Neste relatório, você verá:
- Uma breve atualização sobre o cenário macroeconômico norte-americano e europeu. Cada vez mais, consolida-se um cenário de corte de juros nos Estados Unidos, sendo agora a discussão sobre a magnitude do próximo corte. Na Europa, já observamos o início deste ciclo de afrouxamento.
- Uma breve atualização sobre o cenário no Brasil. Vivemos um cenário peculiar, em que se discute alta na taxa de juros local, na contramão das principais economias do mundo. Ainda enfrentamos um cenário relativamente desafiador no curto prazo, mas enxergamos um futuro mais ameno e de normalização.
- O cenário de fundos imobiliários, as principais notícias e o desempenho do setor. Com os índices de renda variável fechando no positivo, o IFIX seguiu o mesmo destino e registrou o mês com ganhos de 0,86%.
- O desempenho dos ativos recomendados pela Finclass nas carteiras de Valorização e Renda.
Olá, caro (a) investidor (a)!
Para começarmos este relatório, vamos apresentar uma tabela com o fechamento do mês das principais bolsas e mercados mundiais, trazendo uma visão geral do que aconteceu no mundo:
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Europa
Na Europa, tivemos um mês positivo para as bolsas do continente, movimento este fortemente influenciado pelo cenário americano, que cada vez mais consolida o início de um ciclo de corte de juros nos EUA.
Os dados econômicos divulgados no mês referentes à atividade econômica mostram que a economia segue aquecida. O dado preliminar do PMI Composto da Zona do Euro em agosto apresentou alta de 51,2 ante expectativa de 50,1. Vale pontuar que o PMI industrial puxou para baixo, enquanto o PMI do Setor de Serviços contribuiu para que o resultado composto subisse. Lembramos ainda que, um PMI acima de 50 apresenta expansão na atividade, enquanto um PMI abaixo de 50 apresenta retração.
Fonte: S&P Global
Já o Índice de Preços (CPI, na sigla em inglês) preliminar na Zona do Euro, referente ao mês de agosto, apresentou queda na base anualizada em 12 meses, registrando valor de 2,2% ante 2,6% no mês anterior.
Por fim, no Reino Unido tivemos reunião do Banco Central da Inglaterra (BoE) no dia 01 de agosto, no qual foi divulgada a decisão de corte na taxa de juros em 25 pontos-base (0,25%), indo para 5% a.a, em linha com a expectativa.
Estados Unidos
O mês de agosto foi importante para definir a trajetória dos juros americanos, com as principais bolsas fechando próximas de recordes históricos.
Apesar de não ter havido reunião do FOMC em agosto, tivemos um mês marcado por dados econômicos e discursos de membros do Federal Reserve (Fed) que praticamente corroboraram com as apostas de que o início do corte de juros começará na reunião de 18 de setembro. Inclusive, o próprio presidente do Banco Central Americano, Jerome Powell, ratificou no Simpósio de Jackson Hole:
“Chegou a hora de ajustar a política [monetária]. A direção da viagem é clara, e o momento e o ritmo dos cortes nos juros dependerão dos dados recebidos, da evolução das perspectivas e do equilíbrio dos riscos”.
Tal expectativa foi ainda mais intensificada após uma revisão nos 12 meses, entre abril de 2023 até março de 2024, no Relatório de Emprego (Payroll) não-agrícola, que apresentou queda de 818 mil empregos criados no período. Em termos percentuais, isso indica uma força de trabalho 0,5% menor nos Estados Unidos:
Fonte: Bureau of Labor Statistics (BLS)
O mercado precifica, neste momento, uma probabilidade de 73% de um corte de 25 pontos-base (0,25%), e uma probabilidade de 27% de um corte de 50 pontos-base (0,5%) na próxima reunião, segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula essa probabilidade de acordo com as negociações de contratos futuros das taxas de juros:
Fonte: CME Fedwatch | Data: 09/09/2024
Brasil
Seguindo o rali no mundo, o IBOVESPA fechou o mês apresentando relevante alta de 6,54%.
