Escrito por Ricardo Figueiredo, Ted Duarte em FUNDOS IMOBILIÁRIOS
12 min de leitura
Neste relatório, você encontrará:
O cenário econômico internacional em abril, com foco no mercado americano e no desempenho das bolsas de valores.
O cenário econômico brasileiro, no qual trazemos a evolução dos principais indicadores econômicos e expectativas para inflação e juros.
O mercado de fundos imobiliários, com as principais notícias do setor, incluindo movimentações relevantes na indústria.
O desempenho dos fundos imobiliários recomendados. Analisamos o comportamento do Ifix e dos principais setores, além do retorno detalhado das Carteiras Arca Renda e Arca Valorização.
Iniciamos este relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal das principais bolsas e índices do mundo:
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Estados Unidos
O mês foi atípico para os ativos americanos. Mesmo com a guerra entre EUA, Israel e Irã pressionando o Brent para perto de US$ 105 e a gasolina na Califórnia chegando a US$ 6/galão, os índices de bolsa fecharam o melhor mês desde 2020.
O movimento foi sustentado por resultados acima do esperado de empresas de tecnologia, e pela percepção de que o Fed manteria viés acomodatício mesmo em ambiente inflacionário pressionado por commodities. Para emergentes, a combinação de Fed parado, dólar fraco e apetite por risco abriu janela favorável de fluxo, beneficiando especialmente Brasil e México.
O banco central americano manteve, em 29 de abril, a taxa básica de juros no intervalo entre 3,50% e 3,75% ao ano, terceira manutenção consecutiva no ciclo iniciado em janeiro. A decisão veio em linha com o que a curva americana já precificava, mas foi marcada por divergência interna relevante: a votação de 8 a 4 foi a primeira desde outubro de 1992 com quatro membros divergentes.
A reunião também encerrou o mandato de Jerome Powell à frente do Fed, previsto para 15 de maio. Kevin Warsh, indicado por Donald Trump, teve nome aprovado pela Comissão Bancária do Senado e segue para sabatina final. A próxima reunião do Fomc está marcada para 17/06/2026, com a CME FedWatch atribuindo 93,9% de probabilidade de nova manutenção na faixa atual. Entretanto, observe que 3 novas colunas à direita surgiram, evidenciando que parte do mercado acredita que possa haver um ciclo de alta de juros, em meio a esse cenário mais turbulento.
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Fonte: CME Group | Data de referência: 30/04/2026
Brasil
O fluxo estrangeiro voltou a ser o motor principal. O dólar caiu cerca de 4% em abril, fechando próximo de R$ 5,00, em movimento de busca por ativos descontados em emergentes. Entretanto, o Ibovespa fechou abril com leve recuo de -0,08%, mas o mês foi marcado por sucessivas máximas históricas, incluindo o pico de 198.657 pontos em 14/04.
Em 29/04 o Copom reduziu a Selic em 0,25 p.p., para 14,50% ao ano, em decisão unânime e em linha com o consenso. O comunicado reforçou cautela diante do conflito no Oriente Médio, mas seguiu validando o "ciclo de calibração" iniciado em março.
A leitura de alguns economistas trouxe certa divisão em relação às próximas reuniões. Quando observamos o Relatório Focus no início do ano, víamos que parte dos profissionais estimava que a nossa taxa de juros encerraria o ano em 12,25% a.a. Já na mais recente medição, vemos que essa expectativa aumentou para 13,00% a.a.
Para a próxima reunião, marcada para 17 e 18/06/2026, existe certa dissonância nesse momento: há parte do mercado precificando uma probabilidade de manutenção da taxa Selic, com chance de 39%:
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Fonte: B3 | Data de Referência: 04/05/2026
IPCA do mês
No momento em que escrevemos este relatório, o IPCA de abril ainda não foi divulgado. Por isso, utilizaremos a estimativa do IPCA coletada pelo Bloomberg.
Segundo a Bloomberg, o IPCA de abril pode registrar uma alta de 0,67%.
No acumulado de 12 meses, o índice aceleraria para o nível de 4,07%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. Atualmente, encontramos um IPCA dentro do intervalo da meta.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
IGP-M do mês
O IGP-M registrou alta de 2,73% em abril, ante 0,52% em março. No ano, o índice acumula 2,93%, e em 12 meses subiu para 0,61%, deixando o terreno negativo pela primeira vez desde outubro de 2025.
