Neste relatório, você verá:
- Uma visão geral do cenário nacional e internacional. Na Europa, o BCE (Banco Central Europeu) iniciou o corte de juros – algo já esperado pelo mercado – e nos Estados Unidos tivemos um cenário mais tranquilo, com as bolsas americanas apresentando alta. As expectativas para o início de afrouxamento monetário na maior economia do mundo continuaram para setembro.
- O cenário doméstico. Por aqui, tivemos a decisão do nosso Banco Central de um corte de 25 pontos-base (0,25%), mesmo com a ata anterior dizendo que haveria mais um corte de 50 pontos-base (0,5%), caso o cenário nacional e internacional se mantivesse estáveis. O resultado foi que a incerteza aumentou, e com isso, veio um corte menor do que o esperado. Foram cinco votos a favor da redução e quatro contra.
- O cenário de fundos imobiliários, as principais notícias e o desempenho do setor. Em maio, tivemos um mês praticamente no zero a zero, com outros índices de renda variável apresentando queda acentuada.
- Mudança nas carteiras Finclass de Valorização e Renda. Em maio, tivemos mudanças já tratadas em relatório extraordinário publicado em 10 de maio de 2024.
Cenário macroeconômico
Europa
Não tivemos surpresas negativas no bloco europeu em maio, com indicadores de inflação e atividade econômica vindo em linha com o esperado.
O IPC (Índice de Preços) da Zona do Euro, divulgado em 17 de maio, fechou abril com alta de 0,6%, acumulando 2,4% em 12 meses, mantendo-se no valor do acumulado anterior em março. O IPC da Alemanha (maior economia da Europa) também registrou alta em linha com o mercado, de 0,5% em abril e acumulando 2,2% em 12 meses.
Já as medições do PMI composto preliminar (Índice Gerente de Compras) de maio, divulgado em 23 de maio, tanto da Zona do Euro quanto da Alemanha, vieram levemente acima do esperado, mas isso não parece ter mudado as expectativas dos investidores para que o Banco Central Europeu inicie o corte em sua taxa de juros, que foi o que de fato aconteceu.
Banco Central Europeu iniciou o corte nas taxas de juros
No dia 6 de junho, o Banco Central Europeu finalmente começou a cortar as taxas de juros, algo que o mercado já esperava. O corte foi de 25 pontos-base (0,25%). Dessa forma, a taxa de juros fechou em 4,25%.
As principais bolsas europeias
O STOXX 600, índice composto por empresas de todo o bloco europeu, fechou o mês subindo 2,63% e acumulando alta de 8,18% em 2024. O DAX, principal índice de ações da Alemanha, teve alta de 3,16% em maio, com ganhos de 10,44% neste ano.
Estados Unidos
Para a felicidade das bolsas globais, o mês de maio para as bolsas americanas foi mais tranquilo e apresentou resultados positivos, dado o alívio que os indicadores econômicos trouxeram para os investidores.
Inflação nos Estados Unidos
Nos dias 14 e 15 de maio, foram divulgados importantes indicadores de inflação nos Estados Unidos.
O PPI (Índice de preços ao produtor, na sigla em inglês) subiu 0,5% no mês ante a uma projeção de 0,3%. No anual, o PPI acumula 2,2%. Já o CPI (índice de preços ao consumidor, na sigla em inglês) subiu 0,3% ante a uma projeção de 0,4%. O CPI anual em 12 meses desacelerou de 3,5% para 3,4%.
Além disso, tivemos alguns dados econômicos que mostraram uma atividade cada vez mais enfraquecida, o que reverbera positivamente nas expectativas dos investidores para que o ciclo de corte de juros se inicie ainda em setembro de 2024.
Emprego e salário médio por hora
Em maio, nos Estados Unidos houve criação de 175 mil empregos não agrícolas, abaixo da média mensal de 242 mil dos últimos 12 meses e das expectativas de mercado de 243 mil. Houve crescimento nos setores de saúde, assistência social, transporte e armazenagem.
A taxa de desemprego permaneceu estável em 3,9%, com 6,5 milhões de desempregados. Desde agosto de 2023, a taxa variou entre 3,7% e 3,9%.
O ganho horário médio aumentou US$0,07 (0,2%). Nos últimos 12 meses, o salário médio cresceu 3,9%. Para trabalhadores da produção e supervisores, o aumento foi de US$0,06 (0,2%).
Revisões de dados anteriores mostraram que os empregos de fevereiro foram ajustados para baixo em 34 mil, de +270 mil para +236 mil, e os de março revisados para cima em 12 mil, de +303 mil para +315 mil. Com essas revisões, foram adicionados 22 mil empregos a menos do que inicialmente reportado. Essas revisões ocorrem devido aos novos relatórios de empresas e agências governamentais e ao recálculo de fatores sazonais.
