O mercado de FIIs em março de 2024

Cenário macroeconômico

Europa

Na Europa, as principais bolsas europeias seguiram cenário de alta. Entre os índices acionários mais importantes, destaca-se o principal indicador da Zona do Euro, Stoxx 600, que encerrou o mês com alta de 3,65%, acumulado de 7,03% em 2024. Na Alemanha, principal economia da Europa, o DAX seguiu o impressionante avanço de fevereiro e fechou o mês em alta de 4,45%, acumulando ganho de 10,39% em 2024. Já o FTSE 100, índice da bolsa de Londres, reverteu o prejuízo dos dois primeiros meses e fechou março com uma alta de 4,51%, acumulando ganho de 2,84% neste ano.

Tivemos também um evento importante para o bloco europeu: o BCE se reuniu no dia 7 de março para mais uma decisão de política monetária. A deliberação foi pela manutenção do nível de taxa de juros, em linha com o esperado pelos investidores. Assim, a taxa de refinanciamento de depósitos e empréstimos mantiveram-se em 4,50%, 4,00% e 4,75%, respectivamente.

Concomitantemente, tivemos atualizações das projeções econômicas. Para a inflação, a autoridade monetária revisou a projeção para baixo, 2,3%, e a projeção da atividade econômica também foi revisada para baixo, em 0,6%. O discurso dos dirigentes continua demonstrando cautela, esperando a evolução de mais dados. Entretanto, o mercado parece já precificar cortes este ano, dado o enfraquecimento das economias europeias, e a conversão da inflação com a sua meta.

Vale destacar que o Banco Nacional da Suíça já iniciou o corte em sua reunião de 21 de março, reduzindo em 25 pontos-base sua taxa de juros, que caiu para 1,50%. Com a medida, que surpreendeu o mercado, o banco suíço tornou-se o primeiro grande banco central a reduzir o aperto da política monetária. Foi seu primeiro corte em nove anos.

Inflação e PMI na Europa

Na Zona do Euro, a inflação anualizada em fevereiro caiu de 2,8% para 2,6%, alinhada com as expectativas do mercado. Já o PMI industrial (índice que mede o nível de atividade dos gerentes de compras da indústria) piorou levemente em fevereiro. O índice, divulgado em 1 de março, caiu de 46,6 para 46,5, enquanto o mercado projetava 46,1. Entretanto, o PMI preliminar, divulgado no dia 21 de março, ficou em 45,7, bem abaixo da expectativa do mercado de 47. Em contraste, o PMI de serviços de fevereiro, divulgado em 5 de março, aumentou de 48,4 para 50,2 (em linha com o mercado). Lembre-se de que o indicador acima de 50 apresenta expansão no setor. Por fim, no dia 21 também foi divulgado o índice de serviços preliminar de março, que apresentou alta de 51,1, contra a projeção de 50,5 do mercado.

Na Alemanha, a inflação anualizada diminuiu para 2,5%, frente ao dado anterior de 2,9%. O PMI industrial de fevereiro, divulgado em 01 de março, ficou em 42,5, ligeiramente acima da projeção do mercado de 42,3. Entretanto, o PMI industrial preliminar de março, divulgado no dia 21, caiu para 41,6, sendo que o mercado projetava 43,1. Já o PMI de serviços da Alemanha seguiu apresentando queda em fevereiro e alta na divulgação preliminar de março.

Note que a convergência da inflação com a meta do BCE, em conjunto com o enfraquecimento da atividade industrial do bloco europeu e da Alemanha, principal economia, reforçam um clima mais seguro para início de ciclo de corte de juros.

Estados Unidos

Nos Estados Unidos, não houve muitos resultados corporativos em março. A atenção ficou para a reunião do Fed, a autoridade monetária americana, os dados de inflação e os dados de criação de empregos.

No dia 20 de março, tivemos a Super-Quarta, termo pelo qual chamamos o alinhamento das reuniões dos órgãos responsáveis pela política monetária nos EUA e Brasil – Fomc e Copom, respectivamente.

Nos Estados Unidos, o Banco Central manteve os juros do país inalterados em uma faixa de 5,25% a 5,50% ao ano, medida que já era aguardada pelo mercado. O Fed voltou a afirmar que ainda não considera apropriado reduzir o intervalo de juros até que tenha mais confiança de que a inflação atinja a meta de 2% no CPE – Índice de Preços ao consumidor americano, que se encontra em 2,5% no acumulado anual após a divulgação no final de março.

