Escrito por Ricardo Figueiredo, Ted Duarte em FUNDOS IMOBILIÁRIOS
12 min de leitura
Neste relatório, você encontrará:
Resumo do cenário internacional em dezembro, com foco no mercado americano,
Resumo do cenário local, no qual abordamos o desempenho do mercado brasileiro, além de abordarmos alguns dos principais dados econômicos no mês.
O mercado de fundos imobiliários. As principais notícias do setor, incluindo movimentações relevantes como locações, vendas de ativos, entre outros.
O desempenho dos fundos imobiliários recomendados. Analisamos o comportamento do Ifix e dos principais setores, além do retorno detalhado das carteiras Finclass de Renda e Valorização.
Olá, investidor(a)!
Iniciamos o relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal dos principais índices e bolsas ao redor do mundo:
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Estados Unidos
As bolsas americanas tiveram forte desempenho em 2025, com ambos os índices apresentando altas robustas, atingindo patamares recordes ao longo do ano, impulsionados principalmente pelo rali em ações de tecnologia, na esteira da maior aplicabilidade e adoção de Inteligência Artificial (IA). Foi o terceiro ano consecutivo de ganhos de dois dígitos para Wall Street – uma sequência rara historicamente. Mesmo com alguns ajustes negativos em pregões pontuais, os índices fecharam dezembro próximos das máximas anuais.
Esses ganhos ocorreram apesar de diversos riscos macroeconômicos presentes em 2025. O ano foi volátil e incluiu incertezas comerciais (novas tarifas impostas e depois revertidas pelo governo dos EUA), turbulência geopolítica e até a mais longa paralisação do governo norte-americano na história.
Ainda assim, tivemos fatores positivos que prevaleceram: (i) robustos lucros corporativos e (ii) um apetite insaciável por ações ligadas à inteligência artificial (IA) levaram os índices a sucessivos recordes.
Além disso, a inflação nos EUA desacelerou em relação ao esperado pelo mercado ao longo de 2025, permitindo ao Banco Central americano (FED) sinalizar cortes na taxa de juros no fim do ano – o que fortaleceu o otimismo. Esse cenário de provável flexibilização monetária nos EUA tornou as ações mais atraentes em relação aos títulos, sustentando a valorização dos principais índices.
Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de 88,4% de haver manutenção na taxa de juros na próxima reunião de política monetária.
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Fonte: CME Group | Data: 06/01/2026
Brasil
A Bolsa brasileira também teve um ano excepcional. O Ibovespa fechou 2025 acumulando alta de 33,95% no ano – seu melhor desempenho anual desde 2016.
Durante o mês de dezembro, o índice chegou a superar momentaneamente os 165 mil pontos, e ao longo de 2025 registrou 32 recordes históricos de fechamento. Esse rali expressivo refletiu uma forte recuperação desde os patamares do início do ano e colocou o Ibovespa entre os ativos de maior rendimento no período (atrás apenas do ouro, que subiu mais de 65% como ativo de proteção).
Contribuiu também o ambiente externo de política monetária mais acomodativa nos EUA, com expectativa de fim do ciclo de altas e início de cortes nos juros americanos.
No front doméstico, a inflação arrefeceu e caminhou para encerrar o ano próxima do teto da meta, mas dentro do intervalor de tolerência, sendo o menor patamar para o IPCA desde 2018, o que reforçou as apostas de que o Banco Central do Brasil pode iniciar um ciclo de redução da Selic em 2026. De fato, após elevar a Selic para 15,00% a.a., o BC manteve os juros nesse patamar até o fim de 2025. Essa estabilidade, aliada a outros fatores, melhorou a confiança dos investidores.
Para 2026, o mercado tem expectativa de que o Banco Central inicie um ciclo de corte de juros ainda no primeiro trimestre.