Entretanto, mesmo com os índices de renda variável locais subindo, vale destacar uma peculiaridade que está acontecendo no Brasil: enquanto o mercado internacional ajusta a expectativa de juros mais baixos nos Estados Unidos, internamente observamos que as principais instituições financeiras do país precificam alta na Selic ainda este ano. Além disso, a expectativa do IPCA para este ano segue aumentando há oito semanas seguidas:
Fonte: Banco Central
As apostas em um ciclo de alta de juros foram reforçadas após uma postura mais dura do indicado à presidência do Banco Central do Brasil, Gabriel Galípolo, em um discurso mais duro sobre inflação e juros. Para 2024, a expectativa de inflação segue se distanciando da meta de 3%, mesmo que ainda esteja dentro da banda de 1,5%. Para 2025, também se observa uma inflação acima de 3%.
IPCA de agosto
Divulgado em 10 de setembro, o IPCA de agosto registrou queda de -0,02% frente à projeção de 0,01%. As cestas de itens que mais subiram em agosto foram a de artigos de residência e educação, enquanto as que contribuíram para a queda foram os itens de alimentação e bebidas e habitação. Vale pontuar que estes possuem mais peso na composição do IPCA.
Fonte: IBGE
Com isso, temos um IPCA acumulado de 4,24% nos últimos 12 meses, abaixo, porém muito próximo, do teto de 4,5% definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Ao menos, o índice em 12 meses mostrou desaceleração, quando comparado ao mês anterior, de 4,5%.
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
IGP-M de agosto
O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia) variou 0,29%, frente à projeção de 0,45% do mercado. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O dado foi divulgado no dia 29 de agosto. O índice encontra-se em 4,26% nos últimos 12 meses.
Fonte: FGV | Elaboração: Finclass
Fonte: FGV | Elaboração: Finclass
Política Fiscal
Em 30 de agosto, foi divulgado que o resultado primário do Governo Central (o governo ao nível do estado-nação) registrou déficit de R$ 21,3 bilhões em julho, frente ao déficit de R$ 35,8 bilhões no mesmo mês de 2023. Em 12 meses, o Governo Central acumulou um déficit de R$ 269 bilhões.
Fonte: Banco Central
Curva de juros futuros
Em agosto, observamos um aumento de 21 pontos-base (0,21%) na curva de juros futuros, na sua ponta longa, em relação ao mês anterior, interrompendo a sequência de queda do mês passado. No ano, a curva acumula alta de 178 pontos-base (1,78%). Isso representa um retorno médio ao ano no CDI de 12,15% até 2033. Lembramos que juros longos mais elevados geram pressão negativa nos preços dos ativos de risco, tais como ações e fundos imobiliários.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários em agosto
Abaixo, traremos algumas das principais notícias sobre o mercado de fundos imobiliários, e o desempenho do setor em geral:
BLTG11: Aquisição de 11 galpões logísticos
O BTLG11, fundo imobiliário de logística e de gestão do BTG Pactual, anunciou em fato relevante a aquisição de um portfólio de 11 imóveis preponderantemente localizados em São Paulo, sendo 94% da receita proveniente de ativos localizados em um raio de até 60km da capital, contemplando uma área total de cerca de 541 mil m². O montante total foi de R$ 1,769 bilhão.
RBVA11: Incorporação com RBED11 aprovada
O RBVA11, fundo imobiliário de renda urbana e gestão da Rio Bravo, publicou a ata da Assembleia anunciando a aprovação da incorporação entre o FII e o RBED11, FII do segmento educacional, além de outras pautas:
- Aprovar a 5ª emissão de cotas com preço de emissão de R$ 108,24.
- Alterar o regulamento para que a administradora possa realizar novas emissões no montante de até R$ 10 bilhões, sem a necessidade de novas assembleias.
