Escrito por Ricardo Figueiredo, Ted Duarte em FUNDOS IMOBILIÁRIOS
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Neste relatório, você encontrará:
O cenário econômico estadunidense: setembro foi marcado por otimismo em meio ao retorno do ciclo de corte de juros, após alguns meses de cenário econômico global mais incerto.
O cenário econômico brasileiro: os mercados de renda variável fecharam o mês com mais uma alta, reforçando a percepção de melhora do cenário econômico — parcialmente sustentados por um maior apetite por ativos em países emergentes.
O mercado de fundos imobiliários em setembro e as principais notícias envolvendo a indústria.
O desempenho dos fundos imobiliários recomendados em setembro: todos os nossos fundos fecharam com alta no mês.
Iniciamos o relatório com uma visão consolidada do fechamento mensal dos principais índices e bolsas ao redor do mundo:
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Estados Unidos
Setembro foi marcado por otimismo em meio ao retorno do ciclo de corte de juros, após alguns meses de um cenário econômico global mais incerto, especialmente por conta de como a economia real nos Estados Unidos reagiria ao arsenal de tarifas comerciais utilizado pelo governo em relação aos principais parceiros comerciais.
Na economia real, o setor de serviço nos EUA mostrou desaquecimento, e um mercado de trabalho mostrou que segue em pleno emprego, mas sem a pujança outrora exibida. Em 9 de setembro, foi divulgada a revisão de Payroll (relatório de mercado de trabalho nos EUA) que mostrou que houve criação de 911 mil empregos a menos nos 12 meses até março de 2025. O mercado já esperava uma diminuição, mas a expectativa era de 700 mil empregos a menos.
No dia 18 de setembro, o Fed (banco central americano) anunciou a primeira redução da taxa de juros, em 0,25 ponto, desde dezembro do ano passado, baixando a banda de juros para 4% e 4,25% ao ano, conforme decisão do Fomc (Comitê Federal de Mercado Aberto, equivalente ao nosso Copom), amplamente esperada pelo mercado. Ainda houve indicação da autoridade monetária sobre mais reduções graduais ao longo do ano, à medida que aumentam as preocupações sobre a fraqueza do mercado de trabalho americano.
Um ponto de atenção é a inflação do consumidor que segue acelerando desde junho. O mercado ainda enxerga esse ponto com cautela, porque a teoria econômica sugere uma contradição entre desemprego/atividade econômica em queda e aumentos constantes nos preços.
Uma surpresa negativa, ou seja, maior nível de preços, pode gerar um afrouxamento monetário menor do que o esperado, ou até mesmo uma interrupção nesse ciclo de corte de juros.
Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos (conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias), o mercado precifica uma probabilidade de 92,5% de haver um corte na taxa de juros na próxima reunião, que ocorrerá em 29 de outubro.
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Fonte: CME Group | Data: 08/10/2025
Brasil
Assim como nos Estados Unidos, os índices de renda variável fecharam o mês com mais uma alta, reforçando a percepção de melhora do cenário econômico — parcialmente sustentados por um maior apetite por ativos em países emergentes.
Além disso, a economia brasileira mostra sinais de desaceleração, embora o Banco Central acredite que haja “resiliência” da atividade econômica.
Também houve decisão de política monetária pelo BC. Entretanto, a decisão foi por manter a taxa de juros no atual patamar de 15% ao ano, como amplamente esperado pelo mercado. A ata, divulgada uma semana após a reunião, reforçou que esse patamar de juros deve ser mantido por “período bastante prolongado”. A justificativa foi de que o cenário permanece com inflação ainda elevada, expectativas ainda distantes da meta de inflação, além de riscos externos.
No último Relatório Focus do mês (com dados coletados em 26 de setembro e divulgados em 29 de setembro), observamos que as principais instituições financeiras projetavam uma inflação em 4,81% para 2025, ainda acima da meta estipulada pelo Banco Central, mas que apresentava desaceleração contínua em relação aos meses anteriores. Relembramos que, no início do ano, os economistas chegaram a estimar uma inflação de mais de 5,50% em 2025.
