O mercado de FIIs em dezembro de 2024

Olá, caro (a) investidor (a)!

Para começarmos este relatório, apresentaremos uma tabela com os resultados do mês das principais bolsas e dos mercados mundiais, no fechamento de 30 de dezembro de 2024:

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Uma breve retrospectiva sobre 2024

2024 com certeza foi um período de uma montanha-russa emocional para os investidores.

Começamos o ano demonstrando um certo ânimo em relação ao cenário econômico global e doméstico; com isso, o mercado trouxe uma perspectiva mais otimista para os ativos de risco. Tanto que o IFIX, no primeiro trimestre de 2024, registrou alta de 2,93%.

O principal motivo deste ânimo foi a expectativa de início do ciclo de corte de juros nos Estados Unidos, a maior e mais influente economia do mundo. Lembremos que cenários de juros mais baixos geralmente são positivos à renda variável, fazendo com que os investidores ampliem sua alocação em empresas americanas listadas na      Bolsa de Valores.

Acontece que a inflação nos Estados Unidos, ao longo do primeiro trimestre, foi se mostrando mais resiliente do que o esperado, somada a um mercado de trabalho ainda pujante e uma economia em crescimento, mesmo com um nível de juros considerado restritivo.

Assim, o Federal Reserve (Fed), autoridade monetária americana, considerou      necessário postergar o início dos cortes até que a inflação se mostrasse controlada, e convergisse para a meta anual de 2%. Desse modo, o ciclo de afrouxamento monetário iniciou-se apenas em setembro, sendo que no início do ano esperava-se que começasse já em março. Esse fato, por si só, trouxe uma alta volatilidade para o cenário doméstico.

Trazendo nosso resumo ao Brasil, tivemos uma crise de confiança do mercado em relação às políticas fiscais do governo, principalmente no final do ano. O governo não demonstrou um compromisso com o cumprimento das regras definidas pelo arcabouço fiscal - um regime fiscal que visou trazer um mecanismo de controle do endividamento, para substituir o antigo teto de gastos.

Para relembrarmos o cenário-base dos principais indicadores econômicos (taxa de juros, inflação e câmbio) no início do ano, observemos o segundo Relatório Focus publicado no ano (o primeiro ainda contava com dados de 2023); ele resume as estatísticas calculadas, considerando as expectativas das principais instituições financeiras do Brasil:

Fonte: Banco Central do Brasil | Data das informações: 12 de janeiro de 2024

Perceba na imagem acima que o cenário-base do mercado era que encerrássemos 2024 com a taxa Selic em 9% a.a. (de modo que o ciclo de corte continuaria em 2025, atingindo o patamar de 8% ao ano), o câmbio (R$/US$) em R$ 4,95, e o IPCA em 3,87%. Lembrando que a meta para inflação para 2024 era 3,00%, com intervalo de tolerância de 1,50%.

Devido a  essa reviravolta observada ao longo do ano, vimos resultados bem diferentes.

As primeiras reuniões do COPOM (Comitê de Política Monetária do Banco Central),      trouxeram alguns cortes de juros ao longo do ano, mas, com essa mudança radical do cenário, a autoridade entendeu ser necessário restringir à atividade econômica com mais juros.

Com isso, terminamos 2024 com a taxa Selic em 12,25% ao ano (acima do que estava no início do ano, em 11,75%), o câmbio em R$ 6,17 e o IPCA em 4,83%.

Acreditamos que este ano trouxe, dentre vários aprendizados, um muito importante e que repetimos diversas vezes para todos os investidores da Finclass. Trazendo uma reflexão a você, caro assinante que nos acompanha assiduamente, parafraseamos Peter Lynch, um dos melhores gestores do mundo:

"O tempo no mercado é mais importante do que cronometrar o mercado."

O Market Timing pode te fazer perder mais dinheiro do que ganhar. Por isso, batemos tanto na tecla da diversificação e dos aportes constantes. São estes dois fatores que fazem o seu plano de investimentos obter sucesso no longo prazo.

Trazendo essa breve retrospectiva, vamos agora discorrer sobre o cenário econômico e sobre o mercado de FIIs em dezembro de 2024.

Estados Unidos

Em dezembro, observamos um período de maior volatilidade no mercado americano, movimento este causado principalmente pela reunião de política monetária do FOMC, comitê que divulga eventuais mudanças ou a manutenção na taxa de juros dos Estados Unidos.