Já o CPI, outro índice de preços americano de fevereiro, divulgado em março nos EUA, trouxe uma alta de 0,1% em relação ao mês anterior, atingindo o acumulado anual de 3,2%. O mercado esperava que a inflação continuasse em 3,1%. Entretanto, vemos uma queda de 0,1% no núcleo do CPI no mesmo período (índice que desconsidera os itens mais voláteis, como alimentos e energia), marcando uma alta anual de 3,8% - acima da projeção do mercado de 3,7%.

Os dados de payroll (Relatório de Emprego não-agrícola americano) de fevereiro, divulgados em março, informaram a criação de 275 mil novos empregos, acima do consenso do mercado de 198 mil. Como de costume, no momento da divulgação a notícia prejudicou levemente a performance dos ativos de risco. Entretanto, vale evidenciar que em discurso, Jerome Powell, presidente do Fed, ressaltou que os dados de contratação mantidos resilientes não seriam motivos para atrasar um corte de juros.

Ao final de março, o novo Sumário de Projeções Econômicas (SEP) apontou a expectativa de três cortes nos juros neste ano, se a economia americana evoluir como o esperado.

Segundo a CME FedWatch Tool, ferramenta que fornece uma análise das expectativas do mercado sobre a taxa de juros americana definida pelo Fed a cada 45 dias, no final de março, os principais participantes do mercado projetavam uma probabilidade de 55,18% na reunião de junho. Cenário praticamente estagnado comparado com o início do mês, evidenciando que o fluxo de notícias e dados não alterou sobremaneira as expectativas, observando exclusivamente este indicador.

Fonte: CME Group

No início do ano, o mercado esperava o primeiro corte nesta reunião, que aconteceu em 20 de março. A despeito da ausência de sinalização clara do Fed de que teríamos tal corte, parte do mercado aceitou de fato que o início do ciclo de corte de juros nos EUA ocorrerá em junho (quiçá apenas no segundo semestre), somente quando saiu o comunicado da reunião do Fomc no mês de março, com a decisão de manutenção da taxa de juros.

Mesmo com esse direcionamento considerado mais hawkish, as principais bolsas americanas fecharam positivas em março: o S&P 500 avançou 3,10% e acumula alta de 10,16% no ano; o Dow Jones subiu 2,08% e acumula alta de 5,62% em 2024; e o Nasdaq teve alta de 1,79% no mês e acumula um avanço de 9,11% no ano. No mês anterior, o índice de empresas de tecnologia apresentou uma alta de 6,12%..

Brasil

No Brasil, tivemos mais uma decisão de política monetária por parte do Banco Central, no mesmo dia em que o Fed optou pela manutenção de juros nos Estados Unidos.

A decisão foi a redução de 50 pontos-base (ou 0,5%) mais uma vez, chegando em 10,75% ao ano e seguindo os direcionamentos anteriores que o BACEN trazia ao mercado. Porém, desta vez notou-se uma certa mudança no discurso em relação às próximas reuniões.

No comunicado do Copom, os dirigentes entenderam que o ambiente externo segue volátil, no que tange ao início da flexibilização de política monetária nas principais economias. Como visto até agora neste relatório, ainda é incerto quando os países mais desenvolvidos de fato começarão com uma política monetária mais expansionista (redução de taxa de juros). O Copom avaliou que o cenário ainda exige mais cautela por parte dos países emergentes.

A conjuntura atual mostrou que o processo desinflacionário tende a ser mais lento, mas que aparenta convergir para a meta de inflação estabelecida. Entretanto, o que o mercado mais se atentou foi nesta frase:

“...Os membros do Comitê, unanimemente, optaram por comunicar que anteveem, em se confirmando o cenário esperado, redução de mesma magnitude na próxima reunião...”

A afirmação pode indicar que a autoridade monetária brasileira pretende cortar apenas mais uma vez os juros em 0,50%, repetindo os últimos movimentos, e que o corte subsequente seja de 0,25%; ou seja, teríamos uma redução no ritmo de corte na taxa de juros. A trajetória permanece descendente, mas a velocidade seria revisada.

