Escrito por Ricardo Figueiredo, Ted Duarte em FUNDOS IMOBILIÁRIOS
11 min de leitura
Neste relatório, você encontrará:
O cenário econômico estadunidense. A economia apresentou desaceleração no crescimento e pressões sobre a política monetária. O mercado de trabalho deu sinais de enfraquecimento, enquanto a inflação corrente se manteve em linha, mas ainda acima do desejado. A expectativa é de que os próximos movimentos sejam de mais um início de corte de juros na principal economia do mundo, mas um cenário de cautela ainda paira sobre o país.
O cenário econômico brasileiro. Há elementos de desaceleração na atividade econômica, evidenciada por um crescimento do PIB mais moderado e pela aceleração mais contida do mercado de trabalho. O cenário político cada vez mais faz preço nos ativos, de modo que o mercado tenta antecipar o resultado das eleições de 2026.
O mercado de fundos imobiliários em agosto e as principais notícias envolvendo a indústria. Tivemos um mês positivo para os ativos de renda variável, incluindo o Ifix. Além disso, houve anúncio de locações e vendas de ativos, demonstrando que o mercado imobiliário segue aquecido.
O desempenho dos fundos imobiliários recomendados em agosto. No mês, fizemos a substituição de PORD11 pelo XPCI11 e ajustamos o percentual de alguns ativos em nossas carteiras.
Olá, investidor(a)!
Iniciamos o relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal dos principais índices e bolsas ao redor do mundo:
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Estados Unidos
Agosto foi um mês bem otimista para os ativos americanos, mesmo com aumento de tensão política e o embate entre o presidente Donald Trump e o Federal Reserve. Trump tentou demitir a diretora Lisa Cook, provocando um processo judicial e discussões sobre a independência do Banco Central.
O presidente ainda endureceu a política migratória e manteve tarifas protecionistas, inclusive a tarifa de 50% sobre produtos brasileiros.
O destaque do mês ficou para a Conferência de Jackson Hole em 22 de agosto, em que o presidente do Fed, Jerome Powell, reconheceu que a economia está perto do pleno emprego, mas com diminuição do crescimento econômico. Praticamente foi sinalizado que mais cortes de juros poderiam ser necessários caso os dados de mercado de trabalho e de inflação viessem em linha com o projetado – e praticamente vieram.
Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de 97,6% de haver um corte nas taxas de juros na próxima reunião, que ocorrerá em 17 de setembro.
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Fonte: CME Group | Data: 04/09/2025
Brasil
Assim como os principais mercados mundiais, o Brasil fechou o mês com um viés bem otimista, sendo impulsionado pela expectativa de alguns agentes do mercado de que o Copom comece a cortar a Selic ainda em 2025, além das expectativas de afrouxamento monetário nos Estados Unidos.
Vale o destaque para a última semana do mês, em que o mercado precificou um certo “favoritismo” do atual governador de São Paulo, Tarcísio de Freitas, para as eleições em 2026. Foram divulgadas pesquisas de intenção eleitoral em que pela primeira vez indicou-se um empate na intenção de voto à Presidência da República em um cenário entre Lula e Tarcísio de Freitas.
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Fonte: Atlas/Bloomberg
No último Relatório Focus do mês (com dados coletados em 29 de agosto e divulgados em 1⁰ de setembro), observamos que as principais instituições financeiras possuíam uma previsão de inflação em 4,85% para 2025, ainda acima da meta estipulada pelo Banco Central, mas que apresenta desaceleração contínua em relação aos meses anteriores. Relembramos que, no início do ano, os economistas chegaram a estimar uma inflação de mais de 5,50% em 2025.
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Fonte: Banco Central do Brasil | Data de divulgação: 01/09/2025
IPCA de agosto
O IPCA (índice de preços ao consumidor amplo, calculado pelo IBGE e utilizado no sistema de metas de inflação) registrou queda de -0,11%. A cesta de itens que mais contribuiu para a queda foi a de habitação, no valor de -0,90%.
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Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
No acumulado de 12 meses, o índice atingiu o nível de 5,13%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. Portanto, atualmente temos inflação acima do teto da meta na base anual.
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Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
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Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
IGP-M de agosto
O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia) registrou alta de 0,36%. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice acelerou para 3,03% no acumulado de 12 meses.
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
O que contribuiu para a alta do índice foram os produtos agropecuários que, devido ao efeito de sazonalidade, registraram fortes quedas nos meses anteriores. Já o IPC apresentou ligeira queda em meio à redução no preço de passagens aéreas e tarifas de energia elétrica residencial.
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Curva de juros futuros
Neste mês, observamos uma leve queda de 17 a 25 pontos-base (0,17% a 0,25%) na curva de juros futuros, na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, refletindo uma percepção de leve melhora no cenário econômico.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários
As principais notícias do setor
XPML11: Alienação de participação em 9 shoppings no valor de R$ 1,6 bilhão (FII Recomendado)
O XPML11, FII de shopping centers e um de nossos recomendados aqui na Finclass, anunciou agora a noite um acordo com a Riza Real Estate para vender participações em 9 shoppings do portfólio, no valor de R$ 1,6 bilhão.
