Escrito por Ricardo Figueiredo em FUNDOS IMOBILIÁRIOS
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Neste relatório, você encontrará:
O cenário econômico norte-americano. Julho foi marcado por otimismo com avanços em negociações comerciais, apoio dos balanços positivos de empresas de tecnologia e expectativa de corte de juros pelo Fed em setembro.
O cenário econômico brasileiro. O mês foi pressionado por tensões comerciais com os EUA, que impuseram tarifas elevadas, gerando forte queda na Bolsa, além de Copom mantendo juros altos diante de inflação bem acima da meta.
O mercado de fundos imobiliários em julho de 2025 e as principais notícias envolvendo a indústria. O setor teve notícias relevantes como novas locações, venda de ativos e aprovações de emissões de cotas, em um mês de volatilidade moderada no Ifix, que fechou em queda após 5 meses consecutivos de altas.
O desempenho dos fundos imobiliários recomendados em julho de 2025. Entre os destaques, PATL11 liderou as altas e BTHF11 teve o pior desempenho, enquanto as carteiras recomendadas continuam superando o Ifix no retorno acumulado desde o início.
Olá, investidor(a)!
Iniciamos o relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal dos principais índices e bolsas ao redor do mundo:
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Estados Unidos
O mês de julho foi marcado por um sentimento positivo entre os investidores, em meio ao otimismo em torno das negociações comerciais dos EUA.
Com um tom mais pacificador, o governo americano entrou em acordo tarifário com uma série de países, com destaque para os acordos com União Europeia e Japão, ambos notoriamente mais benéficos aos EUA. Esse alívio no front externo somado aos resultados positivos nos balanços trimestrais no setor de tecnologia foram os principais gatilhos de destravamento em julho.
No final de julho, o Comitê de Política Monetária do banco central americano (Fomc, na sigla em inglês) decidiu manter as taxas de juros no mesmo patamar (entre 4,50% e 4,25%). O cenário ainda permanece com incerteza quanto ao impacto defasado que os conflitos comerciais podem trazer para os próximos meses, especialmente no vértice inflacionário. Entretanto, há sinais de maior flexibilidade para a próxima reunião de política monetária.
Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de 93,1% de haver um corte nas taxas de juros na próxima reunião, que ocorrerá em 17 de setembro.
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Fonte: CME Group | Data: 06/08/2025
Brasil
O mercado de renda variável no Brasil registrou um mês mais difícil, comparado a outros países.
No mês, o Ibovespa registrou queda de 4,17%, interrompendo uma sequência de quatro meses de altas. Apesar de o sentimento no início do mês ser positivo, as expectativas logo mudaram com a escalada de tensões comerciais entre Brasil e Estados Unidos.
O presidente americano, Donald Trump, ameaçou impor tarifas pesadas sobre produtos brasileiros – inicialmente um percentual desconhecido, o que foi suficiente para inverter o fluxo estrangeiro na Bolsa de Valores. Em 9 de julho, concretizou-se o pior cenário: os Estados Unidos anunciaram uma tarifa de 50% sobre importações brasileiras, bem acima do previsto, justificando as medidas com motivações políticas. Com isso, todas as ações foram afetadas pelo sentimento negativo generalizado, mas as mais afetadas foram empresas expostas ao comércio exterior e empresas cíclicas.
Mesmo com uma flexibilização nas tarifas em meio à criação de exceções para alguns itens (aeronaves, minério de ferro, alguns alimentos e petróleo), a incerteza permaneceu elevada ao longo do mês, e os principais índices de renda variável no Brasil fecharam julho em queda.
Por fim, na última semana do mês houve decisão de política monetária, na qual o Comitê de Política Monetária (Copom) optou pela manutenção da taxa de juros em 15%, dentro do esperado pelo mercado. As principais motivações da decisão foram o cenário econômico, que permanece incerto, e as expectativas de inflação por parte dos agentes econômicos, ainda elevadas. Mas diante de um patamar de juro notoriamente contracionista, a autoridade monetária entendeu ser prudente realizar pausa no ciclo de altas para avaliar efeitos do nível de juro no objetivo de levar a inflação à meta.
No último Relatório Focus do mês (com dados coletados em 25 de julho e divulgados em 28 de julho), observamos que as principais instituições financeiras possuíam uma previsão de inflação em 5,09% para 2025, ainda acima da meta estipulada pelo Banco Central, mas que apresenta desaceleração contínua em relação aos meses anteriores. Para 2026, ainda no horizonte relevante para análise do objetivo do Banco Central, o Boletim Focus trouxe expectativa de inflação no limite do teto da meta (4,50%), e mesmo para os anos seguintes, 2027 e 2028, a inflação esperada ainda estaria distante da meta de 3%.
