Escrito por Ricardo Figueiredo, Ted Duarte em FUNDOS IMOBILIÁRIOS
12 min de leitura
Neste relatório, você encontrará:
Resumo do cenário internacional em outubro. O mês foi marcado pela continuidade do ciclo de corte de juros do Federal Reserve e pela recuperação das bolsas americanas, impulsionadas por balanços corporativos positivos e um acordo comercial com a China.
Resumo do cenário local. O alívio nas tensões externas e a ancoragem das expectativas de inflação trouxeram fôlego para os ativos locais, resultando em queda na curva de juros e valorização dos mercados de renda variável em outubro.
O mercado de fundos imobiliários. As principais notícias do setor, incluindo movimentações relevantes como vendas e aquisições de ativos por FIIs e mudanças corporativas entre FIIs no primeiro mês do último trimestre de 2025.
O desempenho dos fundos imobiliários recomendados. Analisamos o comportamento do Ifix e dos principais setores, além do retorno detalhado das carteiras Finclass de Renda e Valorização.
Olá, investidor(a)!
Iniciamos o relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal dos principais índices e bolsas ao redor do mundo:
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Estados Unidos
Nos Estados Unidos, o viés foi bem positivo, mesmo em meio à continuação da paralisação parcial do governo americano (shutdown). Este sentimento pode ser explicado pelo novo acordo comercial entre Estados Unidos e China, após haver uma escalada nas tensões entre os dois países sobre exportações dos minérios das chamadas “terras-raras”. Além disso, a temporada de divulgação de resultados corporativos também fortaleceu a alta dos principais índices, em função de balanços das principais empresas americanas apresentarem lucros acima do esperado.
Em 25 de outubro, o Fed anunciou um corte de 0,25% levando a meta dos Fed Funds para a faixa 3,75%–4% ao ano. Foi o segundo corte consecutivo em 2025 – parte de um ciclo de ajuste para sustentar a economia diante de sinais de arrefecimento do mercado de trabalho. A decisão ocorreu mesmo com a inflação ainda acima da meta do Banco Central americano e sem que a autoridade monetária tivesse posse de todos os dados estatísticos da economia, em especial, do mercado de trabalho, por conta do chamado shutdown e, por conseguinte, paralisação de alguns serviços públicos nos Estados Unidos.
Após o corte, autoridades do Fed adotaram tom cauteloso: Jerome Powell indicou que uma nova redução em dezembro “está longe de ser algo garantido”, citando a necessidade de avaliar impactos dos cortes recentes e a falta de dados oficiais devido ao shutdown.
Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de praticamente 70% de haver um corte na taxa de juros na próxima reunião, que ocorrerá em 10 de dezembro, de igual magnitude ao corte realizado em novembro.
Entretanto, a postura mais hawkish da autoridade monetária abriu espaço para crença de manutenção em dezembro.
Lembramos que a decisão de novembro foi dividida, a maior parte dos membros votou por corte de 0,25%, mas houve um voto, como ocorrera na reunião anterior, para um corte mais agressivo, de 0,50%, feito pelo indicado ao Fed pelo presidente Trump, e um voto inédito de manutenção data taxa no intervalo 4%-4,25% ao ano.
Fonte: CME Group | Data: 07/11/2025
Brasil
O mercado brasileiro seguiu o sentimento das bolsas globais e terminou o mês no positivo.
Um dos motivos foi justamente o alívio da tensão entre EUA e China, o que aumentou o apetite de investidores pelos mercados emergentes, além de uma melhora no sentimento doméstico, refletido na queda da curva de juros de longo prazo.
No âmbito econômico, o processo desinflacionário causado por uma Selic elevada parece estar trazendo um efeito positivo na inflação do Brasil para 2025 e nas expectativas para os próximos anos, como é mostrado no Boletim Focus.
Portanto, é possível afirmar que o alívio no ambiente global e a melhora nas expectativas de inflação dos agentes de mercado propiciaram um ambiente mais favorável para os ativos brasileiros.
