Neste relatório, você verá:
● Uma breve atualização sobre o cenário macroeconômico norte-americano. Nos EUA, o mês foi pautado pela disputa eleitoral para o próximo mandato de presidente dos EUA, a ser iniciado em janeiro/25. Conforme a eleição se aproximava, as pesquisas indicavam um cenário incerto com empate técnico entre os adversários, o republicano e ex-presidente Donald Trump e a democrata e vice-presidente Kamala Harris. Além disso, outubro se desenrolou com a divulgação de resultados trimestrais das companhias listadas na Bolsa e com a aproximação da reunião do FED para definição de taxas de juros. Os resultados das empresas vieram majoritariamente com boas notícias; Trump venceu e o FED cortou os juros em 25 pontos-base.
● Uma breve atualização sobre o cenário brasileiro. No panorama doméstico, seguimos na contramão das principais economias do mundo; vimos a discussão sobre a necessidade do Banco Central não apenas acelerar o ritmo de alta de juros em 0,50% para ganhar força, como também entrar na pauta de discussão de cenários onde o atual ciclo de alta levasse a taxa Selic para 13% a.a. ou até mais. Ao passo que o Governo posterga a adoção de medidas fiscais em linha com contenção de gastos, ativos de risco se desvalorizam, a moeda enfraquece e os dados de inflação mostram alguma deterioração em análise mais minuciosa.
● O cenário de fundos imobiliários, as principais notícias e o desempenho do setor. O mês apresentou um dos piores resultados nos últimos sete anos, com o IFIX caindo 3,06% e todos os principais segmentos com performance negativa.
● O desempenho dos ativos recomendados pela Finclass nas carteiras de Valorização e Renda.
Olá, caro(a) investidor(a)!
Para começarmos este relatório, vamos apresentar uma tabela com o fechamento do mês das principais bolsas e mercados mundiais, trazendo uma visão geral:
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Estados Unidos
O mercado precifica, quando este relatório foi redigido, uma probabilidade de 65% de um corte de 25 pontos-base (0,25%), e uma probabilidade de 35% para manutenção do atual patamar de juro na próxima reunião -, segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula a probabilidade de acordo com as negociações de contratos futuros das taxas de juros:
Fonte: CME Fedwatch | Data: 09/11/2024
Lembramos que no último dia 7 de novembro de 2024, o FED promoveu redução da taxa de juros nos EUA em 0,25% (25 pontos-base), movimento em linha com a expectativa do mercado. O intervalo da taxa básica de juros saiu de 4,75% a 5% para 4,50% a 4,75% a.a. Tal movimento e o resultado da eleição presidencial na maior economia do planeta, que deu a Donald Trump um segundo mandato, serão abordados no próximo relatório, uma vez que foram eventos ocorridos em outubro, e este relatório tem por objetivo relatar as principais ocorrências em setembro/24.
Brasil
No Relatório Focus, relatório divulgado pelo Banco Central para apresentar a mediana das expectativas das principais instituições financeiras, observamos que a projeção da Selic continua precificando ainda mais alta neste ano. A expectativa do IPCA para este ano acelerou para 4,55%, nível que supera o teto da meta de inflação para 2024: 4,50%.
A expectativa da taxa Selic para encerramento em 2024, por parte dos respondentes do Boletim Focus na última pesquisa de outubro, mantinha-se em 11,75% e, assim, permanecia ao longo de todo o ano de 2025, para apenas em 2026, iniciar movimento de queda para 9,50%.
Fonte: Banco Central
Em 6 de novembro de 2024 tivemos a penúltima reunião do Comitê de Política Monetária (COPOM), e o Banco Central decidiu pela alta de 0,50% da taxa Selic, em linha com a expectativa de mercado, levando-a para 11,75% a.a. Ocorre que, após este movimento e com base no comunicado da decisão emitido pela autoridade monetária, economistas de bancos e corretoras começaram a rever suas expectativas para Taxa Selic ao final deste ciclo de alta, posicionando o patamar em 13% a.a. e, em alguma casos, em até 13,75% a.a.
No próximo relatório mensal, abordaremos este tópico com maior profundidade, uma vez que trata-se de um evento ocorrido em novembro.
IPCA de outubro/24
Divulgado em 8 de novembro, o IPCA de outubro registrou alta de 0,56%, frente a projeção de 0,54% e acelerando ante ao mês anterior, quando subiu 0,44%. As cestas de itens que mais subiram em setembro foram a cesta de habitação, com alta de 1,49%, seguida pela de Alimentos & Bebidas, com alta de 1,06%, enquanto o grupo Transportes foi o único com deflação (-0,38%).