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Fonte: Banco Central do Brasil | Data de divulgação: 29/09/2025
IPCA de setembro de 2025
O IPCA — índice de preços ao consumidor amplo, calculado pelo IBGE e utilizado no sistema de metas de inflação — registrou alta de 0,48%. A maior contribuição veio na cesta de habitação, influenciada pelo fim do bônus de Itaipu nas tarifas energéticas.
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Fonte: IBGE
No acumulado de 12 meses, o índice acelerou para o nível de 5,17%. Destacamos que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é de 3,00%, com intervalo de tolerância de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado de 12 meses poderia ficar acomodado no intervalo de 1,50% até 4,50%. Portanto, atualmente temos inflação acima do teto da meta na base anual.
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Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
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Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass
IGP-M de setembro de 2025
O IGP-M 0151— índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia — registrou alta de 0,42%. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice desacelerou para 2,82% no acumulado de 12 meses.
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Os resultados do IPA e IPC foram influenciados pela menor queda de bens finais (alimentos e vestuário, por exemplo), e pelo fim do bônus de Itaipu nas tarifas energéticas.
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Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass
Curva de juros futuros
Neste mês, observamos mais uma leve queda de 5 a 13 pontos-base (0,05% a 0,13%) na curva de juros futuros, na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, refletindo uma percepção de leve melhora. Veja que a curva está bem abaixo do patamar registrado no fim de 2024, mas historicamente ainda segue elevada.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O mercado de fundos imobiliários
As principais notícias do setor XPML11 (FII recomendado): 13ª emissão de cotas
O XP Malls (XPML11) aprovou sua 13ª emissão de cotas, com objetivo de captar até R$ 207,6 milhões. O preço de emissão será de R$ 112,61 por cota, acrescido da taxa de distribuição primária de R$ 0,75, totalizando R$ 113,36 por cota subscrita.
Serão emitidas inicialmente 1.843.546 novas cotas, podendo haver lote adicional de até 50% (921.773 cotas), caso a demanda seja maior.
Entretanto, a oferta é restrita a investidores profissionais, ou seja, aqueles que atestam possuir ao menos R$ 10 milhões em ativos financeiros.
BRCR11 (FII recomendado): Locação no EZ Towers
O BRCR11 divulgou um comunicado ao mercado informando que fechou três novos contratos de locação no empreendimento EZ Towers, em São Paulo, entre agosto e setembro de 2025.
Essas novas locações somam 12,6 mil m² de área bruta locável e elevaram a taxa de ocupação do prédio de 50% para 77%, um avanço significativo para um dos principais ativos do portfólio.
TRXF11 (FII não recomendado): 12ª emissão de cotas
O TRXF11 anunciou sua 12ª emissão de cotas, com meta de captação de R$ 2 bilhões. Os recursos serão direcionados para novos projetos do tipo built-to-suit — imóveis feitos sob medida para locatários — e para operações de sale and leaseback, em que o proprietário vende o imóvel e o aluga em seguida.
BTLG11 (FII não recomendado): compromisso de compra e venda do portfólio do SARE11
O BTLG11 anunciou a assinatura de um compromisso de compra e venda para adquirir os três imóveis que compõem o portfólio do SARE11. A operação está avaliada em cerca de R$ 448,6 milhões e sua conclusão depende do cumprimento de condições usuais, incluindo o possível exercício do direito de preferência pelos atuais locatários.
CACR11 (FII não recomendado): remarcação de CRIs da carteira com redução do valor patrimonial
O Daycoval, administrador do CACR11, FII de papel high yield com gestão da Cartesia, emitiu fato relevante em 19/09/25 informando a remarcação de valor justo de 4 CRIs do fundo que somavam, na data, 56,9% do patrimônio do CACR11. Tal remarcação retirou 24,5% do valor de tais ativos, gerando impacto negativo na cota patrimonial do fundo de 13,4%. A gestora informou não concordar com a reprecificação adotada pelo administrador e contratou uma empresa internacional para realizar valuation dos CRIs em questão na tentativa de trazer elementos técnicos para reversão da decisão do administrador.
