Neste relatório, você verá:
- Uma breve atualização sobre o cenário macroeconômico norte-americano e europeu. Pode-se observar cada vez mais nas apostas dos principais agentes do mercado que o início do corte de juros na maior economia do mundo deverá ocorrer na reunião de setembro, dado que o mercado de trabalho e a inflação no país continuam surpreendendo positivamente.
- Uma breve atualização sobre o cenário no Brasil. Tivemos uma reunião do COPOM, na qual foi divulgada a decisão de manutenção de juros em 10,5%, como era amplamente esperado. A surpresa ficou para depois, com a divulgação da ata, em que o Banco Central destacou que a possibilidade de subir a Selic permanece na mesa caso o cenário para inflação se deteriore.
- O cenário de fundos imobiliários, as principais notícias e o desempenho do setor. Em julho, o IFIX seguiu a tendência dos ativos de risco e registrou alta no mês, acumulando um ganho de 1,61% em 2024.
- Tivemos mudanças nas carteiras Finclass de Valorização e Renda, que já foram tratadas em relatório extraordinário publicado em 2 de julho de 2024.
Olá, investidor!
Antes de começarmos este relatório, vamos apresentar uma tabela com o fechamento do mês das principais bolsas e mercados mundiais, trazendo uma visão geral do que aconteceu com os principais ativos de renda variável no mundo:
Europa
No geral, os mercados de ações da Zona do Euro apresentaram alta, mesmo que a desaceleração do crescimento econômico na Zona do Euro e as incertezas em torno das eleições na França tenham contribuído para uma performance relativamente mais fraca no início do mês.
Os índices europeus, como o CAC 40 da França, o DAX da Alemanha e o FTSE 100 de Londres, começaram o mês em baixa, mas conseguiram recuperar a maioria das perdas após dados de inflação mais baixos do que o esperado nos EUA.
Além disso, tivemos decisão do Banco Central Europeu que manteve a taxa de juros em 3.75% a.a, e o Índice de Preços ao Consumidor (CPI, em inglês) da Zona do Euro nos últimos 12 meses terminou em 2,6%, acima do mês anterior que registrou 2,5%.
De modo geral, apesar das flutuações e incertezas, os mercados europeus mostraram resiliência e alguns sinais de recuperação ao final do mês, refletindo as expectativas de ajustes nas políticas monetárias e a resposta dos investidores a novos dados econômicos – principalmente aos dados divulgados nos Estados Unidos.
Estados Unidos
O destaque para julho no cenário americano foi principalmente nas eleições, e na inflação que veio abaixo do esperado pelo segundo mês consecutivo.
No âmbito das eleições, tivemos dois eventos que aumentaram ainda mais a incerteza sobre o futuro dos Estados Unidos: o atentado contra Trump e a desistência de Joe Biden do pleito presidencial. A democrata Kamala Harris, até então vice-presidente, deve assumir o páreo e enfrentar o candidato republicano Donald Trump.
Agora, a probabilidade de uma “Red Wave” (chance de os Republicanos ganharem Presidência, Senado e Câmara) diminui, dado que a desistência de Joe Biden trouxe entusiasmo para os democratas. Mesmo assim, observamos aumento na intenção de voto em Donald Trump nas últimas semanas.
Apesar do cenário turbulento no âmbito eleitoral, os principais índices de inflação no país novamente continuaram apresentando valores e oscilação abaixo do esperado pelo mercado.
O CPI (Índice de Preços ao Consumidor, na sigla em inglês), divulgado em 11 de julho, apresentou deflação de -0,1% em junho, frente à projeção de 0,1%. No acumulado de 12 meses, o índice desacelerou de 3,4% para 3,3%. Já o núcleo da inflação – que exclui os itens mais voláteis como energia e alimentos – também animou o mercado, registrando alta de 0,1% no mês frente à projeção de 0,2%.
O fato mais relevante nos últimos dias de julho foi a divulgação do Relatório de Emprego (Payroll) não-agrícola, que traz mais informações sobre o mercado de trabalho.
O Payroll, divulgado em 2 de agosto, reportou que os Estados Unidos criaram apenas 114 mil empregos ante a expectativa de 176 mil, além de o dado anterior de 206 mil ter sido revisado para 179 mil, contribuindo para um número ainda menor.
Após essa divulgação, o mercado consolidou ainda mais a opinião de que a próxima reunião do Fed deve trazer um afrouxamento monetário por parte do Banco Central.