Na parte fiscal, um dos desafios mais difíceis para o nosso país, o governo central registrou déficit primário de R$ 58,4 bi em fevereiro de 2024, ainda acumulando um superávit de R$ 20,941 bi no ano. Mesmo com crescimento na arrecadação, o resultado negativo foi impactado pela antecipação de pagamento de precatórios. O cálculo final ficou inferior à mediana das expectativas da pesquisa Prisma Fiscal, que indicava um déficit primário de R$ 31,041 bi para fevereiro.

Essa notícia trouxe uma certa polêmica, dado que ano passado se registrou déficit de R$ 230 bi, maior do que a projeção do orçamento aprovada pelo Congresso e pelo próprio Ministro da Fazenda, que tinha uma expectativa de até R$ 100 bi. Além disso, mesmo com o governo afirmando fazer esforços para zerar o déficit primário, o mercado espera que 2024 termine com um déficit de 82,8 bilhões, segundo o relatório mensal do Prisma Fiscal.

Como sempre, a questão fiscal segue trazendo desconforto, com a possibilidade crescente de revisão das metas, e concomitantemente um aumento do atrito entre o Ministério da Fazenda e o Legislativo. Ficaremos de olho no desenrolar dessa situação, e atualizaremos vocês sobre a perspectiva dos mercados.

Principais índices de inflação em março

Entrando no campo dos dados econômicos divulgados ao longo de março, vamos começar com a inflação. Entretanto, utilizaremos o IPCA-15, dado que o índice contém a mesma cesta que o IPCA, com a particularidade de ser coletado em um período diferente – geralmente, entre o dia 16 do mês anterior e o dia 15 do mês referente.

Divulgado em 26 de março, o IPCA-15 apresentou alta de 0,36%, abaixo da projeção de mercado de 0,32%. Os maiores contribuidores foram a cesta de alimentação e bebidas, transportes, saúde e cuidados pessoais.

Fonte: IBGE

No Relatório Focus divulgado dia 28 de março pelo Banco Central, a expectativa para o IPCA em março era de 0,23%. Vale ressaltar que o IPCA e o IPCA-15 possuem a mesma cesta, variando apenas o período de coleta de dados. Vamos considerar que ambos os índices estarão alinhados, com todos os outros fatores permanecendo constantes.. Se essa previsão se confirmar, teremos um IPCA acumulado com alta de 4,13% nos últimos 12 meses até março, ficando abaixo do teto da meta de inflação para 2024, que é de 4,50% com alvo (centro do intervalo da meta em 3%), e desacelerando em comparação com o mês anterior, quando encerrou em 4,44%.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Vale ressaltar que, devido à defasagem entre a divulgação do IPCA e o seu impacto no rendimento a ser distribuído pelo FII de papel ou de CRI, e como fevereiro é estruturalmente um mês com inflação mais elevada - devido ao reajuste de diversos itens de educação -, os dividendos dos fundos de CRI a serem divulgados em abril tenderão, em parte, a refletir justamente este IPCA mais elevado.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Em fevereiro, iniciamos este trecho do relatório mencionando que a curva de juros futuros, em sua ponta longa, apresentou abertura (aumento) em comparação ao mês anterior e ao início do ano. Novamente em março, observamos que essa abertura se acentuou ainda mais para os juros de longo prazo, aumentando 28 pontos-base (0,28%). Além disso, para o juro de curto prazo, percebe-se que os gestores encerraram março operando o DI de 1 dia com uma redução de 3 pontos-base (0,03%) em relação a fevereiro, ou seja, praticamente estável.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Note também que a ponta curta (dois anos) também está aumentando, ficando mais próxima de 10%. Isso indica que os investidores continuam mais conservadores do que os economistas, dado que os Relatórios Focus no início e final de março mostram que a mediana das expectativas de juros para o final de ano é de 9%.

Já o IGP-M, índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, variou -0,47% em março. Vale lembrar que o período de referência é entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de coleta. O dado foi divulgado no dia 27. No acumulado do ano, o índice encontra-se em -4,26% nos últimos 12 meses.

Fonte: FGV | Elaboração: Finclass

Em relação ao câmbio, em março a cotação do dólar ultrapassou R$ 5,00 e alcançou o valor de R$ 5,0153, uma alta de 0,71%. Em 2024, o real se desvalorizou 3,23% em relação ao dólar.