No último Relatório Focus do mês (com dados coletados em 31 de outubro e divulgados em 3 de novembro), observamos que as principais instituições financeiras projetavam uma inflação em 4,55% para 2025, ainda acima da meta estipulada pelo Banco Central (com o centro da meta em 3,0% e o teto da meta em 4,5%), mas apresentando desaceleração contínua em relação aos meses anteriores. Relembremos que, no início do ano, os economistas chegaram a estimar uma inflação de mais de 5,50% em 2025.
Fonte: Banco Central do Brasil | Data de divulgação: 03/11/2025
IPCA de outubro de 2025
O IPCA — índice de preços ao consumidor amplo, calculado pelo IBGE e utilizado no sistema de metas de inflação — registrou alta de 0,09%, abaixo do esperado (0,16%). A maior contribuição para a queda veio na cesta de habitação, em função de uma diminuição nas tarifas de energia elétrica residencial por conta da alteração da bandeira de vermelha 2 para vermelha 1. O item energia elétrica acumula alta de 13,64% em 2025, mas quando ampliamos para 12 meses, a alta fica em apenas 3,11%.
Fonte: IBGE
No acumulado de 12 meses, o índice desacelerou para o nível de 4,68%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3,00%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. Portanto, atualmente temos inflação acima do teto da meta na base anual.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
IGP-M de outubro de 2025
O IGP-M — índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia — registrou queda de -0,36%, bem abaixo do esperado. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice desacelerou para 2,82% no acumulado de 12 meses.
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
A principal contribuição foi a queda dos preços ao produtor, principalmente pelas matérias-primas brutas agropecuárias que possuem grande peso no índice, como leite in natura, café em grão, soja em grão e bovinos.
Nos preços ao consumidor, o grupo de Habitação apresentou desaceleração em relação ao mês anterior, com redução nas tarifas de energia elétrica residencial devido à mudança da bandeira tarifária de “vermelha patamar 2” para “vermelha patamar 1”.
Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Curva de juros futuros
Neste mês, observamos mais uma leve queda de 3 a 9 pontos-base (0,03% a 0,09%) na ponta longa da curva de juros futuros (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, refletindo uma percepção de leve melhora. Veja que a curva está bem abaixo do patamar registrado no fim de 2024, mas historicamente ainda segue elevada.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários
As principais notícias do setorMP 1.303/2025 foi retirada de pauta
No início de outubro, a Câmara aprovou requerimento de oposição e retirou de pauta a Medida Provisória 1303/25, que unificaria em 18% a tributação sobre todas as aplicações financeiras a partir de 1° de janeiro de 2026 e aumentaria a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) de algumas instituições financeiras. Foram 251 votos a favor da retirada e 193 contra.
Na prática, as regras anteriores continuam vigentes. Para fundos imobiliários, dividendo isento e IR sobre ganho de capital em 20%.
A medida trazia uma expectativa de arrecadação adicional de cerca de R$ 10,5 bilhões para 2025 e R$ 21 bilhões para 2026 (diminuída para cerca de R$ 17 bilhões após negociações). Sem esse dinheiro extra, o governo deverá fazer algum novo bloqueio nas despesas de 2025, ou aumentar receitas de outra maneira.
XPML11 anuncia operações de compra e venda de shopping com a CPSH (FII recomendado)
O XPML11 anunciou operações com o FII Capitânia Shoppings (CPSH11), comprando participações nos shoppings Praia de Belas (10%), Metrô Tatuapé (4,53%), Boulevard Tatuapé (15%) e Iguatemi Bosque (5,5%), e vendendo 4,81% do Internacional Shopping Guarulhos.
A venda, estimada em R$ 76,7 milhões, representa um cap rate de 7,2% a.a. e gerará R$ 0,35/cota em ganho de capital. O XPML11 agora detém 15,09% do ativo de Guarulhos. As aquisições somam R$ 344,8 milhões, sendo R$ 266,6 milhões pagos à vista e o restante parcelado até 2027, corrigido pelo IPCA.