No último Relatório Focus do mês (com dados coletados em 26 de dezembro e divulgados em 29 de dezembro), observamos que as principais instituições financeiras projetavam uma inflação em 4,32% para 2025, ainda acima da meta estipulada pelo Banco Central (com o centro da meta em 3,00%), mas dentro do intervalo uma vez que o teto da meta está fixado em 4,50%. Relembremos que, no início de 2025, os economistas chegaram a estimar uma inflação de mais de 5,50% para o ano, demonstrando a alta.
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Fonte: Banco Central do Brasil | Data de divulgação: 24/11/2025
IPCA de dezembro de 2025
O IPCA — índice de preços ao consumidor amplo, calculado pelo IBGE e utilizado no sistema de metas de inflação — registrou alta de 0,33%, abaixo do esperado (0,35%). A maior contribuição para a alta veio na cesta de transportes e artigos de residência.
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Fonte: IBGE
No acumulado de 12 meses, o índice desacelerou para o nível de 4,26%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3,00%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. Portanto, encerramos 2025 com inflação abaixo do limite estabelecido.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
IGP-M de dezembro de 2025
O IGP-M — índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia — recuou -0,01% no mês. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice desacelerou para -1,04% no acumulado de 12 meses.
O índice foi puxado para baixo pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) que corresponde a 60% do IGP-M, enquanto o IPC e INCC apresentaram alta.
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Curva de juros futuros
Neste mês, observamos uma alta de 40 a 45 pontos-base (0,40% a 0,45%) na ponta longa da curva de juros futuros (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior. Veja que a curva está bem abaixo do patamar registrado no fim de 2024, mas historicamente ainda segue elevada.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários
As principais notícias do setor
BBIG11 (não recomendado): Possível venda de 9% do Shopping Pátio Higienópolis
O BBIG11 divulgou Fato Relevante comunicando a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) que prevê a possível venda de 9% de participação no Shopping Pátio Higienópolis, empreendimento localizado na cidade de São Paulo (SP). O XPML11 figura como potencial comprador da fatia.
O valor total envolvido na transação é de R$ 236,71 milhões, com a seguinte estrutura de pagamento:
R$ 41,42 milhões à vista, em dinheiro;
R$ 136,10 milhões por meio da subscrição de cotas do XPML;
R$ 23,67 milhões com pagamento previsto em até 12 meses;
R$ 35,50 milhões a serem pagos em até 24 meses, sendo ambas as parcelas corrigidas pelo CDI.
O acordo ainda se encontra em estágio inicial e está condicionado ao cumprimento das etapas e condições estabelecidas no MOU. Caso a operação seja concluída, trata-se de um movimento relevante para o portfólio do BBIG, envolvendo a alienação parcial de um dos ativos mais maduros e qualificados do segmento de shopping centers no Brasil.
BTLG11 (Não recomendado): Aquisição de dois galpões logísticos no Raio 30 km de SP
O BTLG11 informou ao mercado a conclusão da aquisição de dois empreendimentos logísticos localizados em um raio de até 30 km da cidade de São Paulo, nas regiões de Osasco e Mauá. Os ativos integravam anteriormente o portfólio do FII Capitânia Logística (CPLP).
O valor total da operação foi de R$ 385,9 milhões. Desse montante, R$ 335,9 milhões — equivalente a 87% do total — foram pagos à vista, incluindo o sinal desembolsado anteriormente e a quitação de CRIs. O saldo remanescente, de R$ 50 milhões (13%), será liquidado em até 12 meses, com correção pelo IPCA acrescido de 5% ao ano.
A aquisição apresenta um cap rate estimado entre 8,5% e 9%. Entretanto, considerando a estrutura de pagamento da operação, o retorno projetado para os próximos 12 meses aumenta para aproximadamente 10,5%, impulsionado pelo ganho financeiro adicional no curto prazo.
RBFF11 (Recomendado): Alteração para multiestratégia
Os cotistas do RBFF11 aprovaram a alteração do regulamento para que o fundo passasse a ser um Multiestratégia (RBMF11), inclusive permitindo recompra de cotas e fazendo desdobramento (split) de cotas para se tornar base 10.
