O mercado de FIIs em fevereiro de 2026

Olá, investidor(a)!

Iniciamos este relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal das principais bolsas e índices do mundo:

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Estados Unidos

O evento político-econômico mais marcante do mês foi a decisão da Suprema Corte americana, em 20 de fevereiro, na qual, por 6 votos a 3, os juízes decidiram que a lei IEEPA não autoriza o presidente a impor tarifas, derrubando o principal instrumento tarifário usado pelo governo Trump desde 2025. O tribunal concluiu que o poder de impor tarifas é reservado ao Congresso sob o Artigo I da Constituição.

Ainda no dia 20, Trump respondeu assinando uma proclamação impondo tarifas de 10% sobre todas as importações sob a Seção 122 do Trade Act de 1974, uma autoridade temporária que permite sobretaxas por até 150 dias. No dia seguinte, anunciou a elevação para 15% — o máximo permitido por essa lei. Com isso, a taxa efetiva de tarifas caiu para cerca de metade do que seria caso o IEEPA fosse mantido.

Indo para o âmbito econômico, o Tesouro americano avaliou que a economia permanecia resiliente, com consumo forte e investimentos em IA sustentando a atividade, embora as contratações seguissem em desaceleração, como mostra o Payroll, relatório de empregos não agrícolas dos Estados Unidos.

O mercado passou a precificar que o Fed ficará parado por boa parte de 2026, aguardando mais clareza sobre tarifas e inflação. Além disso, a iminente saída de Jerome Powell da presidência do Fed em maio de 2026 gerou incerteza adicional, e a nomeação de seu sucessor ajudou a reduzir parte dessa ansiedade.

Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de 95,6% de haver uma manutenção na taxa de juros na próxima reunião de política monetária.

Fonte: CME Group | Data de referência: 06/03/2026

Por fim, destacamos um evento importante que aconteceu ao final do mês: em 28 de fevereiro, os Estados Unidos e Israel lançaram ataques aéreos coordenados contra o Irã, em operações batizadas de "Epic Fury" (EUA) e "Roaring Lion" (Israel). Os alvos incluíram lideranças, comandantes militares e instalações nucleares e de mísseis em cidades como Teerã, Isfahan, Qom e Kermanshah.

O maior impacto nos mercados veio no preço do petróleo Brent, que saltou de cerca de US$ 70 para mais de US$ 80 por barril em poucos dias. Analistas alertam que, caso ocorra uma interrupção no fluxo do Estreito de Ormuz (pelo qual transita mais de um terço do tráfego marítimo petroleiro mundial), os preços poderiam ultrapassar US$ 100. Fato que ocorreu, ao menos temporariamente, no dia 09/03, mas isso é assunto para o próximo relatório. Volatilidade é o nome do jogo neste momento.

Brasil

Tivemos um mês positivo para a bolsa brasileira e nossos ativos de renda variável, muito em questão de um ambiente global mais desafiador em mercados desenvolvidos, de modo que investidores optaram por diversificar mais seus portfólios e abriram um pouco mais de espaço para mercados emergentes.

Referente a política monetária, relembramos que o Banco Central confirmou na reunião de janeiro que deverá começar a reduzir os juros na reunião de março, caso a inflação siga sob controle. Ao longo do mês, as expectativas do mercado melhoraram.

Porém, no fim do mês veio um dado preocupante. O IPCA-15 de fevereiro acelerou para 0,84%, contra 0,20% em janeiro, bem acima da expectativa de 0,57%. Em 12 meses, desacelerou para 4,10% (de 4,50%), mas também ficou acima do projetado (3,82%). Esse número mais forte levantou dúvidas pontuais sobre o espaço para cortes de juros, mas não alterou o consenso de início do ciclo em março.

Segundo o dashboard público de Opções de Copom da B3, o mercado precifica uma probabilidade de 65% de que haja um corte de 0,5% na taxa de juros na próxima reunião, que ocorrerá nos dias 17 e 18 de março de 2026.

