O mercado de FIIs em janeiro de 2026

Olá, investidor(a)!

Iniciamos este relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal das principais bolsas e índices do mundo:

 Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Estados Unidos

Tivemos um ambiente global predominantemente favorável aos ativos de maior risco, movimento este que foi sustentado pela crescente expectativa de continuidade do ciclo de cortes de juros.

No dia 27 de janeiro de 2026, o FOMC, Comitê de Política Monetária do Federal Reserve (FED), decidiu manter a taxa de juros entre 3,50% e 3,75%, interrompendo uma sequência de três cortes. O movimento era amplamente esperado pelo mercado, e contou com duas dissidências: Stephen Miran e Cristopher Waller, que votaram por um corte de 0,25%.

Além disso, houve rumores ao final do mês de que o presidente Donald Trump deve indicar Kevin Warsh para substituir o atual presidente do Federal Reserve, Jerome Powell, que termina seu mandato em maio deste ano. Warsh é visto como um defensor da redução das taxas de juros, embora tenha feito críticas a políticas monetárias muito expansionistas. De qualquer maneira, ele é considerado uma opção menos radical diante de outros candidatos que defendem cortes mais agressivos nos juros.

Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de 77,3% de haver uma manutenção na taxa de juros na próxima reunião de política monetária.

Fonte: CME Group | Data: 05/02/2026

Por fim, vale citar a notícia que se destacou nas revistas e jornais de todo o mundo: na madrugada de 3 de janeiro de 2026, soldados da tropa de elite dos EUA invadiram a Venezuela e capturam Nicolás Maduro, em uma operação que representou uma intervenção militar direta no país e elevou a tensão geopolítica na América Latina.

Observando o impacto nos mercados, a variável mais afetada foi o preço do barril do petróleo, dada a importância das reservas venezuelanas, estimadas em mais de 300 milhões de barris.

Em um primeiro momento, houve uma alta nos contratos de petróleo e outros ativos relacionados à energia. Mas se olharmos o impacto em termos globais, vemos que ele foi mais limitado dado que a Venezuela contribui hoje com uma fração relativamente pequena para a produção global, ainda que sua reserva esteja entre as principais do planeta.

Brasil

O mercado brasileiro teve um mês bastante positivo, principalmente pelo cenário externo, que apresentou um ambiente mais favorável aos países emergentes, o que trouxe uma entrada de capital estrangeiro relevante para o Brasil – refletindo em alta na bolsa e queda do câmbio. Apenas em janeiro, o saldo líquido de investimento estrangeiro em ações na B3, apenas mercado secundário, foi de R$ 26,3 bilhões, conforme dados da consultoria Elos Ayta. O volume superou todo o ano de 2025, em que houve entrada líquida de recursos estrangeiros para ações listadas na ordem de R$ 25,5 bilhões.

Além disso, as pesquisas de intenção de votos para presidente seguem movimentando os preços no mercado doméstico. Com a entrada de Flávio Bolsonaro na corrida como pré-candidato e as recentes manifestações do governador de São Paulo, Tarcísio Freitas, sobre pretender concorrer à reeleição no estado, o cenário-base do mercado vai se ajustando.

Entretanto, pesquisas divulgadas mostram que ainda há uma vantagem significativa para o atual presidente Lula:

Fonte: Meio/Ideia

A leitura do mercado é de que o cenário ainda permanece incerto, principalmente porque a soma dos principais nomes de centro-direita na pesquisa de primeiro turno ultrapassa o resultado obtido pelo atual presidente em todos os cenários testados.

Por fim, no âmbito da política monetária, tivemos decisão do Copom que optou por manter a taxa de juros no atual patamar de 15%, em linha com o esperado. Mas o ponto que mais chamou a atenção foi que o comunicado trouxe uma pista de que deve finalmente iniciar um ciclo de corte de juros na próxima reunião, que ocorrerá em março. A ata da 276ª reunião do Copom, divulgada posteriormente, ratificou a disposição da autoridade monetária em iniciar o ciclo de afrouxamento monetário já na reunião de março de 2026.

Inclusive, neste momento há dissonância no mercado em relação à magnitude do próximo corte. Parte precifica uma probabilidade relevante de haver um corte de 0,5% na taxa de juros, enquanto outra parte precifica um corte de 0,25%.

Fonte: B3

IPCA de janeiro de 2026

O IPCA — índice de preços ao consumidor amplo, calculado pelo IBGE e utilizado no sistema de metas de inflação — registrou alta de 0,33%, levemente acima do esperado (0,32%). A maior contribuição para a alta veio na cesta de comunicação e saúde e cuidados pessoais.

