Neste relatório, você verá:
- Uma breve atualização sobre o cenário macroeconômico europeu e norte-americano. No bloco europeu, a autoridade monetária reduziu a sua taxa de juros em 0,25%, mas deixou em aberto se haverá mais cortes nas próximas reuniões. Enquanto isso, as expectativas dos investidores para que o Fed, autoridade monetária estadunidense, comece a implementar um afrouxamento monetário em setembro.
- Uma breve atualização sobre o cenário no Brasil. Tivemos um mês misto para os ativos de risco domésticos, com polêmicas envolvendo a política fiscal do país, algumas empresas nacionais como Petrobras, e desancoragem das expectativas de inflação.
- O cenário de fundos imobiliários, as principais notícias e o desempenho do setor. Em junho, tivemos um mês negativo para o IFIX, com outros índices de renda variável apresentando alta.
- Mudança nas carteiras Finclass de Valorização e Renda. Em julho, tivemos mudanças já tratadas em relatório extraordinário, publicado em 2 de julho de 2024.
Europa
Na Zona do Euro, tivemos a tão esperada reunião do Banco Central Europeu (BCE) de junho. Digo que era tão esperada, pois a expectativa do mercado era que, para essa reunião, o BCE anunciasse o primeiro corte na taxa de juros desde 2019.
As expectativas do mercado se concretizaram, e a entidade anunciou redução da taxa de juros em 25 pontos-base (0,25%), indo para 4,25% a.a. Entretanto, o discurso da presidente do BCE, Christine Lagarde, seguiu trazendo um olhar mais cauteloso, devido a pressões internas na inflação de serviços, causadas principalmente pelo alto crescimento dos salários.
Já a inflação na Zona do Euro, referente ao mês de maio e divulgada em junho, observamos aceleração de 0,2%, em linha com o esperado. No acumulado anual, o CPI (Índice de Preços ao Consumidor, na sigla em inglês) encontra-se em 2,6%.
Trazendo um breve destaque à França: no dia 9 de junho, o presidente Emmanuel Macron decidiu dissolver a Assembleia Nacional após a derrota do partido do líder francês nas eleições do Parlamento. Concomitantemente, ele convocou eleições legislativas antecipadas depois que uma pesquisa mostrou que seu partido poderia ser derrotado, o que impactou principalmente os mercados de dívida pública e ações no continente.
Tal ato trouxe certa volatilidade nas bolsas europeias, dado que a França representa cerca de 17% do STOXX 600, principal índice de ações da Europa. O índice fechou o mês com queda de -1,3%, e acumula alta de 6,77% em 2024. Já o CAC 40, índice composto por ações francesas, apresentou queda de -6,4% no mês, acumulando -0,85% no ano.
Estados Unidos
O Relatório de Emprego não-agrícola (Payroll) divulgado em 7 de junho, referente ao mês de maio, apresentou a adição de 272 mil empregos, bem acima da projeção de 182 mil. O valor anterior de 175 mil empregos em abril foi revisado para baixo, para 165 mil. Os salários médios por hora apresentaram aceleração de 0,4%, acima das previsões do mercado de 0,3%.
Já a taxa de desemprego subiu para 4%, acima dos 3,9% do mês anterior, surpreendendo as expectativas do mercado.
O CPI (Índice de Preços ao Consumidor, na sigla em inglês) divulgado em 12 de junho também veio melhor do que o esperado: o indicador ficou estável em relação ao mês anterior, enquanto o mercado aguardava alta de 0,1%. No acumulado, o CPI anual encontra-se em 3,3%, ante a 3.4% do mês anterior. No mesmo dia, houve a decisão de política monetária do Fed, autoridade monetária dos Estados Unidos. A decisão foi de manutenção da taxa entre 525-550 pontos-base (5,25%-5,50%), em linha com o esperado.
No final do mês, o foco voltou-se para o primeiro debate entre o ex-presidente Donald Trump e o atual presidente Joe Biden, ambos candidatos para a próxima eleição para presidente da maior economia do mundo. O debate aconteceu na quinta-feira, 27 de junho de 2024. O resultado, segundo analistas políticos, foi de que Trump saiu vitorioso, devido ao baixo desempenho de Biden.
Por vias distintas, o mercado entende que tanto a vitória do republicano Trump, quanto a vitória do democrata Biden trariam ainda mais pressão fiscal para o déficit estadunidense. Trump tem defendido um menor imposto de renda e, notoriamente, os gastos da máquina pública aceleraram com Biden.