O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas com base em três componentes — IPA (60%) preços ao produtor, IPC (30%) preços ao consumidor e INCC (10%) preços da construção — e é amplamente utilizado como indexador de contratos de aluguel comercial e residencial, sendo, por isso, vetor relevante para contratos de locação de fundos imobiliários.
O salto de abril concentrou-se no IPA, que acelerou de 0,61% para 3,49%, com o subgrupo de matérias-primas brutas avançando quase 6%, efeito direto do choque de petróleo e cadeia petroquímica. O IPC subiu de 0,30% para 0,94%, e o INCC de 0,36% para 1,04%, indicando pressão também nos custos de obra.
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Fonte: FGV Ibre | Elaboração: Finclass
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Fonte: FGV Ibre | Elaboração: Finclass
Curva de juros futuros
A curva de juros futuros (que mostra a expectativa do mercado para a taxa de juros em diferentes prazos) apresentou queda de 8 a 9 pontos-base (0,08% - 0,09%) na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior. O que trouxe um leve sentimento de melhora dado o estresse que observamos em março.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários
Nesta seção, vamos abordar os principais acontecimentos do mercado de fundos imobiliários, assim como o desempenho da indústria no mês.
Principais notícias e fatos relevantes
PMLL11 (não recomendado) e VISC11 (recomendado): aquisição de 5 shoppings do VISC11 por R$ 257 milhões
Em 16/04, o PMLL11 e o VISC11 anunciaram MoU para transferência de frações ideais em cinco shoppings: 12% do Prudenshopping, 14% do Granja Vianna, 10% do Natal Shopping, 15% do North Shopping Maracanaú e 5% do Shopping Plaza Sul. O valor total da transação é R$ 257,1 milhões, com pagamento estruturado em três tranches: R$ 35 milhões à vista no fechamento, R$ 167,1 milhões com possibilidade de compensação via cotas do PMLL11 e R$ 55 milhões parcelados em 12 e 18 meses, corrigidos pelo IPCA.
XPLG11 (não recomendado): aquisição de 6 galpões logísticos por R$ 919 milhões
O XPLG11 concluiu, em 18/04, a aquisição de portfólio de seis galpões logísticos no interior de São Paulo por R$ 919,1 milhões, no âmbito da 9ª emissão de cotas. A operação inclui dois ativos em Jundiaí, dois em Jarinu, um em Atibaia e o Condomínio Modular Piracicaba II (162 mil m², ainda em obra com entrega prevista para 2T26 e 75% pré-locado). O cap rate estimado para o primeiro ano é de 10,6%, e cerca de 97% do pagamento foi feito em cotas, evitando consumo de caixa e alavancagem.
BTLG11 (não recomendado): nova emissão pode captar mais de R$ 2 bilhões
O BTLG11 anunciou, em 24/04, uma nova emissão de cotas com volume inicial de R$ 1,6 bilhão e potencial de captação superior a R$ 2 bilhões com a colocação do lote adicional. A emissão ocorre logo após o pagamento da última parcela referente à aquisição do portfólio de 13 ativos por R$ 1,77 bilhão, com cerca de 541 mil m² de ABL concentrados em São Paulo.
HGLG11 (não recomendado) e PATL11 (recomendado): aprovada incorporação dos imóveis do PATL11
Os cotistas do HGLG11 aprovaram, em assembleia realizada em abril, a incorporação dos imóveis do PATL11, dando sequência ao plano de unificação dos portfólios logísticos do Grupo Pátria.
O negócio será concluído pelo valor de R$ 354.900.000,00 mediante a compensação de cotas do HGLG11, ou seja, o cotista do PATL11 receberá cotas do HGLG11 como forma de pagamento, cotas estas oriundas de sua 11ª emissão, ao valor unitário de R$ 166,58.
PATL11 deverá prover renda mínima garantida (RMG) ao HGLG11 por 6 meses totalizando aproximadamente R$ 3,2 milhões. No mesmo período, deverá o HGLG11 repassar ao PATL11 lucros oriundos de vendas dos ativos que eram do PATL11.
