Escrito por Ricardo Figueiredo, Ted Duarte em FUNDOS IMOBILIÁRIOS
12 min de leitura
Neste relatório, você encontrará:
O cenário econômico internacional em março, com foco no mercado americano e no desempenho das bolsas de valores.
O cenário econômico brasileiro, no qual trazemos a evolução dos principais indicadores econômicos e expectativas para inflação e juros.
O mercado de fundos imobiliários, com as principais notícias do setor, incluindo movimentações relevantes na indústria.
O desempenho dos fundos imobiliários recomendados. Analisamos o comportamento do Ifix e dos principais setores, além do retorno detalhado das Carteiras Finclass de Renda e Valorização.
Olá, investidor(a)!
Iniciamos este relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal das principais bolsas e índices do mundo:
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Estados Unidos
O Banco Central americano (Fed) manteve a taxa de juros na faixa de 3,50% a 3,75% na reunião de 18 de março, em decisão amplamente esperada pelo mercado. A votação foi de 11 a 1, com apenas Stephen Miran dissidente, favorável a um corte de 0,25 p.p. — marcando a quinta dissidência consecutiva desse membro desde sua posse em setembro de 2025, indicado por Donald Trump.
O Fomc, Comitê de Política Monetária do Fed, manteve a linguagem de que a “incerteza sobre o cenário econômico permanece elevada” e, pela primeira vez, incluiu menção explícita à guerra no Irã, destacando que “as implicações dos acontecimentos no Oriente Médio para a economia dos EUA são incertas”.
O grande evento geopolítico do mês foi a eclosão do conflito entre Estados Unidos, Israel e Irã no início de março, que provocou o bloqueio parcial do Estreito de Ormuz pela Guarda Revolucionária Iraniana. O petróleo Brent disparou de cerca de US$ 70 para próximo de US$ 116 ao longo do mês — a maior alta mensal percentual da história —, gerando um choque de oferta que eleva significativamente os riscos para a economia global.
Nos mercados acionários, março foi marcado por forte volatilidade e perdas relevantes. Na última semana, os índices atingiram os menores patamares em mais de oito meses, antes de ensaiar uma recuperação com sinais de possível cessar-fogo no conflito no Oriente Médio.
Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de 97,4% de haver uma manutenção na taxa de juros na próxima reunião de política monetária.
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Fonte: CME Group | Data de referência: 07/04/2026
Sugerimos que abra os relatórios anteriores e compare essa tabela; verá como o mercado está precificando um sentimento de piora em relação ao início do ano, em que se esperava mais de um corte na taxa de juros dos EUA. O choque do petróleo e a incerteza geopolítica amplificam a cautela do Fed e têm efeitos diretos sobre a inflação e, consequentemente, sobre a trajetória de juros em mercados emergentes, como o Brasil.
Brasil
Março marcou uma inflexão relevante no humor do mercado brasileiro, que vinha de dois meses consecutivos de forte alta. O Ibovespa recuou -0,70% no mês, encerrando aos 187.462 pontos, mas ainda acumulando expressivos +17,21% no ano. O Ifix também cedeu, com queda de -1,06%, devolvendo parte dos ganhos de fevereiro (+3,63%) e sinalizando que a guerra no Oriente Médio atingiu diretamente os ativos de risco, inclusive os fundos imobiliários. Portanto, nosso mercado acompanhou o movimento de aversão ao risco, com pressão particularmente intensa sobre empresas do setor imobiliário mais alavancadas.
A disparada do petróleo trouxe de volta o fantasma da inflação energética e levou o Banco Central a elevar a projeção de inflação para 3,9% em 2026, conforme a ata do último Copom. Apesar da turbulência, o primeiro trimestre de 2026 foi o melhor para o Ibovespa desde o final de 2020, evidenciando o descolamento do Brasil frente aos mercados americanos no início do ano.
No campo da política monetária, o evento mais relevante do mês foi a decisão do Copom, em 18 de março, de reduzir a Taxa Selic de 15% para 14,75% ao ano — o primeiro corte desde maio de 2024. A decisão foi unânime e marcou o início do ciclo de flexibilização monetária.