Os principais índices de ações americanas fecharam em alta no mês e no ano:
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Com indicadores de inflação vindo em linha ou abaixo do esperado, e o mercado de trabalho apresentando arrefecimento, o mercado continua apostando que o início do corte de juros ocorra na reunião de setembro de 2024, de acordo com a ferramenta CME FedWatch (o mercado acredita que há uma probabilidade de 78,78% de o Fed cortar juros na reunião de 18 de setembro de 2024):
Fonte: CME FedWatch | Data da informação: 03/07/2024
Brasil
Em 19 de junho, foi divulgada a reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), na qual veio a decisão de manter a taxa de juros em 10,5%.
Segundo os diretores, o motivo foi pelo ambiente externo que continua adverso, e o cenário doméstico apresentando desancoragem das expectativas de inflação (isto é, o mercado esperando uma inflação mais distante da meta estabelecida de 3%), e devido a uma série de indicadores de atividade econômica e de mercado de trabalho apresentando dinamismo maior do que o esperado na economia.
Além disso, o comitê monitora com atenção os impactos recentes da política fiscal, pois uma expectativa de que a responsabilidade fiscal não se concretize, aumenta ainda mais a aversão ao risco, e consequentemente o aumento na expectativa de inflação para o horizonte relevante da política monetária.
Vale pontuar que a decisão de manutenção da taxa de juros foi unânime entre os membros do Comitê de Política Monetária (COPOM).
IPCA de junho
Divulgado em 10 de julho, o IPCA de junho registrou alta de 0,21% ante a projeção de 0,32%. Os itens que apresentaram inflação negativa foram relacionados ao transporte e à comunicação.
Fonte: IBGE
Com isso, temos um IPCA acumulado de 4,23% nos últimos 12 meses, ainda abaixo do teto de 4,5%, mas demonstrando aceleração em comparação com o mês anterior, cujo valor foi de 3,93%.
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
IGP-M de junho
O IGP-M, índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia, variou 0,81%, ficando abaixo da projeção de 0,87% do mercado para o mês de junho. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O dado foi divulgado em 27 de junho, e o índice encontra-se em 2,45% nos últimos 12 meses. O IGP-M é um índice composto por outros três índices de inflação: 60% do IPA-M, 30% do IPC-M e 10% do INCC-M.
Fonte: FGV Ibre | Elaboração: Finclass
Fonte: FGV Ibre | Elaboração: Finclass
Política Fiscal
De acordo com o Prisma Fiscal, sistema de coleta de expectativas do mercado das principais instituições financeiras do país, em junho de 2023 era esperado um déficit de R$ 24,3 bilhões no resultado primário para maio de 2024. No entanto, em 28 de junho do mesmo ano, foi divulgado que o déficit no período foi de R$ 63,9 bilhões.
Fonte: Banco Central
De acordo com o governo, o principal motivo para a elevação das despesas foi o acréscimo de R$ 24,4 bilhões nos pagamentos de Benefícios Previdenciários, explicado em parte pela diferença nos calendários de pagamentos do 13° salário da previdência social, além do aumento no número de benefícios e da política de valorização do salário-mínimo.
Houve ainda um aumento de Créditos Extraordinários (exceto PAC) de R$ 6,4 bilhões, devido ao pagamento de R$ 6,6 bilhões para o enfrentamento da calamidade no Rio Grande do Sul.
O temor do mercado em relação à eventual incapacidade do Governo Federal de cumprir a regra fiscal prevista no Arcabouço Fiscal está gerando pressão alta na curva de juros futuros. Não obstante, observamos um aumento no prêmio demandado pelos investidores para a aquisição de títulos públicos federais atrelados ao IPCA+ e prefixados.
Curva de juros futuros
Em junho, observamos um aumento médio de 56 pontos-base (0,56%) na curva de juros futuros, principalmente na sua ponta longa, em comparação com o mês anterior. No acumulado do ano, a abertura apresenta alta de 210 pontos-base (2,10%). Isso representa um retorno médio ao ano no CDI de 12,47% até 2033.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Relatório Focus
O Focus, relatório que traz a mediana das expectativas dos economistas das instituições financeiras sobre os principais indicadores econômicos do país, mostra que as estimativas para a inflação em 2024 e 2025 seguem em trajetória de alta.