RBVA11 anuncia venda de imóvel em São Gonçalo (RJ)
O RBVA11 anunciou a venda do imóvel São Gonçalo Centro (RJ), locado ao Santander, por R$ 8,1 milhões — 20,9% acima do laudo e com TIR de 10,6% a.a. A operação gera R$ 7,9 milhões em liquidez e lucro de R$ 35,4 mil, reduzindo a exposição bancária do fundo para menos de 25% do portfólio.
O pagamento será 50% à vista e o restante em até 14 meses, corrigido pelo IPCA. Essa foi a 25ª venda do fundo, somando R$ 247 milhões em alienações e R$ 75,9 milhões em lucros acumulados.
RVBI11 agora tornou-se PSEC11 (FII recomendado)
O VBI REITS Multiestratégia FII convocou seus cotistas para deliberar em Assembleia Geral Extraordinária sobre a alteração de sua denominação para Patria Securities FII – Responsabilidade Limitada.
Isso não trará qualquer alteração na sua política de investimentos ou estratégia, que segue focada em cotas de FIIs e CRIs.
Aprovada, a alteração passou a valer em 24 de outubro de 2025, e o fundo passou a ser negociado com um novo ticker, PSEC11, e um novo nome, FII PSEC PAX.
BTLG11 anuncia venda de dois ativos do portfólio do SARE11 (FII não recomendado)
O BTLG11 anunciou a venda dos imóveis WT Morumbi e Work Bela Cintra, adquiridos recentemente do SARE11, por R$ 557 milhões, com pagamento integral à vista. A operação gerou lucro estimado de R$ 24 milhões (cerca de 12% de ganho de capital, ou R$ 0,54/cota).
Os ativos, considerados não estratégicos, ficaram apenas oito dias na carteira do fundo. O fechamento depende da aprovação do CADE e do não exercício de preferência pelos locatários.
HGRE11 anuncia venda de dois conjuntos comerciais (FII não recomendado)
O HGRE11 concluiu a venda dos conjuntos 91 e 92 do edifício na Av. Eng. Luiz Carlos Berrini (São Paulo, SP) por R$ 20,96 milhões, valor 29,3% acima do investido e 15,7% acima do laudo de 2024. A operação gerou lucro de R$ 4,76 milhões (R$ 0,40/cota) e TIR anualizada de 8,72% a.a. A compradora assume agora os contratos de locação, equivalentes a cerca de R$ 127 mil/mês, ou R$ 0,01/cota. O preço por m² da venda foi de R$ 23.000/m².
Desempenho do Ifix
Em outubro, os principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa e Ifix) apresentaram alta, acumulando ganhos de 2,26% e 0,12% no mês, respectivamente. Setorizando o Ifix por tijolo e papel, vemos uma alta maior em fundos de recebíveis. No ano, todos os índices registram altas robustas.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica e Quantum | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários. Em outubro, o segmento de renda urbana apresentou a maior alta. Mas como o Ifix possui maior participação em FIIs de escritórios e hedge funds, a queda destes segmentos e uma alta mais contida dos FIIs de papel contribuiu para que o índice registrasse um modesto ganho de 0,12%.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield anualizado
Referente ao dividend yield anualizado por setor, observamos os FIIs de papel e hedge funds registrando os maiores números. O Ifix fechou o mês com um DY anualizado de 12,37% a.a., novamente menor do que no mês anterior.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
P/VP por setor
Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), os segmentos de renda urbana e de papel (CRI) seguem sendo aqueles que apresentam os menores descontos em relação ao valor patrimonial. Já o segmento de escritórios continua com o maior deságio entre os principais setores.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield ponderado do Ifix vs IPCA
Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2040.
Com um DY ponderado do Ifix de 12,37%, temos um prêmio de 493 pontos-base (4,93%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês em 7,44% ao ano, menor do que no mês passado. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 538 pontos-base (5,40%). E mesmo em 5 anos, tal prêmio médio é elevado por se tratar de um período em que convivemos por muito tempo com juros altos.