Fonte: B3 | Data da referência: 04/03/2026

IPCA de fevereiro de 2026

No momento em que escrevemos este relatório, o IPCA de fevereiro ainda não foi divulgado. Por isso, utilizaremos a estimativa do IPCA coletada pelo Bloomberg.

Segundo a Bloomberg, o IPCA de fevereiro pode registrar uma alta de 0,63%. Lembremos que fevereiro geralmente é um mês com inflação mais alta devido aos reajustes nas mensalidades escolares e de universidades.

No acumulado de 12 meses, o índice desaceleraria para o nível de 3,74%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. Atualmente, encontramos um IPCA dentro do intervalo da meta.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

IGP-M de fevereiro de 2026

O IGP-M – índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia – registrou queda de -0,73% no mês. O período de referência da coleta de dados é do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice desacelerou para -2,67% no acumulado de 12 meses.

A queda no mês foi puxada principalmente pelas commodities como minério de ferro, soja e café. Além disso, outros itens avançaram em ritmo mais contido.

Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass

Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass

Curva de juros futuros

A curva de juros futuros (curva que mostra a expectativa do mercado para a taxa de juros em diferentes prazos) registrou leve queda de 5 pontos-base (0,05%) na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior. Podemos afirmar que ainda estamos com uma curva de juros em patamares elevados quando observamos o histórico e as expectativas de inflação para os próximos anos.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

O mercado de fundos imobiliários

Nesta seção, vamos abordar os principais acontecimentos do mercado de fundos imobiliários, assim como o desempenho da indústria no mês.

As principais notícias da indústria

TRBL11 (FII não recomendado): Locação de 100% de um imóvel para a Shopee

O FII de Logística TRBL11 (Rio Bravo) informou em fato relevante a locação do imóvel em Contagem (MG) para a Shopee, com contrato de 5 anos. O ativo estava vago desde a saída dos Correios, o que havia elevado a vacância de 2,5% para mais de 30% e derrubado a distribuição de R$ 0,85 para cerca de R$ 0,60/cota. Segundo a gestão, a nova locação tem potencial de incrementar a receita em R$ 0,26/cota.

RBVA11 (FII recomendado): Venda do Imóvel São Gonçalo

O FII de renda urbana RBVA11 (Rio Bravo) assinou a venda do imóvel em São Gonçalo/RJ, locado ao Santander, por R$ 7 milhões — 5,3% acima do último laudo patrimonial, com TIR de 10,65% a.a. no período. O pagamento será de R$ 4 milhões à vista mais 20 parcelas de R$ 150 mil. A operação reforça o caixa do fundo e reduz a exposição ao setor bancário para menos de 23% do ativo total.

A operação não trouxe ganho de capital contábil, mas retorno econômico positivo. Isso significa que o imóvel não obteve valorização contábil acima do valor de custo pelo qual o ativo foi adquirido, mas ainda assim trouxe um retorno financeiro ao somar todos os fluxos de caixa gerados ao longo do período.

BBIG11 (FII não recomendado): Venda de participação do Shopping Pátio Paulista

O FII de shopping centers BBIG11 (BB Asset e Iguatemi) abriu assembleia para que seus cotistas votem a venda de 4,5% do Shopping Pátio Paulista para a Iguatemi por R$ 113,5 milhões, com pagamento em três etapas: 70% à vista no fechamento (previsto até 08/04/2026), 15% em 12 meses e 15% em 24 meses. A transação representa uma alienação parcial do empreendimento ao próprio consultor imobiliário do fundo, a Iguatemi.

FATN11 (FII não recomendado): Aquisição de edifício para retrofit

O FII de escritórios FATN11 (BR Capital) firmou a compra do Edifício Comercial na Av. Angélica (SP), com 4.135 m² de área locável em 14 pavimentos, que passará por retrofit para locação plug and play a multiusuários, com obras estimadas em 8 meses. O pagamento combina caixa (R$ 22,5 milhões), cotas (R$ 8,5 milhões) e cessão de direitos de construção. Após ocupação integral, a expectativa é de receita mensal de R$ 662 mil, sem impacto relevante nos dividendos durante as obras.

