Escrito por Ricardo Figueiredo, Ted Duarte em FUNDOS IMOBILIÁRIOS
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Neste relatório, você encontrará:
Resumo do cenário internacional em novembro. Tivemos um mês marcado pelas expectativas positivas em relação à reunião de política monetária que acontecerá em dezembro, em que o mercado aguarda mais um corte de juros de 0,25%. Além disso, o fim da paralisação parcial do governo americano (shutdown) também ajudou a consolidar essa expectativa com a divulgação de dados econômicos.
Resumo do cenário local, que também fechou o mês de forma positiva, em meio a um maior apetite por risco.
O mercado de fundos imobiliários. As principais notícias do setor, incluindo movimentações relevantes como vendas e aquisições de ativos por FIIs.
O desempenho dos fundos imobiliários recomendados. Analisamos o comportamento do Ifix e dos principais setores, além do retorno detalhado das carteiras Finclass de Renda e Valorização.
Olá, investidor(a)!
Iniciamos o relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal dos principais índices e bolsas ao redor do mundo:
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Estados Unidos
Nos EUA, as bolsas fecharam o mês com ganhos. Um dos principais motores foi a crescente expectativa de que o Federal Reserve (Fed) reduzirá os juros em dezembro, o que animou investidores em busca de maior risco.
Além disso, o fim do “shutdown” do governo reduziu uma fonte de instabilidade política e econômica, limpando parte da névoa de incerteza sobre futuro fiscal e institucional.
Outro fator que ajudou a sustentar o mercado foi o resultado robusto de algumas empresas e uma recuperação em ações de tecnologia e varejo perto do fim do mês — revertendo parte da fraqueza do início do mês.
No entanto, vale notar que o desempenho não foi homogêneo: as ações de “crescimento” (growth), especialmente no setor de tecnologia, sofreram com receios de que os valuations (valores de mercado relativos aos ganhos futuros) estivessem esticados demais.
Ainda assim, a convergência de expectativas de corte de juros e melhora na normalização institucional criaram um ambiente favorável para que as bolsas dos EUA encerrassem novembro com uma nota positiva.
Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de 87,4% de haver um corte na taxa de juros na próxima reunião, que ocorrerá em 10 de dezembro (ainda que a publicação do relatório ocorra no dia 12, sua produção terminou antes da confirmação de movimentação de juro nos EUA).
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Fonte: CME Group | Data: 08/12/2025
Brasil
Assim como nos Estados Unidos e no mundo, novembro foi um mês de maior apetite ao risco por parte dos investidores, em meio a expectativas em torno da próxima reunião do Banco Central para definição de taxa de juros.
A projeção para o crescimento anual da economia foi ajustada para cerca de 2,2% em 2025, um desempenho mais fraco e que reflete o desaquecimento geral da atividade econômica, com indústria e serviços mostrando sinais de contenção, apesar de algum suporte da agropecuária.
Em termos de mercado de trabalho e consumo interno, os dados mostram resiliência: vemos em novembro uma recuperação da formalização, aumento da população ocupada e crescimento real da massa salarial. Essa retomada no emprego e na renda dá suporte ao consumo, o que ajuda a sustentar a demanda interna, mesmo com a atividade mais lenta.
O crescimento modesto e a pressão dos juros tornam o panorama econômico cauteloso — a sustentabilidade fiscal e a evolução da dívida pública seguem como variáveis sensíveis para os próximos meses.
O que ajudou a aliviar o sentimento dos investidores foi a inflação apresentar sinais de desaceleração.
No último Relatório Focus do mês (com dados coletados em 21 de novembro e divulgados em 24 de novembro), observamos que as principais instituições financeiras projetavam uma inflação em 4,45% para 2025, ainda acima da meta estipulada pelo Banco Central (com o centro da meta em 3,00%), mas dentro do intervalo uma vez que o teto da meta está fixado em 4,50%. Inclusive, o IPCA vem apresentando desaceleração contínua em relação aos meses anteriores nas expectativas Focus. Relembremos que, no início do ano, os economistas chegaram a estimar uma inflação de mais de 5,50% em 2025.
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Fonte: Banco Central do Brasil | Data de divulgação: 24/11/2025
IPCA de novembro de 2025
O IPCA — índice de preços ao consumidor amplo, calculado pelo IBGE e utilizado no sistema de metas de inflação — registrou alta de 0,18%, abaixo do esperado (0,20%). A maior contribuição para a alta veio na cesta de despesas pessoais e habitação.
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Fonte: IBGE
No acumulado de 12 meses, o índice desacelerou para o nível de 4,46%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3,00%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. Portanto, pela primeira vez em14 meses, temos inflação abaixo do teto da meta na base anual.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
IGP-M de novembro de 2025
O IGP-M — índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia — avançou 0,27% no mês. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice desacelerou para -0,11% no acumulado de 12 meses.
