O mercado de FIIs em junho de 2025

Olá, investidor(a)!

Iniciamos o relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal dos principais índices e bolsas ao redor do mundo:

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Estados Unidos

A economia americana deu sinais de arrefecimento no início de 2025. No primeiro trimestre, o PIB real encolheu a uma taxa anualizada de aproximadamente –0,5% (queda de –0,2% contra o trimestre anterior), refletindo o aumento de importações devido ao conflito comercial entre Estados Unidos e o mundo, especialmente a China.

Apesar do enfraquecimento do crescimento, a inflação dos EUA segue convergindo para perto da meta do Federal Reserve: o índice de preços ao consumidor subiu 2,4% em 12 meses até maio – a primeira aceleração em quatro meses, mas ainda no patamar mais baixo desde 2021.

Com a inflação próxima de 2% e o desemprego baixo e estável, o Fed manteve a taxa básica em junho na faixa 4,25% a 4,50% ao ano novamente. O mercado aposta que cortes de juros poderão iniciar-se no final do ano, dada a desaceleração econômica e a inflação controlada. Entretanto, o Federal Reserve segue firme na mensagem de maior cautela, devido às incertezas associadas às tarifas e tensões comerciais e fiscais que continuam no radar, alimentando debates sobre risco de estagflação ou recessão leve. No entanto, há quem sustente uma desaceleração mais suavizada.

Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de 78,8% de haver uma manutenção de juros na próxima reunião, que ocorrerá em 30 de julho. O mercado continua empurrando para frente cada vez mais a volta do ciclo de corte de juros nos Estados Unidos.

Fonte: CME Group | Data: 01/07/2025

Brasil

A economia brasileira surpreendeu positivamente no primeiro trimestre de 2025, com crescimento de 1,4% no trimestre, impulsionado principalmente pelo agronegócio. A inflação acumulada dos últimos 12 meses desacelerou para 5,32% entre maio de 2024 e maio de 2025, mas os núcleos seguem pressionados. O desemprego caiu a 6,2%, a mínima histórica, sustentando o consumo das famílias.

O Banco Central elevou a Selic para 15% a.a., reforçando o compromisso com o controle inflacionário. O Comitê de Política Monetária (Copom) destacou que o cenário externo permanece adverso e incerto, influenciado pelas políticas fiscal e comercial dos Estados Unidos, além das tensões geopolíticas. 

Internamente, a economia brasileira segue com sinais de dinamismo, sustentada pelo mercado de trabalho forte e crescimento em setores menos cíclicos, como a agropecuária. No entanto, observa-se uma moderação gradual da atividade, com desaceleração em serviços e indústria.

Um dos pontos que o mercado mais deu atenção no comunicado foi o fato de o BCB ter reafirmado sua independência frente à pressão por cortes de juros, indicando que poderão aumentar ainda mais caso o aumento de preços e a desancoragem das expectativas de inflação persistam.

Já o governo enfrentou ruídos com a tentativa malsucedida de aumentar o IOF sobre investimentos no exterior, rapidamente revertida após reação negativa do mercado.

O Ibovespa renovou máximas históricas ao longo de junho, sustentado por fluxo estrangeiro, valorização cambial e crescimento econômico acima do esperado. O real se fortaleceu frente ao dólar (assim como as moedas de países desenvolvidos), enquanto os títulos públicos apresentaram forte desempenho, com fechamento na curva de juros e queda dos prêmios de risco.

No último Relatório Focus do mês (com dados coletados em 27 de junho e divulgados em 30 de junho), observamos que as principais instituições financeiras possuíam uma previsão de inflação em 5,20% para 2025, acima da meta estipulada pelo Banco Central, mas desacelerando em relação ao mês anterior.

Fonte: Banco Central do Brasil | Data de divulgação: 28/04/2025

IPCA de junho de 2025

O IPCA (índice de preços ao consumidor amplo, calculado pelo IBGE e utilizado no sistema de metas de inflação) registrou alta de 0,24% no mês de junho, acima das expectativas de mercado.

Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass

No acumulado de 12 meses, o índice atingiu o nível de 5,35%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3,00%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. Portanto, atualmente temos inflação acima do teto da meta na base anual.

Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass

Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass

IGP-M de junho de 2025

O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia) registrou queda de -1,67%, assim como no mês anterior. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice desacelerou para +4,39% no acumulado de 12 meses.

Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass

O que contribuiu para a queda do índice foram produtos agropecuários, com o recuo de 21 dos 27 itens que compõem a cesta. O avanço das safras no início do ano vem trazendo expectativas de maior oferta destes produtos, influenciando essa queda dos preços. Além disso, a queda do dólar e do preço de commodities como minério de ferro também contribuíram para uma deflação.

Fonte: FGV IBRE

Curva de juros futuros

Neste mês, observamos uma queda acentuada de 55 a 60 pontos-base (0,55% a 0,60%) na curva de juros futuros, na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, refletindo uma percepção de juros mais baixos no longo prazo pelo mercado. 

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

O mercado de fundos imobiliários

As principais notícias do setor

RVBI11 (recomendado): Emissão de Cotas para Aquisição do HGFF11 e BPFF11

O RVBI11, FII Hedge Fund ou Multiestratégia, presente em todas as carteiras da Finclass, comunicou sua 3ª emissão de cotas. A oferta será destinada exclusivamente a investidores profissionais, com direito de preferência garantido aos cotistas. Veja os principais pontos:

• Quantidade de cotas: até 13.199.678 novas cotas
• Montante da oferta: cerca de R$ 1 bilhão
• Preço de emissão: R$ 75,76 por cota

“Por que a gestão está fazendo uma emissão a valor patrimonial com a cota a R$ 64?”

Porque a emissão ocorre no contexto de uma fusão de carteiras com outros dois fundos da indústria. Desta maneira, os cotistas desses dois fundos serão remunerados com cotas do RVBI11. São eles:

• BPFF11 (Brasil Plural FOF)
• HGFF11 (CSHG FOF)

Dessa maneira, o RVBI11 passará a ter um patrimônio líquido de mais de R$ 1,3 bilhão, tornando-se um dos maiores Hedge Funds da indústria.

Quando observamos a carteira do BPFF11, vemos que há uma predominância na alocação em FIIs (acima de 90% do PL), com metade da posição em FIIs de Papel e metade em FIIs de tijolo.

Já na carteira do HGFF11, também observamos predominância em FIIs (acima de 90% do PL), com 41% da posição em FIIs de Papel, e o restante em FIIs de Tijolo.

Com a aprovação da aquisição, o RVBI11 incorporará o portfólio do HGFF11 e BPFF11 com as posições desses dois FIIs com um preço médio na data de finalização, o que, a depender da dinâmica do mercado, poderá trazer destravamento de valor interessante para o RVBI11 em uma janela mais positiva para o mercado de Fundos Imobiliários.

OBS: Reforçamos para não exercer o direito de preferência, pois o preço de emissão está bem acima do valor de mercado. Essa emissão é destinada aos cotistas dos outros FIIs que não são recomendados.

TRXF11 (não recomendado): Conclusão de aquisição de 13 imóveis

O TRXF11, FII de Renda Urbana de gestão TRX, comunicou a conclusão de aquisição de 13 imóveis locados para o Pão de Açúcar, Extra, Assaí Atacadista e Delboni. O valor total desembolsado pelo fundo foi de R$ 543 milhões, com o pagamento previsto por meio da compensação de créditos de sua 11ª Emissão de cotas. O cap rate da operação é projetado em 8% ao ano.

HGRU11:  Venda de imóvel na Vila Olímpia com TIR estimada em 19% ao ano

O HGRU11, FII de Renda Urbana, anunciou venda total de um imóvel localizado na Vila Olímpia no valor de R$ 170 milhões. O imóvel foi adquirido em 2020, e gerou um lucro de R$ 69,4 milhões (ou R$ 2,99/cota) e uma TIR de 19% ao ano.

O valor de R$ 24,3 milhões foi pago à vista, e o restante será dividido em seis parcelas semestrais corrigidas pelo IPCA + 4,5% ao ano.

BTLG11 (não recomendado): 14ª Emissão de Cotas para a aquisição do SARE11

O BTLG11, FII de Logística, anunciou ao mercado uma emissão de cotas para captar um valor inicial de R$ 600 milhões. O intuito dessa emissão é adquirir o portfólio do SARE11, que possui dois imóveis de escritórios (que serão posteriormente vendidos) e um galpão logístico, localizado em Santo André.

A proposta de venda dos ativos do SARE11 (e consequentemente, sua liquidação) já foi aprovada pelos cotistas do fundo.