Fonte: Banco Central
O mercado de fundos imobiliários em junho
Abaixo, traremos as principais notícias sobre os fundos imobiliários. Entretanto, note como o mercado de ativos reais segue sua dinâmica de compra e venda normalmente, mesmo que o mercado de ativos mobiliários (cotas) tenha passado por um período de maior volatilidade:
PVBI11: Aquisição do ativo Cidade Jardim
O PVBI11, fundo imobiliário de escritórios e uma de nossas recomendações da Finclass (verifique primeiro sua carteira para ver se ele está dentro da sua faixa patrimonial), anunciou fato relevante referente à aquisição de 43% do Cidade Jardim, um edifício localizado na região da Faria Lima, totalizando uma aquisição inicial de 6.517 m², a ser paga à vista, totalizando R$ 280,2 milhões. Sendo que o fundo firmou compromisso de adquirir mais 695 m² após superação de determinadas condições precedentes previstas em até 36 meses.
A transação ainda inclui uma Renda Mínima Garantida (RMG) pelo vendedor equivalente a R$ 300/m² por 18 meses.
Fonte: VBI Real Estate
O edifício segue a tese de portfólio em ativos com classe AAA, com boa localização e bons locatários atualmente. A gestora prevê um incremento de R$ 0,07 na receita imobiliária do fundo com essa aquisição.
Alguns dos locatários do prédio inteiro (dados de 31 de março de 2024) incluem Pátria Investimentos (a própria gestora do fundo), Banco ABC Brasil, GIC, WHG Investimentos, Feslberg Advogados, entre outros.
Os andares 1, 2, 3 e 8 (comprados efetivamente pelo PVBI11) estão locados pela gestora Pátria e pelo Banco ABC.
XPML11: Conclusão de aquisição de shopping da SYN
O XPML11, fundo imobiliário de shopping centers, anunciou a conclusão da maior aquisição imobiliária da história dos FIIs, com a aquisição direta e indireta de participações nos empreendimentos imobiliários anteriormente detidos pela SYN (SYNE3).
Valor total da transação: R$ 2.118.125.000.
Forma de Pagamento:
- R$ 1.076.004 no ato da assinatura dos documentos definitivos;
- Parcela de R$ 412.408.000 em dezembro de 2024 (corrigida por CDI);
- Parcela de R$ 629.713.000 em dezembro de 2025 (corrigida pelo CDI).
Os empreendimentos adquiridos foram:
- Grand Plaza Shopping em Santo André, SP (51%);
- Shopping Cidade São Paulo em São Paulo, SP (32%);
- Tietê Plaza Shopping em São Paulo, SP (90%);
- Shopping Metropolitano Barra no Rio de Janeiro, RJ (70%);
- Shopping Cerrado em Goiânia, GO (85%);
- Shopping D em São Paulo, SP (23%).
No fato relevante divulgado, a gestora e a administradora estimam que o impacto financeiro da transação sobre o resultado operacional do fundo nos próximos 12 meses será de aproximadamente R$ 159 milhões, o que representa uma potencial distribuição bruta anual de dividendos de aproximadamente R$ 2,80 por cota, considerando a quantidade de cotas do fundo na data em que o documento foi divulgado.
HGRU11: Aquisição de 23 lojas locadas à varejista Pernambucanas
No dia 27 de junho, o HGRU, fundo imobiliário de renda urbana, anunciou que firmou contrato no qual se comprometeu a adquirir a totalidade das ações de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) que detém 23 imóveis comerciais das Pernambucanas. O valor a ser desembolsado pelo fundo será de R$ 223 milhões.
BLMG11: Venda de imóvel em Jandira
O BLMG11, fundo imobiliário de logística, anunciou em fato relevante no dia 25 de junho que o fundo concluiu a assinatura do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra para a venda do galpão logístico Jandira I, pertencente ao fundo. O imóvel foi vendido no valor de R$ 38,5 milhões, que será utilizado para quitar obrigações de securitização de recebíveis vinculadas ao imóvel, em conjunto com os valores advindos da rescisão contratual do aluguel.