A convergência da inflação em direção à meta na maior economia do mundo, seguida de uma desaceleração no mercado de trabalho, aumenta as apostas do mercado para o início do corte de juros na próxima reunião de setembro. Inclusive, o mercado nem precifica uma probabilidade de a taxa de juros se manter entre 5,25% e 5,50%, de acordo com a ferramenta CME FedWatch - o mercado acredita que há uma probabilidade de 83,5% de o Fed cortar juros na reunião de 18 de setembro de 2024:
Fonte: CME FedWatch | Data da informação: 03/07/2024
Brasil
Em 31 de julho, foi divulgada, em reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) (COPOM), a decisão, que, em linha com a expectativa do mercado, foi de manter a taxa de juros em 10,5%. A decisão foi unânime entre os diretores e o presidente do Banco Central.
Segundo o comunicado, o comitê ressalta que no cenário internacional, o ambiente manteve-se adverso em função das incertezas políticas e econômicas no mundo, em destaque ao Banco Central dos Estados Unidos e o da Europa, que seguem com uma política monetária ainda mais restritiva, permanecendo determinados em promover a convergência das taxas de inflação para suas metas, o que exige mais cautela por parte dos países emergentes.
No cenário doméstico, a atividade econômica e o mercado de trabalho seguem apresentando dinamismo maior do que o esperado – o que tende a causar pressões inflacionárias. Além disso, o mercado segue com uma desancoragem das expectativas de inflação por um período mais longo, o que significa projeções significativamente acima da meta do próprio Banco Central.
Tudo isso, somado a outros fatores econômicos, políticos e fiscais, contribuiu para a decisão do COPOM. Vale ressaltar que o mercado aguardava um tom mais duro por conta da elevação das expectativas de inflação, o que só ocorreu na famosa ata do COPOM, um comunicado mais extenso onde a autoridade monetária entra em maiores detalhes sobre os possíveis próximos passos para a nossa taxa básica de juros.
IPCA de julho
Divulgado em 09 de agosto, o IPCA de julho registrou alta de 0,38% frente a projeção de 0,35%. A cesta de itens que mais subiu em julho foi a de transportes, enquanto a que registrou maior queda foi a de alimentação e bebidas.
Fonte: IBGE
Com isso, temos um IPCA acumulado de 4,5% nos últimos 12 meses, alcançando o teto de 4,5% definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Além disso, mostrou aceleração quando comparado ao mês anterior, de 4,23%.
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
IGP-M de julho
O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia) variou 0,61%, frente à projeção de 0,47% do mercado. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O dado foi divulgado no dia 30 de julho. O índice encontra-se em 3,82% nos últimos 12 meses.
Fonte: FGV Ibre | Elaboração: Finclass
Fonte: FGV Ibre | Elaboração: Finclass
Política Fiscal
Em 29 de julho, foi divulgado que o resultado primário do Governo Central (o governo ao nível do estado-nação) registrou déficit de R$ 40,9 bilhões em junho, frente ao déficit de R$ 48,9 bilhões no mesmo mês de 2023. Em 12 meses, o governo acumula um déficit de R$ 292,8 bilhões.
Fonte: Banco Central
Curva de juros futuros
Em julho, observamos uma diminuição de 53 pontos-base (0,53%) na curva de juros futuros, na sua ponta longa, em relação ao mês anterior, sendo a primeira queda vista depois de meses. No ano, a curva acumula alta de 157 pontos-base (1,57%). Isso representa um retorno médio ao ano no CDI de 11,94% até 2033.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Relatório Focus
No último Relatório Focus de julho, que traz a mediana das expectativas dos economistas das instituições financeiras sobre os principais indicadores econômicos do país, observamos que as estimativas para a inflação em 2024 e 2025 seguem uma trajetória de alta, assim como no mês anterior.
Fonte: Banco Central
O mercado de fundos imobiliários em julho
Abaixo, traremos as principais notícias sobre os fundos imobiliários:
RBVA11: Incorporação com RBED11
No dia 8 de julho, o RBVA11 divulgou um fato relevante sobre a aquisição de sete ativos detidos pelo FII RBED11, do setor educacional e de gestão da Rio Bravo. O valor será de R$ 376,5 milhões, ou seja, equivalente ao valor patrimonial do RBED11. O Cap Rate da operação será de 12%.
Com essa aquisição, o RBVA diminuirá a exposição ao segmento bancário e a concentração em locatários; aumentará a receita imobiliária recorrente, os contratos atípicos e o prazo médio.
Para a aquisição, será feita uma emissão de cotas para viabilizar a operação, com custo de apenas 0,4%. Como será uma emissão para Investidor Profissional, é possível praticar um custo bastante baixo.
Como a gestora está nas duas pontas (gere o fundo comprador e gere o fundo vendedor), há um conflito de interesse e os cotistas dos dois fundos deverão aprovar a transação em assembleia.
Recomendamos que a matéria seja aprovada. O voto deverá ser encaminhado até as 15h do dia 23 de agosto.