Contudo, o corte veio em magnitude menor do que o originalmente esperado: até poucas semanas antes, o mercado precificava redução de 0,50 p.p., mas a eclosão da guerra no Irã levou os agentes a revisarem suas estimativas para baixo. O comunicado adotou tom cauteloso, mantendo em aberto os próximos passos e sinalizando que “ajustes no ritmo dessa calibração, à luz de novas informações, serão possíveis”.
Segundo o dashboard público de Opções de Copom da B3, o mercado precifica uma probabilidade de 47,50% de que haja um corte de 0,25% na taxa de juros na próxima reunião, que ocorrerá nos dias 28 e 29 de abril de 2026.
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Fonte: B3 | Data da referência: 07/04/2026
IPCA de março de 2026
O IPCA em março de 2026 apresentou alta de 0,88% no mês, muito impactado pela cesta de alimentação e de transportes, resultado do conflito no Oriente Médio. Lembremos que o petróleo e derivados estão presentes em quase toda cadeia de produção.
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Fonte: IBGE
No acumulado de 12 meses, o índice acelerou para o nível de 4,07%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. Atualmente, encontramos um IPCA dentro do intervalo da meta.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
IGP-M de março de 2026
O IGP-M de março de 2026 registrou alta de 0,52%, revertendo a deflação observada em fevereiro. Com esse resultado, o índice passou a acumular alta de 0,19% no ano, mas a variação em 12 meses permanece negativa, em -1,83% — ante -2,67% no mês anterior.
O IGP-M é calculado pela FGV IBRE e reflete a variação de preços em três estágios da economia: preços ao produtor (IPA, peso de 60%), preços ao consumidor (IPC, peso de 30%) e custos da construção civil (INCC, peso de 10%). É amplamente utilizado como indexador de contratos de aluguel, tarifas públicas e seguros — sendo, portanto, de relevância direta para a receita de diversos FIIs.
A alta de março foi puxada principalmente pelo IPA, que avançou +0,61%, com destaque para os produtos agropecuários (+1,59%) e industriais (+0,28%), refletindo o início do repasse da escalada do petróleo aos preços no atacado (fonte: FGV IBRE, 30/03/2026). O IGP-M negativo em 12 meses continua sendo um ponto de atenção para FIIs com contratos de aluguel indexados a esse indicador, embora a tendência de reversão esteja se formando com o choque de commodities energéticas, como os derivados de petróleo.
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Curva de juros futuros
A curva de juros futuros (curva que mostra a expectativa do mercado para a taxa de juros em diferentes prazos) registrou alta de 50 pontos-base (0,50%) na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, enfatizando o cenário pessimista do mercado com o início dos ataques ao Irã.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários
Nesta seção, vamos abordar os principais acontecimentos do mercado de fundos imobiliários, assim como o desempenho da indústria no mês.
As principais notícias da indústria
VILG11 (FII Recomendado): Proposta de aquisição do Parque Logístico Pernambuco
O VILG11, FII de logística e presente em algumas faixas da carteira Arca Valorização e na carteira Arca Renda, divulgou a proposta de aquisição do Parque Logístico Pernambuco, imóvel em que o fundo já tinha 50% de participação.
A aquisição seria referente à participação restante, de modo que o fundo se tornaria dono de 100% do imóvel. O valor de compra pelos 35.111 m² de ABL foi de R$ 56,177 milhões, o que equivale a R$ 1.600/m².
A proposta possui validade de 55 dias contadas a partir de 25 de março de 2026.