Citamos ainda a carta do mês de maio da Kinea, gestora pertencente ao grupo Itaú e a maior gestora de fundos imobiliários do Brasil:
“A despeito dos fortes dados do mercado de trabalho no início deste ano, comentamos em cartas anteriores que diversas métricas estruturais já apontavam para um arrefecimento. Fica evidente, em uma análise agregada dos indicadores feita pelo próprio Fed, que atualmente nos encontramos em níveis que já podem ser entendidos como mais frouxos do que no pré-pandemia.”
A carta trouxe ainda diversos indicadores que trazem mais razão para a narrativa. Neste sentido, vemos que há uma possibilidade de os próximos meses mostrarem finalmente um desaquecimento no mercado de trabalho nos Estados Unidos, o que corrobora com um cenário de convergência da inflação. Lembramo-nos que a inflação nos Estados Unidos é muito influenciada pelo consumo de sua população. Se mais pessoas estão empregadas e recebendo mais, logo os preços tendem a aumentar.
Mudanças nas expectativas de juros
De acordo com a CME FedWatch, ferramenta que fornece uma análise das expectativas do mercado sobre a taxa de juros americana definida pelo Fed a cada 45 dias, o mercado continuou precificando que a maior probabilidade de acontecer o primeiro corte de juros é em setembro:
Fonte: CME Fedwatch (Data: 03/06/2024)
Para traduzir o gráfico acima: a linha “meeting date” refere-se ao dia em que ocorrerão as reuniões do FOMC sobre decisão de política monetária. No dia 03 de junho, data em que a imagem foi retirada, o mercado precificou uma probabilidade de 55,6% de que o primeiro corte se inicie na reunião que ocorrerá em 18 de setembro de 2024.
Vale destacar que, no dia 22 de maio, foi divulgada a ata da reunião do FOMC (equivalente ao COPOM no Brasil), que impactou negativamente o mercado. O conteúdo trouxe que os dirigentes continuam incertos sobre a trajetória de convergência da inflação para a meta e não descartaram mais uma subida nos juros, caso a inflação persistisse. Com isso, as bolsas em todo o mundo fecharam no negativo.
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Mesmo com essa queda e incerteza, isso aparentemente não frustrou as expectativas do mercado de que o ciclo de corte de juros se inicie em setembro.
As principais bolsas americanas
Em maio, tivemos também resultados corporativos bem acima do esperado, o que impulsionou os ganhos dos investidores.
O S&P500 fechou o mês com alta de 4,8%, acumulando ganhos de 10,64% em 2024. O Dow Jones, com ações mais ligadas à velha economia, trouxe retorno positivo de 2,3% em maio, com acumulado de 2,64% no ano. Já o índice Nasdaq, aqui falamos de ações mais ligadas ao mundo tech, trouxe ainda mais resultado, com alta de 6,88% no mês e 11,48% no ano. A tese da inteligência artificial continua puxando as empresas de tecnologia e fabricantes de chips, com destaque para a Nvidia que teve lucros subindo 628% no primeiro trimestre de 2024. Em maio, as ações da empresa subiram 27,9%.
Brasil
Conforme o relatório do mês anterior, nós discorremos sobre a correlação existente entre o mercado financeiro americano e o brasileiro, e como a maior economia do mundo afeta os ativos de risco em todo o globo – principalmente o Brasil.
Mas neste mês, vimos um resultado diferente do observado no globo.
Mesmo com bolsas no mundo todo apresentando variações positivas, em maio tivemos mais um mês decepcionante para os investidores de ativos de risco no Brasil.
Bacen decide cortar apenas 0,25% na taxa de juros
Por cinco votos a quatro, o Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a taxa Selic em 0,25%, permanecendo em 10,5%. A decisão pode ter parecido esperada, mas precisamos trazer um pouco o contexto:
- Em ata anterior, o Banco Central dizia que via mais um corte de 0,5% nessa reunião, caso os demais fatores macroeconômicos internos e externos se mantivessem estáveis. Como houve uma piora principalmente no cenário externo e na inflação subjacente, criou-se um clima de incerteza sobre o corte de 0,5%, conforme o dia da reunião se aproximava. Como bem sabemos, incertezas geram cautela por parte dos investidores, e geralmente isso traz resultados não muito agradáveis para os investimentos. No fim, o discurso considerado mais duro pelo mercado veio, e o corte de apenas 25 pontos-base (0,25%) se concretizou, até dando a entender que o ciclo de afrouxamento monetário pode estar terminando.
- A falta de unanimidade entre os diretores trouxe um sentimento ao mercado de divisão na equipe do Banco Central. Como este é o último ano do mandato de Roberto Campos Neto, atual presidente do BACEN, as apostas para a sucessão atualmente recaem sobre Gabriel Galípolo, atual Diretor de Política Monetária e indicado pelo presidente Lula (ressaltamos inclusive que os quatro votos para redução mais acentuada de juros vieram das indicações para o Banco Central realizadas pelo atual presidente da república). Como existe uma pressão pelo governo federal por um ritmo mais acelerado de redução da taxa de juros, houve um certo desconforto por parte do mercado de que o próximo presidente possa agir de forma mais política e menos técnica, refletindo na piora dos preços dos ativos de risco.
