O mercado de FIIs em maio de 2026

Olá, investidor(a)!

Iniciamos este relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal das principais bolsas e índices do mundo:

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Estados Unidos

Nas bolsas, maio foi de recuperação americana puxada por tecnologia e energia: o S&P 500 subiu 5,15% e o Nasdaq avançou 8,36% no mês. O Dow Jones, índice voltado para empresas da “velha economia”, registrou uma alta moderada de 2,78%. O movimento foi reforçado por sinais de arrefecimento na tensão geopolítica, com negociações entre EUA e Irã e encontros entre Trump e Xi Jinping, que derrubaram o preço do petróleo.

No campo econômico, a inflação nos Estados Unidos continua apresentando resiliência em função do conflito no Oriente Médio e pelo fato de o petróleo ser um item com peso relevante na cesta de consumo dos americanos, e utilizado em praticamente toda a cadeia de produção, o que não abre muito espaço para uma política monetária mais expansionista (corte de juros).

Para a próxima reunião, marcada para 16 e 17 de junho de 2026, o mercado precifica nova manutenção de juros como cenário mais provável. A leitura da CME FedWatch aponta probabilidade majoritária de estabilidade, inclusive apostando em um novo ciclo de alta de juros ainda em 2026.

Fonte: CME Group | Data de referência: 08/06/2026

Brasil

Por aqui, maio foi um mês de correção pesada, na contramão do otimismo americano. O Ibovespa despencou 7,22% no mês, o pior desempenho mensal desde fevereiro de 2023. Foram sete semanas seguidas de perdas, a maior sequência negativa da série histórica desde 1982. No ano, o índice ainda acumula alta de 7,86%.

Um ponto marcante no mês foi o escândalo envolvendo o senador e pré-candidato Flávio Bolsonaro, após o Intercept revelar áudios e mensagens em que ele cobrava do banqueiro Daniel Vorcaro, hoje preso por fraudes que podem chegar a R$ 12 bilhões, recursos para financiar um filme biográfico do pai, o ex-presidente Jair Bolsonaro. O caso turbinou o ruído eleitoral. No dia da revelação, o dólar saltou mais de 2%, enquanto o Ibovespa recuou 1,8%.

Na política monetária, a Ata do Copom reforçou cautela, deixando claro que os próximos passos irão depender da evolução da guerra no Oriente Médio e seus efeitos sobre os preços.

Para a próxima reunião (16 e 17 de junho de 2026), o mercado está dividido. A alta volatilidade da inflação dificulta a leitura, e o BC evitou se comprometer com uma direção. As apostas variam entre manutenção e novo corte conservador de 0,25 ponto, num cenário em que o ciclo de afrouxamento se mostra mais curto e menos intenso do que o esperado meses atrás.

Fonte: B3

IPCA do mês

No momento em que escrevemos este relatório, o IPCA de maio ainda não foi divulgado (publicação prevista para 12/06). Por isso, utilizaremos a estimativa do IPCA coletada pelo Bloomberg.

Segundo a Bloomberg, o IPCA de abril pode registrar uma alta de 0,53%. No acumulado de 12 meses, o índice aceleraria para o nível de 4,60%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3,00%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. Se essa expectativa se concretizar, teremos inflação acima do limite tolerado.

Fonte: Economatica e Bloomberg | Elaboração; Finclass

Fonte: Economatica e Bloomberg | Elaboração; Finclass

IGP-M do mês

O IGP-M subiu 0,84% em maio, uma desaceleração relevante frente aos 2,73% de abril. No acumulado, o índice avança 3,79% no ano e 1,95% em 12 meses.

O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas com base em três componentes — IPA (60%) preços ao produtor, IPC (30%) preços ao consumidor e INCC (10%) preços da construção — e é amplamente utilizado como indexador de contratos de aluguel comercial e residencial, sendo, por isso, vetor relevante para contratos de locação de fundos imobiliários.

Essa menor intensidade frente ao mês anterior foi influenciada principalmente pela estabilidade dos preços dos barris de petróleo no mercado internacional.

Fonte: Economatica e FGV | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica e FGV | Elaboração: Finclass

Curva de juros futuros

A curva de juros futuros (que mostra a expectativa do mercado para a taxa de juros em diferentes prazos) apresentou alta de 18 a 20 pontos-base (0,18% - 0,20%) na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, demonstrando o aumento do sentimento de estresse do mercado.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

O mercado de fundos imobiliários

Nesta seção, vamos abordar os principais acontecimentos do mercado de fundos imobiliários, assim como o desempenho da indústria no mês.