MCHY11: Compra de ativo logístico no Rio de janeiro
O MCHY11, fundo imobiliário multiestratégia (ou Hedge Fund), anunciou no dia 12 de junho que foi quitada a debênture RBMM de um imóvel localizado no Rio de Janeiro no valor de R$ 105,76 milhões. Segundo a gestora, a transferência da titularidade do imóvel, e consequentemente, todo o fluxo financeiro gerado por ele a partir da data de assinatura da Escritura, representa uma expectativa de aumento no resultado do fundo equivalente a R$ 0,08/cota.
Vale destacar que este tipo de fundo nasceu justamente para ter essa alocação plural.
RBVA11: conclusão das vendas dos imóveis Imirim e Itaquera e anúncio da venda do imóvel Capão Redondo
Em 5 de junho, o RBVA11, fundo imobiliário de renda urbana, anunciou um fato relevante: foi assinada a Escritura Pública de compra e venda para alienação do imóvel Capão Redondo, localizado em São Paulo/SP, e atualmente locado para a Caixa Econômica Federal. A operação segue a estratégia do fundo de reciclagem de portfólio e gerou um lucro para os cotistas de R$ 0,52/cota.
Já em 13 de junho, foi anunciada outra Escritura Pública de compra e venda para alienação dos imóveis Imirim e Itaquera (em São Paulo/SP), atualmente locados para a Caixa Econômica Federal. A operação segue a estratégia do fundo de reciclagem de portfólio e gerou um lucro para os cotistas de R$ 0,42/cota.
FIIs e fiagros podem ser taxados na Reforma Tributária?
Antes de explicarmos a notícia que saiu sobre a possibilidade de os fundos imobiliários serem taxados, vamos deixar claro:
podemos afirmar com convicção que existem duas certezas no mundo hoje. São elas:
- A morte e
- Os impostos.
Dito isso, temos convicção de que, um dia, algum tipo de tributação será aplicado neste veículo de investimento, em relação aos rendimentos mensais que atualmente são distribuídos de forma isenta de imposto de renda para pessoa física. Inclusive, se olharmos como acontece em países desenvolvidos, veremos que é uma prática comum.
Na OCDE, organização de países que possuem economias mais desenvolvidas, observa-se a tributação em dividendos que vai desde 13,67% até 78,12%!
Fonte: OCDE | Elaboração: InvestNews
Agora, pense comigo: você come um bolo com cereja por causa da cereja ou por causa do bolo? Particularmente, se algum dia ele vier sem a cereja, eu continuarei consumindo-o normalmente.
Para fundos imobiliários, vale o mesmo raciocínio: a isenção tributária apenas complementa um tipo de investimento em ativos que possuem fundamentos essenciais para uma carteira de investimentos. A isenção é apenas a “cereja do bolo”. Uma bela cereja, mas não o único atrativo para este investimento.
Aqui, não fazemos “apologia tributária”, ou seja, não defendemos que o produto seja tributado. Apenas reforçamos que, se isto porventura acontecer, não fará com que os FIIs se tornem patinhos feios de sua carteira de investimentos.
Dito isso, vamos à explicação do que de fato aconteceu:
Conforme noticiado pelo jornal Valor Econômico, o deputado federal Arnaldo Jardim (Cidadania-SP), que ocupa a vice-presidência da Frente Parlamentar da Agropecuária (FPA), declarou que estava trabalhando para remover os FIIs e Fiagros da classificação de "contribuintes" na proposta da reforma tributária, e incluir os fundos na categoria de “fornecedores”.
Segundo Arnaldo Jardim, que também lidera a Frente Parlamentar Brasil Competitivo, a ideia é que os fundos continuem sendo considerados entidades sem personalidade jurídica. Atualmente, os FIIs e Fiagros não são tributados, ou seja, ficam sob a responsabilidade das gestoras.
Na redação do Projeto de Lei Complementar 68/2024 da reforma tributária, os fundos de investimento são classificados como "fornecedores", na condição de prestadores de serviços. Desta forma, os fundos passariam a ser sujeitos à cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), o que pode impactar na rentabilidade dos cotistas (algo estimado entre 10% e 20%).
Com essa modificação, os mais impactados seriam os fundos de tijolo, fundos imobiliários que investem em imóveis, e os Fiagros, que investem em terras. Isso porque, segundo a proposta atual, operações de aluguel ou de arrendamento de terras seriam tributadas. Em contrapartida, esses fundos teriam direito a crédito tributário, que poderia ser utilizado para compensar impostos.
