O mercado de FIIs em junho de 2026

Olá, investidor(a)!

Iniciamos este relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal das principais bolsas e índices do mundo:

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Estados Unidos

O pano de fundo do mês foi dominado pela guerra no Oriente Médio, que manteve os preços de energia pressionados e sustentou a inflação em patamar elevado.

Além disso, em junho, o Federal Reserve manteve a taxa de juros no intervalo de 3,50% a 3,75% ao ano, em decisão unânime (12 votos a 0) e amplamente precificada pelo mercado. Foi a quarta manutenção consecutiva e a primeira reunião sob a presidência de Kevin Warsh, que substituiu Jerome Powell. O comunicado foi encurtado e retirou os trechos que sinalizavam viés de flexibilização, num tom mais duro.

O destaque, porém, ficou por conta do dot plot (gráfico de dispersão que mostra como cada membro do FOMC vê o posicionamento de juro adiante): a mediana das projeções passou a apontar juros mais altos no fim de 2026, com 17 dos 18 participantes enxergando os riscos de inflação inclinados para cima. Na prática, o próprio Fed passou a admitir a possibilidade de uma alta de juros ainda neste ano.

Fonte: Yahoo Finance

Para a próxima reunião, marcada para 29 de julho de 2026, o mercado já precifica nova manutenção de juros como cenário mais provável, inclusive apostando em um novo ciclo de alta de juros ainda em 2026.

Fonte: CME Group | Data de referência: 07/07/2026

Brasil

No cenário doméstico, o Copom cortou a taxa Selic em 0,25 ponto percentual, de 14,50% para 14,25% ao ano, em decisão unânime no dia 17 de junho, que foi o terceiro corte do ciclo iniciado em abril.

Apesar do afrouxamento, o comunicado manteve tom cauteloso, pois o comitê destacou que a inflação segue acima da meta, e elevou suas projeções de IPCA em função do mercado de trabalho aquecido e os efeitos da guerra no Oriente Médio sobre energia e alimentos como fatores de risco. O Copom evitou se comprometer com os próximos passos, reforçando que decidirá reunião a reunião, conforme os dados.

Para a próxima reunião (5 de agosto de 2026), o cenário mudou desde nosso último relatório, com algum alívio nas expectativas dos investidores que antes se dividiam sobre a decisão do Copom. Para essa reunião, há uma probabilidade de 72% de haver um corte de 0,25% nas taxas de juros.

Fonte: B3 | Data de referência: 07/07/2026

IPCA do mês

O IPCA de junho registrou uma alta de 0,16%, de modo que o mercado projetava 0,31%. No acumulado de 12 meses, o índice acelerou para o nível de 4,64%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3,00%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%.

Fonte: Economatica e Bloomberg | Elaboração; Finclass

Fonte: Economatica e Bloomberg | Elaboração; Finclass

IGP-M do mês

O IGP-M registrou queda de -0,50% em junho, uma desaceleração relevante frente à alta de maio. No acumulado, o índice avança 3,27% no ano e 3,16% em 12 meses.

O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas com base em três componentes — IPA (60%) preços ao produtor, IPC (30%) preços ao consumidor e INCC (10%) preços da construção — e é amplamente utilizado como indexador de contratos de aluguel comercial e residencial, sendo, por isso, vetor relevante para contratos de locação de fundos imobiliários, mas os choques severos nos custos de construção na pandemia iniciou uma benigna migração de locatários e locadores para maior adoção do IPCA como índice de correção de tais contratos

Essa desaceleração veio principalmente pelas quedas dos preços no IPA, que cada vez mais vem convergindo aos preços pré-guerra de Ormuz.

Fonte: Economatica e FGV | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica e FGV | Elaboração: Finclass

Curva de juros futuros

A curva de juros futuros (que mostra a expectativa do mercado para a taxa de juros em diferentes prazos) apresentou alta de 20 a 28 pontos-base (0,20% a 0,28%) na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, demonstrando o aumento do estresse no mercado.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

O mercado de fundos imobiliários

Nesta seção, vamos abordar os principais acontecimentos do mercado de fundos imobiliários, assim como o desempenho da indústria no mês.