RVBI11 (recomendado): Aprovação de liquidação do BARI11

O RVBI11, FII multiestratégia e um de nossos recomendados em todas as carteiras, enviou uma proposta que será votada na próxima Assembleia Geral Extraordinária, com data final de consulta em 27/06/2025.

O que está em jogo?

Basicamente, o RVBI11 é cotista do fundo BARI11. A ideia é votar a favor da liquidação desse fundo, com a transferência de seus ativos para o FII CVBI11, que também é gerido pela Patria-VBI.

Na prática, o BARI11 será dissolvido, seus ativos serão vendidos para o CVBI11 e, em troca, os cotistas (incluindo o RVBI11) receberão cotas do CVBI11 e eventual saldo em caixa.

Além disso, será votada a troca da administradora do fundo investido: sai a Oliveira Trust e entra a BRL Trust, atual administradora do RVBI11.

A administradora/gestão é favorável à proposta, destacando que o CVBI11 é um veículo maior e mais líquido.

Mas, para que o RVBI11 possa votar favoravelmente à proposta, é necessário que os cotistas do RVBI11 aprovem esse voto, pelo fato de os três FIIs envolvidos serem da gestão do Patria, o que configura conflito de interesse.

A nossa orientação é que você vote favoravelmente à decisão.

Desempenho do IFIX

Em junho, os três índices de renda variável que acompanhamos (Ibovespa, IMOB e IFIX) apresentaram alta, acumulando ganhos de 1,33%, 4,16% e 0,63% no mês, respectivamente. No ano, fecharam os seis primeiros meses com altas robustas.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Retorno por setor

Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para Fundos Imobiliários.

Em junho, os FIIs de Hedge Fund (ou Multiestratégias) apresentaram a maior alta no mês, seguido do segmento de Renda Urbana. Já os FOFs registraram a maior queda no período analisado.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Quando observamos o retorno por setor em 12 meses, os FOFs ainda permanecem no campo negativo devido à sua maior sensibilidade em relação ao mercado de Fundos Imobiliários (maior Beta), em contraste aos FIIs de Papel. Lembrando que, neste período analisado, tivemos manutenção da Taxa Selic em patamares elevados, sendo que a partir de setembro observamos mais um ciclo de alta de juros seguido, além de persistência da inflação acima da meta, favorecendo ativos indexados ao CDI e ao IPCA.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend Yield anualizado

Referente ao Dividend Yield anualizado por setor, os FIIs de Papel mantiveram a primeira posição neste mês como maiores pagadores, o que é relativamente natural dada a natureza do produto, seguido dos Hedge Funds. Já o IFIX terminou o mês com um DY anualizado de 12,92%. Como junho finaliza o semestre, é normal que o DY de junho seja maior do que em outros meses, dado que os FIIs são obrigados por Lei a distribuir 95% do lucro-caixa no semestre e, neste último mês da semestralidade, alguns FIIs fazem distribuição adicional para equacionar o resultado entregue ao cotista com o que prega a legislação.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

P/VP por setor

Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), seguem sendo os segmentos de Renda Urbana e de Papel aqueles que apresentam os menores descontos em relação ao seu valor patrimonial. Já o segmento de Escritórios continua com o maior deságio entre os principais segmentos.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend Yield ponderado do IFIX vs IPCA

Você, que nos acompanha neste relatório mensal há mais tempo, sabe que costumeiramente comparamos o Dividend Yield ponderado do IFIX com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência - neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2035.

Com um DY ponderado do IFIX de 12,92%, temos um prêmio de 573 pontos-base (5,73%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 7,18% ao ano, menor do que no mês passado. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos cinco anos do IFIX, que se situa no patamar de aproximadamente 522 pontos-base (5,22%).

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Top 10 melhores e piores performances

O PATL11, FII de Logística, registrou o maior retorno no mês, com alta de 6,96%. Já o Fundo Imobiliário com a maior queda foi o URPR11, também do segmento de Papel, pelo segundo mês seguido.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Carteiras Finclass

Os retornos acumulados das Carteiras de Valorização (a partir de 100 mil ativos) e de Renda, desde o início, acumulam ganhos de 19,01% e 24,32%, respectivamente - ambas acima do IFIX no mesmo período.