VISC11: Conclusão de compra de 10% do BH Shopping
O VISC11, FII de Shopping Centers e presente na carteira de valorização (a partir de R$ 200 mil) e na carteira de renda, concluiu a compra de uma participação de 10% no BH Shopping, em Belo Horizonte (MG). O pagamento será parcelado em três etapas:
R$ 138,8 milhões à vista (em até 8 dias úteis)
R$ 69,4 milhões em até 12 meses
R$ 69,4 milhões em até 18 meses
R$ 7,5 milhões em 24 meses após a inauguração da Expansão VI (prevista para junho/2026)
Em nossas estimativas, a operação correspondeu a um Cap Rate de aproximadamente 7,5% a.a. Lembrando que Cap Rate é uma divisão entre o resultado operacional líquido e o valor da transação, a mesma leitura que temos com o DY. Quanto menor o Cap Rate, “mais caro” o ativo.
Para mais informações sobre a nossa opinião em relação a essa aquisição, leia o post que fizemos na comunidade.
RBVA11 (FII Recomendado): Venda do Imóvel Anchieta
O RBVA11, FII de Renda Urbana e um de nossos recomendados, anunciou a venda de mais um imóvel do portfólio, desta vez uma agência bancária locada para a Caixa Econômica Federal, localizada na Rodovia Anchieta, em São Paulo.
O imóvel foi vendido por R$ 7,3 milhões à vista, encerrando um ciclo de 13 anos nesse ativo. O imóvel foi vendido 130% acima do custo de aquisição, trazendo um lucro de R$ 3,86 milhões (~R$ 0,025/cota).
TRXF11 (FII Recomendado): Aquisição de 9 lajes corporativas
O TRXF11 anunciou a assinatura de um Compromisso de Compra e Venda para a aquisição de 9 lajes corporativas localizadas em São Paulo/SP, que serão integralmente locadas para o Hospital Sírio-Libanês,
Desempenho do Ifix
Em março, os principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa, IMOB e Ifix) registraram queda. Setorizando o Ifix por tijolo e papel no ano, vemos uma alta maior em fundos de papel.
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Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass
Retorno por setor do Ifix
Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.
Em março, quase todos os segmentos apresentaram queda, com destaque aos fundos de escritórios que caíram -2,39%. Os fundos de renda urbana apresentaram resiliência em meio a esse cenário pessimista e seguiram de maneira estável.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield anualizado
Referente ao dividend yield (DY) anualizado por setor, os FIIs de papel e hedge funds (multiestratégias) novamente registraram os maiores números. O Ifix fechou o mês com um DY anualizado de 11,40% a.a., menor do que no mês anterior, o que indica que a distribuição dos fundos que compõem o índice foi menor em relação aos meses anteriores, dado que o Ifix registrou queda.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
P/VP por setor
Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), o segmento de papel continua sendo precificado com menor ágio em relação aos demais. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield ponderado do Ifix vs Tesouro IPCA+
Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2040.
Com um DY ponderado do Ifix de 11,40%, temos um prêmio de 401 pontos-base (4,01%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês com taxa em 7,40% ao ano, menor do que no mês anterior. Esse prêmio está abaixo do prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 534 pontos-base (5,34%), mas os últimos 5 anos foram marcados por níveis elevados de juros de forma persistente. Se alongamos a média para os últimos 10 anos, temos um resultado de 374 pontos-base (3,74%), evidenciando que o atual patamar de prêmio ainda supera a média de longo prazo da indústria.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Observando as melhores e piores performances do Ifix, o ITRI11, do segmento de multiestratégias, registrou a maior alta no mês (+3,25). Já o FII de desenvolvimento TGAR11 registrou uma perda de -10,32% no seu valor de cota.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras de Valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de Renda desde o início acumulam ganhos de 36,08% e 40,55%, respectivamente, ficando ambas acima do Ifix no mesmo período.
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Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Resultados dos FIIs recomendados
Do total de 17 FIIs recomendados, tivemos um mês misto, com o XPCI11 apresentando a maior alta. A maior queda do mês foi no VILG11, que registrou queda de -3,49%.
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Vale pontuar que, no início de abril, nós alteramos a Arca Valorização a partir de 200 mil reais, e a Arca Renda. O RBFM11, FII multiestratégia de gestão da Rio Bravo, saiu da lista de recomendados para dar lugar ao TRXF11, FII de renda urbana de gestão da TRX. Além disso, tivemos aumentos e reduções percentuais de outros fundos. Por isso, sugerimos que leia o relatório que publicamos aqui.