O movimento foi aprovado sendo atingido o quórum qualificado.
Entendemos a mudança como positiva, o fundo segue com recomendação MANTER, isto é, você não deve comprar novas cotas e, caso tenha cotas do RBFF11, deverá mantê-las em sua posição.
Além disso, a gestão renunciou à taxa de performance e distribuiu como dividendo para os cotistas. Dessa forma, o dividendo por cota de dezembro de 2025 foi de R$ 1,02, o dobro do usual.
LVBI11 e PATL11 (Recomendados): Aprovação da incorporação ao HGLG11
Os cotistas dos fundos LVBI11 e PATL11 aprovaram a proposta de incorporação dos fundos ao portfólio do HGLG11, o FII de logística principal da Patria Investimentos.
Dessa maneira, esperamos que os cotistas de tais fundos recebam cotas do HGLG11 de forma proporcional. Comunicaremos a vocês quando tivermos mais informações.
RBVA11 (Recomendado): Distrato parcial com a Caixa Econômica Federal e apuração de ganho de capital
O RBVA11 comunicou a formalização de um distrato parcial com a Caixa Econômica Federal (CEF), envolvendo três imóveis localizados na cidade de São Paulo (SP). A decisão decorre da impossibilidade de concluir a regularização documental dos ativos dentro do prazo acordado, considerando que o Compromisso de Compra e Venda (CCV) original havia sido firmado em 2012.
Os imóveis objeto do distrato são:
Agência Guaianases – Rua Salvador Gianetti, nº 436
Com a formalização do distrato, a CEF realizará a recompra dos imóveis pelo valor de R$ 31,7 milhões, montante atualizado pelo IGP-M. A operação resulta em uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 16,9% ao ano ao longo de aproximadamente 13 anos, equivalente a IPCA + 10,6% ou CDI + 7,7%, níveis considerados bastante elevados e atrativos do ponto de vista financeiro.
Desempenho do Ifix
Em dezembro, os principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa, IMOB e Ifix) registraram forte avanço, com exceção do IMOB. Setorizando o Ifix por tijolo e papel, vemos uma alta maior em fundos de papel em dezembro. No ano, todos os índices registram altas robustas.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.
Em dezembro, todos os segmentos apresentaram alta, com destaque para os FOFs e Hedge Funds (multiestratégias). Em 2025, vemos que os fundos multiestratégias foram destaque, registrando uma valorização de 26,85%, acima do IFIX.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield anualizado
Referente ao Dividend Yield anualizado por setor, os FIIs de papel e hedge funds registraram os maiores números. O Ifix fechou o mês com um DY anualizado de 11,85% a.a., novamente menor do que no mês anterior, o que é natural em cenário de valorização de cotas.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
P/VP por setor
Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), os segmentos de renda urbana e de papel (CRI) seguem sendo aqueles que apresentam os menores descontos em relação ao valor patrimonial. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio entre os principais setores.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield ponderado do Ifix vs IPCA
Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2040.
Com um DY ponderado do Ifix de 11,85%, temos um prêmio de 458 pontos-base (4,58%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês com taxa em 7,27% ao ano, menor do que no mês anterior. Esse prêmio é inferior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 547 pontos-base (5,47%). Se alongamos a média para os últimos 10 anos, temos um resultado de 478 pontos-base (4,78%), também inferior ao prêmio atual.
Isso se deve pelo fato de que nos últimos 10 anos, passamos por períodos de estresse bem relevantes e que aumentaram as taxas das NTN-Bs a patamares historicamente altos, o que gerou um prêmio médio elevado.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Observando as melhores e piores performances do Ifix, o URPR11, do segmento de papel e High Yield, registrou a maior alta no mês, no valor de 22,41%. Já o FII renda urbana TRXF11 registrou uma perda de -2,36% no seu valor de cota.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras de Valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de Renda desde o início acumulam ganhos de 33,38% e 36,55%, respectivamente, ficando ambas acima do Ifix no mesmo período. No fechamento de dezembro, ninguém que tenha investido na carteira de FIIs como um todo ficou com a posição negativa, uma vez que o drawdown, em uma janela de 252 dias úteis, ficou zerado (ou próximo de zero).