As principais notícias sobre fundos imobiliários

Tivemos importantes notícias no mercado de FIIs no mês, especialmente com emissões de cotas:

BRCO11: 5ª emissão de cotas

O BRCO11 anunciou a quinta emissão de cotas. A emissão visa a captação de aproximadamente R$ 300 milhões. O custo total para o investidor que participar da emissão será de R$ 121,50 por cota, com fator de Direito de Preferência (DP) de 16,92%, ou seja, para cada 100 cotas, o cotista poderá adquirir 16 cotas na fase do DP.

No material publicitário divulgado dias depois, o gestor mostrou que pretende adquirir três imóveis, localizados em São Paulo, Alagoas e Bahia. Caso você não possua cotas, somente poderá participar da emissão se for um investidor profissional, ou seja, com mais de R$ 10 milhões em aplicações financeiras ou detentor de certificação de mercado financeiro, CNPI ou CFP, por exemplo.

XPML11: 11ª emissão de cotas

O XPML11 anunciou a décima primeira emissão de cotas. A emissão visa a captação de aproximadamente R$ 1,6 bilhão. O custo total para os investidores que participarem da emissão será de R$ 115,97 por cota, com um fator de direito de preferência de 35,93%. Ou seja, para cada 100 cotas, o cotista poderá adquirir 35 cotas na fase do DP.

Os recursos da emissão serão utilizados para a aquisição direta e indireta de seis shoppings de propriedade da Syn (SYNE3). A Syn permanecerá como administradora dos shopping centers e será sócia em cinco deles, com exceção do Shopping Cerrado.

LVBI11: 5ª emissão de cotas

O LVBI11 anunciou a quinta emissão de cotas, buscando captar aproximadamente R$ 220 milhões. O custo total para o investidor que participar da emissão será de R$ 117,34 por cota, com um fator de direito de preferência de 13,16%. Assim, para cada 100 cotas, o cotista poderá adquirir 13 cotas na fase do DP. Ainda não foram divulgados os ativos que o fundo pretende adquirir. Manteremos vocês atualizados.

É importante ressaltar que a oferta é destinada apenas a investidores profissionais, ou seja, aqueles com pelo menos R$ 10 milhões investidos em produtos financeiros. Se você não tinha posição em LVBI11 no dia 5 de março, não conseguiu participar da emissão. A liquidação final da emissão, conforme cronograma da oferta, ficou agendada para 10 de abril de 2024, então, em breve teremos novidades sobre a captação e a utilização dos recursos.

PVBI11: Resultado 6ª emissão de cotas

Em sua sexta emissão, o fundo PVBI11 conseguiu captar 305.605 novas cotas no âmbito do Direito de Preferência, totalizando R$ 30.670.517,80 (cotas oferecidas aos investidores que já eram cotistas antes da oferta, ou seja, na fase de direito de preferência); e 7.186.082 novas cotas de investidores que participaram da oferta, totalizando R$ 751.865.707,32.

Nos termos da CVM, foi atingido o Montante Mínimo da Oferta. Conforme divulgada no Prospecto Definitivo, a quantidade de Novas Cotas foi reduzida de 7.971.304 para a quantidade de 7.491.687.

BRCR11: Alienação de ativos e proposta de cisão do CNES11

Em 8 de novembro de 2023, celebrou-se o memorando de entendimento objetivando a alienação total da participação de cinco ativos do BRCR11: Burity, BFC, Cidade Jardim, Transatlântico e Volkswagen, totalizando mais de 44 mil m² de ABL (área bruta locável), onde mais de 60% é de ativos classe B. O valor da venda é de R$ 755 milhões, 6% acima do montante patrimonial dos imóveis.

O objetivo do movimento é de reposicionar o FII com maior ênfase em ativos A/A+ e reduzir a alavancagem com o pagamento da maior parte da dívida do BRCR11. O portfólio sairia de 82% de A/A+ para 90%. O LTV (loan to value) que mede o grau de endividamento seria reduzido de 25,4% para 8,7%.

O fundo deteria participação em 10 imóveis, ante os 15 da posição pré-venda.

Em 15 de março, o BRCR11 celebrou a escritura de compra e venda, recebendo R$ 528.500.000 à vista e R$ 226.500.000 através de um CRI com duas séries, uma vencendo em 12 meses e outra em 24 meses, ambas corrigidas pelo CDI do período.

Ainda no dia 15, o BRCR11 convocou a assembleia de cotistas para deliberar sobre a aprovação da cisão da parcela de CNES11, que corresponde à exposição no CENESP, e a entrega de tal posição aos cotistas do BRCR11.