Principais notícias e fatos relevantes

PATL11 (FII recomendado) virou HGLG11: o que fazer?

Antes de mais nada, vamos à cronologia dos fatos.

Em 04/05/26, a gestão do PATL11 informou ao mercado através de fato relevante a proposta para alienar os imóveis do FII, sendo o comprador outro FII de logística gestão Patria, o HGLG11. O pagamento seria majoritariamente em cotas do HGLG11, com uma fração amortizada em moeda corrente. As condições da alienação, você pode conferir neste link para o fato relevante.

Em 30/05/2026 um novo fato relevante trouxe o avanço da negociação informando que do valor total por cota referente a amortização do PATL11, R$ 66,328350, uma parcela denominada “A” seria paga com cotas do HGLG11, de sorte que cada cota do FII seria precificada por R$ 151,55. Logo, o fato de proporção seria 1:0,38976146, ou seja, 1 cota de PATL11 receberia 0,38976146 cota de HGLG11. Além da parcela “A”, haveria a parcela “B”, R$ 7,26, a ser paga em moeda corrente, e deste valor seria retido na fonte o Imposto de Renda — afinal, evento de amortização é devolução de capital, portanto, passível de incidência de IRPF.

Cotas HGLG11 foram entregues em 03/07/26 e pagamento da amortização em 07/07/2026.

A pergunta que você deve estar se fazendo é: “E agora, Ricardo, ficamos com HGLG11? Vendemos? Compramos mais?”

O fundo está em revisão por parte do time de análise. As cotas recebidas devem ser mantidas em posição, sendo certo que não há recomendação formal de novas compras para o referido fundo neste momento. Em linhas gerais, você deve manter o atual estoque, sem alienação e sem novas compras.

Quando a revisão for concluída, informaremos tempestivamente.

TRXF11 (FII recomendado): aquisição do Dynamic Faria Lima locado ao IBMEC

O TRXF11 assinou o compromisso de compra do edifício Dynamic Faria Lima, em São Paulo, por R$ 130 milhões. O ativo está integralmente locado ao IBMEC, com contrato típico vigente até dezembro de 2033.

O pagamento foi estruturado em duas parcelas iguais: R$ 65 milhões em dinheiro, de forma parcelada, e R$ 65 milhões via subscrição de novas cotas do fundo. A operação apresenta yield on cost estimado em 10,42%, patamar atrativo frente ao custo de capital atual, com fechamento previsto para 19 de junho de 2026.

PMLL11 (FII não recomendado): conclusão da aquisição do RBR Malls

O PMLL11 concluiu a aquisição da totalidade das cotas do RBR Malls (pertencentes ao RBRX11) por R$ 384,99 milhões, pagos por meio de compensação com a subscrição de cotas da 7ª emissão do fundo.

Com a operação, o fundo passa a deter participações indiretas em três shoppings de São Paulo: Shopping Eldorado (4,32%), Plaza Sul (10%) e Pátio Higienópolis (7%). O cap rate estimado da transação é de 7,8% ao ano.

Vale registrar que há questionamento em curso sobre o direito de preferência relativo à participação no Pátio Higienópolis, ponto que merece acompanhamento pelo potencial impacto sobre a consolidação do ativo.

GGRC11 (FII não recomendado): duas aquisições logísticas no mês

O GGRC11 anunciou duas aquisições relevantes em junho. A primeira, a Fase 3 do Pouso Alegre Business Park (MG), por R$ 96,47 milhões, com ABL de 23.719 m², cap rate estimado de 9,58% e Renda Mínima Garantida de R$ 770,9 mil mensais durante o período de construção, cuja conclusão está prevista para maio de 2027.