Eis como votar na assembleia:
Fonte: Rio Bravo
BCFF11: Incorporação com o BTHF11
O BCFF11, FoF de gestão do BTG Pactual, convocou seus cotistas para participarem de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre a aplicação de recursos do BCFF para realizar a subscrição de cotas do BTHF11, um Hedge Fund gerido pela mesma gestora, no valor total de até R$ 2 bilhões, com limitação de 0,08% nos custos do montante total da oferta.
KNRI11: Aquisição de ativos Rochaverá
O KNRI11, FII híbrido e de gestão da Rio Bravo, celebrou um compromisso de compra e venda, tornando-se titular dos direitos aquisitivos equivalentes a 57% da Torre Crystal e respectivas vagas de garagem, pertencentes ao empreendimento “Rochaverá Corporate Towers”, localizado na região da Chucri Zaidan, no valor total de R$ 570,8 milhões.
O fundo fará jus a uma Renda Mínima Garantida (RMG) de R$ 70,3 milhões pelo prazo de 72 meses a contar da data de lavratura da Escritura. Considerando a retenção da renda mínima garantida, a transação foi concluída por um valor líquido de R$ 16.442/m².
Pátria investimentos adquire 100% da VBI Real Estate
Conforme anunciado em fatos relevantes, a Pátria Investimentos concluiu a aquisição de 100% da VBI Real Estate, gestora de alguns FIIs que recomendamos (LVBI11 e PATL11). Vale ressaltar que ela já possuía 50% da VBI, sendo os 50% restantes comprados e anunciados no dia 1 de agosto.
Além de toda a estrutura e pessoal, o Pátria adquiriu oito FIIs de tijolos e cinco de papel. Com isso, a companhia agora possui R$ 215 bilhões em ativos sob gestão, incluindo Private Equity, infraestrutura, Real Estate, entre outras áreas.
HGLG11: Potencial aquisição de galpão logístico LOG Goiânia I
O HGLG11, fundo imobiliário de logística, anunciou ao mercado que submeteu à análise e aprovação do CADE a possível aquisição de 100% de um galpão logístico denominadoLOG Goiânia I, pertencente ao FII LGCP.
O valor total da transação será de R$ 251,19 milhões (R$ 3,2 mil/m²), a ser pago em três parcelas: 39% no momento da assinatura da escritura, 30% em abril de 2025 e 31% em até 12 meses após a escritura, com os reajustes acordados.
Desempenho do IFIX
Em julho, tivemos um mês positivo para o IFIX. O índice apresentou alta de 0,52% no mês, enquanto o Ibovespa (principal índice de ações no Brasil) e o IMOB (principal índice de ações imobiliárias) apresentaram alta de 3,02% e 4,82%, respectivamente. No ano, o IFIX encontra-se no positivo em 1,61%.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Observamos um desempenho heterogêneo nos setores do IFIX no mês de julho, com destaque positivo para o segmento logístico, e dois setores apresentando rentabilidade negativa: FoFs e de escritórios. Mesmo com o mercado de escritórios apresentando absorção líquida positiva e queda na vacância no segundo trimestre de 2024, os principais agentes seguem pessimistas – o que permite aos investidores mais astutos encontrar FIIs com um portfólio de qualidade por preços mais baixos.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
DY anualizado por setor
Em relação aos dividendos, houve um mês em que o segmento de renda urbana apresentou similaridade com o segmento de agro, sendo ambos os setores com maior DY do mês. O motivo de um DY alto para os FIIs de renda urbana foi resultado de distribuições extraordinárias de dois dos cinco FIIs de renda urbana que compõem o IFIX (HGRU11 e TRXF11).
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield Ponderado do IFIX vs IPCA
No mercado de fundos imobiliários, é comum compararmos o Dividend Yield ponderado do IFIX com o Tesouro IPCA+.
Com um DY ponderado do IFIX de 10,01%, temos um prêmio de 381 pontos-base (3,81%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 6,20% a.a. Esse prêmio ainda é superior à média histórica do IFIX, que possui um prêmio médio de cerca de 290 pontos-base (2,9%). Em relação ao relatório do mês anterior, a taxa do título IPCA+ teve um aumento de 20 pontos-base (0,20%).
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Em julho, observamos o XPPR11, fundo híbrido acumulando a maior alta do mês dentre os ativos do IFIX, enquanto notamos o VINO11, fundo imobiliário de escritórios, acumulando a maior baixa em julho, com queda de -11,2% em julho.
*Consta entre os recomendados Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras recomendadas foram alteradas no dia 2 de julho, quando recomendamos a compra do VILG11 e a venda do BRCO11. Para mais detalhes, leia o relatório extraordinário publicado.