Na quarta-feira, 18 de dezembro, o Federal Reserve (Fed) anunciou corte de 0,25% nas taxas de juros dos Estados Unidos, que se encontram na faixa de 4.25% a 4,50%. O corte de juros já era amplamente esperado pelo mercado. Entretanto, para que se possa observar possíveis pistas para as próximas reuniões, tão importante (ou às vezes até mais) quanto o anúncio da decisão, é o comunicado da avaliação do cenário econômico feito pelos dirigentes do Banco Central americano.     

Na decisão, o Fed sinalizou que a maioria dos membros está inclinado a manter as taxas de juros estáveis, dado que a inflação persiste em manter-se em um nível acima da meta de 2%. Inclusive, esse cenário mostra aceleração em relação aos dois meses anteriores (considerando o índice de preços em novembro de 2024, que fechou o mês em 2,7%).

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Essa comunicação trouxe um sentimento de cautela por parte do mercado, uma vez que isso representa uma diminuição no ritmo de expansionismo econômico. Assim, tivemos um mês negativo para o S&P 500 e o Dow Jones, índices de ações americanas que possuem empresas  mais sensíveis às políticas monetárias. Como exceção, o Nasdaq, índice composto principalmente por ações de tecnologia, registrou variação positiva de 1,40%.

Quando este relatório foi redigido, o  mercado precifica uma probabilidade de 90,9% de manutenção na taxa de juros, entre 4,25% e 4,50%, e uma probabilidade de 9,1% de um corte de 0,25% na próxima reunião do FOMC - segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula a probabilidade de acordo com as negociações de contratos futuros das taxas de juros. A próxima reunião acontecerá no dia 29/01/2025     :

Fonte: CME Fedwatch | Data: 06/01/2025

Brasil

No Relatório Focus, divulgado pelo Banco Central para apresentar a mediana das expectativas das principais instituições financeiras para as principais variáveis econômicas, observamos que a projeção do IPCA para 2024 consolidou-se próximo de 4,90%, acima da meta de 3% e do intervalo de tolerância de 1,5%.

Lembremo-nos que, em nosso relatório do mercado de FIIs, em novembro de 2024, havíamos calculado que, para que o IPCA de 2024 alcançasse ao menos o intervalo de tolerância (ou seja, alcance o limite máximo de 4,5%), o índice de preços em dezembro precisaria ser no máximo 0,21%, isto é, ao menos 0,35% menor do que o mesmo mês do ano anterior, quando o IPCA foi 0,56%.

Com a virada do ano, agora os olhares voltam-se atentamente para 2025 e 2026, e já observamos um cenário pessimista. Para 2025, a expectativa da taxa Selic acelerou fortemente para 14,75% a.a. no fim do ano. Já em 2026, o mercado prevê que se inicie um afrouxamento monetário, com a taxa de juros alcançando o patamar de 12% a.a..

Fonte: Banco Central

Em 11 de dezembro de 2024, tivemos a última reunião do Comitê de Política Monetária (COPOM), e o Banco Central decidiu por uma alta de 1% na taxa Selic, maior magnitude em relação ao aumento anterior de 0,50%. A decisão foi unânime.

O aumento de 1% já era esperado pelo mercado. O que não estava no radar era a “encomenda” de mais duas altas nas próximas reuniões, segundo o comunicado da autoridade:

“...Diante de um cenário mais adverso para a convergência da inflação, o Comitê antevê, em se confirmando o cenário esperado, ajustes de mesma magnitude nas próximas duas reuniões...”

Lembrado que dissemos acima: às vezes, tão importante quanto a decisão, é o comunicado que vem com ela? Pois bem, eis mais um exemplo.

Os motivos que fizeram o Banco Central entender que é necessária uma política monetária ainda mais restritiva permanecem praticamente os mesmos, como já abordamos no relatório anterior:

• Desancoragem das expectativas de inflação por um período mais duradouro;
• Resiliência no índice de preços, que segue registrando valores positivos, acima do esperado, com a alta desvalorização do real frente ao dólar, além do crescimento econômico ainda apresentando robustez;      
• Impacto dos recentes anúncios fiscais que, na leitura do mercado, não foram satisfatórios a fim de alinhar os gastos públicos à meta estabelecida pelo próprio governo.