Arca Renda
Na Arca Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial (já considerando o TRXF11):
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, elaboramos um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Arca Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).
Lembrando que o total de FIIs na Arca Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial (já considerando o TRXF11):
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Elaboração e classificação: Finclass
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, elaboramos um gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O fundo apresentou um retorno total positivo de 2,17% no mês. O P/VP ficou em 0,80, representando um desconto de 20% em relação ao seu montante patrimonial.
No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota. Isso equivale a um DY anualizado de 6,93% a.a. (cota-base 31/03/2026).
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Fonte: Arch Capital
Em agosto de 2025, a Seven, então inquilina da Torre D do Rochaverá Corporate Towers, formalizou o distrato do contrato de locação referente a uma área de 11.248,3 m², anteriormente vigente até dezembro de 2029, mediante o pagamento de uma multa equivalente a aproximadamente 14 aluguéis mensais, dos quais 5.643 m² já foram locados. A atual vacância física do portfólio é de 38,3%, referente a área vaga do Edifício Rochaverá.
Em 26/01/26, houve divulgação de fato relevante informando a locação de dois andares da Torre D do Rochaverá elevando a ocupação para 62%. A receita mensal relativa a este contrato de locação é estimada em aproximadamente R$ 0,102/cota, após o fim de carências e descontos. O contrato tem prazo de 60 meses e tem garantia de fiança bancária.
Referente ao Standard Building, no dia 12 de fevereiro de 2026, o fundo anunciou a locação integral do edifício localizado no Rio de Janeiro para a Rede D’or, com prazo de vigência de 60 meses. A receita mensal após carências e descontos será de aproximadamente R$ 0,132/cota.
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Fonte: Arch Capital
No gráfico de comercialização da área disponível no Rochaverá, observamos que há potenciais inquilinos que visitaram e/ou realizaram reuniões com envio de proposta comercial, refletindo que há demanda pela área do Edifício.
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Fonte: Arch Capital
Conclusão
Dessa forma, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente a março de 2026.
Março trouxe uma mudança significativa de cenário. Por um lado, o Copom finalmente deu início ao ciclo de flexibilização monetária, reduzindo a Selic de 15% para 14,75% ao ano — o primeiro corte desde maio de 2024. Por outro, a eclosão da guerra no Oriente Médio e a disparada do petróleo adicionaram um grau de incerteza que não estava no radar de ninguém no início do ano. O Ifix devolveu parte dos ganhos acumulados nos dois primeiros meses, recuando -1,06%, e a curva de juros futuros refletiu esse cenário mais adverso.
Na nossa leitura, o início do ciclo de cortes é estruturalmente positivo para a classe de FIIs, mas o ritmo e a extensão desse ciclo ficaram mais incertos com o choque externo.
A carteira recomendada segue bem-posicionada para capturar o fechamento gradual da curva, com preferência por ativos que combinam resiliência de receita e proteção inflacionária — características ainda mais relevantes em um ambiente de inflação pressionada por commodities energéticas.
A evolução do conflito no Irã, o comportamento do petróleo e os próximos dados de inflação definirão se o BC terá espaço para acelerar o passo ou se a cautela seguirá prevalecendo.
Agradecemos a costumeira paciência.
Bons investimentos,
Ricardo Figueiredo | CNPI 8786
Ted Duarte | CNPI 10085
Sobre os analistas
Ricardo Figueiredo
Sócio
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Finclass. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há quase 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.
Ted Duarte
Analista de Investimentos
É analista CNPI especialista em fundos imobiliários na Finclass. Economista com MBA em Investimentos, iniciou a carreira em auditoria contábil de fundos de investimento e securitizadoras com foco em crédito imobiliário. Mais tarde, passou a se dedicar à criação de conteúdos educativos e à análise de fundos imobiliários. Acredita que a educação liberta e impulsiona cada indivíduo ao seu máximo potencial, e tem como missão disseminar o conhecimento para que todos possam alcançá-lo.