Fonte: IBGE
Com isso, temos um IPCA acumulado de 4,76% nos últimos 12 meses, acima do teto de 4,5% definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Comparado ao mês anterior, o índice em 12 meses apresentou alta, a maior aceleração em 12 meses. No acumulado do ano, a alta é de 3,88%.
A difusão, que mede o percentual de itens da cesta do IPCA que sofreram aumento, registrou uma elevação - ou seja, o espalhamento da inflação acelerou de 58% em setembro para 62% em outubro. Dos nove grupos que compõem o IPCA, oito tiveram alta de preço em outubro; como já citamos, apenas o grupo de Transportes teve deflação (-0,38%).
Os “vilões” foram, no grupo Habitação, a energia elétrica, com alta de 4,74% por conta do acionamento da bandeira vermelha 2, o que elevou o valor da conta de luz; e, no grupo Alimentos & Bebidas, as carnes, com aumento de 5,81%.
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
IGP-M de outubro
O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia) variou 1,52%, frente a projeção de 1,51% do mercado, ou seja, sem surpresa em relação ao que era esperado. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice encontra-se em 5,59% no acumulado 12 meses.
Fonte: FGV | Elaboração: Finclass
Fonte: FGV | Elaboração: Finclass
Política Fiscal
Em 31 de outubro, foi divulgado que o resultado primário do setor público consolidado registrou déficit de R$ 7,3 bilhões em setembro, frente ao déficit de R$ 181 bilhões no mesmo mês de 2023. Em 12 meses, o déficit atingiu o patamar de R$ 245,6 bilhões, 2% inferior ao déficit acumulado nos 12 meses até agosto.
Fonte: Banco Central
Curva de juros futuros
Observamos um aumento de 40 (0,40%) a 50 pontos-base (0,50%) na curva de juros futuros, na sua ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, segundo a terceira alta consecutiva. Destacamos ainda o movimento da ponta curta, que apresentou uma grande abertura. No ano, a curva acumula alta de 250 até 300 pontos-base (2,50% até 3,00%). Lembre-se de que juros longos mais elevados geram pressão negativa nos preços dos ativos de risco, tais como ações e fundos imobiliários.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários em outubro
Abaixo, traremos algumas das principais notícias do mês sobre o mercado de fundos imobiliários, além do desempenho do setor no geral:
GARE11: Potencial aquisição de 15 ativos do Grupo Carrefour
Operação no modelo Sale & Leaseback para aquisição de 15 imóveis ocupados pela bandeira Atacadão, com prazo inicial de 13 anos, renováveis por mais dois períodos adicionais de cinco anos, totalizando até 23 anos. A operação tem cap rate com base no preço de aquisição, de 8%.
GARE11: Proposta de aquisição do Ativo BRF Visa (Fato Relevante)
O GARE11, FII de renda urbana com ativos logísticos, recebeu proposta de aquisição do seu imóvel logístico localizado em Vitória de Santo Antão – Pernambuco, e possui 30.700 m² de ABL. O imóvel atualmente está locado para a BRF, e corresponde a 16% da receita do fundo. A operação ainda reduzirá a dívida do fundo em aproximadamente R$ 145 milhões, devido à quitação da dívida atrelada ao BRF Visa.
Ressaltamos que é apenas uma proposta, e ainda não foi efetivada. Acompanharemos as operações e traremos mais detalhes, assim que novas informações estiverem disponíveis.
RBVA11: Encerramento da 5ª emissão de cotas
O RBVA11, fundo imobiliário de renda urbana e um de nossos recomendados, anunciou um comunicado ao mercado sobre o valor captado da 5° emissão do FII no período de subscrição da oferta.
O montante inicial a ser captado era de R$ 500 milhões. O montante total liquidado foi de R$ 337,8 milhões. Lembramos que a proposta inicial era de adquirir o portfólio do RBED11, e mais dois ativos confidenciais.
Hoje, observa-se que o ativo B provavelmente se referia às aquisições feitas dos ativos da Pernambucanas, no valor de R$ 68 milhões. Somado ao valor estimado de aquisição do RBED11 (R$ 367 milhões), o fundo desembolsará aproximadamente R$ 435 milhões, a serem pagos de forma parcelada.
XPML11: Potencial aquisição do Jundiaí Shopping
O XPML11, FII do segmento de shopping centers, gestão XP Asset, que está recomendado nas carteiras de Renda e Valorização, informou assinatura de Memorando de Entendimentos (MoU, na sigla em inglês) para aquisição de 25% do Jundiaí Shopping, ativo que pertence integralmente à Multiplan (MULT3), uma das principais empresas de shopping centers do Brasil.