De certa forma, podemos dizer que o desempenho negativo dos ativos de risco no Brasil, em dezembro, seguiu as mesmas motivações do que observamos em novembro. Há ainda um movimento extraordinário que aconteceu no IFIX,      apresentando um dos piores desempenhos da história do mês de dezembro nas duas primeiras semanas; mas conseguiu recuperar o fôlego ao final do ano. Vamos discorrer mais adiante.

IPCA de dezembro de 2024

No mês de dezembro, o Índice de Preços ao Consumidor (IPCA) registrou alta de 0,52%. Os grupos que mais contribuíram positivamente foram os grupos de alimentação e bebidas (1,18%), de transportes (0,67%). Lembrando que ambos os itens são os mais representativos em termos de peso na composição do índice de preços.

Fonte: IBGE

Com isso, temos um IPCA acumulado de 4,83% nos últimos 12 meses, acima do teto de 4,50% definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Comparado ao mês anterior (4,87%), o índice em 12 meses apresentou desaceleração.

Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass

A difusão, que mede o percentual de itens da cesta do IPCA que sofreram aumento, registrou queda - ou seja, o espalhamento da inflação aumentou de 58% em outubro para 69% em novembro.

Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass

IGP-M de dezembro de 2024

O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia) variou 0,94%, frente à projeção de 1,10% do mercado, ou seja, abaixo ao que era esperado. Vale lembrar que, o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice encontra-se em 6,54% no acumulado de 12 meses. A maior pressão segue vindo dos preços de atacado, (IPA-M) muito devido às altas nas commodities, agrícolas e não agrícolas, e da forte desvalorização do real frente ao dólar.

Fonte: FGV | Elaboração: Finclass

Fonte: FGV | Elaboração: Finclass

Política Fiscal

Em 30 de dezembro, foi divulgado que o resultado primário do setor público consolidado registrou déficit primário de R$ 6,6 bilhões em novembro, frente ao déficit de R$ 37,3 bilhões no mesmo mês de 2023. Em 12 meses, o déficit no setor público atingiu o patamar de R$ 192,9 bilhões.

Fonte: Banco Central

Curva de juros futuros

Após alguns meses de abertura, observamos uma queda de 70 (0,70%) a 60 pontos-base (0,60%) na curva de juros futuros, na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, quebrando uma sequência de quatro altas consecutivas. No ano, a curva acumula alta de 240 até 300 pontos-base (2,40% até 3,00%). Lembre-se, que juros longos mais elevados geram pressão negativa nos preços dos ativos de risco, tais como ações e fundos imobiliários.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

O mercado de fundos imobiliários em dezembro

Abaixo, traremos algumas das principais notícias do mês sobre o mercado de fundos imobiliários, além do desempenho do setor:

GARE11: Aquisição de 15 imóveis locados para o Carrefour

O GARE11, FII de renda urbana com mix de ativos logísticos, anunciou, no dia 20 de dezembro, em fato relevante, que o fundo concluiu a aquisição de 15 imóveis do Grupo Carrefour Brasil no valor total de R$ 725 milhões, operação celebrada por meio de um contrato de “Sale & Leaseback”. Nesse tipo de contrato, o comprador adquire os imóveis do vendedor e aluga para o próprio vendedor. Isso é positivo para ambas as partes, pois faz com que o FII receba renda pela atividade na qual ele tem      competência, e permite que o vendedor/locatário utilize mais tempo para focar em      sua operação.

A locação foi celebrada por meio de contratos atípicos nos 13 primeiros anos, renováveis por dois períodos adicionais de cinco anos, podendo totalizar até 23 anos de vigência do contrato. O contrato será corrigido pelo IPCA e, considerando os aluguéis do primeiro ano de locação, a aquisição foi realizada a um cap rate de 8,00%.

A operação considerou recursos de parte do caixa, provenientes da antecipação de recebíveis que vieram de outros contratos atípicos.

Lembramos ainda que contratos atípicos possuem multas pesadíssimas para o locatário, de modo que, caso o Carrefour decida encerrar suas operações nestes 15 imóveis (acho improvável devido à localização), o fundo receberá 100% do valor do contrato, que tem vencimento em 13 anos.