Inflação e atividade econômica
O IPCA de abril, divulgado em 10 de maio, trouxe alta de 0,38% no mês, ante a projeção de 0,35% do mercado. A principal alta ficou na cesta de saúde e cuidados pessoais, que subiu 1,16%. O IPCA acumulado em 12 meses segue em desaceleração, passando de 3,93% para 3,69%.
Fonte: IBGE
IPCA de maio
Divulgado em 11 de junho, o IPCA de maio registrou alta de 0,46% ante a projeção de 0,42%. Nota-se que houve um aumento mais generalizado nos itens que compõem o IPCA. A única cesta de itens que apresentou inflação negativo foi a de artigos de residência.
Fonte: IBGE
Vale ainda lembrar que a variação mensal por cidade em maio mostrou que Porto Alegre teve alta não recorrente de 0,87%. Lembramo-nos de que, no cálculo do IPCA, são coletados dados de diversas capitais ao redor do Brasil – e em maio, tivemos um grande aumento do índice na região de Porto Alegre devido às enchentes que aconteceram na região.
Fontre: IBGE
Com isso, temos um IPCA acumulado de 3,93% nos últimos 12 meses, ainda abaixo do teto de 4,5%, mas demonstrando aceleração em comparação com o mês anterior, cujo valor foi de 3,69%.
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
IGP-M
O IGP-M, índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, variou 0,89% em abril, contra a projeção de 0,84% do mercado. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O dado foi divulgado no dia 27 de abril. O índice encontra-se em -0,34% nos últimos 12 meses. A maior alta ocorreu no IPA (o IGP-M é composto por três índices).
Fonte: FGV
Fonte: FGV | Elaboração: Finclass
Política Fiscal
De acordo com o Relatório Prisma Fiscal, sistema de coletas de expectativas do mercado das principais instituições financeiras do país, em maio de 2023 era esperado um resultado primário de R$ 18 bilhões para abril de 2024. No dia 28 de maio, foi divulgado que o resultado primário foi de R$ 11,1 bilhões. No ano, apresenta superávit de R$ 30,6 bilhões.
Neste mês, a mediana mostra que as instituições financeiras novamente diminuíram a projeção do déficit do Resultado Primário de 2024, indo de R$ -78,6 bilhões para R$ -76,8 bilhões. Este movimento de diminuição vem acontecendo nos últimos três meses.
Fonte: Secretaria de Política Econômica do Ministério da Fazenda
Em um relatório divulgado do Itaú, foi estimado que o impacto das enchentes do Rio Grande do Sul traria uma despesa no resultado primário entre R$ 10 e 15 bilhões até o final de 2024.
Curva de juros
A curva de juros futuros novamente abriu em maio, assim como nos quatro meses anteriores (abertura de juro é juro subindo), na sua ponta longa. Essa diferença foi mais moderada, de 5 pontos-base (0,05%). No ano, a abertura acumula alta de 154 pontos-base (1,54%). Isso significa um retorno médio ao ano no CDI de 11,91% até 2033.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Boletim Focus
O Boletim Focus, publicado no final de maio, mostrou aumento nas expectativas dos indicadores coletados pelo Banco Central para 2024 - incluindo a Taxa Selic -, em relação ao boletim divulgado no início do mês.
Fonte: Banco Central | Data: 03/05/2024
Fonte: Banco Central | Data: 31/05/2024
Os fundos imobiliários em maio
Impacto das enchentes do RS nos FIIs
Em maio, tivemos uma tragédia no Rio Grande do Sul que impactou muitas famílias.
Várias enchentes aconteceram devido a uma combinação de fatores climáticos na região, sendo causadas principalmente por um bloqueio atmosférico, que impediu a movimentação normal dos sistemas meteorológicos, levando a chuvas intensas e persistentes na região.
A mensuração do impacto em fundos de papel será mensurada de forma efetiva nos meses seguintes, a depender da evolução da variável inadimplência envolvendo devedores da região, por isso nós trouxemos os principais fundos imobiliários de tijolo mais afetados na região, com destaque aos shoppings, galpões de logística e ativos de renda urbana, no geral – especificamente nos fundos que recomendamos.
Atualmente, a única exposição que temos no RS em logística é o BRCO11. O imóvel está localizado em Canoas, cidade bem próxima a Porto Alegre, que foi muito afetada pelas enchentes.
No dia 8 de maio, o fundo divulgou um comunicado ao mercado sobre o imóvel, que foi diretamente afetado. As atividades dos inquilinos foram suspensas temporariamente, e a seguradora do imóvel acionada.
Deveríamos nos desfazer de nossa posição em BRCO11, por conta deste evento?