O Fato Relevante traz poucos detalhes, mas informa que o preço de aquisição seria de R$ 251,4 milhões, com pagamento parcelado.
A conclusão do negócio depende de condições precedentes usuais neste tipo de negócio, ou seja, diligências, além da aprovação do CADE.
KNSC11: Encerramento da 5ª emissão de cotas
O KNSC11, FII de papel gestão Kinea presente na carteira de Renda, informou o encerramento da 5ª emissão de cotas.
O alvo era captar R$ 500 milhões, mas a emissão foi um sucesso com forte demanda de sorte; não à toa, todo o lote suplementar foi tomado e, assim, atingiu-se o volume captado de R$ 625 milhões.
O fundo sairá de um patrimônio líquido de R$ 1,2 bilhão para, aproximadamente, R$ 1,8 bilhão de patrimônio.
Desempenho do IFIX
Tivemos um mês negativo para o IFIX em outubro, devido ao cenário local mais turbulento. O índice apresentou queda de 3,06%, enquanto o IBOVESPA (principal índice de ações no Brasil) e o IMOB (principal índice de ações imobiliárias) tiveram movimentos diferentes: O IBOVESPA, assim como o IFIX, teve retorno negativo (-1,60%), mas o IMOB teve alta de 3,40%.
No ano, o IFIX encontra-se no negativo em 3,21%, resultado melhor do que o IBOVESPA, que caiu 3,34%, e que o IMOB, com retorno acumulado negativo em 7,39%.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Você está olhando o gráfico do retorno setorial em outubro e está imaginando que setembro não acabou; pois é, assim como no mês anterior, observamos um desempenho homogêneo nos setores do IFIX no mês de outubro, com todos os principais setores acumulando queda pelo período.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield anualizado por setor
Em relação aos dividendos, novamente neste mês os segmentos de papel e FOFs lideraram o Dividend Yield anualizado, distribuindo 11,9% e 11,3%, respectivamente.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield Ponderado do IFIX vs IPCA
Você, que nos acompanha neste informe mensal há mais tempo, sabe que costumeiramente comparamos o Dividend Yield ponderado do IFIX com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizado como referência - neste caso, utilizamos aquele com vencimento em 2035.
Com um DY ponderado do IFIX de 10,41%, temos um prêmio de 362 pontos-base (3,62%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 6,79% ao ano. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 10 anos do IFIX, prêmio médio que se situa no patamar de aproximadamente 290 pontos-base (2,9%).
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Em outubro, observamos que o HGPO11, fundo imobiliário de escritórios, acumulou a maior alta do mês dentre os ativos do IFIX, lembrando que tal FII alienou seus ativos para encerrar as atividades, o que despertou uma movimentação acima da média em suas cotas.
Já o FII TRBL11, fundo imobiliário de logística, acumulou a maior queda, com desvalorização superior a 23%, devido à pressão sobre suas cotas. Isso ocorreu após uma intercorrência estrutural em um de seus ativos, que levou o locatário a suspender temporariamente suas operações no imóvel e a cessar o pagamento de aluguel até que sejam executadas obras de correção.
No lado das altas, muitos fundos de escritórios se valorizaram, refletindo um movimento de ajuste do mercado após severas quedas nos meses anteriores (nos últimos quatro meses, ao menos três FIIs do setor estiveram entre as maiores quedas). Esse segmento costuma ter um caráter mais defensivo em momentos turbulentos. Já entre as maiores quedas, não há predomínio setorial, o que chama atenção é que oito das 10 maiores quedas tiveram desvalorização superior a 10%.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass (* FIIs recomendados)
Carteiras Finclass
Não tivemos alterações em nossas carteiras no mês de outubro de 2024.
Resultado dos FIIs recomendados
No mês, do total de 17 FIIs recomendados, apenas o GARE11 teve retorno positivo (+1,44%). Na ponta negativa destacamos RBFF11 e PATL11 e tiveram quedas superiores a 10%, sendo 10,15% e 10,92%, respectivamente.
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Carteira de Renda
Lembrando que, na carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observamos apenas esta fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de renda divulgaram os seguintes rendimentos no mês:
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
Carteira de Valorização
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 100 mil, veja a seguir a configuração recomendada para outubro para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de recomendados no site da Finclass.
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Os FIIs recomendados na Carteira de Valorização divulgaram os seguintes rendimentos no mês:
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteira completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs, anteriormente recomendados, deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade para que o estoque detido anteriormente seja carregado, sem novos aportes. Portanto, caso você não deseje já executar a adequação de sua alocação em FIIs para o indicado na Carteira de Renda ou de Valorização. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O Fundo apresentou uma queda de 11,77% no mês, encerrando no valor de R$ 45,78 por cota (excluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,54, representando um desconto de 46% em relação ao seu montante patrimonial. No acumulado do ano, o retorno total do fundo (variação de cotas + dividendos) é de -7,27%.
