Escrito por Ricardo Figueiredo, Ted Duarte em FUNDOS IMOBILIÁRIOS
13 min de leitura
Neste relatório, você encontrará:
O cenário econômico internacional em julho, com foco no mercado americano e no desempenho das bolsas de valores.
O cenário econômico brasileiro, no qual trazemos a evolução dos principais indicadores econômicos e expectativas para inflação e juros.
O mercado de fundos imobiliários, com as principais notícias do setor, incluindo movimentações relevantes na indústria.
O desempenho dos fundos imobiliários recomendados. Analisamos o comportamento do Ifix e dos principais setores, além do retorno detalhado das Carteiras Arca Renda e Arca Valorização.
Olá, investidor(a)!
Iniciamos este relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal das principais bolsas e índices do mundo:
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass | Data de referência: 31/07/2026
Estados Unidos
A inflação nos Estados Unidos recuou cerca de 0,1% na margem e avançou 3,5% em 12 meses, abaixo dos 3,8% projetados, enquanto o PCE (a inflação favorita do Banco Central Americano) também caiu 0,1% no mês e desacelerou de 4,1% para 3,7% em 12 meses. Ainda assim, o mercado passou o mês precificando aperto, e não alívio.
O motivo esteve no preço do barril, pois a escalada das hostilidades no Oriente Médio levou o Brent a subir 23,59% em julho. O cenário global continua sendo, em certa medida, o mesmo: continuamos a mercê do humor dos Estados Unidos e Irã.
Abaixo, mostramos o preço do contrato futuro do barril do petróleo Brent (com vencimento em outubro de 2026) nos últimos 5 anos. Veja que estamos em um período de alta volatilidade:
Fonte: Bloomberg
Nesse contexto, o Fed manteve, em 29 de julho, a taxa entre 3,50% e 3,75% ao ano, quinta manutenção consecutiva. A decisão foi tomada por 9 votos a 3, com três votando por alta de 0,25 p.p. Foi a primeira reunião em que a divergência interna sob a gestão de Kevin Warsh apareceu com essa dimensão.
Para a próxima reunião, marcada para 15 e 16 de setembro de 2026, a CME FedWatch aponta uma probabilidade de 55,9% de manutenção na taxa de juros, mas para as outras reuniões já enxergamos que o mercado precifica, majoritariamente, um novo ciclo de alta.
Fonte: CME Group | Data de referência: 07/08/2026
Brasil
Neste mês, a bolsa brasileira foi mais atrativa para os investidores estrangeiros, em função das incertezas políticas e econômicos nos países desenvolvidos.
Não houve reunião do Copom em julho. A decisão mais recente até o fechamento do mês era a de 17 e 18 de junho, quando o comitê reduziu a Selic em 0,25 p.p., para 14,25% ao ano, terceiro corte consecutivo do ciclo de calibração iniciado em março.
Quando escrevemos este relatório, o Copom voltou a se reunir: em 5 de agosto, o comitê cortou novamente a Selic em 0,25 p.p., para 14,00% ao ano, em decisão unânime, o quarto corte consecutivo. O comunicado, porém, veio mais duro do que o esperado, com ênfase na desancoragem das expectativas inflacionárias e na incerteza fiscal em ano eleitoral.
Para a próxima reunião, em setembro, o dashboard de Opções de Copom da B3 aponta, em sua maioria, uma probabilidade de mais um corte de 0,25% na taxa de juros, que permaneceria em 13,75%.
Fonte: B3 | Data de referência: 06/08/2026
IPCA do mês
O IPCA de julho registrou uma alta de 0,07%, acima do esperado pelo mercado (0,03%). No acumulado de 12 meses, o índice acelerou para o nível de 4,44%.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3,00%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. A prévia de julho coloca a inflação praticamente colada ao teto da meta — desconfortável, mas em trajetória de convergência, o que ajuda a explicar o corte do Copom em agosto.
IGP-M do mês
O IGP-M registrou queda de -1,16% em julho, aprofundando o recuo de -0,50% observado no mês passado. No ano, o índice acumula alta de 2,08% e, em 12 meses, de 2,76%, ante 3,16% nos 12 meses encerrados em junho.
O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas com base em três componentes — IPA (60%) preços ao produtor, IPC (30%) preços ao consumidor e INCC (10%) preços da construção — e é amplamente utilizado como indexador de contratos de aluguel comercial e residencial, sendo, por isso, vetor relevante para contratos de locação de fundos imobiliários.