XPML11: Conclusão da aquisição de 25% do Jundiaí Shopping

O XPML11, FII do segmento de shopping centers, informou a conclusão da aquisição de 25% do Jundiaí Shopping, negócio informado em 08/10/2024.

O valor da transação é de R$ 253,2 milhões e o pagamento será parcelado (Seller Financing):

• R$ 126,6 milhões no ato (06/12/24);
• R$ 63,3 milhões em 08/12/25, valor corrigido pela variação do IPCA no período     ;
• R$ 63,3 milhões em 08/06/26, valor corrigido pela variação do IPCA no período.

O ativo está em Jundiaí - SP, que, segundo o censo de 2022 (IBGE), é a 15ª economia do Brasil. O shopping tem como sócio majoritária e administradora a Multiplan (MULT3), uma das principais referências em shopping centers no Brasil.

Estima-se que, com a aquisição e considerando o portfólio do XPML11 nesta data, o Jundiaí Shopping represente aproximadamente 4% do NOI (resultado operacional) a ser gerado pelo XPML11 nos próximos 12 meses.

Observando o resultado esperado pelo shopping nos próximos 12 meses, estimamos um cap rate de 7,4% na operação. Sim, valor apertado, mesmo para um ativo da qualidade do Jundiaí Shopping. Mas uma vez “dentro do ativo”, agora, o XPML11 tem direito de preferência em transações futuras envolvendo o Jundiaí Shopping, e abre interlocução mais próxima com a Multiplan, detentora de um dos melhores portfólios de shopping centers do país. A própria forma de pagamento gera um cap rate      superior a 14% no primeiro ano; sendo assim, um crescimento real de resultado em 4%, nos 12 meses à quitação total do ativo, geraria em cap rate de aproximadamente 8%, mais alinhado com a expectativa de cap para um ativo desta natureza.

LVBI11: Aquisição do ativo Cajamar concluída

O LVBI11, FII de logística, anunciou, em fato relevante, que foram concluídas as individualizações das pendentes matrículas do imóvel. Dessa forma, o imóvel passa a fazer parte integralmente do portfólio.

Vamos relembrar os fatos:

Em 16 de agosto de 2021, o fundo divulgou o compromisso de compra do ativo Cajamar. O mesmo determinou que a escritura fosse lavrada quando houvesse individualização das matrículas do Condomínio. Até o cumprimento, o fundo faria jus à renda mínima garantida até que o processo de individualização fosse cumprido. Devido ao atraso, o fundo recebe este valor desde julho de 2022.

A partir de agora, a renda mínima garantida terá prazo de 12 meses, ou seja, finalizar-se-á em dezembro de 2025.

Como parte do compromisso, o fundo pagou ao vendedor um valor de aquisição ajustado pelo IPCA de R$ 72,9 milhões, já considerando o ajuste de preço resultado      da redução do escopo de construção do imóvel, com a não execução de aproximadamente 1.690 m².

O empreendimento encontra-se 43% locado.

CPTS11: consulta formal e aprovações

O CPTS11 divulgou, no dia 2 de dezembro, o resultado das deliberações das nove matérias colocadas em pauta na consulta formal.

O resultado é que houve quórum qualificado (mínimo de 25% das cotas emitidas pelo fundo), sendo que todas as matérias foram aprovadas, inclusive as que      orientamos os assinantes a votarem contra. A equipe de fundos imobiliários da Finclass continua mantendo contato com a gestão do fundo para analisar os impactos; até o momento, a recomendação de compra para o CPST11 se mantém. O fundo deixou de ser um FII de papel e, agora, pertence ao grupo de Hedge Fund FII, e assim o consideraremos em nossas publicações.

JSRE11: Movimentações de ocupação

O JSRE11, FII de escritórios, comunicou, em relatório gerencial, algumas locações no mês de novembro.

No Edifício Tower Bridge, a Onfly locou uma área de 680 m², e a Lindt passou a ocupar o espaço deixado pela Tishman Speyer. A vacância do imóvel caiu de 5,7% para 4,5%.

Já na Torre Marble Rochaverá, foi locado um andar inteiro para o Banco Caterpillar, com a vacância passando de 11% para 8%.

Dessa forma, a vacância do JSRE11 caiu de 4,7% para 3,6%.

Desempenho do IFIX

Dezembro teve potencial de transformar 2024 no pior ano para o IFIX, desde o seu início.