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Fonte: Banco Central do Brasil | Data de divulgação: 28/04/2025
IGP-M de julho
O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia) registrou queda de 0,77%, assim como no mês anterior. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice desacelerou para uma alta de 2,96% no acumulado de 12 meses.
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
O que contribuiu para a queda do índice foram as matérias-primas brutas, como petróleo e minerais, que compõem o IPA-M (correspondente a 60% da cesta do IGP-M). Já nos outros subíndices houve aumento mais disseminado em diversos grupos, como habitação e despesas diversas.
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Fonte: FGV IBRE
Curva de juros futuros
No mês, observamos uma alta de 55 a 60 pontos-base (0,55% a 0,60%) na curva de juros futuros, na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, refletindo uma percepção de juros mais altos no longo prazo pelo mercado, sentimento causado principalmente pelo conflito comercial entre Estados Unidos e Brasil.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários
As principais notícias do setor
PATL11: Anúncio de locação do Patria Itatiaia
O PATL11, presente na carteira de renda, divulgou fato relevante informando a celebração de contrato de locação no imóvel Itatiaia, com a montadora de veículos Nissan, para ocupar 24,7 mil m² a partir de junho de 2026 com duração de 91 meses.
Lembro que a SEB informou em agosto de 2024 a intenção de não renovar a locação dos 40 mil m² ocupados quando do vencimento do contrato em março de 2026.
Passado o período de carência (não informado, o que é normal em relações comerciais desta natureza), a receita imobiliária do fundo será impactada negativamente em R$ 0,02/cota. O impacto negativo estimado com a saída da SEB seria muito maior, uma vez que ela responde por 33% das receitas de locação do fundo.
Ademais, no mesmo fato relevante, a gestão informou que os 4 módulos restantes que a SEB deixará em março de 2026 já estão em tratativas comerciais.
XPML11: Fato Relevante (venda de participação no Shopping D)
o XPML11, FII do setor de shopping centers e presente na carteira de Renda e de Valorização, divulgou fato relevante ao mercado informando a venda de seu ativo menos relevante.
A alienação foi referente à participação no Shopping Center D, ativo na cidade de São Paulo, que representa menos de 1% do NOI (Resultado Operacional) do FII.
· Valor total a ser recebido: R$ 22,4 milhões
· Lucro: R$ 5,6 milhões, ou aproximadamente R$ 0,10/cota.
· TIR: 29,3% a.a.
Pequena parte da necessidade de caixa do fundo para fazer frente às obrigações por aquisições é atendida nesta operação, mas é evidência do quão líquido é o portfólio do XPML11.
HGLG11: Assembleia para aprovação da 10ª emissão de cotas
O HGLG11, FII de logística com gestão da Patria, publicou uma Assembleia Geral Extraordinária. A pauta foi aprovar a 10ª emissão de cotas do fundo, destinada ao público em geral, sob regime de melhores esforços, com valor inicial de até R$ 2 bilhões e possibilidade de lote adicional de até 25%. A proposta foi aprovada por 7,23% dos votos.
O mercado especula que a oferta será destinada à aquisição do portfólio dos outros FIIs de logística da gestora, LVBI11 e PATL11, dois de nossos recomendados. Ainda não há confirmação até o momento.
Desempenho do Ifix
Em julho, os três principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa, Imob e Ifix) apresentaram alta, acumulando ganhos de 1,33%, 4,16% e 0,63% no mês, respectivamente. No ano, fecharam os seis primeiros meses com altas robustas.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.
Em julho, observamos uma queda generalizada. Os FIIs de renda urbana apresentaram retorno perto da estabilidade. Já os FIIs de shopping centers, seguidos dos FOFs, registraram a maior queda no mês.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield anualizado
Referente ao dividend yield anualizado por setor, os FIIs de renda urbana mantiveram a primeira posição no mês, como maiores pagadores, seguidos dos hedge funds. Já o Ifix terminou o mês com um DY anualizado de 13,64%, alta em relação ao mês anterior.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
P/VP por setor
Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), os segmentos de renda urbana e de papel seguem sendo aqueles que apresentam os menores descontos em relação ao seu valor patrimonial. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio entre os principais segmentos.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield ponderado do Ifix vs IPCA
Você que nos acompanha neste relatório mensal há mais tempo sabe que costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2035.