Arnaldo Jardim afirmou ao Valor Econômico que há um grupo de deputados empenhados em modificar o texto atual. Ele ressaltou que a ameaça de tributação dos FIIs afetará a receita dos fundos e reduzirá sua atratividade, além de ir contra a necessidade de financiamento do agronegócio brasileiro.
A sugestão do grupo que busca alterar a tributação dos fundos, segundo Jardim, seria a adição de um parágrafo à reforma, estabelecendo que os FIIs e Fiagros não sejam considerados contribuintes.
Na terça-feira, dia 2 de julho, diversos representantes de gestoras de FIIs estiveram em Brasília para discutir o assunto com deputados. O texto da reforma tributária deverá ser apresentado na Câmara dos Deputados.
Em nossa humilde opinião, entendemos haver vários motivos para que essa proposta atualmente não passe, ao menos da forma que o texto inicial está proposto. Seguiremos acompanhando as discussões e fazendo as atualizações necessárias.
E lembre-se: essa é uma discussão que não importa qual o lado político. Lembremo-nos de que, em 2021, foi encaminhado pelo Ministério da Economia a proposta de uma tributação dos dividendos que se unificaria com a tributação de ganho de capital.
Portanto, lembre-se das duas convicções que temos.
Seguimos investidores e analistas de fundos imobiliários normalmente, esperando o dia em que o veículo tenha algum tipo de tributação. Quando este dia chegar, continuaremos investindo e analisando normalmente, dado o novo contexto. E esperamos que você que está lendo este relatório, siga o mesmo caminho de racionalidade.
Desempenho do IFIX
Em junho, tivemos um mês negativo para o IFIX. O índice apresentou queda de 1,04% no mês, enquanto o IBOVESPA(principal índice de ações no Brasil) e o IMOB (principal índice de ações imobiliárias) apresentaram alta de 1,48% e 1,06%, respectivamente. No semestre, o IFIX ainda conseguiu fechar em terreno positivo: 1,09%.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Trazendo o retorno de cada um dos setores dentro do IFIX, tivemos uma baixa generalizada em todos os setores, enquanto o segmento de papel representou estabilidade.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
DY anualizado por setor
Em relação aos dividendos, mais uma vez o setor de papel lidera a distribuição de proventos, com um DY anualizado de 11,69%, seguido dos FOFs e dos fundos de papel, com valores de 10,56% e 10,41%, respectivamente. O DY anualizado do IFIX em junho foi de 10,12%, queda de 0,38% em relação ao mês anterior.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield Ponderado do IFIX vs IPCA
No mercado de fundos imobiliários, é comum compararmos o Dividend Yield ponderado do IFIX contra o Tesouro IPCA+.
O DY ponderado do IFIX de 10,12% representa um prêmio de 361 pontos-base (3,61%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 6,51% a.a. Esse prêmio ainda é superior à média histórica do IFIX, que possui um prêmio médio de cerca de 290 pontos-base (2,9%). Em relação ao relatório do mês anterior, a taxa do título IPCA+ teve um aumento de 22 pontos-base (0,22%).
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Em junho, tivemos o BARI11, fundo de papel, acumulando a maior alta do mês dentre os ativos do IFIX, enquanto vimos o DEVA11, outro fundo de papel, acumulando a maior baixa no mês, com queda de -15,9%.
*Consta entre os recomendados Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras recomendadas foram alteradas no dia 2 de julho, quando recomendamos a compra do VILG11 e a venda do BRCO11. Para mais detalhes, leia o relatório extraordinário publicado.
Carteira de Renda
A configuração atual da carteira de renda permanece a seguinte:
Elaborado por: Finclass
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Renda é 40%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Elaborado conforme classificação por: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de renda divulgaram os seguintes rendimentos no mês (considerando as recomendações do mês vigente):
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
Importante destacar que essa tabela reflete a carteira ao final de junho.
A performance de nossa carteira será tratada com mais detalhes no relatório de performance, feito pelo nosso analista Rodrigo Xavier.
Carteira de Valorização
Assim como a Carteira de Renda, a Carteira de Valorização também sofreu ajustes em maio. O relatório de 2 de julho detalha as movimentações.
Dessa forma, considerando a alocação mais ampla em FIIs, presente na lista de recomendados para a Carteira de Valorização com patrimônio a partir de R$ 100 mil, temos a seguinte configuração (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de recomendados no site da Finclass):
Fonte: Finclass
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de valorização divulgaram os seguintes rendimentos no mês (considerando as recomendações do mês vigente):
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
Importante destacar que essa tabela reflete a carteira ao final de junho.