Nas duas primeiras semanas do mês, observamos uma queda avassaladora no principal índice de fundos imobiliários do Brasil, de modo que, até o dia 18 de dezembro, o IFIX acumulava uma queda de mais de 12%  ao ano. Observe, no gráfico abaixo, que a queda já vinha sendo acumulada desde setembro de 2024. Em dezembro, observamos uma inclinação para baixo ainda mais forte.

Fonte: Quantum Axis

Dentre os principais motivos,      podemos citar     :

• Cenário econômico mais turbulento devido a uma crise de confiança na política fiscal, como já comentamos nos últimos relatórios e lives.
• Reajuste sazonal de índices estrangeiros, perfil de investidor que vem crescendo nos últimos meses. Dados coletados pela equipe de análise do Santander mostram que, em 2019, a média de negociação foi de 5% do volume total das cotas por esse tipo de investidor. Hoje é ainda maior, sendo cerca de 16%, empatando com os investidores institucionais. Como esses índices precisam rebalancear suas posições de tempos em tempos, dezembro foi um dos meses em que este movimento aconteceu; e como o IFIX vinha acumulando quedas desde o último reajuste, era de se esperar que tais fundos diminuíssem suas exposições na classe. Importante destacar que, ainda que mais atuante no mercado secundário, a participação do investidor não-residente nos FIIs permanece em torno de 5%, nível pré-pandemia.

Fontes: Santander e Vanguard (31/10/2024)

Acontece que o mercado financeiro brasileiro possui uma capitalização muito pequena, quando comparado aos outros países no mundo – e o mercado de fundos imobiliários é uma fatia ainda menor desta proporção. O principal ponto é que tais fundos estrangeiros são tão grandes, que quaisquer ajustes mínimos para eles têm potencial de causar uma alta precificação em nosso mercado – seja para o bem ou para o mal.

De qualquer forma, ao final do mês, observamos uma normalização no volume de negociação, de modo que, quase toda a queda de mais de 6% nas primeiras semanas tenha sido recuperada.

Fonte: Quantum Axis

Com isso, o IFIX terminou dezembro com uma queda de “apenas” 0,67%, frente a uma redução de 4,28% e 9,43% do IBOVESPA e do IMOB, respectivamente. No ano, o IFIX registrou queda de 5,89%.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Retorno por setor

Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores. Em dezembro, os segmentos de Logística e Escritórios foram os únicos que apresentaram ganhos de 0,51% e 0,33%, respectivamente. Novamente, os FOFs demonstram um retorno abaixo dos outros segmentos, pelo fato de apresentarem beta maior – se os fundos imobiliários caem, um FOF-FII tende a cair mais.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend Yield anualizado por setor

Em relação aos dividendos, observamos que os segmentos de Papel e FOFs foram os que registraram maior Dividend Yield no mês, com um DY de 13,35% e 13,25%, respectivamente. O DY ponderado do IFIX anualizado alcançou um nível acima de 12%, o que significa, a grosso modo, mais de 1% ao mês.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

P/VP por Setor

Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), novamente os segmentos de Papel e de Renda Urbana apresentam os menores descontos. Já o segmento de Escritórios continua acumulando o maior desconto.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend Yield Ponderado do IFIX vs IPCA

Você, que nos acompanha neste relatório mensal há mais tempo, sabe que costumeiramente comparamos o Dividend Yield ponderado do IFIX com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência - neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2035.

Com um DY ponderado do IFIX de 12,66%, temos um prêmio de 501 pontos-base (5,01%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 7,65% ao ano. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 10 anos do IFIX, que se situa no patamar de aproximadamente 290 pontos-base (2,9%). O atual prêmio, frente ao título público federal, está duas vezes maior do que a média histórica.

Top 10 melhores e piores performances

O BBIG11, FII de shopping centers de gestão do Banco do Brasil, apresentou a maior alta no mês, acumulando um ganho de 18,78% em dezembro. Já o FII, que registrou a maior queda, foi o HCTR11, FII de papel High Yield (mais arriscado), que caiu 30,78% em dezembro. No dia 10 de dezembro, o FII divulgou, em um aviso aos cotistas, que não houve distribuição de rendimentos, pois o fundo não apresentou resultado.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass | * FIIs recomendados

Carteiras Finclass

Em dezembro, mantivemos as carteiras de Valorização e de Renda inalteradas. Apenas tivemos uma alteração no setor e na estratégia para o CPTS11, no qual mudamos o setor de “Papel” para “FOF/Multiestratégia” e a estratégia de “Estrutural” para “Tático”.