A distribuição de dividendos foi de R$ 0,62 por cota, equivalente a um DY de 1,35% ao mês, ou 17,52% ao ano, considerando o valor de fechamento na data-com. O resultado do fundo foi de R$ 0,22 por cota, impactado por acordo feito com a locatária Dow, onde o fundo assume a responsabilidade da desmobilização do imóvel e receberá, posteriormente, o valor. Além disso, pactuou-se que a Dow postergará o aluguel de novembro, com vencimento em dezembro, para pagamento em janeiro, o que impacta o fluxo do semestre e ajuda a explicar a redução da distribuição neste mês.
Não houve mudanças na carteira de locatários do AIEC11, que permanece com 100% de sua área bruta locável ocupada.
Lembramos que a Dow, locatária do Rochaverá, comunicou, ainda em 2023, que deixará a área ocupada ao final do contrato, em janeiro de 2025. Inclusive, já é de conhecimento público que ela ocupará outro empreendimento na mesma região. A gestora segue em negociações comerciais para garantir a ocupação total ou parcial da área, evitando assim a vacância física/financeira quando a Dow se retirar.
No último relatório gerencial, a equipe de gestão apresentou o status da comercialização da área no Rochaverá, que apresenta evolução nas demandas engajadas, em negociação iniciada ou avançada, em relação ao mês anterior, corroborando com o momento mais positivo da Chucri Zaidan, região onde está o Rochaverá. Conforme dados do mercado nos últimos trimestres:
Fonte: Autonomy Investimentos
Como já comentado na edição anterior deste relatório, o AIEC11 celebrou contrato de locação de cerca de 15,5% do imóvel Rochaverá Torre D com o grupo Smurfit Westrock, com prazo de vigência de 60 meses. O contrato é uma pré-locação dado o término do contrato com a atual locatária DOW Química em janeiro de 2025. Há ainda aproximadamente 4 mil m² em discussão de minuta de contrato e, possivelmente, poderemos observar novas notícias ao longo dos próximos meses.
Novamente, queremos reiterar que nossa equipe realiza atualizações com o time de gestão para mantê-lo informado, e que o esforço de comercialização está dentro do esperado.
Ainda restam 12.378 m² a serem locados a partir de janeiro de 2025, perfazendo um percentual de 85%.
Reforçamos que não há recomendação de compra para este FII. Aqueles que optaram por manter a posição previamente adquirida, porque era uma das recomendadas no “O Melhor dos FIIs”, podem seguir com esse estoque, sem fazer novas aquisições, até que seja recomendada a venda. Qualquer recomendação será comunicada e justificada por meio de um relatório.
Conclusão
Assim, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente ao mês de outubro.
A mensagem que queremos trazer é a mesma mensagem do mês passado: atravessamos um momento adverso para ativos de risco e fundos imobiliários não passaram ilesos pela adversidade. As discussões acerca da trajetória da relação dívida/PIB e a sustentabilidade do patamar da dívida pública pautam a deterioração dos preços dos ativos locais e o enfraquecimento de nossa moeda.
Em contrapartida, é neste tipo de cenário que observamos oportunidades que historicamente trouxeram significativo retorno para quem soube se posicionar; e a nossa tarefa é essa, justamente nesta adversidade, orientá-lo como posicionar sua carteira de FIIs para que atravessemos este hiato de dificuldade em condições de maximizar retornos futuros.
Em outubro, tivemos um dos piores meses para fundos imobiliários nos últimos sete anos. A volatilidade persistente no mercado, somada à pressão sobre os juros e à deterioração dos indicadores econômicos têm impactado diretamente a performance dos fundos imobiliários.
Apesar dessas adversidades, mantemos nosso compromisso de buscar investimentos de longo prazo que estejam alinhadas a uma visão cautelosa e seletiva. Aquilo que tem qualidade não tem o hábito de desapontar. Acreditamos que uma abordagem focada na qualidade dos ativos e na preservação de capital será crucial para atravessar este período de maior aversão ao risco. Reforçamos a importância de uma carteira diversificada, preparada para absorver os desafios atuais, sem perder de vista o horizonte de recuperação.
Continuaremos atentos aos desdobramentos macroeconômicos e às movimentações no mercado de FIIs, sempre com o compromisso de informar e orientar nossos cotistas da melhor forma possível, adaptando nossas estratégias conforme necessário.
Agradecemos a costumeira paciência,
Ricardo Figueiredo (CNPI 3485) e Ted Duarte