RBVA11 (recomendado): venda com lucro de imóvel locado à Caixa Econômica Federal
O RBVA11 assinou em abril a escritura de venda do imóvel Senador Queiroz, em São Paulo, por R$ 10,5 milhões, valor em linha com o laudo e que representa lucro de 63% sobre o custo histórico de aquisição. O ativo era locado para a Caixa Econômica Federal e a transação faz parte da estratégia recorrente do fundo de reciclagem ativa do portfólio. A operação gerou um lucro de R$ 0,02/cota.
Desempenho do Ifix
Em abril, o Ibovespa e IMOB registraram perdas de -0,08% e -3,78%, respectivamente. Já o Ifix registrou alta de 1,53%, e quando segmentamos o índice em Ifix Papel e Ifix Tijolo, observamos um ganho de 2,10% e 1,20%, respectivamente.
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Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass
Retorno por setor do Ifix
Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.
Setorialmente, observamos maior alta no segmento de shopping centers (2,38%), com fundos de papel em segundo lugar (2,15%). Já os FIIs de urbana foram os que registraram a menor alta dentre os principais setores (1,13%).
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield anualizado
Referente ao dividend yield (DY) anualizado por setor, o segmento de papel novamente apresentou o maior número (13,90%), muito em função da inflação de fevereiro, que historicamente é uma das mais altas no ano. Lembramos que os rendimentos anunciados pelos FIIs de papel usualmente sofrem impacto do indexador inflacionário com defasagem de 2 a 3 meses.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
P/VP por setor
Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), o segmento de papel continua sendo precificado com menor ágio em relação aos demais. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio. Seguem todos os principais segmentos com descontos ante valor contábil.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield ponderado do Ifix vs Tesouro IPCA+
Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela do título com vencimento em 2040.
Com um DY ponderado do Ifix de 12,05%, temos um prêmio de 477 pontos-base (4,77%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês com taxa menor do que no mês anterior. Esse prêmio está abaixo do prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 549 pontos-base (5,49%), mas os últimos 5 anos foram marcados por níveis elevados de juros de forma persistente. Se alongamos a média para os últimos 10 anos, temos um resultado de 388 pontos-base (3,88%), evidenciando que o atual patamar de prêmio ainda supera a média de longo prazo da indústria.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Observando as melhores e piores performances do Ifix, o HGRE11, do segmento de escritório, registrou a maior alta no mês (+9,08%). Já o FII de escritórios VGRI11 registrou uma perda de -18,80% no mês.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras de Valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de Renda desde o início acumulam ganhos de 38,11% e 42,88%, respectivamente, ficando ambas acima do Ifix no mesmo período.
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Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
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Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Resultados dos FIIs recomendados
Do total de 17 FIIs recomendados, tivemos um mês majoritariamente em alta para nossas recomendações, com o MCRE11 apresentando a maior alta (4,39%). A maior queda do mês foi no JSRE11, que registrou queda (-3,49%).
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Vale pontuar que, no início de abril, nós alteramos a Arca Valorização a partir de R$ 200 mil, e a Arca Renda. O RBFM11, FII multiestratégia de gestão da Rio Bravo saiu da lista de recomendados para dar lugar ao TRXF11, FII de renda urbana com gestão da TRX. Além disso, tivemos aumentos e reduções percentuais de outros fundos. Por isso, sugerimos que leia o relatório que publicamos.
Arca Renda
Na Arca Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, elaboramos um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Arca Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).
Lembrando que o total de FIIs na Arca Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O fundo apresentou um retorno total positivo de 3,53% no mês, superando o Ifix, que avançou 1,52% no período. O P/VP ficou em 0,83, representando um desconto de 17% em relação ao seu valor patrimonial.
No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota, equivalente a um DY anualizado de 6,50% a.a. (cota-base 30/04/2026).
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Fonte: Arch Capital
Neste relatório, a gestão divulgou guidance de distribuição com banda entre R$ 0,36–R$ 0,41/cota no 2S2026, evoluindo para R$ 0,48–R$ 0,53/cota no 2S2027 e estabilização entre R$ 0,53–R$ 0,58/cota a partir de 2028, refletindo o ramp-up das novas locações após o término dos períodos de carência e descontos contratuais. No yield estabilizado, isso representaria 10,5% a.a. sobre a cota de mercado no fechamento do mês.