HGLG11: Aquisição de 623 mil m²
O HGLG11, fundo imobiliário de logística e de gestão da Patria Investimentos, anunciou em fato relevante a compra de um terreno de 623 mil m², no modelo de permuta física e localizado na Bahia. No terreno, será desenvolvido um condomínio logístico com área bruta locável de aproximadamente 132.330 m². A primeira fase será iniciada de imediato, com a construção de galpão logístico sob medida (Built to Suilt) com o inquilino Mercado Livre.
Brookfield coloca Higienópolis e Pátio Paulista à venda, e pode levantar R$ 3 bi
A Brookfield colocou à venda os shoppings Higienópolis e Pátio Paulista, buscando levantar cerca de R$ 3 bilhões. A venda faz parte da estratégia da Brookfield de deixar o setor de varejo no Brasil. Os shoppings, localizados em áreas nobres de São Paulo, são considerados ativos valiosos com potencial de melhorias operacionais. Allos, Iguatemi, Ancar Ivanhoe e o FII XP Malls já olharam os ativos e têm interesse em apresentar uma proposta, segundo pessoas envolvidas nas negociações.
Desempenho do IFIX
Tivemos mais um mês positivo para o IFIX em agosto. O índice apresentou alta de 0,86% em agosto, enquanto o IBOVESPA (principal índice de ações no Brasil) e o IMOB (principal índice de ações imobiliárias) apresentaram alta de 6,54% e 5,9%, respectivamente. No ano, o IFIX encontra-se no positivo em 1,61%.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Observamos um desempenho heterogêneo nos setores do IFIX no mês de agosto, com destaque positivo para os FoF-FIIs, e o único segmento em queda contínua sendo o de escritórios, que apresenta recuperação mais lenta do que outros setores.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield anualizado por setor
Em relação aos dividendos, neste mês, os segmentos de papel e agro lideraram o Dividend Yield anualizado, distribuindo 12,54% e 12,14%, respectivamente.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield Ponderado do IFIX vs IPCA
No mercado de fundos imobiliários, é comum compararmos o Dividend Yield ponderado do IFIX com o Tesouro IPCA+.
Com um DY ponderado do IFIX de 9,97%, temos um prêmio de 373 pontos-base (3,73%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 6,24% a.a. Esse prêmio ainda é superior à média histórica do IFIX, que possui um prêmio médio de cerca de 290 pontos-base (2,9%). Em relação ao relatório do mês anterior, a taxa do título IPCA+ teve um aumento de 4 pontos-base (0,04%).
Top 10 melhores e piores performances
Em agosto, observamos o ZAVI11, fundo híbrido, acumulando a maior alta do mês dentre os ativos do IFIX, enquanto o BTRA11, um fiagro, acumulou a maior baixa, com queda de -9,8%.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
Resultado dos FIIs recomendados
Em agosto, nossos FIIs recomendados fecharam, em sua maioria, no positivo. As exceções foram PORD11, LVBI11, JSRE11 e PVBI11.
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Carteira de Renda
A configuração atual da carteira de renda permaneceu sem alterações em agosto. Lembrando que, na carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas esta fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de renda divulgaram os seguintes rendimentos no mês:
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
Carteira de Valorização
Considerando a alocação mais ampla em FIIs, presente na lista de recomendados para a Carteira de Valorização com patrimônio a partir de R$ 100 mil, segue a seguinte configuração em agosto (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de recomendados no site da Finclass). Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de valorização divulgaram os seguintes rendimentos no mês (considerando as recomendações do mês vigente):
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteira completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs, anteriormente recomendados, deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade para que o estoque detido anteriormente seja carregado, sem novos aportes. Portanto, caso você ainda não deseje executar a adequação de sua alocação em FIIs para o indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, pode continuar com sua estratégia atual. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O Fundo apresentou uma valorização de 1,15% no mês, encerrando no valor de R$ 55,62 por cota. O P/VP ficou em 0,65, representando um desconto de 35% em relação ao seu montante patrimonial. No acumulado do ano, a cota registrou uma alta de 4,93% (considerando os dividendos, a alta é de 7,77%).