Já em 18 de março, o BRCR11 informou que realizou a antecipação do recebimento dos valores do CRI através da venda dele. Desta forma, o FII recebeu integralmente o valor da operação.

O BRCR11 investe no imóvel Cenesp através de cotas do CNES11, e a justificativa da gestão é que a cisão permitirá a segregação dos perfis distintos entre BRCR11 e CNES11.

O Cenesp é um imóvel classe B e destoa do objetivo de requalificação para A/A+, que é objetivo da estratégia do BRCR11. Ao cindir a posição do CNES11, o FII, que é atualmente ilíquido porque o BRCR11 detém grande posição, tenderia a ter maior liquidez, com seu passivo pulverizado.

A gestora, BTG, seguirá à frente de ambas as estratégias, BRCR11 e CNES11, mas cada qual com um norte diferente.

O BRCR11 segue com uma estratégia híbrida de renda e valorização, uma vez que foca em ativos de alta qualidade e em localizações que possuem vacância estruturalmente mais equilibrada.

Já o CNES11 tem mais viés de ganho de capital (TIR) com a possibilidade de rentabilizar o ativo com a venda ou permuta do potencial construtivo do imóvel. Como há alta vacância no empreendimento, o vértice de geração de renda fica comprometido.

Fonte: BTG

“Ricardo, como gerar valor com potencial construtivo em imóvel com alta vacância?”

A vacância está nos escritórios e o potencial construtivo permite múltiplas opções de uso, como residencial, hospitalar, logístico, entre outros. Estudos preliminares da gestora apontaram potencial de retorno estimado via permuta de R$ 70 a R$ 330 milhões, considerando 100% do empreendimento, e o CNES11 detém 31% do Cenesp.

Entendemos que o movimento é positivo por permitir a redução de alavancagem do BRCR11, sabendo que a dívida possuía custo superior ao resultado da atividade imobiliária, sendo detratora do lucro caixa do FII. Boa parte da dívida tinha vencimento em 2024.

Do ponto de vista imobiliário, a venda ocasionou leve diminuição da exposição ao mercado de SP e consequente aumento ao mercado do RJ, o que parece ruim em uma primeira análise. Todavia, é importante ressaltar que metade da renda do RJ vem de contrato atípico no Ed. Senado.

Ademais, espera-se que tal movimento reverbere positivamente na cota de mercado do FII (lembramos que as vendas foram feitas por valor acima do montante patrimonial e o FII negocia com severo desconto para o VP), de modo que, uma eventual recuperação da cota do BRCR abriria espaço futuramente para nova emissão e, assim, poderíamos ver novas aquisições recomporem ABL em SP.

Na minha opinião, é a melhor saída do mundo?

Não. Muito longe disso, mas é a solução possível.

Hoje, o Cenesp atrapalha demais a precificação do BRCR11 porque, devido a uma ABL grande, ainda que sua capacidade de geração de receita seja pequena (o preço pedido de locação está em R$ 30/m²), o mercado atribui peso exagerado à vacância do Cenesp, que, sim, é alta, mas com potencial reduzido de ser transformadora na geração de receita do fundo. Ao realizar essa cisão, os cotistas poderiam esperar uma melhor precificação do BRCR11 “limpo” e, quanto ao CNES11, realizaria-se prejuízo, uma vez que a amortização seria pelo patrimonial que atualmente está em aproximadamente R$ 7,74, enquanto a cota de mercado negocia na faixa de R$ 2,26.

Por que recomendo aprovação da pauta? Para que o mercado possa precificar o BRCR11 sem o feito do CNES11. A vacância física do BRCR11 após a saída do CNES será reduzida de 25,5% (já considerando as vendas dos cinco imóveis) para 15,2%.

Além disso, a alternativa seria manter o status quo, e entendermos que não vislumbramos uma saída fácil (ocupação ou uso do potencial construtivo) do Cenesp no curto prazo.

PORD11: Desdobramento de cotas

O PORD11, fundo imobiliário do segmento de recebíveis, aprovou em Assembleia Geral Extraordinária o desdobramento de cotas de 1 para 10, passando a ter 37.283.750 cotas. A partir do dia 5 de abril de 2024, quem possuía uma cota passou a ter outras nove cotas, tendo acesso aos valores atualizados no dia 10 de abril.