A resposta é: não. O imóvel é responsável por 5% da receita mensal do fundo – algo próximo de R$ 0,04/cota (levando em consideração o último valor de dividendo de R$ 0,87/cota). Importante destacar que o imóvel está totalmente ocupado e que aproximadamente 70% da ABL do Bresco Canoas está locada para Natura e o restante para a FM Logistic, empresa multinacional de origem francesa que atua em 14 países em três continentes; como vemos, são dois locatários que representam bom nível de risco de crédito.
Lembre-se ainda que o BRCO11 compõe apenas 2% na carteira Renda e 1% na carteira valorização, logo o impacto proporcional é ainda menor.
Indo para renda urbana, ambos os fundos imobiliários que temos em carteira possuem ativos no Rio Grande do Sul:
RBVA11: O fundo possui um imóvel em Porto Alegre, que representa 1,1% da ABL total do fundo imobiliário e está vago, ou seja, já não gera renda para o fundo.
GARE11: O fundo possui dois imóveis que, juntos, representam 32% da ABL do fundo. Os contratos representam 28,7% da receita imobiliária do GARE11.
No dia 7 de maio de 2024, o fundo soltou um comunicado ao mercado referente ao impacto das enchentes nos imóveis. O comunicado trouxe que, até o momento, os imóveis não foram impactados, ressaltando ainda que os imóveis possuem contratos atípicos vigentes, com obrigatoriedade de Seguro Patrimonial com cobertura inclusive para chuvas, inundação e alagamento. As locatárias destes imóveis são a centenária multinacional Air Liquide, líder mundial em gases, tecnologias e serviços para Indústria e Saúde e a BAT Brasil, que você deve conhecer como Souza Cruz, indústria nacional de tabaco e atual subsidiária brasileira da British American Tobacco, uma das líderes mundiais no segmento.
Por último, abordando os FIIs de shoppings que recomendamos, o XPML11 e VISC11:
XPML11: O XP Malls possui participação no “Praia de Belas Shopping Center”, que representa 2% do NOI e 7,6% da ABL do fundo. O imóvel está localizado ao lado do Lago Guaíba.
O XP Malls ainda não se pronunciou sobre o imóvel, mas encontramos uma postagem no Instagram oficial do shopping, afirmando que ele permanece fechado. Provavelmente, foi bastante afetado pelas enchentes. Seguiremos acompanhando o caso.
Agora, imagine que o Shopping Praia de Belas jamais volte a produzir NOI, o que é inconcebível, pois bem, se o restante do portfólio do XPML11 produzir NOI 2,04% acima do que era previsto inicialmente, o NOI total do FII seguirá como antes.
Imagine ainda que o Shopping Praia de Belas desapareceu, que o fundo perdeu 100% do capital ali investido. Se os demais shopping centers se valorizarem 1,54% acima do previsto, o patrimônio do fundo seguirá inalterado.
Entendeu o benefício da diversificação? E note que partimos de exemplos extremos! O Shopping Praia de Belas voltará a gerar NOI e o imóvel não sumiu do patrimônio do fundo.
VISC11: O Vinci Shopping possui participação em um shopping no RS, shopping center este que representa 1,1% do NOI do portfólio. Trata-se da participação no Shopping Villagio Caxias, que fica em Caxias do Sul. Entretanto, foi comunicado no relatório gerencial, divulgado em 8 de maio de 2024, que o shopping center não foi afetado diretamente pelas chuvas.
Caso Vibra
Parte de nossos assinantes certamente acompanhou a situação envolvendo a Vibra (VBBR3) em relação ao aluguel de sua sede, o Edifício Lubrax (RJ), e os CRIs que são credores deste fluxo de aluguéis.
Vamos começar pelo histórico, seguindo pelos fatos correntes e finalizar com nossa percepção/opinião.
Histórico: Ainda sob o nome de BR Distribuidora, a Vibra em 2011 assinou contrato com a incorporadora Confidere contrato de locação atípico, na modalidade “build to suit”. Na prática, o documento estabelecia que a Confidere iria construir um edifício “sob medida” (build to suit) para a BR Distribuidora (atual Vibra). Em troca, a BR Distribuidora deveria pagar um aluguel reajustado pela inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPCA) por 18 anos a contar da data da entrega do empreendimento, prevista para abril de 2013, ou seja, até 2031.
O contrato estabelecia a impossibilidade de renegociações, além de permitir à incorporadora ir ao mercado para levantar recursos para a construção do edifício por meio da emissão de CRIs. Inclusive, eventuais captações de recursos poderiam ser feitas em nome da BR Distribuidora (Vibra). Observe o trecho do documento: “Na emissão de tais títulos mobiliários (CRIs) serão dados como firmes e certos todos os créditos e direitos, nos termos deste contrato”.
Foram emitidos CRIs para financiar tal obra e a maior parte de tais CRIs hoje estão nas mãos de pessoas físicas, mas três FIIs figuram como credores:
Fonte: CR Data
Fatos Correntes: A incorporadora, em dificuldades financeiras, viu o imóvel ir a leilão em fevereiro de 2024. O edital do leilão constava que o arrematante deveria respeitar em sua integralidade o contrato atípico vigente, ou seja, a Vibra teria pleno direito de uso do imóvel até 2031 e o fluxo de aluguéis pagos seria utilizado para cumprimento das obrigações junto aos CRIs.