TRXF11 (FII não recomendado): Aquisição de galpão logístico locado para a Shopee

O TRXF11 (TRX) firmou a aquisição de um galpão logístico BTS em Londrina (PR), com locação atípica de 10 anos para a Shopee, por R$ 135,5 milhões (R$ 18 milhões no terreno e R$ 117,5 milhões na construção). Durante a obra, com entrega prevista para julho de 2027, o fundo receberá renda mínima garantida de 9,5% a.a. sobre os valores desembolsados, substituída pelo aluguel contratual corrigido pelo IPCA após a entrega.

Desempenho do Ifix

Em fevereiro, os principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa, IMOB e Ifix) registraram forte avanço. Setorizando o Ifix por tijolo e papel no ano, vemos uma alta maior em fundos de papel.

Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass

Retorno por setor

Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.

Em fevereiro, todos os segmentos apresentaram alta, com destaque aos fundos de shopping center e logística, que subiram 2,26% e 2,19%, respectivamente.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend yield anualizado

Referente ao dividend yield (DY) anualizado por setor, os FIIs de papel e hedge funds (multiestratégias) registraram os maiores números. O Ifix fechou o mês com um DY anualizado de 11,52% a.a., menor do que no mês anterior.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

P/VP por setor

Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), o segmento de papel continua sendo precificado com menor ágio em relação aos demais. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend yield ponderado do Ifix vs Tesouro IPCA+

Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2040.

Com um DY ponderado do Ifix de 11,52%, temos um prêmio de 437 pontos-base (4,37%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês com taxa em 7,15% ao ano, menor do que no mês anterior. Esse prêmio está levemente abaixo do prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 484 pontos-base (4,84%). Se alongamos a média para os últimos 10 anos, temos um resultado de 388 pontos-base (3,88%), evidenciando que o atual patamar de prêmio supera a média de longo prazo da indústria.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Top 10 melhores e piores performances

Observando as melhores e piores performances do Ifix, o TRBL11, do segmento de logística, registrou a maior alta no mês (+12,76%) em função do anúncio de locação para a Shopee do imóvel Contagem (MG). Já o FII de papel DEVA11 registrou uma perda de -6,75% no seu valor de cota.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Carteiras Finclass

As carteiras de Valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de Renda desde o início acumulam ganhos de 37,26% e 41,91%, respectivamente, ficando ambas acima do Ifix no mesmo período.

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Resultados dos FIIs recomendados

Do total de 17 FIIs recomendados, tivemos um mês misto, com o RBFM11 apresentando a maior alta, subindo 7,34%. Já a maior queda registrada foi no PVBI11, que caiu -5,50%.

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

VILG11: Revisão do preço máximo de compra

Seguramente você notou que o FII VILG11 — do segmento logístico, gestão Vinci Compass e presente tanto na Carteira de Renda quanto na Carteira de Valorização (verifique sua faixa patrimonial) — há semanas negocia por valor acima do preço máximo de compra, também chamado de preço-teto, que indicamos no momento da recomendação de inclusão entre os FIIs recomendados, em 02/07/2024: R$ 100,00/cota.

Inclusive, é saudável lembrar alguns pontos deste momento da recomendação:

· A distribuição do fundo que estava em R$ 0,70/cota tinha caído para R$ 0,65/cota e poderia cair mais, até R$ 0,60/cota, como de fato atingiu em setembro/24.

· A queda da distribuição era reflexo da aceleração da vacância que tinha atingido quase 14% entre outubro e dezembro/2023. No momento da recomendação de compra, a vacância era de 9%, com alguma recuperação na ocupação, mas que ainda não se refletia nas distribuições por conta das carências dos novos contratos.