Com um DY ponderado do Ifix de 13,64%, temos um prêmio de 611 pontos-base (6,11%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 7,53% ao ano, maior do que no mês passado. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 531 pontos-base (5,31%). E mesmo em 5 anos, tal prêmio médio é elevado por se tratar de um período em que convivemos por muito tempo com juros elevados. Ao alongarmos mais o espectro de análise, observamos uma redução de tal prêmio médio, mostrando ainda mais potencial para o mercado de FIIs nos atuais preços.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances do mercado
O PATL11, FII de logística, registrou o maior retorno no mês, com alta de 9,21%. Já o fundo imobiliário com a maior queda foi o BLMG11, do mesmo segmento.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras de valorização (a partir de R$ 100 mil ativos) e de renda, desde o início, acumulam ganhos de 17,44% e 23,42% respectivamente, ambas ficando acima do Ifix no mesmo período.
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Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Resultados dos FIIs recomendados
Dentre todos os nossos 17 FIIs recomendados, o PATL11, FII de logística, apresentou a maior alta, de 9,21%. Já o BTHF11, FII hedge fund (ou multiestratégia), registrou a maior queda, de -4,81%.
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Composição da Carteira de Renda
Lembrando que, na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento:
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 100 mil, veja a seguir a configuração recomendada. Para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados, no site da Finclass.
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e classificação: Finclass
No gráfico abaixo, dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa, por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O fundo apresentou um retorno positivo de 1,83% no mês (incluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,59, representando um desconto de 41% em relação ao seu montante patrimonial.
No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota. Isso equivale a um DY no mês de 0,74% e um DY anualizado de 9,25%.
Relembramos que, no edifício Standard Building (conforme informado em relatórios anteriores), localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, o locatário optou pela rescisão antecipada do contrato, com cumprimento de aviso-prévio de 12 meses, permanecendo no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de ter pagado uma multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota, em janeiro de 2025.
Entendemos os desafios que o mercado de escritórios no Rio traz, mas estamos falando de um imóvel com destaque em sua localização, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial — tema abordado no último relatório gerencial do FII.
Assim como observamos a gestão endereçando totalmente a vacância prevista do Edifício Rochaverá Torre D, que representa 70% da receita do portfólio, temos expectativas de que a gestão também consiga endereçar esta futura desocupação, ou até mesmo a trazer uma alternativa de uso do imóvel, que pode gerar um ganho de capital bem relevante aos cotistas.
No dia 30 de junho de 2025, a administradora, em conjunto com a gestora, anunciou uma proposta de alteração no regulamento, a ser votada em Assembleia Geral Extraordinária (AGE). Segue um resumo das propostas:
· Matéria 1: a proposta é reter mais do que 5% do lucro, ou seja, distribuir menos do que 95% do lucro-caixa no semestre para financiar reformas ou novos usos de imóveis (conforme vemos na matéria 2);
· Matéria 2: para que o fundo possa converter os imóveis para uso residencial ou misto (residencial/comercial). O objetivo é aumentar a flexibilidade do uso do imóvel Standard Building, localizado no Rio de Janeiro;
· Matéria 3: autorizar a colocação de garantias sobre os imóveis para que, se necessário, levantar recursos, com limite para alavancagem de 30% em relação ao patrimônio líquido.
· Matéria 4: aprovar a recompra de cotas pelo FII, trazendo mais uma alternativa para a utilização do dinheiro do fundo, podendo aumentar o valor patrimonial e o resultado por cota.
As matérias 1, 2 e 4 foram aprovadas.
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Fonte: Arch Capital
Conclusão
Dessa maneira, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente a julho.
O mês foi mais desafiador para o Ifix, impactado pelo cenário de conflito comercial que afetou o humor do mercado. Esse contexto gerou volatilidade, mas também ressaltou a importância da paciência e da visão de longo prazo, características essenciais para investidores focados na construção de patrimônio.
Apesar das dificuldades pontuais, reforçamos que os investimentos em fundos imobiliários, quando feitos com uma estratégia de longo prazo, uma boa seleção de ativos e aportes constantes, continuam sendo classe importante para uma boa carteira de investimentos.
Agradecemos a costumeira paciência.
Bons investimentos,
Ricardo Figueiredo | CNPI 8786
Ted Duarte
Sobre os analistas
Ricardo Figueiredo
Sócio
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Finclass. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há quase 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.