A performance de nossa carteira será tratada com mais detalhes no relatório de performance, feito pelo nosso analista Rodrigo Xavier.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira O Melhor dos Fundos Imobiliários e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos apenas as soluções de carteira completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados não estivessem mais em nenhuma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança para os assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumi o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando chegar o momento em que este analista entender ser o ideal para desmontar a posição, informarei com um relatório de recomendação de venda.
Importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade para que o estoque detido anteriormente seja carregado, sem novos aportes. Isto posto, caso você não queira já executar a adequação de sua alocação em FIIs para o indicado na Carteira de Renda ou de Valorização. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto este momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a trazer como tais FIIs se comportaram no mês. O FII em questão a ser tratado é o único que sobrou: AIEC11.
AIEC11
O Fundo apresentou uma valorização de 0,33% no mês, encerrando no valor de R$ 53,97 por cota. O P/VP ficou em 0,64, representando um desconto de 36% em relação ao seu montante patrimonial. Nestes seis primeiros meses de 2024, o fundo registrou uma alta de 3,19% (considerando os dividendos).
A distribuição de dividendos em junho foi de R$ 0,73 por cota, equivalente a um DY de 1,33% ao mês, ou 17,18% ao ano, considerando o valor de fechamento na data-com em junho. O resultado do fundo foi de R$ 0,79 por cota, e R$ 0,06 por cota foram alocados para a reserva de lucros acumulada não distribuída.
Neste mês, R$ 0,60 por cota foram recebidos do aluguel antecipado que a Dow Química, locatária do Rochaverá Torre D, pagou de forma antecipada. Por isso, a receita foi inferior.
Não houve mudanças na carteira de locatários do AIEC11, que permanece com 100% de sua área bruta locável ocupada.
Lembramos que a Dow, locatária do Rochaverá, comunicou, ainda em 2023, que deixará a área ocupada ao final do contrato, em janeiro de 2025. Inclusive, já é de conhecimento público que ela ocupará outro empreendimento na mesma região. A gestora segue em negociações comerciais para garantir a ocupação total ou parcial da área, evitando assim a vacância física/financeira quando a Dow se retirar. No último relatório gerencial, a equipe de gestão apresentou o status da comercialização da área do Rochaverá.
Fonte: Autonomy Investimentos
Quanto ao status da comercialização da ABL do AIEC11 em relação ao mês anterior, a gestora informou um aumento nas demandas totais, indo de 74.419 m² para 81.441 m², com 26 empresas diferentes. Observa-se também aumento nas demandas ativas (conversas iniciais), que passaram de 29.900 m² para 34.520 m². Já nas demandas engajadas (visitas e/ou reuniões realizadas) e em negociação inicial (proposta comercial enviada) ocorreu um leve aumento, o que demonstra que as conversas estão evoluindo para uma futura locação do prédio em São Paulo. É importante ressaltar que o prédio é atualmente locado apenas para a Dow, porém, não há impedimento para que haja múltiplos inquilinos, o que trará uma diversificação importante para o portfólio.
Novamente, quero reiterar que nossa equipe realiza atualizações com o time de gestão para mantê-lo informado, e que o esforço de comercialização está dentro do esperado.
Reforço que não há recomendação de compra para este FII. Aqueles que optaram por manter a posição previamente adquirida, porque era uma das recomendadas no “Melhor dos FIIs”, podem seguir com esse estoque, sem fazer novas aquisições, até que seja recomendada a venda. Qualquer recomendação será comunicada e justificada através de um relatório.
Conclusão
Assim, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente ao mês de junho.
Desta vez, os fundos imobiliários seguiram na contramão da bolsa brasileira e dos principais ativos de risco no mundo, fechando o mês no vermelho. Entendemos que tal movimento não representa nenhum tipo de mudança estrutural.
Apesar de um primeiro semestre de retorno acumulado do IFIX próximo à estabilidade, temos expectativa de que o cenário para o segundo semestre traga ventos mais favoráveis, se conseguirmos dissipar os ruídos em relação à política fiscal local, e se observamos avanço no início de ciclo de corte de juros nos EUA.
Agradecemos a costumeira paciência,
Ricardo Figueiredo e Ted Duarte