A segunda, a totalidade das cotas da sociedade proprietária do Galpão C do Infinity Business Park, avaliada em cerca de R$ 142,5 milhões, com pagamento via compensação de créditos da 11ª emissão.

BRCO11 (FII não recomendado): locação total zera vacância do Bresco Embu

O BRCO11 firmou a locação total do galpão Bresco Embu para a Express 3300, com contrato de três anos, e formalizou aditivo contratual com a Pax Tecnologia (Olist) no Bresco Osasco. Segundo estimativa da XP, o impacto no resultado do fundo é positivo em cerca de R$ 0,02 por cota ao mês, a ser capturado após o término da carência de quatro meses. Com as movimentações, a vacância física do portfólio recua para aproximadamente 7%.

GARE11 (FII não recomendado): venda de portfólio em estratégia de reciclagem

O GARE11 comunicou a alienação de um conjunto de imóveis para o Riza Renda Imobiliária Master, em operação classificada como reciclagem de ativos. O portfólio vendido reúne ativos de renda urbana e logística, entre eles cinco unidades do Atacadão (MT, SP e MS), três imóveis ocupados pelo Mix Mateus e uma unidade da rede Almanara em São Paulo, todos com contratos de locação 100% atípicos.

Desempenho do Ifix

Em junho, o Ibovespa registrou perdas de -1,01%, enquanto o IMOB subiu 1,79%. Já o Ifix registrou queda de -1,21%, e quando segmentamos o índice em Ifix Papel e Ifix Tijolo, observamos maior queda nos fundos de tijolos. No ano, os índices ainda apresentam ganhos (com exceção do Ifix tijolo, que tende a ser mais afetado pela curva de juros).

Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass

Retorno por setor do Ifix

Abaixo, mostramos o gráfico de nossa estimativa do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.

Setorialmente, todos os segmentos desempenharam negativamente no mês, com exceção dos FIIs de Renda Urbana que registraram alta de 0,40%. A maior queda foi no segmento de hedge funds (multiestratégias), que caiu -2,11%.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend yield anualizado

Referente ao dividend yield (DY) anualizado por setor, o segmento multiestratégias (hedge fund) apresentou o maior yield no mês (15,05%), seguido dos fundos de papel (15,01%), que nos últimos meses vêm sendo os fundos com a maior relação entre dividendos e precificação.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

P/VP por setor

Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), o segmento de papel continua sendo precificado com menor ágio em relação aos demais. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend yield ponderado do Ifix vs Tesouro IPCA+

Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela do título com vencimento em 2040.

Com um DY ponderado do Ifix de 12,89%, temos um prêmio de 504 pontos-base (5,04%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês com taxa maior do que no mês anterior. Esse prêmio está acima da média dos últimos 10 anos, que se situa em 421 pontos-base (4,20%), evidenciando que o atual patamar de prêmio supera a média de longo prazo da indústria.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Top 10 melhores e piores performances

Observando as melhores e piores performances do Ifix, o BROF11, do segmento de escritórios, registrou a maior alta no mês (+18,72%). Já o FII de papel URPR11 registrou uma perda de -17,99%.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Carteiras Finclass

As carteiras de Valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de Renda desde o início acumulam ganhos de 33,24% e 38,07%, respectivamente, ficando ambas acima do Ifix no mesmo período.

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Resultados dos FIIs recomendados

Do total de 17 FIIs recomendados, tivemos um mês majoritariamente negativo para nossas recomendações, com o TRXF11 apresentando a maior alta (1,02%), e maior queda do mês no RBVA11 (-4,51%). Lembramos que o FII realizou compra de imóvel pagando com cotas e isso gerou pressão vendedora, uma vez que o vendedor do imóvel está gerando liquidez com as cotas recebidas

Tivemos uma mudança percentual em ambas as carteiras no intuito de aumentar a alocação em PVBI11 e diminuir em outras posições. Para consultar, leia o relatório que publicamos no início do mês.