Ao alongarmos mais o espectro de análise, observamos uma redução de tal prêmio médio, mostrando ainda mais potencial para o mercado de FIIs nos atuais preços.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Observando as melhores e piores performances do Ifix, o GZIT/11, do segmento de shopping center, registrou a maior alta no mês, no valor de 9,42%. Já o FII de papel perfil URPR11 registrou uma perda de 9,95% no seu valor de cota.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras de Valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de Renda desde o início acumulam ganhos de 23,84% e 27,10%, respectivamente, ambas acima do Ifix no mesmo período.
Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Resultados dos FIIs recomendados
Do total de 17 FIIs recomendados, tivemos um mês sem uma direção definida. O FII recomendado que registrou a maior alta foi o RBVA11, que subiu 5,55%. Já a maior queda veio do BRCR11, que caiu 5,59%.
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Carteira de Renda
Na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O fundo apresentou um retorno positivo de 3,13% no mês (incluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,68, representando um desconto de 32% em relação ao seu montante patrimonial.
No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota. Isso equivale a um DY no mês de 0,63% a.m. e um DY anualizado de 7,56% a.a.
Fonte: Arch Capital
No dia 14 de agosto, a gestão informou em comunicado ao mercado que houve distrato ao Contrato de Locação de Imóvel com o grupo Seven, referente a uma área de 11.248,3 m² que estava ocupada pelo inquilino na Torre D do Condomínio Rochaverá Corporate Towers.
Como consequência da devolução antecipada da área, o fundo receberá aproximadamente R$ 18,3 milhões (R$ 3,80/cota). Os recebimentos serão de cerca de R$ 11,8 milhões durante o segundo semestre de 2025, e o saldo será recebido em 12 parcelas mensais a partir de janeiro de 2026. Com isso, a vacância física do fundo passaria a ser de 49%.
Entretanto, no dia 9 de outubro, o fundo anunciou um contrato de locação com o Grupo Smurfit Westrock para aumentar a área locada em 1.839m². Dessa maneira, a vacância física será de 41%. O prazo de vigência do contrato dos demais andares já locados anteriormente pelo grupo foi prorrogado em 11 meses, passando a data de término da locação para agosto de 2030. O aumento na receita mensal, após carências e descontos, é de R$ 0,048/cota.
No gráfico abaixo, a gestão informa o atual funil de comercialização do fundo:
Fonte: Arch Capital
Neste gráfico de comercialização, a gestão divulgou que possui uma área de 6.300 m² em demandas ativas, 20.500 m² em conversas engajadas e 9.409 m² (a área vaga atualmente) em negociação avançada, fase em que a proposta comercial já é discutida.
Referente ao edifício Standard Building, localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, o locatário optou pela rescisão antecipada do contrato, com aviso-prévio de 12 meses e permanência no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de pagamento de multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota em janeiro de 2025.
Entendemos os desafios que o mercado de escritórios no RJ possui, mas estamos falando de um imóvel com destaque em sua localização, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial — tema abordado no último relatório gerencial do FII.
Conclusão
Dessa maneira, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários em outubro.
O Ifix apresentou um leve avanço após passar por alguns meses de forte alta. Mas ainda entendemos que existem oportunidades em nossas recomendações, de modo que grande parte delas se encontram em valores bem abaixo do que acreditamos que de fato os ativos valem.
Continue seguindo o nosso plano de investimentos, e conte conosco para te ajudar durante essa jornada.
Agradecemos a costumeira paciência.
Bons investimentos,
Ricardo Figueiredo | CNPI 8786
Ted Duarte | CNPI 10085
Sobre os analistas
Ricardo Figueiredo
Sócio
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Finclass. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há quase 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.
Ted Duarte
Analista de Investimentos
É analista CNPI especialista em fundos imobiliários na Finclass. Economista com MBA em Investimentos, iniciou a carreira em auditoria contábil de fundos de investimento e securitizadoras com foco em crédito imobiliário. Mais tarde, passou a se dedicar à criação de conteúdos educativos e à análise de fundos imobiliários. Acredita que a educação liberta e impulsiona cada indivíduo ao seu máximo potencial, e tem como missão disseminar o conhecimento para que todos possam alcançá-lo.