Principais notícias e fatos relevantes

BTLG11 (não recomendado): 16ª emissão de R$ 2 bilhões e reciclagem de galpões

O BTLG11, FII de Logística, anunciou em 18 de maio sua 16ª emissão de cotas, com objetivo de captar aproximadamente R$ 2 bilhões para financiar a aquisição de galpões AAA em São Paulo e reforçar a estratégia de reciclagem de ativos.

No mesmo período, o fundo divulgou memorando para a venda de três galpões, com lucro estimado de R$ 1,56 por cota, recurso que tende a sustentar a distribuição nos próximos meses.

BRCO11 (não recomendado): locação zera vacância do Bresco Embu

O BRCO11, FII de Logística, comunicou novo contrato de locação com a Expresso 3300 Transporte, Logística e Armazenagem, que ocupará mais de 7,6 mil m² de galpão e cerca de 14 mil m² de pátio operacional no ativo Bresco Embu. O impacto líquido na distribuição dependerá das condições comerciais do contrato (carências e descontos).

TRXF11 (recomendado): venda com ganho de capital e compra de imóvel do Sírio-Libanês

O TRXF11, FII de renda urbana, encerrou maio com uma série de movimentações no portfólio: a venda de ativos com ganho de capital expressivo, a aquisição de um imóvel locado ao Hospital Sírio-Libanês e a manutenção do guidance de distribuição para os próximos meses.

A entrada de um ativo de saúde locado a um operador de primeira linha tende a alongar o prazo médio dos contratos (WAULT) e a diversificar a base de inquilinos, historicamente concentrada em varejo.

A venda com lucro, por sua vez, gera resultado caixa que pode compor distribuições extraordinárias.

TELM11 (não recomendado): venda de unidade residencial com ganho de capital

O TELM11, FII multiestratégia, concluiu a venda dos direitos aquisitivos de uma unidade residencial do empreendimento Pinna 5109 por R$ 11,5 milhões, com o valor recebido integralmente em 29 de maio. A gestão estima ganho de capital de aproximadamente R$ 0,21 por cota na operação.

VISC11 (recomendado): potencial vendas de ativos

O VISC11, FII de shopping centers, comunicou ao mercado, que celebrou o memorando de entendimentos (MoU, na sigla em inglês) visando a venda de participações de shoppings que integram o portfólio.

Fonte: Vinci Compass

O montante total da transação foi de R$ 257,1 milhões, valor que será pago da seguinte forma:

• R$ 35 milhões pagos em moeda na data de fechamento;
• R$ 167,1 milhões que serão pagos com cotas do PML11 a valor patrimonial;
• R$ 27,5 milhões a serem pagos em 12 meses, com correção por IPCA;
• R$ 27,5 milhões a serem pagos em 18 meses, com correção por IPCA.

Segundo estimativas da gestora, a operação, se e quando concluída, gerará ganho de capital como um todo de aproximadamente R$ 61,3 milhões, equivalentes a R$ 2,13/cota.

Desempenho do Ifix

Em maio, o Ibovespa e IMOB registraram perdas de -7,22% e -3,63%, respectivamente. Já o Ifix registrou queda de -1,33%, e quando segmentamos o índice em Ifix Papel e Ifix Tijolo, observamos maior queda nos fundos de tijolos. No ano, os índices ainda apresentam ganhos.

Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass

Retorno por setor do Ifix

Abaixo, mostramos o gráfico de nossa estimativa do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.

Setorialmente, todos os segmentos desempenharam negativamente no mês, com destaque aos escritórios, que registraram maior queda (-3,39%), enquanto os fundos de papel foram os que menos caíram (-0,14%).

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend yield anualizado

Referente ao dividend yield (DY) anualizado por setor, o segmento multiestratégias (hedge fund) apresentou o maior yield no mês (13,91%), seguido dos fundos de papel (13,61%), que nos últimos meses vêm sendo os fundos com a maior relação entre dividendos e precificação.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

P/VP por setor

Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), o segmento de papel continua sendo precificado com menor ágio em relação aos demais. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend yield ponderado do Ifix vs Tesouro IPCA+

Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela do título com vencimento em 2040.

Com um DY ponderado do Ifix de 12,32%, temos um prêmio de 486 pontos-base (4,86%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês com taxa maior do que no mês anterior. Esse prêmio está abaixo do prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 552 pontos-base (5,52%), mas os últimos 5 anos foram marcados por níveis elevados de juros de forma persistente. Se alongamos a média para os últimos 10 anos, temos um resultado de 420 pontos-base (4,20%), evidenciando que o atual patamar de prêmio ainda supera a média de longo prazo da indústria.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Top 10 melhores e piores performances

Observando as melhores e piores performances do Ifix, o IRIM11, do segmento de multiestratégia, registrou a maior alta no mês (+6,04%). Já o FII de papel CACR11 registrou uma perda de -70,53% após divulgar ao mercado que o dividendo de abril seria zerado para que o fundo pudesse recompor o caixa e aportar na construção de obras do seu portfólio.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Carteiras Finclass

As carteiras de Valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de Renda desde o início acumulam ganhos de 35,35% e 39,88%, respectivamente, ficando ambas acima do Ifix no mesmo período.