Fonte: IBGE

No acumulado de 12 meses, o índice acelerou para o nível de 4,44%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

IGP-M de janeiro de 2026

O IGP-M – índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia – subiu 0,41% no mês. O período de referência da coleta de dados é do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice acelerou para -0,91% no acumulado 12 meses.

A alta no mês foi maior principalmente por itens ligados à indústria como o minério de ferro, que, sozinhos, contribuíram significativamente para a reversão do IPA-M, que mede o nível de preços de produtos no atacado, para terreno positivo.

Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass

Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass

Curva de juros futuros

A curva de juros futuros (curva que mostra a expectativa do mercado para a taxa de juros em diferentes prazos) registrou leve queda de 25 a 30 pontos-base (0,25% a 30%) na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior. Note que o sentimento do mercado melhorou bastante em comparação ao fechamento de 2024. Entretanto, ainda seguimos com uma curva historicamente alta.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

O mercado de fundos imobiliários

Nesta seção, vamos abordar os principais acontecimentos do mercado de fundos imobiliários, assim como o desempenho da indústria no mês.

As principais notícias da indústria

XPML11 (FII Recomendado): 14ª Emissão de Cotas

O XPML11, FII de shopping centers, aprovou sua 14ª emissão de cotas, com volume inicial de R$ 400 milhões, podendo chegar a R$ 600 milhões caso o lote adicional seja exercido.

Principais pontos da emissão:

• Preço de emissão: R$ 108,16 por cota
• Preço com taxa: R$ 108,88 por cota (taxa de distribuição de 0,67%)
• Quantidade inicial: 3,7 milhões de cotas
• Público-alvo: investidores profissionais (aqueles que possuem mais de R$ 10 milhões em aplicações financeiras)

O gestor não trouxe mais detalhes sobre quais imóveis devem ser adquiridos, mas relembremos o fato relevante de 10 de dezembro de 2025, em que foi anunciada a venda de 9% do Shopping Pátio Higienópolis para o BBIG11, assim como a aquisição de shoppings por parte do XPML11 a serem vendidos pelo Iguatemi: 9% do Iguatemi Alphaville, 23,96% do Iguatemi Ribeirão Preto, 18% do Iguatemi São José do Rio Preto, 7% do Shopping Praia de Belas.

RBVA11 (FII Recomendado): 6ª Emissão de Cotas

O RBVA11, FII de renda urbana, anunciou a 6° Emissão de Cotas para a aquisição de três possíveis ativos, que serão pagos com as próprias cotas do fundo.

• Montante total: R$ 80 milhões
• Peço de subscrição: R$ 10,68/cota
• Yield estimado: 10,1% a.a.

As aquisições possuem um cap rate de aquisição de 11,8%, acima do cap rate implícito do fundo, o que traz um incremento para o nível de renda atual.

Ainda não temos informações específicas sobre as localizações dos imóveis. Com as informações dadas pela gestora, teremos a entrada de um novo segmento no fundo, o segmento Foodhall, espaços gastronômicos que reúnem diversas pequenas operações de alimentação.

PATL11 (FII Recomendado): Reavaliação de Ativos

O PATL11, FII de logística, comunicou que os ativos do fundo foram avaliados a mercado (valor justo), com data-base de 31/12/2025 pela empresa especializada Binswanger, resultando em uma queda de -8,10% no valor dos ativos.

Já comentamos que este movimento era esperado, por diversos fatores macroeconômicos (abertura de juros futuros fazem com que as taxas de desconto aumentem e impactem negativamente o valor presente dos ativos) e pelo aumento pontual da vacância, com o anúncio da saída da SEB do imóvel Itatiaia, o que prejudica o fluxo de caixa do ativo, diminuindo seu valor presente. Clique aqui para mais detalhes.

JSRE11 (FII Recomendado): Alienação do Tower Bridge e Aquisição Indireta do WT Morumbi e Edifício Bela Cintra

O JSRE11, FII de escritórios, publicou um fato relevante explicando a alienação de 39% do Tower Bridge e aquisição indireta de parte do WT Morumbi e do Edifício Work Bela Cintra ao se tornar cotista (cotas subordinadas) do JSRI.

Neste link você pode ler o fato relevante e, para explicá-lo, postamos um vídeo na área do assinante na plataforma Finclass. Por vezes, especialmente em transações mais complexas, como foi o caso, vamos utilizar o formato de vídeo para explicar o movimento por entendermos que abre espaço para utilização de mais elementos para incrementar a explicação.