Ocorre que, após um primeiro leilão esvaziado, onde o lance mínimo do imóvel era R$ 268 milhões, o que, considerando o valor de locação de imóveis de mesma classe na mesma localização, geraria um cap rate implícito de 9,1% aa, a própria Vibra arrematou o imóvel no segundo leilão por R$ 127 milhões, o que indica um valor por m² de aproximadamente R$ 4.600 e um cap rate implícito de 19,3% aa.
Lembre-se: o material do leilão informava que o contrato de locação vigente deveria ser respeitado em sua integralidade por quem comprasse. Mas a Vibra decidiu, de forma unilateral, cessar o pagamento dos aluguéis, por entender que, sendo a proprietária, não faria sentido pagar aluguel para ela mesma. Importante destacar que o saldo devedor dos aluguéis de acordo com o contrato é estimado em mais de R$ 427 milhões, ou seja, a Vibra acreditou que comprando o imóvel por R$ 127 milhões, se livraria da obrigação de R$ 427 milhões e ainda teria o tijolo.
Agora a decisão depende da câmara arbitral onde a questão está sendo discutida. Mas vamos trazer nossa opinião sobre o tema:
Entendemos que o contrato é claro e que a Vibra deverá ser intimada a restabelecer o fluxo de pagamentos diretamente para os CRIs. A vitória da Vibra neste caso seria trágica para o mercado de FIIs no que diz respeito aos contratos atípicos. Esse tipo de contrato é uma das raras fortalezas jurídicas que temos no país. Quem tentou rasgá-lo, seja em câmara arbitral, seja na justiça comum, perdeu. Manter a segurança jurídica, especialmente em contratos que normalmente são de 10-20 anos, é algo essencial, do contrário, ninguém em sã consciência colocará R$ 0,01 que seja em operações dessa natureza. Reforçamos nossa crença na derrota da Vibra, mas o problema é que,diferentemente de outros casos em que o contrato atípico foi questionado, aqui a devedora do aluguel decidiu unilateralmente suspender o pagamento, e isso afetará o fluxo dos CRIs.
Entramos também em outro ponto: note que a maior parte dos CRIs está com pessoas físicas. Reforçamos nosso entendimento de que a maneira saudável para a pessoa física se expor ao crédito privado não financeiro é através de fundos, abertos ou fechados (FIIs, Fiagros, FI-Infra). Adquirir operações diretas (debêntures, CRAs, CRIs) gera uma ineficiência de risco x retorno gigantesca. Os cotistas dos três FIIs expostos a esses CRIs tiveram impactos irrisórios porque a participação desses CRIs é diminuta em tais FIIs; já para as pessoas físicas, o impacto foi muito maior. Lembre-se:
A diversificação é um exercício de humildade.
“Mas Ricardo, no fundo, eu pago a taxa de administração”.
Que bom! Você está pagando para um profissional minimizar o risco de você concentrar seu patrimônio em algo que por vezes pode ter caráter binário. Médicos também cobram por seus serviços; nem por isso deixamos de ir às consultas para cuidar de nossa saúde (esperamos que você não tente se curar de uma gripe perguntando ao Google o que fazer, e sim procurando o profissional devidamente capacitado).
Seguiremos acompanhando o caso. Ainda que nossos recomendados tenham passado longe desse imbróglio, acompanharemos porque é um tema importante para a indústria de FIIs.
PORD11: Recuperação Judicial da Coteminas
Houve uma notícia que trouxe certo murmúrio desnecessário para um dos ativos do fundo: o CRI Coteminas, que representa cerca de 7% do patrimônio líquido.
Antes de explicar o impacto da recuperação judicial, vamos trazer um pouco mais da história e dos detalhes da operação:
A Coteminas é um grupo de empresas que possui várias companhias do setor têxtil. A sua ligação com o PORD11 é que o fundo possui um CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) emitido pela Virgo Securitizadora.
Uma securitizadora é como se fosse um banco, que faz o processo de intermediação entre um tomador de crédito e alguém que quer emprestar dinheiro. Neste caso, quem tomou crédito foi a Coteminas, e quem emprestou foi o PORD11.
A participação do CRI no PORD11 é de 7,02% do patrimônio líquido do fundo. O fundo possui um patrimônio líquido de R$ 360,7 milhões (informações retiradas do último Relatório Gerencial).
Fonte: Polo Capital
Isso significa que o PORD11 possui R$ 25 milhões alocados no CRI.
Entretanto, o volume total da emissão é de R$ 160 milhões, significando que o PORD11 possui aproximadamente 18% do volume total do CRI:
Fonte: Virgo Securitizadora
Além disso, a operação conta com diversas garantias que não fazem da operação da companhia, segundo a gestora.