GGRC11: Desdobramento de cotas

O GGRC11, fundo imobiliário do segmento de logística (ele não é um de nossos recomendados, mas vale a menção) teve desdobramento aprovado em fevereiro. Com a aprovação, o fundo fez um desdobramento de 1 para 10, passando a ter 90.311.910 cotas. A partir do dia 6 de março, cada cotista posicionado no fundo recebeu outras nove unidades para manter suas participações proporcionais. O mercado segue migrando para base 10.

A Recuperação Judicial do Dia e o impacto nos FIIs recomendados

A rede de supermercados Dia solicitou um pedido de recuperação judicial em março, diante de persistentes resultados negativos. Ela anunciou o fechamento de 343 supermercados e três centros de distribuição no Brasil.

Nós avaliamos o impacto desse fato no segmento de fundos imobiliários.

Referente às lojas, o HGRU11 E RBVA11, fundos imobiliários de renda urbana que recomendamos, não possuem a rede de supermercados em seu portfólio. Portanto, entendemos que o impacto em ambos foi irrelevante – ou nulo.

Referente aos centros de distribuição, identificamos que o LVBI11, fundo de logística e um de nossos recomendados, possui um galpão locado ao Dia. Além disso, a locatária informou em março a renúncia antecipada no contrato de locação, com aviso prévio que termina em setembro de 2024, sendo o aluguel devido até o término do aviso prévio ou a entrega do Imóvel Mauá, o que ocorrer por último. Não obstante, a gestão também comunicou a inadimplência no mês de fevereiro, que entendemos ter entrado no pedido de recuperação judicial. Mas vale lembrar que isso não isenta o locatário de pagar o aluguel nos próximos meses.

Ao olhar a relevância do imóvel cujo locatário se encontra, observa-se que o ativo tem participação na receita imobiliária do LVBI11 inferior a 10%:

Fonte: VBI Real Estate

Além disso, vale lembrar que o intuito de seguirmos com uma carteira diversificada é justamente de minimizar o impacto desse tipo de evento. O Dia equivale a 5% da receita do LVBI11, mas vamos imaginar que este caso levasse a ZERO essa fatia do patrimônio – uma insanidade, dado que o tijolo tem valor e falamos de um imóvel na MELHOR localização logística do País: Raio 30 km de SP.

Na carteira de valorização, o LVBI11 representa 1%; ou seja, se os 5% do patrimônio do LVBI11 fossem marcados como zero, o impacto seria de 0,05%. Ou seja: para cada R$ 1.000 investidos, desapareceriam R$ 0,50.

Na carteira de renda, o LVBI11 representa 1,5%; ou seja, se 5% do LVBI11 virasse pó, o impacto patrimonial seria de 0,0105%, isto é, para cada R$ 1.000 investidos, R$ 0,10 seria a perda.

E vale lembrar que o imóvel continua no mesmo lugar, ou seja, não virou pó.

A mensagem que queremos trazer para você, investidor da Finclass, é que exercite a consciência de que os fundos imobiliários carregarão vacância ao longo do tempo. E a nossa missão é minimizar este impacto, através da diversificação entre ativos de alta qualidade.

Ao adquirir cotas do LVBI11, você compra participação no VBI Log Mauá, e não na varejista Dia. Locatários passam; por isso, nosso foco são bons imóveis!

Por curiosidade: Segundo o anúncio do Dia sobre a recuperação judicial, três centros de distribuição foram fechados. Nossa equipe encontrou os outros dois galpões. Eles pertencem ao fundo XPLG11 e estão localizados em Americana e Ribeirão Preto. Olhando o relatório gerencial de outubro de 2023 ( anterior ao aviso da nova locação do imóvel de Ribeirão Preto para o Atacadão), nota-se que o locatário não representava mais de 6% da receita imobiliária do fundo.

Desempenho do Ifix em março

Em março, o Ifix foi novamente na contramão das ações. O principal índice do mercado de FIIs fechou em alta de 1,43%, encerrando o mês em 3.408,15 pontos. No acumulado do ano, ele teve um ganho de 2,92%.

Fonte: Economatica | Elaborado por: Finclass

Em março, o segmento com maior alta foi o de agências bancárias, com alta de 4,23%, seguido dos setores de papel, FOF e híbrido, que tiveram alta de 2,16%, 2,08% e 1,74%, respectivamente. Já na ponta negativa, tivemos os segmentos de agro e escritório com queda de -0,14% e -0,19%, respectivamente.

Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass

Entrando na lista das 10 maiores altas, observa-se que os FIIs de papel acumularam os maiores ganhos, com destaque ao HCTR11 de gestão da Hectare Capital, com alta de 21,52%. Já o setor de escritório lidera as perdas, com destaque para o XPPR11. Entretanto, vale ressaltar que o fundo em questão subiu 20,72% em fevereiro, o que praticamente zerou o ganho acumulado no primeiro trimestre, que terminou em 0,04%.

*Consta entre os recomendados Finclass

Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass

Em relação aos dividendos, novamente os segmentos de fundos de papel (CRIs) seguem na liderança, com DY anualizado de 12,4%. O agro acabou ganhando posição contra os FOFs que ficaram em 4° lugar, com 9,9%. Já o IFIX apresentou um DY anualizado de 10,8%. Foi uma queda de 1% em relação ao DY do IFIX anterior.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

O DY ponderado do IFIX de março em 10,77% na visão anualizada, o que significa um prêmio de 493 pontos-base (4,93%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 5,62% a.a. Esse prêmio ainda é superior à média histórica do IFIX, que possui um prêmio médio de cerca de 290 pontos-base (2,9%). Da mesma forma que, no relatório do mês anterior, a taxa do título IPCA+ teve um aumento de 22 pontos-base (0,22%).

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Carteiras Finclass

Carteira de Renda

A carteira de renda não teve alterações em março em relação ao mês anterior, seguindo esta configuração:

Fonte: Finclass

Considerando apenas a fatia de FIIs da Carteira de Renda para totalizar 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Fonte: Finclass

Agora, quero me dirigir especialmente aos assinantes oriundos da série “O Melhor dos FIIs”, desde quando utilizávamos a marca Spiti. Esta alocação setorial está absolutamente alinhada com o que tínhamos na série. O analista responsável permanece o mesmo e minha leitura de mercado não mudou.

Fonte: Finclass

Os FIIs recomendados na carteira de renda divulgaram os seguintes rendimentos no mês de março:

Fonte: Finclass

O resultado da alocação de fundos imobiliários, bem como a contribuição do segmento para o retorno auferido pela Carteira de Renda em março de 2024, será abordado no relatório de resultado da carteira completa, que será publicado em breve.

Carteira de Valorização

A Carteira de Valorização encerrou o mês sem inclusões ou retiradas na lista de recomendados, nem alterações nos percentuais dos FIIs na carteira. Lembro que, em janeiro, realizamos ajuste no preço máximo de compra (Pmax) e abordamos no relatório anterior.

Desta forma, considerando a alocação mais ampla em FIIs , aquela presente na lista de recomendados para a Carteira de Valorização com patrimônio a partir de R$ 100 mil, temos a seguinte configuração (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, por favor, acesse a área de recomendados no site da Finclass):

Fonte: Finclass

Vale relembrar que na carteira de valorização, nossa exposição em FIIs de papel é um pouco menor do que na antiga carteira “O melhor dos FIIs”, dado que a preocupação com a preservação do capital far-se-á maior do que em uma carteira cujo objetivo é obter renda de forma perene. Com isso, nossa exposição em renda urbana e logística acaba sendo maior, e esperamos que, com a redução de

juros no Brasil e no mundo, estes segmentos destravem ainda mais valor.

Fonte: Finclass

Os FIIs recomendados na Carteira de Valorização divulgaram os seguintes rendimentos no mês:

Fonte: Finclass

Assim como na Carteira de Renda, na Carteira de Valorização, o resultado da alocação de fundos imobiliários, bem como a contribuição do segmento para o retorno auferido para a carteira em março de 2024, será abordado no relatório de resultado da carteira completa que será publicado posteriormente.

Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários“ e não estão nas carteiras Finclass (Renda ou Valorização)

No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos apenas as soluções de carteira completas (valorização e renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados não estivessem em nossas carteiras atuais.

Para minimizar o impacto da mudança para os assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumi o compromisso de manter a cobertura desses FIIs. Quando chegar o momento em que este analista entender ser o ideal para desmontar a posição, informarei com relatório de recomendação de venda. Importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas a liberdade para que o estoque detido anteriormente seja carregado, sem novos aportes. Isto posto, caso o investidor não queira já executar a adequação de sua alocação em FIIs para o indicado na Carteira de Renda ou de Valorização. Seus investimentos, suas regras!

