Neste relatório, você verá:
- Uma breve atualização sobre o cenário macroeconômico norte-americano e europeu. Vale o destaque para os Estados Unidos: finalmente, tivemos a reunião do Fed, tão aguardada pelo mercado, que apresentou o início do ciclo de corte de juros. Agora, o mercado se debruça sobre até quando este ciclo perdurará, e em qual ritmo ele será feito.
- Uma breve atualização sobre o cenário brasileiro. No cenário doméstico, seguimos na contramão das principais economias do mundo, e subimos 0,25% na taxa básica de juros, aumentando ainda mais o efeito restritivo da política monetária. A ata reforçou o compromisso com a convergência da inflação à meta, dado que se observa uma desancoragem das expectativas por parte do mercado, e falta de clareza com o compromisso fiscal por parte do Governo Central.
- O cenário de fundos imobiliários, as principais notícias e o desempenho do setor. O mês apresentou maior volatilidade para os ativos de renda variável, o que trouxe queda generalizada em grande parte dos fundos imobiliários.
- O desempenho dos ativos recomendados pela Finclass nas carteiras de Valorização e Renda, e as mudanças na carteira. Vale ressaltar que soltamos relatório extraordinário em setembro, anunciando a substituição do BCIA11 por RVBI11, FII multiestratégia, mas que possui grande parcela de sua carteira ainda em FOFs.
Olá, caro (a) investidor (a)!
Para começarmos este relatório, vamos apresentar uma tabela com o fechamento do mês das principais bolsas e mercados mundiais, trazendo uma visão geral:
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Europa
A zona do euro continua enfrentando uma desaceleração na economia, resultado de um período longo de restrição monetária para controlar a inflação, restrição esta que trouxe resultado esperado até o momento: o Índice de Preços preliminar de setembro (CPI, na sigla em inglês) em 12 meses desceu de 2,2% para 1,8%; o que mostra, de certa forma, que o objetivo vem sendo cumprido.
No quesito de atividade econômica, vale o destaque para a Alemanha, que possui uma grande dependência de exportações industriais, e enfrenta desafios mais significativos, com sua economia mostrando sinais de estagnação.
Já no dia 12 de setembro, a autoridade monetária anunciou corte de 0,25% na sua taxa de juros, indo para 3,50% ao ano.
Com isso, as principais bolsas europeias fecharam no negativo. O STOXX 600, índice composto pelas principais empresas da Zona do Euro, caiu -0,41%. Já o DAX, índice composto pelas maiores companhias listadas na Alemanha, registrou uma perda de -0,8%. Pontuamos que tal movimento foi influenciado pela fraca atividade na economia, conforme mostraram os dados, o que historicamente aumenta o temor do mercado sobre uma possível recessão.
Estados Unidos
Os principais índices de ações americanos apresentaram ganhos relevantes em setembro.
O mercado de trabalho mostrou relativa força, mas houve sinais de enfraquecimento, com uma leve elevação na taxa de desemprego e menor criação de empregos do que nos anos anteriores.
No que tange a política monetária, no dia 18 de setembro de 2024, o Federal Reserve (Fed) decidiu cortar a taxa básica de juros em 0,50%, colocando a faixa-alvo entre 4,75% e 5,00%. Esta foi a primeira redução de juros significativa desde o início do ciclo de altas em 2022, quando o Fed estava focado em combater a inflação elevada. Vale pontuar que o mercado aguardava um corte de apenas 0,25%.
No discurso após a reunião, o presidente do Fed, Jerome Powell, mencionou que o corte nas taxas foi uma resposta aos sinais de desaceleração econômica e às expectativas de enfraquecimento no mercado de trabalho, mas ressaltou que a política monetária seria ajustada com base nos dados futuros. Powell enfatizou a necessidade de cautela, afirmando que o Fed não está comprometido com um ciclo prolongado de cortes e que qualquer mudança adicional nas taxas dependeria do comportamento da inflação e do crescimento econômico.
O mercado precifica, quando este relatório é redigido, uma probabilidade de 65% de um corte de 50 pontos-base (0,5%), e uma probabilidade de 35% de um corte de 75 pontos-base (0,75%) na próxima reunião, segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula a probabilidade de acordo com as negociações de contratos futuros das taxas de juros:
Fonte: CME Fedwatch | Data: 02/10/2024
Brasil
No Brasil, tivemos um mês bem mais negativo do que as principais bolsas no mundo.