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Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
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Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Resultados dos FIIs recomendados
Do total de 17 FIIs recomendados, tivemos um mês de alta para todas as recomendações. O FII recomendado que registrou a maior alta foi o BRCR11, que subiu 9,46%. Em 2025, quase todas as nossas recomendações registraram performance acima do IFIX.
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Carteira de Renda
Na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, elaboramos uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, elaboramos uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O fundo apresentou um retorno total positivo de 1,26% no mês. O P/VP ficou em 0,66, representando um desconto de 32% em relação ao seu montante patrimonial.
No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota. Isso equivale a um DY no mês de 0,64% a.m. e um DY anualizado de 7,95% a.a.
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Fonte: Arch Capital
No dia 14 de agosto, a gestão informou em comunicado ao mercado que houve distrato ao Contrato de Locação de Imóvel com o grupo Seven, referente a uma área de 11.248,3 m² que estava ocupada pelo inquilino na Torre D do Condomínio Rochaverá Corporate Towers.
Como consequência da devolução antecipada da área, o fundo receberá aproximadamente R$ 18,3 milhões (R$ 3,80/cota). Os recebimentos foram de cerca de R$ 11,8 milhões durante o segundo semestre de 2025, e o saldo será recebido em 12 parcelas mensais a partir de janeiro de 2026. Com isso, a vacância física do fundo passaria a ser de 49%.
Entretanto, no dia 9 de outubro, o fundo anunciou um contrato de locação com o Grupo Smurfit Westrock para aumentar a área locada em 1.839m². Dessa maneira, a vacância física será de 41%. O prazo de vigência do contrato dos demais andares já locados anteriormente pelo grupo foi prorrogado em 11 meses, passando a data de término da locação para agosto de 2030. O aumento na receita mensal, após carências e descontos, é de R$ 0,048/cota.
Referente ao edifício Standard Building, localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, o locatário optou pela rescisão antecipada do contrato, com aviso-prévio de 12 meses e permanência no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de pagamento de multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota em janeiro de 2025.
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Fonte: Arch Capital
Neste gráfico de comercialização, em comparação ao mês anterior, observamos que não houve mudanças.
Entendemos os desafios que o mercado de escritórios no RJ possui, mas estamos falando de um imóvel com destaque em sua localização, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial — tema abordado no relatório gerencial do FII.
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Fonte: Arch Capital
Conclusão
Dessa forma, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente a dezembro de 2025, concluindo também mais um ano importante para a classe.
Ao longo de 2025, o mercado exigiu maior seletividade e disciplina, e entendemos que nossas recomendações conseguiram navegar bem esse ambiente, com desempenho consistente frente ao IFIX e preservação de renda ao longo do período.
Com a virada do ano, seguimos avaliando que o investidor encontra um ponto interessante de equilíbrio entre geração de renda e potencial de valorização. À medida que o ciclo de juros se aproxima de uma inflexão mais clara, acreditamos que a carteira está bem-posicionada para capturar oportunidades que podem surgir em 2026.
Agradecemos a costumeira paciência.
Bons investimentos,
Ricardo Figueiredo | CNPI 8786
Ted Duarte | CNPI 10085
Sobre os analistas
Ricardo Figueiredo
Sócio
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Finclass. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há quase 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.
Ted Duarte
Analista de Investimentos
É analista CNPI especialista em fundos imobiliários na Finclass. Economista com MBA em Investimentos, iniciou a carreira em auditoria contábil de fundos de investimento e securitizadoras com foco em crédito imobiliário. Mais tarde, passou a se dedicar à criação de conteúdos educativos e à análise de fundos imobiliários. Acredita que a educação liberta e impulsiona cada indivíduo ao seu máximo potencial, e tem como missão disseminar o conhecimento para que todos possam alcançá-lo.
