxemos uma tabela com o fechamento do mês dos principais índices e bolsas no mundo:
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Estados Unidos
O principal assunto no mês foi a escalada da guerra comercial entre Estados Unidos e mais de 180 países – em especial, a China.
No dia 2 de abril, o presidente dos Estados Unidos Donald Trump anunciou uma nova política tarifária contra diversos países que possuem relações comerciais com a economia americana, visando “libertar” os EUA de práticas comerciais consideradas injustas por parte de outros países - de acordo com o presidente.
O Brasil foi um dos países afetados, de modo que os EUA agora cobrarão 10% de todas as importações feitas do território brasileiro. Muitos economistas estimam que a nova tarifa trará um impacto setorial mais forte do que de forma generalizada para nossa economia.
Acontece que o conflito comercial ganhou proporções maiores quando a China decidiu retaliar a nova tarifa, que, somadas às tarifas anteriores, registravam uma taxa de 54% sobre as importações chinesas; dali para frente, só fomos para trás:
● Após o aumento de tarifas sobre produtos chineses irem para 34%, a China pediu truco e respondeu também com uma tarifa de 34%;
● Os Estados Unidos pediram seis e dobraram a aposta, aumentando a tarifa sobre importações chinesas para 104%;
● A China não recuou e aumentou suas tarifas para 84% sobre importações de produtos americanos;
● Por fim, os Estados Unidos anunciaram mais um aumento, que saltou para uma tarifa total de 125%; comunicaram também uma pausa por 90 dias na aplicação de tarifas extras aos países que não retaliaram sua nova política de comércio.
Com isso, a primeira semana de abril trouxe alta volatilidade para os ativos de risco nos Estados Unidos e no mundo. Com isso, as expectativas para a inflação no curto prazo saltaram, e o mercado espera que a inflação americana nos próximos 12 meses seja de 3,6% em março, bem longe da meta de inflação de 2%. No dia 07 de maio, o Banco Central Americano decidiu, pela 3° vez seguida, manter a taxa de juros entre 4,25% e 5,00%, em linha com o esperado.
Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de 83,0% de haver novamente uma manutenção de juros na próxima reunião, que ocorrerá em 18 de junho.
Fonte: CME Group | Data: 08/05/2025
Brasil
Já o Brasil acabou sendo beneficiado com a melhora do sentimento global, na reta final do mês.
Grande parte deste movimento já embutia um cenário mais pessimista, devido aos nossos problemas contínuos com inflação e política fiscal. E, como os mercados mais desenvolvidos apresentaram maior volatilidade, países emergentes com bolsas baratas foram praticamente um porto seguro – ao menos, nesta janela curta de tempo. Entretanto, os desafios ainda permanecem.
No último Relatório Focus do mês (com dados coletados em 25 de abril e divulgados em 28 de abril), observamos que as principais instituições financeiras possuíam uma previsão de inflação em 5,55% para 2025, acima da meta estipulada pelo Banco Central, mas desacelerando em relação ao mês anterior.
Fonte: Banco Central do Brasil | Data de divulgação: 28/04/2025
IPCA de abril de 2025
O IPCA (índice de preços ao consumidor amplo, calculado pelo IBGE e utilizado no sistema de metas de inflação) registrou alta de 0,43% no mês de abril.
Fonte: IBGE
8 grupos que compõem o IPCA registraram alta no mês, com destaque para Saúde e cuidados pessoais que subiu 1,18% e representou 0,16% do total de 0,43%. Já o grupo de transportes foi o único que apresentou queda.
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
No acumulado 12 meses o índice atingiu o nível de 5,53%, maior patamar desde fevereiro de 2023 (+5,59%), lembrando que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é 3,00%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%, isto é, atualmente temos inflação acima do teto da meta.
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
IGP-M de abril de 2025
O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia) subiu 0,24%, bem acima da projeção de -0,09%. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice encontra-se em 8,50% no acumulado de 12 meses.
A maior pressão para a alta veio dos preços de produtos agropecuários que compõem a cesta do IPA, além de uma queda menos acentuada em produtos industriais.
Fonte: FGV IBRE
Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Curva de juros futuros
Neste mês, observamos uma queda de 100 (1,00%) a 108 (1,08%) pontos-base na curva de juros futuros, na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, refletindo uma forte melhora na percepção do mercado - mas ainda em patamares historicamente elevados. Lembre-se de que juros longos mais elevados geram pressão negativa nos preços dos ativos de risco, tais como ações e fundos imobiliários.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários
As principais notícias do setor
XPML11 (recomendado): Aquisição de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis
O XPML11, FII de shopping centers e um de nossos recomendados, publicou um fato relevante anunciando a aquisição de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis, localizado em Higienópolis – São Paulo, um dos shoppings considerados como ativos troféus, devido à sua localização e qualidade.
O valor total da transação será de R$ 243 milhões, que serão pagos da seguinte forma:
● R$ 170,5 milhões à vista;
● R$ 36,5 milhões a serem pagos no 1° aniversário da parcela à vista corrigida por CDI; e
● R$ 36,5 milhões a serem pagos no 2° aniversário da parcela à vista corrigida por CDI.
O pagamento da parcela à vista se deu por meio de CRIs conversíveis. Basicamente, o XP Malls adquiriu CRIS, que serão remunerados conforme o resultado NOI/Caixa do shopping; mais à frente estes CRIs serão convertidos em participação no shopping.
TRXF11 (não recomendado): Compromisso de compra e venda do ativo GPA Santo André
O TRXF11, FII de renda urbana, anunciou a celebração do compromisso de compra e venda do ativo GPA, localizado em Santo André/SP, pelo valor de R$ 31,15 milhões, de forma parcelada. O valor estimado do lucro da operação pela gestora é de R$ 5,05 milhões ou R$ 0,25/cota, o que representa uma TIR de 12% ao ano.