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Fonte: Arch Capital
Referente ao Edifício Rochaverá, em 26/01/26, houve divulgação de fato relevante informando a locação de dois andares da Torre D do Rochaverá. Já em abril/26, a gestão anunciou nova locação para a Gooroo Crédito — fintech brasileira especializada em crédito consignado para trabalhadores CLT — referente a uma área de 3.750 m² (25,6% da Torre D), com prazo até 2031, indexador IPCA positivo. A receita mensal estimada após o fim de carências e descontos é de aproximadamente R$ 0,10/cota.
Com a nova locação, a Torre D atingiu 87% de ocupação, restando apenas um andar disponível (1.855 m²), e a gestão indica que o ativo deve atingir 100% de ocupação nas próximas semanas, considerando o pipeline atual de comercialização.
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Fonte: Arch Capital
Referente ao Standard Building, no dia 12 de fevereiro de 2026, o fundo anunciou a locação integral do edifício localizado no Rio de Janeiro para a Rede D'Or (rating de crédito AAA), com prazo de vigência de 60 meses, e custo de vacância próximo de zero, dado que a locação foi concluída no mesmo mês da liberação do imóvel pelo locatário anterior.
O fundo recebeu R$ 3,94/cota entre multa e indenização do locatário anterior, dos quais R$ 1,33/cota foram integralmente retidos para desmobilização. O ativo passou a representar 16% do patrimônio do fundo, com yield de 13,3% sobre o valor patrimonial.
Considerando as duas locações concretizadas, a vacância física do portfólio recuou para 12,7% (1.855 m² disponíveis, exclusivamente na Torre D do Rochaverá), e a ocupação total do fundo atingiu 87%. O WAULT médio do portfólio é de 4,7 anos, com todos os contratos indexados ao IPCA positivo.
No funil de comercialização da área remanescente do Rochaverá, observamos demandas totais de 144.068 m² mapeadas pelo gestor, sendo 25.077 m² em conversas iniciais ("ativas") e 2.782 m² já com visita realizada e/ou proposta comercial em andamento ("engajadas"), o que reforça a tese de demanda relevante para o último andar disponível do edifício.
Conclusão
Dessa forma, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente a abril de 2026.
Abril marcou a continuidade do ciclo de cortes iniciado em março, em decisão unânime. O ambiente externo seguiu desafiador, a guerra entre EUA, Israel e Irã sustentou o Brent próximo de US$ 105 e contaminou os índices de preços. E mesmo neste cenário, os fundos imobiliários conseguiram sair, em sua maioria, ilesos.
Nossa leitura: cenário segue construtivo para a classe, mas a dissonância nas projeções para a próxima reunião do Copom, com 39% de probabilidade de manutenção precificada, mostra que o mercado ainda não comprou integralmente a tese de cortes consecutivos.
A evolução do conflito no Oriente Médio, o comportamento do petróleo e dos índices de preços, somados à postura do Fed sob a nova gestão de Kevin Warsh a partir de 15 de maio, definirão se o Copom terá conforto para manter o ritmo de calibração ou se a cautela voltará a prevalecer na reunião de junho.
Em meio a isso tudo, eis a importância de seguir a alocação estrutural, pois imagine só ter uma carteira de investimentos com prazo de validade a cada 45 dias, em meio à espera de uma reunião de política monetária.
Por isso, reforçamos: siga o seu plano de investimentos. Ele é soberano, em qualquer cenário que vier.
Agradecemos a costumeira paciência.
Bons investimentos,
Ricardo Figueiredo | CNPI 8786
Ted Duarte | CNPI 10085
Sobre os analistas
Ricardo Figueiredo
Sócio
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Finclass. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há quase 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.
Ted Duarte
Analista de Investimentos
É analista CNPI especialista em fundos imobiliários na Finclass. Economista com MBA em Investimentos, iniciou a carreira em auditoria contábil de fundos de investimento e securitizadoras com foco em crédito imobiliário. Mais tarde, passou a se dedicar à criação de conteúdos educativos e à análise de fundos imobiliários. Acredita que a educação liberta e impulsiona cada indivíduo ao seu máximo potencial, e tem como missão disseminar o conhecimento para que todos possam alcançá-lo.