· Este cenário se refletiu na performance ruim do fundo ante os pares. VILG11 entre Jun/23 e Jun/24 teve retorno de -14,3%, XPLG11 também foi negativo em 3,8% e os demais (LVBI11, BRCo11, HGLG11 e BTLG11) todos em campo positivo, entre 5,6% e 8,8%.

· Naquele momento, pela primeira vez desde sua estreia na bolsa, VILG11 tinha performance acumulada abaixo do Ifix para o cotista que havia entrado no fundo em seu IPO.

· Menor geração de caixa com receita imobiliária gerou pressão no fluxo por conta da despesa financeira de alavancagem. No 2S22, a despesa consumia menos de 10% do resultado gerado pelos imóveis, ao passo que no 1T24, já com vacância mais elevada, essa fatia passou para mais de 15%.

Enquanto o mercado via vacância e queda de receita, enxergávamos oportunidade em um portfólio diversificado, bem localizado e com boa qualidade de ativos. Desde o IPO deste FII, o mercado habituou-se a precificar o VILG11 próximo ao seu valor patrimonial, na média o P/VP foi 0,97 e naquele momento tínhamos 0,73 no múltiplo. No momento mais agudo da pandemia, o múltiplo do VILG11 foi 0,98, em linha com a média histórica e mais uma evidência de como o mercado exagerava na queda do preço de mercado da cota.

Víamos continuidade no processo de locação das áreas vagas, combinando a qualidade dos imóveis com boas localizações e momento de forte demanda de área logística no país, especialmente por empresas que operam no varejo digital e híbrido (digital e físico).

Comprar VILG11, que negociava a valor equivalente a R$ 2.200,00/m², nos parecia uma assimetria muito positiva, mas fomos conservadores na definição do preço máximo de compra afinal, no cenário macro estávamos em ciclo de alta de juros e, ainda que o cenário micro (imobiliário) nos parecesse favorável, precisávamos de confirmação com continuidade da ocupação do fundo.

Hoje temos o VILG11 com ocupação plena, 0,5% de vacância, com distribuição que foi crescente ao ponto do guidance de distribuição no 1S26 atingir o intervalo entre R$ 0,80 e 0,87 por cota, de tal sorte que a cota de mercado neste início de ano orbita entre R$ 101,00 e R$ 104,50, acima do preço máximo de compra, de forma consistente.

A clara sinalização de início de ciclo de corte de juros por parte do Banco Central do Brasil na última reunião do Copom, somada aos dados de inflação corrente e esperada já dentro do intervalo da meta, trouxe um cenário macro mais favorável aos FIIs de tijolos, que já performaram muito bem em 2025, sendo inclusive VILG11 um dos destaques de nossa carteira.

Entendemos que, no piso do guidance, ou seja, distribuindo R$ 0,80/cota e ao preço de 104,00, temos uma geração de renda para o cotista superior a 9% a.a., que equivaleria a um investimento de renda fixa que remunerasse a aproximadamente 11% a.a. com alíquota de 15% de IR — lembrando que tal alíquota só é atingida com carrego de 2 anos do ativo (este é o famoso racional do gross-up de imposto que você ouve por aí).

Desta forma, rodamos nosso modelo de precificação para VILG11 para aferição de novo preço máximo de compra e entendemos que podemos elevar o preço máximo de VILG11, tanto para Carteira de Renda quanto para Carteira de Valorização, para R$ 111,00/cota.

O modelo teve sua última atualização com a cota de fechamento de mercado do VILG11 em 03/03/2026.

O preço máximo de compra (Pmax) foi definido pelo modelo de Fluxo de Caixa Descontado onde geramos uma matriz de valores para diferentes níveis de renda distribuída e diferentes níveis de taxa de desconto para o fluxo de caixa estimado para o fundo.

Consideramos 5 anos para o fluxo de caixa, taxa de desconto com prêmio de 3,5% em relação ao título público referência (Tesouro IPCA 2040), ganho real de renda distribuída em 1% a.a. ao longo dos 5 anos do fluxo, além de outras premissas.