Clique aqui para acessar o vídeo.

RBFF11 (FII Recomendado): Mudança de Ticker para RBFM11, Desdobramento de Cotas e Alteração de FoF para Multiestratégia

O RBFF11, FoF de FIIs, teve algumas mudanças aprovadas em assembleia geral extraordinária.

A primeira delas é que o RBFF11 deixa de ser um FoF, isto é, um fundo com o objetivo de adquirir no mínimo 67% da carteira em fundos imobiliários, e se torna um multiestratégia, um fundo que pode ter uma estratégia mais ampla adquirindo FIIs, CRIs e LCIs, imóveis físicos e ações imobiliárias.

A segunda é que o ticker também foi alterado. Agora, o fundo atenderá pelo ticker RBFM11.

A terceira é que também foi aprovado o desdobramento de cotas na proporção 1:5. Ou seja, se você tinha 1 cota de R$ 52 e recebia dividendos no valor de R$ 0,51 por cota, agora você terá 5 cotas que valem R$ 10,4 cada, recebendo R$ 0,102 por cota (totalizando os mesmos R$ 0,51 que você recebia, ou seja, nada muda).

VISC11 (FII Recomendado): Assinatura de MoU para Aquisição de Participação no BH Shopping

O VISC11, FII de Shopping Centers, assinou um Memorando de Entendimentos (MoU, na sigla em inglês) para a aquisição de 10% de participação no BH Shopping, localizado em Belo Horizonte (MG).

O valor total estimado da transação é de R$ 285 milhões, com pagamento que será feito da seguinte forma:

• R$ 138,75 milhões à vista;
• R$ 69,37 milhões em até 12 meses;
• R$ 69,37 milhões em até 18 meses;
• adicional de R$ 7,5 milhões em até 24 meses após a inauguração da expansão VI do shopping.

Os valores serão corrigidos pelo IPCA a partir da assinatura dos documentos definitivos.

Considerando a estrutura da operação, a gestora estima um yield médio de 11,4% ao ano nos três primeiros anos, após a integralização do preço, um cap rate mais elevado por conta do parcelamento do pagamento.

RBRX11 (FII Recomendado): Alteração do Nome do Fundo

O RBRX11, FII multiestratégia, comunicou a conclusão da transação entre RBR e Patria, e a partir do dia 9 de fevereiro o fundo será negociado com o novo nome de pregão “FII RBRX PAX”, continuando com o mesmo código de negociação, RBRX11.

Desempenho do Ifix

Em janeiro, os principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa, IMOB e Ifix) registraram forte avanço. Setorizando o Ifix por tijolo e papel, vemos uma alta maior em fundos de papel.

Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass

Retorno por setor

Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.

Em janeiro, o único segmento que apresentou queda foi o de renda urbana, registrando um declínio de -0,16%. Já os FoFs e multiestratégias (hedge funds) lideraram a alta no mês.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend yield anualizado

Referente ao dividend yield (DY) anualizado por setor, os FIIs de papel e hedge funds registraram os maiores números. O Ifix fechou o mês com um DY anualizado de 12,28% a.a., maior do que no mês anterior mesmo com a alta do Ifix, o que significa que a distribuição de dividendos dos FIIs que compõem o índice foi maior.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

P/VP por setor

Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), o segmento de renda urbana perdeu o posto para o de híbridos, que se tornou o segmento com mais ágio em relação ao valor patrimonial, seguido dos fundos de papel (CRI). Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio entre os principais setores.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend yield ponderado do Ifix vs Tesouro IPCA+

Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2040.

Com um DY ponderado do Ifix de 12,28%, temos um prêmio de 490 pontos-base (4,90%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês com taxa em 7,37% ao ano, menor do que no mês anterior. Esse prêmio está em linha com o prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 484 pontos-base (4,84%). Se alongamos a média para os últimos 10 anos, temos um resultado de 353 pontos-base (3,53%), evidenciando que o atual patamar de prêmio supera a média de longo prazo da indústria.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Top 10 melhores e piores performances

Observando as melhores e piores performances do Ifix, o OUJP11, do segmento de papel, registrou a maior alta no mês, no valor de 13,70%. Já o FII de desenvolvimento imobiliário TGAR11 registrou uma perda de -14,95% no seu valor de cota, causada pela diminuição do guidance de rendimentos do fundo.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Carteiras Finclass

As carteiras de Valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de Renda desde o início acumulam ganhos de 37,52% e 41,05%, respectivamente, ficando ambas acima do Ifix no mesmo período. No fechamento do mês, ninguém que tenha investido na carteira de FIIs como um todo ficou com a posição negativa, uma vez que o drawdown, em uma janela de 252 dias úteis, ficou zerado.