Fonte: Virgo Securitizadora
Todas estas informações referentes a garantias, detalhes da emissão, entre outras, você pode encontrar no site da securitizadora. Basta criar um cadastro.
Explicado a história, vamos entender o posicionamento do PORD11 ante a Recuperação Judicial (RJ):
- A decisão judicial reportada em fato relevante trata-se de medida tutelar direcionada essencialmente à operação de financiamento que a companhia tem com um fundo gerido pela Farallon. A medida suspende a declaração do vencimento antecipado desta dívida, a execução de suas garantias e resguarda a companhia de outras potenciais execuções.
- Nossa operação está adimplente e possui garantias fiduciárias hígidas que asseguram seu caráter extraconcursal – não se sujeitando à RJ.
- O complexo São Gonçalo do Amarante, lastro da nossa operação, não é ativo operacional da Coteminas e tampouco tem atividades correlacionadas com as atividades principais da companhia, pois não há atividades fabris da Coteminas no local. O empreendimento é exclusivamente imobiliário para locação de espaços comerciais e desenvolvimento residencial. Considerando o laudo de avaliação mais recente que possuímos, temos mais de 200% do saldo devedor do CRI em garantias imobiliárias.
- Os CRIs têm fundo de reserva de cinco meses de juros depositados no patrimônio separado, não afetando assim a distribuição de dividendos do PORD11 nesse momento.
Agora, vamos trazer nossos comentários:
- A Recuperação Judicial divulgada não coloca em xeque a dívida que a empresa possui com o PORD11, e sim ao financiamento feito com outro fundo de investimentos gerido pela Farallon.
- O PORD11 reporta que a Coteminas continua pagando sua dívida com o fundo e que as garantias fiduciárias são rígidas, garantido seu caráter extraconcursal (aquelas obrigações contraídas pelo devedor após a decisão que defere o processamento da recuperação judicial).
- A garantia imobiliária da operação é o complexo São Gonçalo do Amarante, que não possui relação com as atividades principais da companhia e que equivale a mais de 200% do saldo devedor garantido (daqueles R$ 25 milhões que calculamos).
- Autoexplicativo: o CRI possui ainda cinco meses de reserva de juros depositados. No site da securitizadora, é possível ver este valor:
Fonte: Virgo Securitizadora
Nossa opinião: Entendemos que a situação da Coteminas é complexa e viemos aqui trazer uma explicação mais breve para acalmá-lo. Acreditamos que a operação está bem estruturada, com boas garantias e que não impacta a nossa visão dos fundamentos do PORD11.
Continuaremos acompanhando o caso de perto e atualizando você.
HGLG11 e XPLG11: Parceria estratégica
No último dia de maio, foi anunciada uma parceria estratégica entre dois dos maiores fundos imobiliários de logística: HGLG11 e XPLG11. A parceria consiste no HGLG11 se comprometer a adquirir 49% de um imóvel do XPLG11 localizado em Duque de Caxias – RJ e vender 49% de um imóvel do mesmo local para o XPLG11. Dessa forma, ambos deixam de concorrer pelos locatários, tratam a vacância de cada imóvel e, como a transação tem efeito caixa em ambos os fundos, há destravamento de lucro imobiliário que ajuda o dividendo através de receita não recorrente.
Transferência da gestão do CSHG para a Pátria Investimentos
No dia 27 de maio, saiu a aprovação das assembleias que tratavam sobre a transferência da gestão do CSHG para a Pátria Investimentos. O resultado de tais fundos (HGLG11, HGRU11, HGRE11, entre outros). A migração deve ocorrer até 30 de agosto, totalizando aproximadamente US$ 2,4 bilhões em ativos sob gestão.
RBVA11: Alienação de imóveis
O RBVA11, fundo do segmento de renda urbana e gestão Rio Bravo, anunciou a alienação de imóveis da carteira de ativos. O gestor informou ter firmado o Compromisso de Compra e Venda (CCV) visando a alienação de dois imóveis na cidade de São Paulo, ambos locados para a Caixa Econômica Federal (CEF), com contratos vencendo nos próximos três anos. A alienação diminui a exposição da receita ao setor de agências bancárias, aumenta o prazo médio da carteira de contratos de locação e mitiga o risco de renovação de tais contratos.
A alienação de ambos os imóveis, quando concluída, gerará para os cotistas lucro equivalente a R$ 0,42/cota (+ de R$ 5,1 milhões). A venda tem valor total 43,6% acima do laudo de avaliação dos ativos.
BRCO11: Aquisição de ativos
Saiu o resultado de uma Assembleia Geral Extraordinária do BRCO11, fundo imobiliário de logística e um de nossos recomendados sobre a aquisição de ativos imobiliários que pertencem a dois outros fundos e que também são geridos pela mesma gestora: o Bresco Growth e Bresco Coinvestimento.