Optamos pela adoção de um Pmax mais próximo do menor nível de distribuição de renda (em relação ao guidance atual) e maior taxa de desconto, ou seja, cenário absolutamente conservador.

Fonte: Finclass

Olhares mais atentos perceberam que existe um belo potencial adicional de geração de valor do fundo que dependerá de cenário micro (imobiliário) e aqui falo da capacidade de crescimento de renda, e de cenário macro, e neste ponto referimo-nos ao quão fundo será o piso dos juros, nominais e reais, neste ciclo de afrouxamento monetário e seu natural reflexo nas taxas de descontos dos ativos reais (imóveis).

Reforçamos a recomendação de compra de VILG11, sem alterar o percentual de espaço nas carteiras de Renda e Valorização, agora com preço máximo de compra (Pmax) em R$ 111,00.

Carteira de Renda

Na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Elaboração e classificação: Finclass

Abaixo, elaboramos um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.

Elaboração e classificação: Finclass

Para saber os rendimentos divulgados, acesse a plataforma da Finclass.

Carteira de Valorização

Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).

Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Elaboração e classificação: Finclass

Abaixo, elaboramos um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.

Elaboração e Classificação: Finclass

Para saber os rendimentos divulgados, acesse a plataforma da Finclass.

Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)

No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.

Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.

É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!

Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.

O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.

AIEC11

O fundo apresentou um retorno total positivo de 11,89% no mês. O P/VP ficou em 0,78, representando um desconto de 22% em relação ao seu montante patrimonial.

No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota. Isso equivale a um DY anualizado de 6,79% a.a. (cota-base 27/02/2026).

Fonte: Arch Capital

Em agosto de 2025, a Seven, então inquilina da Torre D do Rochaverá Corporate Towers, formalizou o distrato do contrato de locação referente a uma área de 11.248,3 m², anteriormente vigente até dezembro de 2029, mediante o pagamento de uma multa equivalente a aproximadamente 14 aluguéis mensais, dos quais 5.643 m² já foram locados. A atual vacância física do portfólio é de 39,1%, referente a área vaga do Edifício Rochaverá.

Em 26/01/26, houve divulgação de fato relevante informando a locação de dois andares da Torre D do Rochaverá elevando a ocupação para 62%. A receita mensal relativa a este contrato de locação é estimada em aproximadamente R$ 0,102/cota, após o fim de carências e descontos. O contrato tem prazo de 60 meses e tem garantia de fiança bancária.

Referente ao Standard Building, no dia 12 de fevereiro de 2026, o fundo anunciou a locação integral do edifício localizado no Rio de Janeiro para uma empresa de grande porte, com prazo de vigência de 60 meses. A receita mensal após carências e descontos será de aproximadamente R$ 0,132/cota.

Fonte: Arch Capital

No gráfico de comercialização da área disponível no Rochaverá, observamos que há potenciais inquilinos que visitaram e/ou realizaram reuniões com envio de proposta comercial, refletindo que há uma demanda crescente pela área do Edifício.

Fonte: Arch Capital

Conclusão

Dessa forma, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente a fevereiro de 2026.

Fevereiro consolidou um tom mais construtivo para os fundos imobiliários, com o Ibovespa renovando máximas históricas e o fluxo estrangeiro sustentando o apetite por ativos brasileiros. Ainda assim, o cenário segue demandando cautela: a Selic permanece em 15%, o IPCA-15 do mês veio acima do esperado e as tensões geopolíticas no encerramento do período adicionaram uma camada extra de incerteza ao horizonte de curto prazo.

Na nossa leitura, a carteira recomendada atravessou mais um mês de forma consistente, beneficiando-se da melhora gradual nas expectativas de início do ciclo de cortes de juros — movimento que, se confirmado em março, tende a ser um catalisador relevante para a classe.

Agradecemos a costumeira paciência.

Bons investimentos,

Ricardo Figueiredo | CNPI 8786

Ted Duarte | CNPI 10085