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Resultados dos FIIs recomendados

Do total de 17 FIIs recomendados, tivemos um mês de alta para quase todas as recomendações. O FII recomendado que registrou a maior alta foi o BTHF11, que subiu 9,72%. Já a maior queda registrada foi a do RBVA11, que caiu -2,82% no mês.

No fechamento de 30 de janeiro de 2026, substituímos o KFOF11 pelo RBRX11, FII multiestratégia com gestão do Patria, que recentemente adquiriu a operação de gestão de FIIs que pertenciam à RBR. Portanto, a mudança refletiu apenas a carteira a partir de fevereiro.

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Carteira de Renda

Na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial (já considerando a substituição de KFOF11 por RBRX11):

Elaboração e classificação: Finclass

Abaixo, elaboramos uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento (já considerando a substituição de KFOF11 por RBRX11).

Elaboração e classificação: Finclass

Para saber os rendimentos divulgados, acesse a plataforma da Finclass.

Carteira de Valorização

Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).

Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial (já considerando a substituição de KFOF11 por RBRX11):

Elaboração e classificação: Finclass

Abaixo, elaboramos uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento (já considerando a substituição de KFOF11 por RBRX11).

Elaboração e Classificação: Finclass

Para saber os rendimentos divulgados, acesse a plataforma da Finclass.

Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)

No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.

Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda. 

É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!

Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.

O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.

AIEC11

O fundo apresentou um retorno total positivo de 2,58% no mês. O P/VP ficou em 0,70, representando um desconto de 30% em relação ao seu montante patrimonial.

No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota. Isso equivale a um DY no mês de 0,63% a.m. e um DY anualizado de 7,83% a.a. (cota-base 30/01/2026).

Fonte: Arch Capital

Em agosto de 2025, a Seven, então inquilina da Torre D do Rochaverá Corporate Towers, formalizou o distrato do contrato de locação referente a uma área de 11.248,3 m², anteriormente vigente até dezembro de 2029, mediante o pagamento de uma multa equivalente a aproximadamente 14 aluguéis mensais, dos quais 5.643 m² já foram locados. A atual vacância física do portfólio é de 39,1%, referente a área vaga do Edifício Rochaverá.

Em 26/01/26, houve divulgação de fato relevante informando a locação de dois andares da Torre D do Rochaverá elevando a ocupação para 62%. A receita mensal relativa a este contrato de locação é estimada em aproximadamente R$ 0,102/cota, após o fim de carências e descontos. O contrato tem prazo de 60 meses e tem garantia de fiança bancária.

Fonte: Arch Capital

Neste gráfico de comercialização, em comparação ao mês anterior, observamos que houve aumento na coluna “Engajadas”, ou seja, potenciais inquilinos que visitaram e/ou realizaram reuniões com envio de proposta comercial, refletindo que há uma demanda crescente pela área do Edifício.

Fonte: Arch Capital

Referente ao edifício Standard Building, localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, o locatário optou pela rescisão antecipada do contrato, com aviso-prévio de 12 meses e permanência no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de pagamento de multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota em janeiro de 2025.

Entendemos os desafios que o mercado de escritórios no RJ possui, mas estamos falando de um imóvel com destaque em sua localização, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial — tema abordado no relatório gerencial do FII.

Fonte: Arch Capital

Conclusão

Dessa forma, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente a janeiro de 2026, mês que marca o início de um novo ano para a classe de ativos.

O começo de 2026 manteve um ambiente que segue exigindo disciplina e seletividade por parte do investidor, com os fundos imobiliários ainda refletindo os efeitos de um patamar de juros elevado e de um mercado mais atento à qualidade dos ativos e da gestão.

Na nossa leitura, a carteira recomendada conseguiu atravessar esse período inicial de forma equilibrada, preservando a geração de renda e mantendo exposição a teses com potencial de amadurecimento ao longo do ciclo.

Seguimos atentos à evolução do cenário macroeconômico e às movimentações dos fundos, buscando identificar ajustes que façam sentido dentro de uma estratégia de longo prazo.

Agradecemos a costumeira paciência.

Bons investimentos,

Ricardo Figueiredo | CNPI 8786

Ted Duarte | CNPI 10085