A deflação do mês veio, novamente, do atacado: o IPA recuou 1,74%, contra -0,97% em junho, com matérias-primas brutas caindo 3,89% e bens finais invertendo de alta de 0,23% para queda de 0,82%. O IPC passou de alta de 0,47% para leve queda de 0,01%, e o INCC desacelerou de 0,85% para 0,62%, com a pressão remanescente concentrada em mão de obra.
Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Curva de juros futuros
A curva de juros futuros (que mostra a expectativa do mercado para a taxa de juros em diferentes prazos) apresentou abertura na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo) em julho, movimento oposto na ponta curta, formando uma curva abaulada (vamos deixar um link de um post em nossa comunidade exclusiva pra os assinantes muito bem-produzido pelo nosso colega de renda fixa Eduardo Perez, explicando mais sobre os formatos da curva de juros).
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários
Nesta seção, vamos abordar os principais acontecimentos do mercado de fundos imobiliários, assim como o desempenho da indústria no mês.
Principais notícias e fatos relevantes
TRXF11 (FII recomendado): a maior aquisição da história do fundo, R$ 1,435 bilhão em Guarulhos
Em 20/07, o TRXF11 anunciou a aquisição indireta de um complexo de três galpões logísticos AAA em Guarulhos (SP) (K100, K200 e K300) por aproximadamente R$ 1,435 bilhão, somando 237.390 m² de ABL. Dois dos ativos já estão locados ao Mercado Livre em contratos atípicos de 10 anos a partir da entrega, com multa equivalente aos aluguéis remanescentes; o K300 segue em desenvolvimento sob modelo BTS, com renda mínima garantida até a plena geração de aluguel.
A operação eleva a ABL do fundo em 19%, para 1,48 milhão de m², e o valor investido em imóveis para R$ 9,23 bilhões.
HGLG11 (FII recomendado) e PATL11 (FII recomendado): conclusão da incorporação e venda do Itapevi I com TIR de 27,4%
Julho fechou o ciclo de reorganização logística do Grupo Pátria. Em 3 de julho foram entregues as cotas do HGLG11 aos cotistas do PATL11 e, em 7 de julho, paga a parcela em dinheiro, encerrando a operação de R$ 354,9 milhões que transferiu 100% do portfólio do PATL11 e levou o fundo à liquidação. Permanecem vigentes a renda mínima garantida ao HGLG11 e a cláusula de tail sobre eventuais ganhos de capital.
Na sequência, em 30 de julho, o HGLG11 concluiu a venda do galpão HGLG Itapevi I e de um terreno contíguo de 4,3 mil m² por R$ 119,81 milhões, valor 59% acima do investimento total de R$ 75,3 milhões e 7,9% acima do laudo de abril/26.
O fundo recebeu R$ 101,7 milhões à vista e receberá R$ 18,11 milhões em 30/07/2028, corrigidos pelo IPCA. O lucro em regime de caixa foi de R$ 44,48 milhões (R$ 0,98/cota), com TIR anualizada de 27,4%. O fundo abre mão de R$ 945,8 mil/mês de aluguel (R$ 0,02/cota) e elevou a distribuição de R$ 1,10 para R$ 1,17/cota na competência de julho.
PMLL11 (FII não recomendado): venda do Park Sul por R$ 160,8 milhões e reforço no Taboão
Em 29 de julho, o PMLL11 concluiu a venda da totalidade de sua participação de 40% no Shopping Park Sul, em Volta Redonda (RJ), por R$ 160,80 milhões — cerca de 27% acima do capital investido e 24% acima do último laudo, a um cap rate de 8,0% sobre o NOI dos 12 meses encerrados em junho/26.
O pagamento foi estruturado em três frentes: recebimento de participação econômica adicional de 8,56% no Shopping Taboão (avaliada em R$ 84,10 milhões, a cap rate estimado de 8,9%), R$ 73,70 milhões em dinheiro (sendo R$ 32,91 milhões à vista e o restante em seis parcelas corrigidas por CDI e IPCA com vencimento entre 3 e 30 meses) e assunção de R$ 3,01 milhões em contas a pagar do estacionamento.
O lucro total é de R$ 30,09 milhões (R$ 1,70/cota), dos quais R$ 0,79/cota em regime de caixa, a serem distribuídos conforme o cronograma de recebimentos. A participação no Taboão sobe de 8% para 16,56%.
PVBI11 (FII recomendado): reavaliação negativa de 3,25% e guidance cortado para R$ 0,37/cota
O relatório de junho do PVBI11, divulgado em julho, trouxe dois ajustes relevantes. O primeiro foi a reavaliação dos sete imóveis pela Cushman & Wakefield, que apontou desvalorização de 3,25% frente aos valores de maio, reduzindo o patrimônio líquido em 2,47%.