Seguem alguns detalhes da operação:
68% do pagamento será à vista e 32% em até 5 anos.
Geração de liquidez estimada em R$ 1 bilhão.
Potencial ganho de capital de R$ 278 milhões.
Potencial distribuição extraordinária de até R$ 4,90/cota.
A transação é composta pelos ativos abaixo:
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Fonte: XP Asset
A venda demonstra a estratégia do fundo de possuir um portfólio com participações minoritárias em shopping centers que têm resultados operacionais robustos, localizados nas melhores praças brasileiras, inclusive desinvestindo totalmente em posições que possuem um NOI/m² menor do que a média do portfólio, o que pode trazer um aumento de 20% no NOI/m² do portfólio, e na ótica de LTM (últimos 12 meses) iria de uma média mensal de R$ 130/m² para R$ 155/m².
Inclusive, esse evento trará maior liquidez ao portfólio para fazer jus a suas obrigações para os próximos anos (incluindo a dívida de seller finance de R$ 693 milhões para 2025).
VILG11: Contrato de locação no Extrema Business Park (FII Recomendado)
O VILG11, FII de logística e um de nossos recomendados, comunicou ao mercado a assinatura de um novo contrato de locação no Extrema Business Park – Bloco I, localizado em Extrema (MG).
O novo contrato foi firmado com a empresa Sierra Log, do setor de Transporte e Logística, com área locada de 15,4 mil m² (módulos G5 e G6). O prazo do contrato vai até agosto de 2030.
O preço do aluguel está em linha com o mercado de Extrema e com o contrato original firmado com a Tok&Stok, empresa que alugava o imóvel inteiro.
O empreendimento Extrema Business Park – Bloco I possui 66,9 mil m² de ABL, padrão construtivo AAA, sendo que, inicialmente, a Tok&Stok ocupava 100% da área.
Desde março de 2025, iniciou-se o processo de comercialização dos módulos que seriam devolvidos pela Tok&Stok. Até o momento, 4 módulos já foram locados (G8, G7, G6 e G5), somando 30,9 mil m² de ABL. Restam 2 módulos disponíveis (G3 e G4), com 16 mil m² de ABL, que devem ser devolvidos pela Tok&Stok até 31/12/2025.
VISC11: Conclusão do exercício de direito de preferência na aquisição de 25% do Shopping Paralela (FII Recomendado)
O VISC11, FII de shopping centers, concluiu o exercício de direito de preferência na aquisição de 25% do Shopping Paralela, no qual o VISC11 passa a ser proprietário de 36,26% do empreendimento. O valor total pela participação foi R$ 121,9 milhões.
Na data de divulgação, o fundo informou o pagamento da primeira parcela, no valor de R$ 7,1 milhões. A segunda parcela será paga em 12 meses, com correção pelo IPCA acumulado desde 20/09/2024 e o valor original desta parcela (sem correção) é de R$ 57,4 milhões.
A parcela final será paga 6 meses após a segunda parcela, com correção pelo IPCA acumulado desde 20/9/2024 e o valor original desta parcela (sem correção) é de R$ 57,4 milhões.
RBVA11: Venda de agência bancária em São Paulo (FII Recomendado)
RBVA11, presente na Carteira Renda e na Carteira Valorização em algumas faixas patrimoniais, anunciou a venda de um imóvel locado à CEF, imóvel este no bairro Jardim Tietê, na cidade de São Paulo.
O valor foi de R$ 5.500.000 ou R$ 5.863/m², sendo o pagamento em 5 parcelas (no ato: R$ 1.500.000) e 4 mensais de R$ 1.000.000 cada. Isso trará um lucro para o fundo de R$ 572 mil ou R$ 0,004/cota
O valor de venda foi 14,2% acima do custo de aquisição e 23,6% acima do último laudo de avaliação. Essa operação representou uma TIR (Taxa Interna de Retorno) de 11,87% a.a. ou IPCA + 6,07% a.a. ou CDI + 3,26% a.a.
HFOF11 lança seu primeiro programa de recompra de cotas no mercado (FII não Recomendado)
O HFOF11, FOF-FIIs de gestão Hedge anunciou a sua primeira recompra de cotas em que irá readquirir até 5% das 230,4 milhões de cotas do HFOF11. Após a recompra, as cotas serão canceladas, em conformidade com a instrução da CVM que permitiu essa ferramenta, e terá duração de 12 meses com limites de transações a preços abaixo do seu valor patrimonial.
Desempenho do Ifix
Em agosto, os três principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa, Imob e Ifix) apresentaram alta, acumulando ganhos de 6,28%, 13,52% e 1,16% no mês, respectivamente. No ano, os índices registram altas robustas.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.