A aquisição será feita com recursos em caixa do fundo, incluindo recursos captados na oferta pública da 5ª Emissão, que se encerrou em maio. Vale lembrar que, no anúncio de encerramento, foi reportado um montante de R$ 135,1 milhões (sem considerar a taxa de distribuição primária), sendo que a oferta base era de R$ 300 milhões (sem considerar a taxa de distribuição primária) para a aquisição de três imóveis.
Como o valor base não foi atingido, será feita a aquisição de dois dos três imóveis: o imóvel de Osasco (no valor de R$ 147,8 milhões) e o imóvel de Murici, Alagoas (no valor de R$ 114,6 milhões). Ambos os imóveis possuem 100% de participação dos dois fundos que citamos acima: Bresco Growth e Bresco Coinvestimento (87% e 13%, respectivamente).
Nosso comentário sobre esse movimento: Desde o nascimento do BRCO11, isso foi comum e os laudos de avaliação por empresas terceiras, especializadas e independentes, mostram que os valores estão absolutamente em linha com o mercado.
O segundo assunto trata-se da alteração integral do regulamento do fundo para fins de adaptação de seus termos à Resolução CVM 175 (Resolução que cuida da legislação dos fundos de investimento).
O resultado foi que 30% dos cotistas (excluídos aqueles declaradamente conflitados e impedidos de votar) votaram a favor da aquisição.
XPML11: Aquisição de shoppings
O XPML11, fundo imobiliário do segmento de shoppings, anunciou a aquisição direta e indireta de shoppings, sendo estes: Catarina Fashion Outlet, Shopping Faria Lima (previsão de inauguração no segundo semestre de 2026), Shopping Bela Vista em Salvador e Shopping Ponta Negra em Manaus. O valor total da transação será de R$ 443,1 milhões.
Desempenho do IFIX
Após o IFIX ter fechado negativo em abril, em maio o principal índice de fundos imobiliários apresentou estabilidade, subindo apenas 0,02%. No ano, acumula ganhos de 2,13%, enquanto o IMOB (índice de ações imobiliárias) e o IFIX (principal índice de ações brasileiro) acumulam perdas em 2024 de -17,11% e -6,15%, respectivamente.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Vale pontuar que, em maio, tivemos algumas notícias relevantes envolvendo a Petrobras.
Jean Paul Prates, até então presidente da companhia, foi substituído pela nova presidente Magda Chambriard. A justificativa foi de que Prates não estaria entregando resultados da Petrobras na velocidade em que o governo esperava.
Considerando as ações preferenciais e ordinárias somadas, a empresa fechou o mês com perda acumulada de cerca de 8%. Isso significa que, da queda de 3% do IFIX no mês, aproximadamente 0,5% deste valor pode ser explicado pelo desempenho negativo que a petrolífera teve (a Petrobras possui um peso de cerca de 12-13% do IFIX).
Retorno por setor
Trazendo o retorno de cada um dos setores dentro do IFIX, tivemos como destaque o setor de agro com a melhor performance, acumulando 4,95% de alta. Em seguida, temos o setor de fundos de papel e de shopping center, com altas de 0,56% e 0,42%, respectivamente. Os demais setores registraram queda.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
DY anualizado por setor
Em relação aos dividendos, mais uma vez o setor de papel lidera a distribuição de proventos, com um DY anualizado de 13,51%, seguido do setor de agro e o IFIX, com valores de 12,21% e 10,5%, respectivamente. O DY anualizado do IFIX em maio representa uma queda de 0,7% em relação ao mês anterior.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield ponderado do IFIX vs IPCA
No mercado de fundos imobiliários, é comum compararmos o Dividend Yield ponderado do IFIX contra o Tesouro IPCA+. Com um DY ponderado do IFIX de 10,5%, isso representa um prêmio de 421 pontos-base (4,21%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 6,29% a.a. Esse prêmio ainda é superior à média histórica do IFIX, que possui um prêmio médio de cerca de 290 pontos-base (2,9%). Em relação ao relatório do mês anterior, a taxa do título IPCA+ teve um aumento de 95 pontos-base (0,95%).
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Tivemos o FII BTAL11 performando com a maior alta em maio de 2024, com um retorno de 10,6% no mês. Já o TORD11, fundo de papel, acumulou -9,8%, a maior perda no período. Dentre os fundos imobiliários que recomendamos, tivemos o FATN11 e o BCIA11 entre as 10 maiores altas.
*Consta entre os recomendados Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras recomendadas foram alteradas ao longo de maio. Vale destacar que tivemos um ajuste divulgado em 10 de maio em relatório extraordinário, no qual recomendamos a compra e a venda de alguns fundos.
Carteira de Renda
A configuração atual da carteira de renda permanece a seguinte:
Fonte: Finclass
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Renda é de 40%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de renda divulgaram os seguintes rendimentos no mês (considerando as recomendações do mês vigente):
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
O resultado da alocação de fundos imobiliários, bem como a contribuição do segmento para o retorno auferido pela Carteira de Renda no mês, será abordado no relatório de resultado da carteira completa, que será publicado em breve.