O Banco Central do Brasil, após um período de manutenção da taxa Selic em 10,5%, iniciou novamente um ciclo de alta de juros, no qual anunciou elevação de 0,25% na taxa de juro, ficando em 10,75% ao ano.
Na ata, divulgada dias depois, o Copom destacou três pontos:
- A necessidade de uma política mais contracionista devido à resiliência da atividade e do mercado de trabalho;
- O início gradual do ciclo de aperto monetário; e
- O acompanhamento contínuo de dados sem indicar futuros passos claros.
Não obstante, a ata ressaltou preocupações com o cenário fiscal, requerido, de certa forma, por parte dos dirigentes e das instituições financeiras uma certa previsibilidade e compromisso com o arcabouço fiscal.
O Relatório Focus, divulgado pelo Banco Central, apresenta a mediana das expectativas das principais instituições financeiras. Nele, observamos que a projeção da Selic continua precificando ainda mais altas neste ano. A expectativa do IPCA para este ano se manteve em 4,37%:
Fonte: Banco Central
IPCA de agosto
Divulgado em 9 de outubro, o IPCA de setembro registrou alta de 0,44% frente à projeção de 0,46%. A cesta de itens que mais subiu em setembro foi a de habitação, enquanto a que mais contribuiu para a queda foi a cesta de itens de despesas pessoais. No mês anterior, o IPCA registrou queda de -0,02%.
Fonte: IBGE
Com isso, temos um IPCA acumulado de 4,42% nos últimos 12 meses, abaixo, porém muito próximo, do teto de 4,5% definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Comparado ao mês anterior, o índice em 12 meses apresentou alta.
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
IGP-M de setembro
O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia) variou 0,62%, frente à projeção de 0,47% do mercado. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice encontra-se em 4,53% nos últimos 12 meses.
Fonte: FGV | Elaboração: Finclass
Fonte: FGV | Elaboração: Finclass
Política Fiscal
Em 30 de setembro, foi divulgado que o resultado primário do Governo Central (o governo ao nível do estado-nação) registrou déficit de R$ 21,4 bilhões em agosto, frente ao déficit de R$ 22,8 bilhões no mesmo mês de 2023. Em 12 meses, o Governo Central acumula um déficit de R$ 256,3 bilhões, inferior ao déficit acumulado nos doze meses até julho.
Fonte: Banco Central
Curva de juros futuros
Em setembro, observamos um aumento de 28 pontos-base (0,28%) na curva de juros futuros, na sua ponta longa, em relação ao mês anterior, segundo a segunda alta seguida. Destacamos ainda o movimento da ponta curta, que apresentou uma grande abertura. No ano, a curva acumula alta de 206 pontos-base (2,06%). Este gráfico representa um retorno médio ao ano no CDI de 12,43% até 2033. Lembre-se de que juros longos mais elevados geram pressão negativa nos preços dos ativos de risco, tais como ações e fundos imobiliários.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários em setembro
Abaixo, traremos algumas das principais notícias do mês sobre o mercado de fundos imobiliários, e o desempenho do setor no geral:
AIEC11: Pré-locação de 15,5% do Rochaverá Torre D
O AIEC11, fundo imobiliário de escritórios, celebrou o contrato de locação de cerca de 15,5% do imóvel Rochaverá Torre D com o grupo Smurfit Westrock, com prazo de vigência de 60 meses. O contrato é uma pré-locação dado o término do contrato com a atual locatária DOW Química em janeiro de 2025.
PVBI11: Reajustes de contratos, revisionais em andamento, e redução nos dividendos
O PVBI11, fundo imobiliário de escritórios e um de nossos recomendados, anunciou algumas informações relevantes em relatório gerencial:
- Houve reajustes contratuais de 754 m² de ABL, previstos no mês.
- 4 revisionais estão em processo de andamento, com previsão de formalização das novas condições comerciais até o fim do ano. Esses locatários representam 8,78% da receita do fundo.
- A gestão informou que agosto foi o último mês em que houve distribuição de valor não recorrente de R$ 0,06/cota, que veio da venda do ativo JK. No final do mês, o dividendo anunciado foi de R$ 0,55/cota ante a R$ 0,65/cota nos meses anteriores. Em nossa visão, isso não impacta os fundamentos imobiliários que nos fizeram
XPML11: Venda de Shopping Cerrado
O XPML11, fundo imobiliário de shopping, anunciou venda de 85% do Shopping Cerrado (a parcela que o fundo possuía do ativo), chegando a um acordo de vender pelo mesmo valor que o XP Malls adquiriu a sua participação total no ativo, totalizando o montante de R$ 30 milhões, integralmente pago até a data de divulgação.