Em agosto, os principais segmentos registraram alta expressiva, sendo os fundos de shopping center os que representaram o maior resultado positivo, seguido dos hedge funds.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield anualizado
Referente ao dividend yield anualizado por setor, observamos os FIIs de papel e hedge funds registrando o maior DY anualizado. O Ifix fechou o mês com um DY anualizado de 13,08% a.a., menor do que no mês anterior.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
P/VP por setor
Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), os segmentos de renda urbana e de papel seguem sendo aqueles que apresentam os menores descontos em relação ao seu valor patrimonial. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio entre os principais segmentos.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield ponderado do Ifix vs IPCA
Você que nos acompanha neste relatório mensal há mais tempo sabe que costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2040.
Com um DY ponderado do Ifix de 13,08%, temos um prêmio de 555 pontos-base (5,55%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês em 7,34% ao ano, menor do que no mês passado. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 534 pontos-base (5,34%). E mesmo em 5 anos, tal prêmio médio é elevado por se tratar de um período em que convivemos por muito tempo com juros altos.
Ao alongarmos mais o espectro de análise, observamos uma redução de tal prêmio médio, mostrando ainda mais potencial para o mercado de FIIs nos atuais preços.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Depois de um período negativo, o TRBL11, FII de logística, registrou o maior retorno no mês, com alta de 17,25%, seguido do PATL11, que subiu 6,53% em agosto. Já as maiores quedas vieram nos fundos de papel, lideradas pelo CACR11 e DEVA11, que caíram 14,53% e 13,75% respectivamente.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
No mês de agosto, fizemos alguns ajustes em nossas carteiras recomendadas.
Substituímos o PORD11 pelo XPCI11, FII de papel high grade de gestão da XP Asset. Além disso, fizemos ajustes de percentuais em outros fundos imobiliários. Para entender os motivos, acesse este relatório.
As carteiras de valorização (a partir de 100 mil ativos) e de renda desde o início acumulam ganhos de 18,60% e 22,10%, respectivamente, ambas acima do Ifix no mesmo período.
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Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Resultados dos FIIs recomendados
Do total de 17 FIIs recomendados, 4 apresentaram retorno negativo no mês, sendo que o RBFF11 fechou com uma queda de -4,30%. A maior alta ocorreu no PATL11, que teve uma alta de 6,53%.
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Carteira de Renda
Na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e Classificação: Finclass
Abaixo, uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento:
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 100 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados, no site da Finclass).
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs, anteriormente recomendados, deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti, e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa, por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII, em questão a ser tratado, é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O fundo apresentou um retorno positivo de 2,71% no mês (incluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,60, representando um desconto de 40% em relação ao seu montante patrimonial.
No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota. Isso equivale a um DY no mês de 0,72% e um DY anualizado de 8,99%.
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Fonte: Arch Capital
No dia 14 de agosto, a gestão informou em comunicado ao mercado que houve distrato ao Contrato de Locação de Imóvel com o grupo Seven, referente a uma área de 11.248,3 m² que estava ocupada pelo inquilino na Torre D do Condomínio Rochaverá Corporate Towers.
Como consequência da devolução antecipada da área, o fundo receberá aproximadamente R$ 18,3 milhões (R$ 3,80/cota). Os recebimentos serão de aproximadamente R$ 11,8 milhões durante o segundo semestre de 2025, e o saldo será recebido em 12 parcelas mensais a partir de janeiro de 2026.
Com isso, a vacância física do fundo passará a ser de 49%. O gestor afirmou que está em fase avançada a locação de um dos andares da Torre Diamond, o que reduziria a vacância para 41%.
Relembramos que, no edifício Standard Building (conforme noticiado em relatórios anteriores), localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, o locatário optou pela rescisão antecipada do contrato, com aviso-prévio de 12 meses, e permanência no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de pagamento de multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota em janeiro de 2025.
Entendemos os desafios que o mercado de escritórios no RJ possui, mas estamos falando de um imóvel com destaque em sua localização, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial - tema abordado no último relatório gerencial do FII.
Conclusão
Dessa maneira, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente a agosto.
O mês foi marcado por um viés mais otimista causado pelas expectativas de cortes de juros nos Estados Unidos e Brasil, e por um cenário político menos instável em relação aos meses anteriores.
O momento positivo não elimina a necessidade de cautela, mas confirma que, com visão de longo prazo, seleção criteriosa e disciplina nos aportes, os fundos imobiliários permanecem como uma alternativa importante dentro de uma carteira diversificada.
Agradecemos a costumeira paciência.
Bons investimentos,
Ricardo Figueiredo | CNPI 8786
Ted Duarte | CNPI 10085
Sobre os analistas
Ricardo Figueiredo
Sócio
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Finclass. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há quase 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.
Ted Duarte
Analista de Investimentos
É analista CNPI especialista em fundos imobiliários na Finclass. Economista com MBA em Investimentos, iniciou a carreira em auditoria contábil de fundos de investimento e securitizadoras com foco em crédito imobiliário. Mais tarde, passou a se dedicar à criação de conteúdos educativos e à análise de fundos imobiliários. Acredita que a educação liberta e impulsiona cada indivíduo ao seu máximo potencial, e tem como missão disseminar o conhecimento para que todos possam alcançá-lo.