Carteira de Valorização
Assim como a Carteira de Renda, a Carteira de Valorização também sofreu ajustes em maio. O relatório de 10 de maio detalha as movimentações.
Dessa forma, considerando a alocação mais ampla em FIIs, presente na lista de recomendados para a Carteira de Valorização com patrimônio a partir de R$ 100 mil, temos a seguinte configuração (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, por favor, acesse a área de recomendados no site da Finclass):
Fonte: Finclass
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de valorização divulgaram os seguintes rendimentos no mês (considerando as recomendações do mês vigente):
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
Seção especial: FIIs que estavam na carteira O Melhor dos Fundos Imobiliários e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos apenas as soluções de carteira completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados não estivessem mais em nenhuma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança para os assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumi o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando chegar o momento em que este analista entender ser o ideal para desmontar a posição, informarei com um relatório de recomendação de venda.
Importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade para que o estoque detido anteriormente seja carregado, sem novos aportes. Isto posto, caso você não queira já executar a adequação de sua alocação em FIIs para o indicado na Carteira de Renda ou de Valorização. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto este momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a trazer como tais FIIs se comportaram no mês. O FII em questão a ser tratado é o único que sobrou: AIEC11.
AIEC11 – Atualização
O Fundo apresentou uma valorização de 6,07% no mês de maio, encerrando no valor de R$ 54,95 por cota. O P/VP ficou em 0,65, representando um desconto de 35% em relação ao seu montante patrimonial. Nestes cinco primeiros meses de 2024, o fundo registra uma alta de 2,85% (considerando os dividendos).
A distribuição de dividendos em maio foi de R$ 0,73 por cota, equivalente a um DY de 1,32% ao mês, ou 17,04% ao ano, considerando o valor de fechamento na data-com em maio. O resultado do fundo foi de R$ 1,39 por cota, e R$ 0,66 por cota foram alocados para a reserva de lucros acumulada não distribuída.
Além disso, em maio foi finalizada a arbitragem feita pelo IBMEC, locatária do edifício Standard Building. Relembrando: o IBMEC entrou com processo na corte arbitral buscando discutir o contrato atípico vigente, pleiteando que houvesse uma devolução de aproximadamente R$ 3,2 milhões de valores cobrados excessivamente. O resultado saiu no dia 3 de junho de 2024, e a corte arbitral indeferiu todos os pedidos da locatária, mantendo os termos do contrato BTS (Build to suit) com as características inalteradas.
Em resumo: vitória para o AIEC11.
Não houve mudanças na carteira de locatários do AIEC11, que permanece com 100% de sua área bruta locável ocupada. Lembro que a Dow, locatária do Rochaverá, comunicou, ainda em 2023, que deixará a área ocupada ao final do contrato, em janeiro de 2025. Inclusive, já é de conhecimento público que ela ocupará outro empreendimento na mesma região. A gestora segue em negociações comerciais para garantir a ocupação total ou parcial da área, evitando assim a vacância física/financeira quando a Dow se retirar. No último relatório gerencial, a equipe de gestão apresentou o status da comercialização da área do Rochaverá.
Fonte: Autonomy Investimentos
Quanto ao status da comercialização da ABL do AIEC11 em relação ao mês anterior, a gestora informou uma diminuição nas demandas totais, indo de 81.280 m² para 74.419 m². Observa-se também diminuição nas demandas ativas (conversas iniciais), que passaram de 42.500 m² para 29.900 m². Já nas demandas engajadas (visitas e/ou reuniões realizadas) e em negociação inicial (proposta comercial enviada) ocorreu um aumento, o que demonstra que as conversas estão evoluindo para uma futura locação do prédio em São Paulo. É importante ressaltar que o prédio é atualmente locado apenas para a Dow, porém, não há impedimento para que haja múltiplos inquilinos, o que trará uma diversificação importante para o portfólio.
Novamente, quero reiterar que nossa equipe realiza atualizações com o time de gestão para mantê-lo informado, e que o esforço de comercialização está dentro do esperado.
Reforço que não há recomendação de compra para este FII. Aqueles que optaram por manter a posição previamente adquirida, porque era uma das recomendadas no “Melhor dos FIIs”, podem seguir com esse estoque, sem fazer novas aquisições, até que seja recomendada a venda. Qualquer recomendação será comunicada e justificada através de um relatório.
Conclusão
Assim, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente ao mês de maio.
Tivemos um mês positivo para ativos de risco no mundo, um mês polêmico para a bolsa brasileira, mas com o mercado de fundos imobiliários se mantendo estável em meio a tais confusões.
Seguiremos acompanhando normalmente essa classe de investimentos tão querida pelos investidores – e por você, que dedica todo mês parte do seu tempo para ler nossos relatórios. O tempo é, de fato, um dos melhores presentes que alguém pode fornecer. Nosso muitíssimo obrigado!
Agradecemos a costumeira paciência,
Ricardo Figueiredo e Ted Duarte