Carteira de Renda
A configuração atual da carteira de renda permanece a seguinte:
Elaborado por: Finclass
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Renda é 40%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Elaborado conforme classificação por: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de renda divulgaram os seguintes rendimentos no mês (considerando as recomendações do mês vigente):
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
A performance de nossa carteira será tratada com mais detalhes no relatório de performance, feito pelo nosso analista Rodrigo Xavier.
Carteira de Valorização
Considerando a alocação mais ampla em FIIs, presente na lista de recomendados para a Carteira de Valorização com patrimônio a partir de R$ 100 mil, segue a seguinte configuração (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de recomendados no site da Finclass):
Fonte: Finclass
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de valorização divulgaram os seguintes rendimentos no mês (considerando as recomendações do mês vigente):
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
A performance de nossa carteira será tratada com mais detalhes no relatório de performance, feito pelo nosso analista Rodrigo Xavier.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteira completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs, anteriormente recomendados, deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumi o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que este analista entender ser o ideal para desmontar a posição, informarei com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade para que o estoque detido anteriormente seja carregado, sem novos aportes. Portanto, caso você não deseje já executar a adequação de sua alocação em FIIs para o indicado na Carteira de Renda ou de Valorização. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, os relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O Fundo apresentou uma valorização de 0,53% no mês, encerrando no valor de R$ 54,99 por cota. O P/VP ficou em 0,65, representando um desconto de 35% em relação ao seu montante patrimonial. No acumulado até julho de 2024, a cota registrou uma alta de 3,74% (considerando os dividendos, a alta é de 5,14%).
A distribuição de dividendos foi de R$ 0,73 por cota, equivalente a um DY de 1,33% ao mês, ou 17,18% ao ano, considerando o valor de fechamento na data-com em julho. O resultado do fundo foi de R$ 0,82 por cota, e R$ 0,09 por cota foram alocados para a reserva de lucros acumulada não distribuída.
Não houve mudanças na carteira de locatários do AIEC11, que permanece com 100% de sua área bruta locável ocupada.
Lembramos que a Dow, locatária do Rochaverá, comunicou, ainda em 2023, que deixará a área ocupada ao final do contrato, em janeiro de 2025. Inclusive, já é de conhecimento público que ela ocupará outro empreendimento na mesma região. A gestora segue em negociações comerciais para garantir a ocupação total ou parcial da área, evitando assim a vacância física/financeira quando a Dow se retirar. No último relatório gerencial, a equipe de gestão apresentou o status da comercialização da área no Rochaverá.
Fonte: Autonomy Investimentos
Quanto ao status da comercialização da ABL do AIEC11 em relação ao mês anterior, a gestora informou um aumento nas demandas totais, indo de 81.441 m² para 97.121 m², com 31 empresas diferentes. Observa-se também aumento nas demandas ativas (conversas iniciais), que passaram de 34.520 m² para 49.500 m². Já nas demandas engajadas (visitas e/ou reuniões realizadas) e em negociação inicial (proposta comercial enviada) ocorreu uma diminuição.
Entretanto, as demandas em negociação avançada aumentaram de 0 para 2.454 m², demonstrando que as conversas estão evoluindo para uma futura locação do prédio em São Paulo. É importante ressaltar que o prédio atualmente é alugado apenas para a Dow, porém, não há impedimento para a presença de múltiplos inquilinos, o que trará uma diversificação importante para o portfólio.
Novamente, quero reiterar que nossa equipe realiza atualizações com o time de gestão para mantê-lo informado, e que o esforço de comercialização está dentro do esperado.
Reforço que não há recomendação de compra para este FII. Aqueles que optaram por manter a posição previamente adquirida, porque era uma das recomendadas no “O Melhor dos FIIs”, podem seguir com esse estoque, sem fazer novas aquisições, até que seja recomendada a venda. Qualquer recomendação será comunicada e justificada por meio de um relatório.
Conclusão
Assim, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente ao mês de julho.
Neste mês, podemos ressaltar um movimento mais propício para os ativos de risco ao redor do mundo. Isso ocorre principalmente pela aposta, agora majoritária, de que os juros nos EUA devem efetivamente começar a cair em setembro. Essa aposta ganhou força com dados recentes de inflação, que trouxeram surpresas positivas e o arrefecimento do mercado de trabalho.
Esperamos que tais movimentos tragam um novo ciclo positivo para os ativos de risco no mundo e para o Brasil nos próximos meses – e claro, incluindo nossos fundos imobiliários neste ciclo.
Lembre-se: adquirir um bom ativo é excelente; porém, comprá-lo a um bom preço é ainda melhor. Atualmente, estamos em um momento que pode trazer repercussões positivas para as carteiras de investimento. Avalie suas opções com cuidado e aproveite as oportunidades do mercado.
Agradecemos a costumeira paciência,
Ricardo Figueiredo e Ted Duarte