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Houve comportamento de alta nos 3 índices que compõem o IGP-M. Ainda assim, em 12 meses o IGP-M alcançou forte desaceleração.
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Curva de juros futuros
Neste mês, observamos mais uma boa queda de 33 a 37 pontos-base (0,33% a 0,37%) na ponta longa da curva de juros futuros (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, refletindo uma percepção de leve melhora. Veja que a curva está bem abaixo do patamar registrado no fim de 2024, mas historicamente ainda segue elevada.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários
As principais notícias do setor VILG11 (FII Recomendado): Alienação de portfólio com lucro de mais de R$ 6 por cota
O VILG11, FII de logística, anunciou um fato relevante tratando sobre a alienação de quatro imóveis do portfólio. O comprador foi outro FII de logística, o HGLG11:
Fernão Dias Business Park: ABL de 57.403 m², em Extrema/MG
CD Privalia: ABL de 26.773 m², em Extrema/MG
Porto Canoa Log: ABL 95.020 m², em Serra/ES
Parque Logístico Osasco: ABL 23.705 m², em Osasco/SP
O valor de venda foi de R$ 709,6 milhões, com ganho capital bruto de R$ 93,2 milhões por cota, equivalente a R$ 6,22/cota. O pagamento será feito dessa forma:
R$ 582,2 milhões a serem recebidos em cotas do fundo HGLG11, que serão emitidas a R$ 162,22/cota.
R$ 47,4 milhões que serão utilizados para o pagamento das obrigações assumidas referentes aos ativos Fernão Dias BP e CD Privalia.
R$ 80 milhões a serem recebidos em 24 meses, com juros de 8% ao ano sobre este valor.
RBFF11 (FII Recomendado): Assembleia para se tornar um multiestratégia
O RBFF11, FOF de FIIs da Rio Bravo, está propondo uma assembleia com o objetivo de transformar o fundo em um veículo mais flexível, diversificado e alinhado à evolução do mercado imobiliário. A mudança central é transformar o fundo de FOF (Fundo de Fundos) para um FII Multiestratégia, com novo nome e novo ticker: RBFM11.
Já adiantamos que somos a favor da aprovação das duas matérias que foram colocadas em pauta.
O CPTS11, FII multiestratégia, anunciou sua 14ª Emissão de cotas no valor de R$ 8,89 por cota.
A oferta á destinada a investidores profissionais, ou seja, investidores que possuem aplicações financeiras acima de R$ 10 milhões e atestem por escrito, ou seja, um perfil de investidor mais institucional.
BTLG11 (FII não recomendado): 15° Emissão de Cotas
O BTLG11, FII de logística, comunicou ao mercado sua 15ª emissão de cotas, destinada a investidores profissionais, com o objetivo de captar até R$ 300 milhões.
O preço da subscrição será de R$ 105,81, alinhado com o patrimonial do fundo.
JSRE11 (FII Recomendado): Potencial aquisição de edifícios corporativos
O JSRE11, FII de escritórios, informou que foi citado em extrato do CADE no contexto de um potencial operação envolvendo o BTLG11.
A transação consiste na possível aquisição indireta de participação nos imóveis WT Morumbi e Edifício Work Bela Cintra, ambos em São Paulo, por meio de um veículo que receberá recursos do próprio fundo e de terceiros.
A operação está sujeita à aprovação do CADE e a outras condições precedentes típicas, não havendo, por ora, confirmação de fechamento nem divulgação de termos financeiros ou cronograma.
O administrador indicou que mais detalhes sobre os ativos, a estrutura e o andamento serão divulgados oportunamente.
Desempenho do Ifix
Em novembro, os principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa e Ifix) registraram forte avanço. Setorizando o Ifix por tijolo e papel, vemos uma alta maior em fundos de tijolo, o que é natural em cenário de queda de juro de longo prazo. No ano, todos os índices registram altas robustas.
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Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários.
Em novembro, o segmento de escritórios apresentou a maior alta, sendo puxado principalmente pelo PVBI11. O único segmento que desacelerou foi o de multiestratégias, queda causada principalmente pelo VGHF11, FII de gestão da Valora.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield anualizado
Referente ao dividend yield anualizado por setor, os FIIs de papel e hedge funds voltaram a registrar os maiores números. O Ifix fechou o mês com um DY anualizado de 12,32% a.a., novamente menor do que no mês anterior, o que é natural em cenário de valorização de cotas.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
P/VP por setor
Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), os segmentos de renda urbana e de papel (CRI) seguem sendo aqueles que apresentam os menores descontos em relação ao valor patrimonial. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio entre os principais setores.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield ponderado do Ifix vs IPCA
Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2040.