O shopping é um dos ativos que menos contribui para o NOI Caixa do fundo (menos de 1%), mesmo representando 7% da ABL do fundo. Segundo a gestora, o ativo possui indicadores operacionais abaixo da média do XP Malls.
GARE11: Proposta de aquisição de imóvel locado para o grupo GPA
O GARE11, fundo imobiliário de renda urbana/logística, anunciou que recebeu proposta de aquisição do imóvel atualmente locado para o Grupo GPA, localizado na cidade de Campinas, estado de São Paulo.
O GPA Campinas é uma loja com aproximadamente 2.895 m² de ABL, em um valor de R$ 30 milhões a serem pagos à vista, no ato da lavratura da escritura de compra e venda, representando um cap rate de 6,82% a.a. O lucro bruto estimado é de R$ 0,048 por cota, que traria uma TIR aproximada de 26% ao ano, equivalentes a uma taxa de IPCA + 21,24% ao ano. O referido valor é uma estimativa.
Desempenho do IFIX
Tivemos um mês negativo para o IFIX em setembro, devido ao cenário local mais turbulento. O índice apresentou queda de -2,58%, enquanto o IBOVESPA (principal índice de ações no Brasil) e o IMOB (principal índice de ações imobiliárias) também apresentaram baixa de -3,08% e -2,97%, respectivamente. No ano, o IFIX encontra-se negativo em -2,58%.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Observamos um desempenho homogêneo nos setores do IFIX no mês de setembro, com todos os principais setores acumulando queda pelo período.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield anualizado por setor
Em relação aos dividendos, neste mês, os segmentos de papel e FOFs lideraram o Dividend Yield anualizado, distribuindo 11,93% e 11,12%, respectivamente.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend Yield Ponderado do IFIX vs IPCA
No mercado de fundos imobiliários, é comum compararmos o Dividend Yield ponderado do IFIX com o Tesouro IPCA+.
Com um DY ponderado do IFIX de 10,07%, temos um prêmio de 357 pontos-base (3,57%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 6,5% ao ano. Esse prêmio ainda é superior à média histórica do IFIX, que possui um prêmio médio de cerca de 290 pontos-base (2,9%).
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Em setembro, observamos o HTMX11, fundo imobiliário de hotel acumulando a maior alta do mês dentre os ativos do IFIX, enquanto o VINO11, fundo imobiliário de escritórios, acumulou a maior baixa. No lado das altas, percebe-se que grande parte está composto por FIIs de papel, segmento este que costuma ter caráter mais defensivo em momentos turbulentos.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
No mês, tivemos alteração em ambas as carteiras, substituindo o BCIA11 pelo RVBI11. Tais alterações em relatório extraordinário publicado em 19 de setembro.
Resultado dos FIIs recomendados
Em setembro, do total de 17 FIIs recomendados, quatro destes conseguiram apresentar ganhos: GARE11, FATN11, BTCI11 e KNSC11.
Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Carteira de Renda
A configuração atual da carteira de renda seguiu com alterações em setembro, mês em que recomendamos a substituição de BCIA11 pelo RVBI11. Lembrando que, na carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observamos apenas esta fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de renda divulgaram os seguintes rendimentos no mês (importante destacar que a informação de RVBI11 não impactou o rendimento médio da carteira neste mês, porque a “data-com” ocorreu antes de sua recomendação. Incluímos na tabela apenas a título informativo):
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
Carteira de Valorização
Considerando a alocação mais ampla em FIIs, presente na lista de recomendados para a Carteira de Valorização com patrimônio a partir de R$ 100 mil, segue a seguinte configuração em setembro (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de recomendados no site da Finclass). Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Fonte: Finclass
Os FIIs recomendados na carteira de valorização divulgaram os seguintes rendimentos no mês (importante destacar que a informação de RVBI11 não impactou o rendimento médio da carteira neste mês porque a “data-com” ocorreu antes de sua recomendação. Incluímos na tabela apenas a título informativo):
Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteira completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs, anteriormente recomendados, deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informarei com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade para que o estoque detido anteriormente seja carregado, sem novos aportes. Portanto, caso você não deseje já executar a adequação de sua alocação em FIIs para o indicado na Carteira de Renda ou de Valorização. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa, por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O Fundo apresentou uma queda de 0,59% no mês, encerrando no valor de R$ 53,32 por cota (excluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,63, representando um desconto de 37% em relação ao seu montante patrimonial. No acumulado do ano, a cota registrou uma queda de -7,27% (considerando os dividendos, a alta é de 4,70%).