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Resultados dos FIIs recomendados

Do total de 17 FIIs recomendados, tivemos um mês misto para nossas recomendações, com o XPCI11 apresentando a maior alta (2,04%). A maior queda do mês foi no VILG11 (-6,19%).

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Arca Renda

Na Arca Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação:

Elaboração e classificação: Finclass

Abaixo, elaboramos um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.

Elaboração e classificação: Finclass

Para saber os rendimentos divulgados, acesse a comunidade da Finclass.

Arca Valorização

Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Arca Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).

Lembrando que o total de FIIs na Arca Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Elaboração e classificação: Finclass

Elaboração e classificação: Finclass

Abaixo, elaboramos um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.

Elaboração e classificação: Finclass

Para saber os rendimentos divulgados, acesse a comunidade da Finclass.

Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)

No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.

Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda. 

É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!

Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.

O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.

AIEC11

O fundo apresentou um retorno total negativo de -2,15% no mês, acima da queda do Ifix no período. O P/VP ficou em 0,79, representando um desconto de 21% em relação ao seu valor patrimonial.

No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota, equivalente a um DY anualizado de 6,93% a.a. (cota-base 30/04/2026).

Fonte: Arch Capital | Data do Relatório Gerencial: maio/2026

Neste relatório, a gestão divulgou guidance de distribuição com banda entre R$ 0,36–R$ 0,41/cota no segundo semestre de 2026, evoluindo para R$ 0,48–R$ 0,53/cota no segundo semestre de  2027 e estabilização entre R$ 0,53–R$ 0,58/cota a partir de 2028, refletindo o ramp-up das novas locações após o término dos períodos de carência e descontos contratuais.

Fonte: Arch Capital | Data do Relatório Gerencial: maio/2026

Referente ao Edifício Rochaverá, em 26/01/26, houve divulgação de fato relevante informando a locação de dois andares da Torre D do Rochaverá. Já em abril/26, a gestão anunciou nova locação para a Gooroo Crédito (fintech brasileira especializada em crédito consignado para trabalhadores CLT) referente a uma área de 3.750 m² (25,6% da Torre D), com prazo até 2031, indexador IPCA positivo. A receita mensal estimada após o fim de carências e descontos é de aproximadamente R$ 0,10/cota.

Com a nova locação, a Torre D atingiu 87% de ocupação, restando apenas um andar disponível (1.855 m²), e a gestão indica que o ativo deve atingir 100% de ocupação nas próximas semanas, considerando o pipeline atual de comercialização.

Fonte: Arch Capital | Data do Relatório Gerencial: maio/2026

Referente ao Standard Building, no dia 12 de fevereiro, o fundo anunciou a locação integral do edifício localizado no Rio de Janeiro para a Rede D'Or (rating de crédito AAA), com prazo de vigência de 60 meses, e custo de vacância próximo de zero, dado que a locação foi concluída no mesmo mês da liberação do imóvel pelo locatário anterior. Além disso, o fundo recebeu R$ 3,94/cota entre multa e indenização do locatário anterior, dos quais R$ 1,33/cota foi integralmente retido para desmobilização.

Considerando as duas locações concretizadas, a vacância física do portfólio recuou para 1.855 m² disponíveis, exclusivamente na Torre D do Rochaverá. O WAULT médio do portfólio é de 4,7 anos, com todos os contratos indexados ao IPCA positivo.

Fonte: Arch Capital | Data do Relatório Gerencial: maio/2026

Conclusão

Em nossa leitura, poderemos ter um cenário um pouco mais conturbado do que o esperado, com questões de conflitos internacionais e ruídos eleitorais. Ainda é esperado um nível de juros mais baixos em 2027 e 2028 do que temos atualmente, mas a velocidade dos cortes e o patamar do juro terminal são variáveis que sofrerão neste cenário de incertezas e com elementos de risco binário.

Em meio a isso tudo, é importante seguir a alocação estrutural. Imagine só ter uma carteira de investimentos com prazo de validade a cada 45 dias, em meio à espera de uma reunião de política monetária.

Por isso, reforçamos: siga o seu plano de investimentos. Ele é soberano, em qualquer cenário de curto prazo.

Agradecemos a costumeira paciência.

Bons investimentos,

Ricardo Figueiredo | CNPI 8786

Ted Duarte | CNPI 10085