O resultado do fundo foi de R$ 1,41 por cota, e R$ 0,68 por cota foram alocados para a reserva de lucros acumulada não distribuída. Com isso, a distribuição de dividendos foi de R$ 0,73 por cota, equivalente a um DY de 1,31% ao mês, ou 16,9% ao ano, considerando o valor de fechamento na data-com.
O resultado acima do usual se deve ao fato de que a DOW Química, locatária do Rochaverá Torre D, está com um pagamento antecipado de aluguel.
Não houve mudanças na carteira de locatários do AIEC11, que permanece com 100% de sua área bruta locável ocupada.
Lembramos que a Dow, locatária do Rochaverá, comunicou, ainda em 2023, que deixará a área ocupada ao final do contrato, em janeiro de 2025. Inclusive, já é de conhecimento público que ela ocupará outro empreendimento na mesma região. A gestora segue em negociações comerciais para garantir a ocupação total ou parcial da área, evitando assim a vacância física/financeira quando a Dow se retirar. No último relatório gerencial, a equipe de gestão apresentou o status da comercialização da área no Rochaverá:
Fonte: Autonomy Investimentos
Quanto ao status da comercialização da ABL do AIEC11 em relação ao mês anterior, a gestora informou um aumento nas demandas totais, indo de 97.121 m² para 92.771 m², com 37 empresas diferentes. Observa-se também leve aumento nas demandas ativas (conversas iniciais), que passaram de 49.500 m² para 49.850 m². Já nas demandas engajadas (visitas e/ou reuniões realizadas) e em negociação inicial (proposta comercial enviada), ocorreu uma diminuição.
As demandas em negociação avançada continuam em 2.454 m², demonstrando que as conversas estão evoluindo para uma futura locação do prédio em São Paulo. É importante ressaltar que o prédio atualmente é alugado apenas para a Dow; porém, não há impedimento para a presença de múltiplos inquilinos, o que trará uma diversificação importante para o portfólio.
Novamente, queremos reiterar que nossa equipe realiza atualizações com o time de gestão para mantê-lo informado, e que o esforço de comercialização está dentro do esperado.
Reforçamos que não há recomendação de compra para este FII. Aqueles que optaram por manter a posição previamente adquirida, porque era uma das recomendadas no “O Melhor dos FIIs”, podem seguir com esse estoque, sem fazer novas aquisições, até que seja recomendada a venda. Qualquer recomendação será comunicada e justificada por meio de um relatório.
Conclusão
Assim, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente ao mês de agosto.
Com a consolidação do corte de juros nos Estados Unidos em setembro, resta saber qual será a magnitude de tal corte, e o impacto que isso trará para os ativos de risco no mundo todo.
Além disso, vale certa cautela com o cenário doméstico. O cenário atual exige cautela por parte dos investidores, dado o ambiente macroeconômico volátil e as incertezas que permeiam os próximos meses. Embora possamos enfrentar desafios a curto prazo, com possíveis oscilações no valor dos ativos e na distribuição de dividendos, acreditamos que o mercado tende a se estabilizar no médio e longo prazo.
Com uma gestão ativa e cuidadosa, nossos ativos permanecem bem posicionados para capturar oportunidades futuras em horizonte de 24-36 meses, como sempre procuramos posicionar nossa alocação.
Acreditamos que, conforme o cenário econômico se normalize e as taxas de juros entrem em uma trajetória de queda, o setor de FIIs, em particular, poderá se beneficiar de uma retomada do crescimento. Isso nos permite projetar um horizonte mais positivo para nossos fundos, com melhores retornos e uma valorização consistente dos ativos.
Assim, reiteramos a importância de uma postura prudente no presente, sem perder de vista o potencial de valorização no futuro.
Agradecemos a costumeira paciência,
Ricardo Figueiredo (CNPI 3485) e Ted Duarte