Com um DY ponderado do Ifix de 12,32%, temos um prêmio de 521 pontos-base (5,21%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês com taxa em 7,11% ao ano, menor do que no mês anterior. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 544 pontos-base (5,44%). E mesmo em 5 anos, tal prêmio médio é elevado por se tratar de um período em que convivemos por muito tempo com juros altos.
Ao alongarmos mais o espectro de análise, observamos uma redução desse prêmio médio, mostrando ainda mais potencial para o mercado de FIIs nos atuais preços.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Observando as melhores e piores performances do Ifix, o PVBI11, do segmento de escritórios, registrou a maior alta no mês, no valor de 8,86%. Já o FII de papel perfil high yield URPR11 registrou uma perda de -5,69% no seu valor de cota e, liderando as perdas, o hedge fund VGHF11 teve queda de -5,98%
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras de Valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de Renda desde o início acumulam ganhos de 27,91% e 30,75%, respectivamente, ficando ambas acima do Ifix no mesmo período. No fechamento de novembro, ninguém que tenha investido na carteira de FIIs como um todo ficou com a posição negativa, uma vez que o drawdown, em uma janela de 252 dias úteis, ficou zerado.
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Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Resultados dos FIIs recomendados
Do total de 17 FIIs recomendados, tivemos um mês sem uma direção definida. O FII recomendado que registrou a maior alta foi o PVBI11, que subiu 8,86%. Já a maior queda veio do BTHF11, que caiu 1,04%. Mas apenas 3 caíram enquanto 14 tiveram retornos positivos, sendo 12 deles acima do Ifix.
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Carteira de Renda
Na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, uma gráfico em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O fundo apresentou um retorno total negativo de -1,8% no mês (incluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,65, representando um desconto de 32% em relação ao seu montante patrimonial.
No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota. Isso equivale a um DY no mês de 0,65% a.m. e um DY anualizado de 8,08% a.a.
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Fonte: Arch Capital
No dia 14 de agosto, a gestão informou em comunicado ao mercado que houve distrato ao Contrato de Locação de Imóvel com o grupo Seven, referente a uma área de 11.248,3 m² que estava ocupada pelo inquilino na Torre D do Condomínio Rochaverá Corporate Towers.
Como consequência da devolução antecipada da área, o fundo receberá aproximadamente R$ 18,3 milhões (R$ 3,80/cota). Os recebimentos foram de cerca de R$ 11,8 milhões durante o segundo semestre de 2025, e o saldo será recebido em 12 parcelas mensais a partir de janeiro de 2026. Com isso, a vacância física do fundo passaria a ser de 49%.
Entretanto, no dia 9 de outubro, o fundo anunciou um contrato de locação com o Grupo Smurfit Westrock para aumentar a área locada em 1.839m². Dessa maneira, a vacância física será de 41%. O prazo de vigência do contrato dos demais andares já locados anteriormente pelo grupo foi prorrogado em 11 meses, passando a data de término da locação para agosto de 2030. O aumento na receita mensal, após carências e descontos, é de R$ 0,048/cota.
No gráfico abaixo, a gestão informa o atual funil de comercialização do fundo:
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Fonte: Arch Capital
Neste gráfico de comercialização, em comparação ao mês anterior, observamos que a negociação em andamento acabou não indo para frente. Desse modo, a gestão continua na prospecção para locar a área restante.
Referente ao edifício Standard Building, localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, o locatário optou pela rescisão antecipada do contrato, com aviso-prévio de 12 meses e permanência no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de pagamento de multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota em janeiro de 2025.
Entendemos os desafios que o mercado de escritórios no RJ possui, mas estamos falando de um imóvel com destaque em sua localização, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial — tema abordado no relatório gerencial do FII.
Fonte: Arch Capital
Conclusão
Dessa maneira, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários em novembro.
Estamos nos aproximando no final do ano e a maioria dos nossos ativos recomendados estão entregando um resultado acima do nosso índice de referência, o Ifix.
Com o ciclo de corte de juros se aproximando, entendemos que estamos bem-posicionados para capturar boas oportunidades de valorização, preservando a geração de renda que o atual momento permite, algo que podemos não encontrar nos próximos anos.
Agradecemos a costumeira paciência.
Bons investimentos,
Ricardo Figueiredo | CNPI 8786
Ted Duarte | CNPI 10085
Sobre os analistas
Ricardo Figueiredo
Sócio
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Finclass. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há quase 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.
Ted Duarte
Analista de Investimentos
É analista CNPI especialista em fundos imobiliários na Finclass. Economista com MBA em Investimentos, iniciou a carreira em auditoria contábil de fundos de investimento e securitizadoras com foco em crédito imobiliário. Mais tarde, passou a se dedicar à criação de conteúdos educativos e à análise de fundos imobiliários. Acredita que a educação liberta e impulsiona cada indivíduo ao seu máximo potencial, e tem como missão disseminar o conhecimento para que todos possam alcançá-lo.