BRCO11 (não recomendado): 5° aditivo do contrato de locação do Imóvel Natura Murici
O BRCO11, FII de logística, anunciou a formalização do quinto aditivo ao contrato de locação do imóvel Natura Murici, situado em Murici, Alagoas. O novo aditivo contempla melhorias na Estação de Tratamento de Efluentes (ETE) e no estacionamento, com acréscimos nos aluguéis mensais de R$ 12 mil e R$ 26,5 mil, respectivamente. As intervenções devem ser concluídas em até cinco meses, condicionadas à aprovação da inquilina.
Desempenho do IFIX
Em abril, os três principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa, IMOB e IFIX) apresentaram alta, acumulando ganhos de 6,08%, 9,61% e 6,14% no mês, respectivamente. No ano, fecharam o 1T25 com altas robustas.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.
Em abril, observamos que todos os segmentos registraram variação positiva, com destaque aos FOFs, que registraram alta de 7,16%, enquanto o segmento de Papel apresentou a menor alta, com 1,24%.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield anualizado
Referente ao Dividend Yield anualizado por setor, os FIIs de Papel desbancaram os FOFs e alcançaram a primeira posição neste mês. Já o IFIX terminou o mês com um DY anualizado de 12,54%, menor quando comparado ao mês anterior (efeito matemático da elevação do denominador do cálculo, ou seja, do valor de mercado das cotas).
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
P/VP por setor
Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), seguem sendo os segmentos de Papel e de Renda Urbana aqueles que apresentam os menores descontos em relação ao seu valor patrimonial. Já o segmento de Escritórios continua com o maior deságio em todos os segmentos.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield ponderado do IFIX vs IPCA
Você, que nos acompanha neste relatório mensal há mais tempo, sabe que costumeiramente comparamos o Dividend Yield ponderado do IFIX com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência - neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2035.
Com um DY ponderado do IFIX de 12,54%, temos um prêmio de 507 pontos-base (5,07%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 7,47% ao ano, menor do que no mês passado. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 10 anos do IFIX, que se situa no patamar de aproximadamente 290 pontos-base (2,9%).
Top 10 melhores e piores performances
O RBRL11, fundo imobiliário de logística, registrou o maior retorno no mês, com alta de 11,10%. Já o fundo imobiliário com a maior queda foi o URPR11, FII de Papel.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
No dia 22 de abril, alteramos a Carteira de Renda com a retirada do KNSC11. Em seu lugar, entrou o MCRE11, multiestratégia ou hedge fund da Mauá Capital. Já em 5 de maio, alteramos novamente a Carteira de Renda, substituindo o GARE11 pelo BTHF11, multiestratégia do BTG Pactual. As imagens abaixo retratam os FIIs recomendados atualmente.
Reiteramos que as Carteiras de Valorização permaneceram inalteradas.
Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Resultados dos FIIs recomendados
No total dos 17 FIIs recomendados, novamente grande parte dos FIIs recomendados obteve retorno acima do nosso benchmark. Apenas o RBFF11 e o LVBI11 registraram quedas de -0,64% e -0,78%, respectivamente.
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Carteira de Renda
Lembrando que, na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Elaboração e Classificação: Finclass
Para saber os rendimentos divulgados, acesse a plataforma da comunidade.
Carteira de Valorização
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 100 mil, veja a seguir a configuração recomendada. Para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados, no site da Finclass.
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Para saber os rendimentos divulgados, acesse a plataforma da comunidade.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs, anteriormente recomendados, deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti, e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa, por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII, em questão a ser tratado, é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O Fundo apresentou um retorno de -0,17% no mês (incluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,58, representando um desconto de 42% em relação ao seu montante patrimonial. A cota encerrou o mês no valor de R$ 46,10.
No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,32/cota. Isso equivale a um DY no mês de 0,69% e um DY anualizado de 8,6%.
No momento em que este relatório foi redigido, a gestão ainda não havia publicado o relatório gerencial. Traremos mais atualizações sobre o fundo na comunidade, assim que obtivermos mais informações.
Relembramos que o edifício Standard Building (conforme noticiado em relatórios anteriores), localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, novamente lembramos que a locatária optou pela rescisão antecipada do contrato, que cumprirá o aviso-prévio de 12 meses, permanecendo no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de ter pago uma multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota, em janeiro de 2025.
Entendemos os desafios que o mercado de escritórios em RJ possui, mas estamos falando de um imóvel com destaque em sua localização, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial - tema abordado no último relatório gerencial do FII.
Assim como observamos a gestão endereçando totalmente a vacância prevista do Edifício Rochaverá Torre D, que representa 70% da receita do portfólio, temos expectativas de que a gestão também consiga endereçar esta futura desocupação.
Conclusão
Dessa maneira, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente ao mês de abril.
Observamos novamente uma valorização nos principais fundos imobiliários da indústria na Bolsa brasileira. Entretanto, reforçamos que esse otimismo não vem de uma melhora dos desafios que o Brasil vem enfrentando, mas, sim, de uma piora do cenário internacional, em meio à escalada do atual conflito comercial entre Estados Unidos e China.
Manteremos nosso acompanhamento e incentivaremos a continuidade dos aportes constantes, que trarão resultados robustos para você no longo prazo!
Bons investimentos,
Ricardo Figueiredo (CNPI 8786) e Ted Duarte
Sobre os analistas
Ricardo Figueiredo
Sócio
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Finclass. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há quase 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.