Resultado dos FIIs recomendados

No mês, do total de 17 FIIs recomendados, o PATL11 apresentou a maior alta no mês, subindo 5,95%. Já o que mais caiu foi o KFOF11, com variação negativa de 6,13%. 

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Carteira de Renda

Lembrando que, na carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas esta fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Fonte: Finclass

Os FIIs recomendados na carteira de Renda divulgaram os seguintes rendimentos no mês:

Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass

Carteira de Valorização

Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 100 mil, veja a seguir a configuração recomendada para outubro. Para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados, no site da Finclass.

Lembrando que o total de FIIs na carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Fonte: Finclass

Os FIIs recomendados na carteira de Valorização divulgaram os seguintes rendimentos no mês:

Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass

Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)

No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteira completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs, anteriormente recomendados, deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.

Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti, e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda. 

É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se      você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs conforme indicado na carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!

Enquanto esse momento de venda não se materializa, por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês. 

O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.

AIEC11

O Fundo apresentou um retorno positivo de 3,70% no mês (incluindo dividendos), encerrando no valor de R$ 47,14 por cota. O P/VP ficou em 0,55, representando um desconto de 45% em relação ao seu montante patrimonial. No acumulado do ano, o retorno total do FII (variação de cotas + dividendos) é de -3,59%.

A distribuição de dividendos foi de R$ 1,22 por cota, equivalente a um DY de 2,59% ao mês, ou 35,88% ao ano, considerando o valor de fechamento na data-com. Reforçamos que o pagamento foi um valor extraordinário.

Dessa distribuição, o fundo teve resultado de R$ 0,16/cota; R$ 1,06/cota foi      retirado      do resultado acumulado de períodos anteriores.

Referente às locações, no dia 7 de janeiro de 2025, tivemos a notícia de que o fundo celebrou contrato de locação com o Grupo Seven de uma área de 11.248,3 m² (equivalente a 76,8% da área), no Edifício Rochaverá Torre D, com prazo e vigência de 60 meses. Com essa locação, o imóvel chega a ter 100% de sua área ocupada.

Após o período de carência e descontos, a receita mensal bruta de locação dos contratos no imóvel é equivalente a R$ 0,34/cota ao mês.

Referente ao imóvel Standard locado para o IBMEC Educacional, o fundo divulgou, em fato relevante, que o locatário tem a intenção de rescindir antecipadamente o seu contrato de locação. O inquilino cumprirá aviso-prévio de 12 meses, permanecendo no imóvel até dezembro de 2025, e arcará com multa contratual, estimada em R$ 2,62/cota.

Por fim, conforme divulgado em fato relevante no dia 3 de janeiro de 2025, houve uma reavaliação do valor dos imóveis com remarcação negativa, com decréscimo de 11,3%. A redução se deve ao pedido de rescisão antecipada do IBMEC e ao término do BTS com a Dow, antiga locatária do Rochaverá. A pré-locação do Grupo Seven, comentada acima, não refletiu no valor de avaliação, pois ocorreu após a conclusão do laudo.

Reforçamos que não há recomendação de compra para o AIEC11. Aqueles que optaram por manter a posição previamente adquirida, porque era uma das recomendadas no “O Melhor dos FIIs”, podem seguir com esse estoque, sem fazer novas aquisições, até que seja recomendada a venda. Qualquer recomendação será comunicada e justificada por meio de um relatório.

Conclusão

Assim, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários, referente ao mês de dezembro.

O mercado de FIIs em dezembro de 2024 refletiu as incertezas do cenário local, apontando para um ano de 2025 mais desafiador, sobretudo para ativos de risco no Brasil. 

Diante desse contexto, reforçamos a importância de manter a disciplina no plano de investimentos elaborado para você. Continuar fiel à estratégia traçada é fundamental para atravessar momentos de volatilidade e construir um portfólio sólido, com boas perspectivas de retorno no longo prazo.

Agradecemos a costumeira paciência,

Ricardo Figueiredo (CNPI 8786) e Ted Duarte