O segundo foi o guidance: a gestão projeta redução da distribuição para aproximadamente R$ 0,37/cota no segundo semestre de 2026, ante os R$ 0,40/cota atuais, refletindo o aumento de vacância. A vacância física subiu de 17,1% para 19,0% em junho e a financeira de 18,9% para 25,5%, após mudança de metodologia que passou a incluir carências.
Do lado positivo, a locação de mais de 4 mil m² para a EQI no FL 4440 derrubou a vacância projetada do fundo de 24,9% para 21,8%.
PSEC11 (FII recomendado) e RBRX11 (FII recomendado): guidance elevado a R$ 0,60/cota e estudos de consolidação
O PSEC11 elevou o guidance de distribuição para R$ 0,60/cota no terceiro trimestre de 2026, ante os R$ 0,55/cota pagos na competência de junho, patamar que vinha exigindo consumo de reservas, encerradas em R$ 0,15/cota. Segundo a gestão, a elevação reflete a o ajuste de carteira, com venda gradual de FIIs listados (a carteira caiu para 78 posições, ao custo tático temporário de R$ 0,12/cota no mês) e aumento da exposição a crédito, incluindo a liquidação integral do CRI WTC (R$ 64 milhões) e a integralização de mais de R$ 40 milhões no CRI Dall (CDI + 4,50% a.a.).
No mesmo relatório, a gestão comunicou o estudo de uma potencial consolidação com o RBRX11, ambos veículos multiestratégia sob a plataforma Pátria.
MCRE11 (FII recomendado): novo guidance de distribuição
O MCRE11 divulgou novo guidance de distribuição, em função de o segundo semestre conter um patamar de inflação para o 3° trimestre menor do que os outros períodos do ano (se estiver torcendo para que a inflação permaneça alta, cuidado com o que deseja). A distribuição deverá ficar em R$ 0,10/cota nos meses ao longo do segundo semestre.
Além disso, há diversas teses e operações estruturadas que se encontram em fase de maturação e que trarão um retorno em uma janela mais de médio e longo prazo.
TEPP11 (FII não recomendado): duas aquisições, um distrato e rescisão parcial no Fujitsu
Em 1º de julho, o TEPP11 firmou compromisso de compra dos conjuntos 171 e 172 do Ed. Torre Sul (Berrini), com 1.084 m² de área BOMA, por R$ 10,77 milhões, locados à International Finance Corporation e à Nexmuv, com receita agregada de R$ 86 mil/mês e cap rate de 9,6% — o vendedor concedeu garantia de renda sobre o conjunto da Nexmuv até 30/06/2027. Em 28 de julho, comprometeu-se a adquirir seis conjuntos no Ed. Passarelli (1.017 m² BOMA) por R$ 13,44 milhões, integralmente locados, com receita contratada de R$ 82,8 mil/mês.
No lado negativo, o fundo cancelou a aquisição de nove conjuntos do Ed. Parque Cultural Paulista após um inquilino exercer direito de preferência, frustrando condição precedente do contrato assinado com o RCRB11, um movimento considerado atípico no mercado.
KNSC11 (FII não recomendado): 6ª emissão de até R$ 500 milhões
Em 24 de julho, o KNSC11 aprovou sua 6ª emissão de cotas, com volume inicial de aproximadamente R$ 400 milhões. Há lote adicional de até 25%, o que levaria a captação a cerca de R$ 500 milhões, e distribuição parcial admitida a partir de R$ 30 milhões. O preço de emissão encontra-se abaixo do atual valor de mercado.
HGRU11 (FII não recomendado): encerra 6ª emissão, compra no Leblon e já lança a 7ª emissão de cotas
O HGRU11 encerrou a 6ª emissão de cotas captando R$ 205,72 milhões, bem abaixo do volume-alvo inicial de R$ 1,5 bilhão. Com os recursos, adquiriu cinco lojas no Leblon (RJ) por aproximadamente R$ 100 milhões, a cap rate de 9,4%, o que implica valor médio de R$ 23,5 mil/m² e aluguel médio de R$ 170/m², e uma unidade da Universidade São Judas em São Bernardo do Campo (SP) por R$ 50 milhões, a cap rate de 10,0%.
Na sequência, o fundo convocou consulta formal para a 7ª emissão, com alvo de R$ 1,1 bilhão, em série única, com preço definido pelo valor patrimonial do mês anterior ao anúncio de início acrescido de custo de distribuição de até 2,90%.
Desempenho do Ifix
Julho separou claramente bolsa de fundo imobiliário. O Ibovespa subiu 3,47% no mês, acumulando 10,47% no ano. Já o Ifix recuou -0,32%, com ganho de apenas 1,14% no ano. O IMOB fechou o mês em -8,05%, usualmente sendo o índice mais volátil do mercado imobiliário.
Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass
Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass
Retorno e dividend yield por setor do Ifix
Abaixo, mostramos o gráfico de nossa estimativa do retorno e dividend yield separado entre os principais setores para fundos imobiliários.
Setorialmente, todos os segmentos desempenharam negativamente no mês, com exceção dos FIIs de papel que registraram alta de 0,07%. A maior queda foi no segmento de hedge funds (multiestratégias), que caiu -1,69%.
Nas posições de segmentos com maior DY, permanecem os fundos de papel na liderança.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
P/VP por setor
Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), o segmento de papel continua sendo precificado com menor ágio em relação aos demais. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield ponderado do Ifix vs Tesouro IPCA+
Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela do título com vencimento em 2040 e pagamentos de juros semestrais.
Com um DY ponderado do Ifix de 13,71%, temos um prêmio de 586 pontos-base (5,86%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês com taxa maior do que no mês anterior. Esse prêmio está acima da média dos últimos 10 anos, que se situa em 501 pontos-base, evidenciando que o atual patamar de prêmio supera a média de longo prazo da indústria. Entretanto, lembremos que a janela dos últimos 10 anos foi um cenário econômico mais adverso.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Observando as melhores e piores performances do Ifix, o TOPP11, do segmento de escritórios, registrou a maior alta no mês (9,04%). Já o FII de papel CACR11 registrou uma perda de -42,39%.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras de Valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de Renda desde o início acumulam ganhos de 31,53% e 34,37%, respectivamente, ficando ambas acima do Ifix no mesmo período.
Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Resultados dos FIIs recomendados
Do total de 17 FIIs recomendados, tivemos um mês majoritariamente negativo para nossas recomendações. O BTCI11 apresentou a maior alta (1,38%), seguido de XPML11 (1,17%) e CPTS11 (1,35%). As maiores quedas ficaram com RBRX11 (-4,26%), PVBI11 (-4,23%), PSEC11 (-3,96%) e MCRE11 (-3,97%).
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass | Data de referência: 31/07/2026
Arca Renda
Na Arca Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação:
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Arca Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).
Lembrando que o total de FIIs na Arca Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Elaboração e classificação: Finclass
Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, elaboramos um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira "O Melhor dos Fundos Imobiliários" e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O AIEC11 apresentou um retorno total positivo de 1,66% no mês, acima da queda do Ifix no período. O P/VP ficou em 0,80, representando um desconto de 20% em relação ao seu valor patrimonial.
No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,38/cota, equivalente a um DY anualizado de 7,70% a.a. (cota-base 30/06/2026).
Até o momento em que escrevemos o relatório, não foi divulgado o relatório gerencial de julho. Portanto, caso haja alguma informação relevante a ser comentada pelo time, comunicaremos a vocês ao longo do mês na comunidade.
Conclusão
Dessa forma, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente a julho de 2026.
Julho foi um mês de descolamento. O Ibovespa subiu 3,47% e renovou o bom momento do fluxo estrangeiro, enquanto o Ifix recuou -0,32% e acumula apenas 1,14% no ano. A causa não foi o resultado dos fundos, e sim a abertura na ponta longa da curva de juros, que continua a comprimir a precificação dos FIIs de tijolo.
A nossa leitura é que o mês evidenciou que o ciclo de calibração do Copom, embora real, ainda não chegou aonde importa para os fundos imobiliários.
Em meio a isso tudo, eis a importância de seguir a alocação estrutural, pois imagine só ter uma carteira de investimentos com prazo de validade a cada 45 dias, em meio à espera de uma reunião de política monetária.
Por isso, reforçamos: siga o seu plano de investimentos. Ele é soberano, em qualquer cenário que vier.
Agradecemos a costumeira paciência.
Bons investimentos,
Ricardo Figueiredo | CNPI 8786
Ted Duarte | CNPI 10085
Sobre os analistas
Ricardo Figueiredo
Sócio
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Finclass. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há quase 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.
Ted Duarte
Analista de Investimentos
É analista CNPI especialista em fundos imobiliários na Finclass. Economista com MBA em Investimentos, iniciou a carreira em auditoria contábil de fundos de investimento e securitizadoras com foco em crédito imobiliário. Mais tarde, passou a se dedicar à criação de conteúdos educativos e à análise de fundos imobiliários. Acredita que a educação liberta e impulsiona cada indivíduo ao seu máximo potencial, e tem como missão disseminar o conhecimento para que todos possam alcançá-lo.