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Resultados dos FIIs recomendados

No total dos 17 FIIs recomendados, o PATL11, FII de Logística, apresentou a maior alta, de 6,96%. Já o BRCR11, FII de Escritórios, registrou a maior queda no valor de -2,80%.

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Carteira de Renda

Lembrando que, na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Elaboração e Classificação: Finclass

Abaixo, você verá uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento:

Elaboração e Classificação: Finclass

Para saber os rendimentos divulgados, acesse a plataforma da comunidade.

Carteira de Valorização

Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 100 mil, veja a seguir a configuração recomendada. Para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados, no site da Finclass.

Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Elaboração e Classificação: Finclass

Abaixo, você verá uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.

Elaboração e Classificação: Finclass

Para saber os rendimentos divulgados, acesse a plataforma da comunidade.

Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)

No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs, anteriormente recomendados, deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.

Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti, e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda. 

É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!

Enquanto esse momento de venda não se materializa, por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês. 

O FII, em questão a ser tratado, é o único que restou: AIEC11.

AIEC11

O Fundo apresentou um retorno negativo de -4,18% no mês (incluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,58, representando um desconto de 42% em relação ao seu montante patrimonial.

No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,32/cota. Isso equivale a um DY no mês de 0,70% e um DY anualizado de 8,76%.

Lembrando que as novas locações do Edifício Rochaverá ainda estão em prazo de carência, ou seja, a receita atual não reflete a receita total que o AIEC deverá receber nos próximos meses de 2025.

Fonte: Arch Capital

Relembramos que o edifício Standard Building (conforme noticiado em relatórios anteriores), localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, novamente lembramos que a locatária optou pela rescisão antecipada do contrato, que cumprirá o aviso-prévio de 12 meses, permanecendo no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de ter pagado uma multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota, em janeiro de 2025, em que 95% deste valor deverá ser pago até o final do 1° semestre.

Entendemos os desafios que o mercado de Escritórios em RJ possui, mas estamos falando de um imóvel com destaque em sua localização, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial - tema abordado no último relatório gerencial do FII.

Assim como observamos a gestão endereçando totalmente a vacância prevista do Edifício Rochaverá Torre D, que representa 70% da receita do portfólio, temos expectativas de que a gestão também consiga endereçar esta futura desocupação, ou até mesmo a trazer uma alternativa de uso do imóvel, que pode gerar um ganho de capital bem relevante aos cotistas.

No dia 30 de junho de 2025, a administradora, em conjunto com a gestora, anunciou uma proposta de alteração no regulamento, a ser votada em Assembleia Geral Extraordinária (AGE). Segue um resumo das propostas:

• Matéria 1: A proposta é reter mais do que 5% do lucro, ou seja, distribuir menos do que 95% do lucro-caixa no semestre para financiar reformas, ou novos usos de imóveis (conforme vemos na matéria 2); 
• Matéria 2: Para que o fundo possa converter os imóveis para uso residencial ou misto (residencial/comercial). O objetivo é aumentar a flexibilidade do uso do imóvel Standard Building, Localizado no Rio de Janeiro;
• Matéria 3: Autorizar a colocação de garantias sobre os imóveis para que, se necessário, levantar recursos, com limite para alavancagem de 30% em relação ao patrimônio líquido.
• Matéria 4: Aprovar a recompra de cotas pelo fundo, trazendo mais uma alternativa para a utilização do dinheiro do fundo, podendo aumentar o valor patrimonial e o resultado por cota.

Nossa orientação é que você vote favorável a todas as matérias.

Conclusão

Dessa maneira, encerramos o relatório de atualização do mercado de Fundos Imobiliários referente ao mês de junho.

Seguimos com um cenário de recuperação, sustentado por um reposicionamento dos investidores diante dos preços ainda atrativos. A correção positiva desde fevereiro reforça a ideia de que os ativos estavam exageradamente descontados, e boa parte desse movimento ainda pode estar por vir.

Apesar da melhora no humor do mercado, os desafios macroeconômicos seguem no radar – o que nos demanda cautela e disciplina. Continuamos reforçando a importância de manter uma visão de longo prazo. 

O tempo, aliado a uma boa seleção de ativos, segue sendo o maior aliado do investidor em Fundos Imobiliários.

Agradecemos a costumeira paciência.

Bons investimentos,

Ricardo Figueiredo (CNPI 8786) e Ted Duarte