Enquanto este momento de venda não se materializa através de relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários teremos um capítulo dedicado exclusivamente a trazer como tais FIIs se comportaram no mês. Estes FIIs são o CVBI11, FII de papel (CRI) com gestão da VBI, e AIEC11, FII de escritórios com gestão da Autonomy.

AIEC11 - Atualização

O Fundo apresentou uma valorização de 6,28% no mês de março, encerrando no valor de R$ 51,94 por cota. O P/VP ficou em 0,62, representando um desconto de 32% em relação ao seu montante patrimonial. No primeiro trimestre de 2024, registrou uma queda de 4,62% (considerando dividendos).

A distribuição de dividendos em março foi de R$ 0,71 por cota, equivalente a um DY de 1,37% ao mês, ou 17,69% ao ano, considerando o valor de fechamento em 28 de março. O resultado do fundo foi de R$ 0,81 por cota, sendo que R$ 0,10 desse montante foram guardados para a reserva de caixa.

Não houve mudanças na carteira de locatários do AIEC11, que permanece com 100% de sua área bruta locável ocupada. Lembro que a Dow, locatária do Rochaverá, comunicou, ainda em 2023, que deixará a área ocupada ao final do contrato, em janeiro de 2025. Inclusive, já é de conhecimento público que ela ocupará outro empreendimento na mesma região. A gestora segue em negociações comerciais para garantir a ocupação total ou parcial da área, evitando assim a vacância física/financeira quando a Dow se retirar. No último relatório gerencial, a equipe de gestão apresentou o status da comercialização da área do Rochaverá.

Fonte: AIEC11 | março de 2024

Quanto ao status da comercialização da ABL do AIEC11 em relação ao mês anterior, a gestora informou um aumento de 8.800 m² nas demandas totais. Observa-se uma diminuição nas demandas ativas (conversas iniciais), que passaram de 42.200 para 37.200. No entanto, as demandas engajadas (visitas e/ou reuniões realizadas) e em negociação inicial (proposta comercial enviada) aumentaram, o que demonstra que as conversas estão evoluindo para uma futura locação do prédio em São Paulo. É importante ressaltar que o prédio atualmente é locado apenas para a Dow, porém, não há impedimento para que haja múltiplos inquilinos, o que trará uma diversificação importante para o portfólio.

Novamente, quero reiterar que nossa equipe realiza atualizações com o time de gestão para mantê-lo informado, e que o esforço de comercialização está dentro do esperado.

Reforço que não há recomendação de compra para este FII. Aqueles que optaram por manter a posição previamente adquirida, porque era uma das recomendadas no “Melhor dos FIIs”, podem seguir com esse estoque, sem fazer novas aquisições, até que seja recomendada a venda. Qualquer recomendação será comunicada e justificada através de um relatório.

CVBI11 - Atualização

O fundo valorizou 0,62% no mês de março, fechando no valor de R$ 95,15 por cota. O P/VP ficou em 0,98, representando um desconto de 2% em relação à sua cota patrimonial. No primeiro trimestre de 2024, acumulou alta de 6,10% (valorização + dividendos).

O relatório gerencial divulgado em março, com informações de fevereiro, mostrou que o fundo gerou um resultado equivalente a R$ 0,8 por cota, distribuindo um dividendo de R$ 1,08 por cota. A reserva de lucro foi de R$ 2,7 milhões para R$ 2 milhões no final do mês de fevereiro, segundo relatório gerencial divulgado em 19 de março, aproximadamente R$ 0,18 por cota.

Em 8 de abril, foi anunciado um dividendo de R$ 1,08 por cota. Considerando o preço da cota na data-com (8 de abril), gerou um DY de 1,13% ao mês, ou 14,42% ao ano.

Não houve movimentação no portfólio de CRIs do fundo entre janeiro e fevereiro.

Conclusão

Assim, encerramos nossa atualização do mercado de fundos imobiliários com as informações do mês de março.

Novamente, o IFIX, principal índice do mercado de fundos imobiliários, segue descolado do Ibovespa. O que não quer dizer que ações são ruins e fundos são uma maravilha; se isso fosse verdade, nós não teríamos uma carteira de investimentos diversificada em diferentes classes. Esperamos que 2024 seja um ano positivo para ambos os ativos de risco; afinal, grande parte da nossa carteira está concentrada em renda variável.

Agradeço a costumeira paciência. Bons investimentos!

Ricardo Figueiredo e Ted Duarte