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Arca Renda

Na Arca Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação:

Elaboração e classificação: Finclass

Abaixo, elaboramos um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.

Elaboração e classificação: Finclass

Para saber os rendimentos divulgados, acesse a comunidade da Finclass.

Arca Valorização

Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Arca Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).

Lembrando que o total de FIIs na Arca Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Elaboração e classificação: Finclass

Elaboração e classificação: Finclass

Abaixo, elaboramos um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.

Elaboração e classificação: Finclass

Para saber os rendimentos divulgados, acesse a comunidade da Finclass.

Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)

No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.

Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda. 

É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!

Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.

O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.

AIEC11

O fundo apresentou um retorno total negativo de -0,53% no mês, acima da queda do Ifix no período. O P/VP ficou em 0,79, representando um desconto de 21% em relação ao seu valor patrimonial.

No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,38/cota, equivalente a um DY anualizado de 7,83% a.a. (cota-base 30/06/2026).

Fonte: Arch Capital | Data do Relatório Gerencial: junho/2026

No relatório, a gestão divulgou guidance de distribuição com banda entre R$ 0,36–R$ 0,41/cota no segundo semestre de 2026, evoluindo para R$ 0,48–R$ 0,53/cota no segundo semestre de 2027 e estabilização entre R$ 0,53–R$ 0,58/cota a partir de 2028, refletindo o ramp-up das novas locações após o término dos períodos de carência e descontos contratuais.

Fonte: Arch Capital | Data do Relatório Gerencial: junho/2026

Referente ao Edifício Rochaverá, em 26/01/26, houve divulgação de fato relevante informando a locação de dois andares da Torre D do Rochaverá. Já em abril/26, a gestão anunciou nova locação para a Gooroo Crédito (fintech brasileira especializada em crédito consignado para trabalhadores CLT) referente a uma área de 3.750 m² (25,6% da Torre D), com prazo até 2031, indexador IPCA positivo. A receita mensal estimada após o fim de carências e descontos é de aproximadamente R$ 0,10/cota.

Com a nova locação, a Torre D atingiu 87% de ocupação, restando apenas um andar disponível (1.855 m²). Segundo o funil de comercialização, há uma demanda alta pela área disponível. Comparado ao mês anterior, tivemos uma diminuição de 1.855 m².

Fonte: Arch Capital | Data do Relatório Gerencial: junho/2026

Referente ao Standard Building, no dia 12 de fevereiro, o fundo anunciou a locação integral do edifício localizado no Rio de Janeiro para a Rede D'Or (rating de crédito AAA), com prazo de vigência de 60 meses, e custo de vacância próximo de zero, dado que a locação foi concluída no mesmo mês da liberação do imóvel pelo locatário anterior. Além disso, o fundo recebeu R$ 3,94/cota entre multa e indenização do locatário anterior, dos quais R$ 1,33/cota foi integralmente retido para desmobilização.

Considerando as duas locações concretizadas, a vacância física do portfólio recuou para 1.855 m² disponíveis, exclusivamente na Torre D do Rochaverá. O WAULT médio do portfólio é de 4,6 anos, com todos os contratos indexados ao IPCA positivo.

Fonte: Arch Capital | Data do Relatório Gerencial: junho/2026

Conclusão

Junho encerrou no campo negativo para os fundos imobiliários.

O pano de fundo combinou pressões externas e domésticas. Ainda assim, os fundamentos seguem construtivos para quem tem horizonte de longo prazo, especialmente porque os ativos reais, lastro das carteiras, seguem sólidos, assim como os fundamentos do setor.

Em outras palavras, o mês foi de estresse de preço, não de deterioração de tese, pois mantida a trajetória de queda de juros à frente, o setor tende a capturar a reprecificação.

Agradecemos a costumeira paciência.

Bons investimentos,

Ricardo Figueiredo | CNPI 8786

Ted Duarte | CNPI 10085