A distribuição de dividendos foi de R$ 0,73 por cota, equivalente a um DY de 1,37% ao mês, ou 17,74% ao ano, considerando o valor de fechamento na data-com. O resultado do fundo foi de R$ 0,91 por cota, e R$ 0,18 por cota foram alocados para a reserva de lucros acumulada não distribuída.
Não houve mudanças na carteira de locatários do AIEC11, que permanece com 100% de sua área bruta locável ocupada.
Lembramos que a Dow, locatária do Rochaverá, comunicou, ainda em 2023, que deixará a área ocupada ao final do contrato, em janeiro de 2025. Inclusive, já é de conhecimento público que ela ocupará outro empreendimento na mesma região. A gestora segue em negociações comerciais para garantir a ocupação total ou parcial da área, evitando assim a vacância física/financeira quando a Dow se retirar. No último relatório gerencial, a equipe de gestão apresentou o status da comercialização da área no Rochaverá:
Fonte: Autonomy Investimentos
Como já comentado neste relatório, o AIEC11 celebrou contrato de locação de cerca de 15,5% do imóvel Rochaverá Torre D com o grupo Smurfit Westrock, com prazo de vigência de 60 meses. O contrato é uma pré-locação, dado o término do contrato com a atual locatária DOW Química em janeiro de 2025.
Quanto ao status da comercialização da ABL restante do AIEC11, em relação ao mês anterior, a gestora informou uma queda nas demandas totais, indo de 92.771 m² para 87.683 m², com 35 empresas diferentes. Observa-se também queda nas demandas ativas (conversas iniciais), que passaram de 49.850 m² para 45.350 m². Já nas demandas engajadas (visitas e/ou reuniões realizadas) e em negociação inicial (proposta comercial enviada) ocorreu uma diminuição.
As demandas em negociação avançada aumentaram para 2.947 m², demonstrando que as conversas estão evoluindo para uma futura locação do prédio em São Paulo. É importante ressaltar que o prédio atualmente é alugado apenas para a Dow, porém, não há impedimento para a presença de múltiplos inquilinos, o que trará uma diversificação importante para o portfólio.
Novamente, quero reiterar que nossa equipe realiza atualizações com o time de gestão para mantê-lo informado, e que o esforço de comercialização está dentro do esperado.
Ainda restam 12.378 m² a serem locados a partir de janeiro de 2025, perfazendo um percentual de 85%.
Reforçamos que não há recomendação de compra para este FII. Aqueles que optaram por manter a posição previamente adquirida, porque era uma das recomendadas no “O Melhor dos FIIs”, podem seguir com esse estoque, sem fazer novas aquisições, até que seja recomendada a venda. Qualquer recomendação será comunicada e justificada por meio de um relatório.
Conclusão
Assim, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente ao mês de setembro.
Nós sempre dizemos que não estamos aqui para vender um passeio ao bosque. Estamos aqui para explicar os acontecimentos que afetam o mercado de fundos imobiliários, além de nossas perspectivas para o futuro.
Reforçamos que o cenário que vemos para os próximos dois anos, com tudo se mantendo constante, será com a Selic menor do que o que vemos atualmente, com expectativa do mercado de que chegue a 11,75% ao final do ano.
O desafio a ser enfrentado fica para o Banco Central reforçar o compromisso com a convergência da inflação à meta – algo que vem sendo comunicado pela autoridade monetária. Além disso, o Governo Central precisa trazer um discurso mais austero com a política fiscal, de modo que também venha um assunto sensível para o mercado.
Estamos aqui para te informar, educar e tentar tranquilizá-lo nos momentos mais adversos. Conte conosco para ajudá-lo nesta maratona, que é a construção de um patrimônio sólido ao longo prazo.
Agradecemos a costumeira paciência,
Ricardo Figueiredo (CNPI 3485) e Ted Duarte