Desempenho do Ifix
Em setembro, os três principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa, Imob e Ifix) apresentaram alta, acumulando ganhos de 3,40%, 6,63% e 3,25% no mês, respectivamente. No ano, os índices registram altas robustas.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Retorno por setor
Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários. Em setembro, os principais segmentos registraram alta expressiva. Os segmentos logístico e de shopping centers foram os que mais subiram no mês.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield anualizado
Referente ao dividend yield anualizado por setor, observamos os FIIs de papel e hedge funds registrando os maiores números. O Ifix fechou o mês com um DY anualizado de 12,44% a.a., novamente menor do que no mês anterior.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
P/VP por setor
Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), os segmentos de renda urbana e de papel (CRI) seguem sendo aqueles que apresentam os menores descontos em relação ao valor patrimonial. Já o de escritórios continua com o maior deságio entre os principais segmentos.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Dividend yield ponderado do Ifix vs IPCA
Costumeiramente comparamos o dividend yield ponderado do Ifix com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência — neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2040.
Com um DY ponderado do Ifix de 12,44%, temos um prêmio de 482 pontos-base (4,82%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2040, que encerrou o mês em 7,37% ao ano, menor do que no mês passado. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 5 anos do Ifix, que se situa no patamar de aproximadamente 538 pontos-base (5,38%). E mesmo em 5 anos, tal prêmio médio é elevado por se tratar de um período em que convivemos por muito tempo com juros altos.
Ao alongarmos mais o espectro de análise, observamos uma redução de tal prêmio médio, mostrando ainda mais potencial para o mercado de FIIs nos atuais preços.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Top 10 melhores e piores performances
Observando as melhores e piores performances do Ifix, o AIEC11, do segmento de escritórios, registrou a maior alta no mês, no valor de 12,94%. Já o FII de papel perfil high yield CACR11 registrou uma perda de 6,96% no seu valor de cota, a maior queda de setembro.
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Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Carteiras Finclass
As carteiras de valorização (na faixa de patrimônio a partir de R$ 200 mil) e de renda desde o início acumulam ganhos de 24,51% e 27,54%, respectivamente, ambas acima do Ifix no mesmo período. No fechamento de setembro, ninguém que tenha investido na carteira de FIIs como um todo ficou com a posição negativa, uma vez que o drawdown, em uma janela de 252 dias úteis, ficou zerado.
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Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass
Resultados dos FIIs recomendados
Do total de 17 FIIs recomendados, todos apresentaram retorno positivo no mês, sendo que a maioria também superou o Ifix.
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Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass
Carteira de Renda
Na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas essa fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 200 mil, trazemos a seguir a configuração recomendada (para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass).
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
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Elaboração e classificação: Finclass
Abaixo, uma imagem em que dividimos a nossa alocação de três maneiras: por gestora, tipo de estratégia e segmento.
Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)
No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteiras completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs anteriormente recomendados deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.
Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda.
É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!
Enquanto esse momento de venda não se materializa por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês.
O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.
AIEC11
O fundo apresentou um retorno positivo de 12,94% no mês (incluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,64, representando um desconto de 36% em relação ao seu montante patrimonial.
No mês, o AIEC11 distribuiu R$ 0,34/cota. Isso equivale a um DY no mês de 0,65% a.m. e um DY anualizado de 8,08% a.a.
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Fonte: Arch Capital
No dia 14 de agosto, a gestão informou em comunicado ao mercado que houve distrato ao Contrato de Locação de Imóvel com o grupo Seven, referente a uma área de 11.248,3 m² que estava ocupada pelo inquilino na Torre D do Condomínio Rochaverá Corporate Towers.
Como consequência da devolução antecipada da área, o fundo receberá aproximadamente R$ 18,3 milhões (R$ 3,80/cota). Os recebimentos serão de cerca de R$ 11,8 milhões durante o segundo semestre de 2025, e o saldo será recebido em 12 parcelas mensais a partir de janeiro de 2026. Com isso, a vacância física do fundo passaria a ser de 49%.
Entretanto, no dia 09 de outubro, o fundo anunciou um contrato de locação com o Grupo Smurfit Westrock para aumentar a área locada em 1.839m². Dessa maneira, a vacância física será de 41%. O prazo de vigência do Contrato dos demais andares já locados anteriormente pelo grupo foi prorrogado em 11 meses, passando a data de término da locação para agosto de 2030. O aumento na receita mensal, após carências e descontos, é de R$ 0,048/cota.
No gráfico abaixo, a gestão informa o atual funil de comercialização do fundo:
Fonte: Arch Capital
Neste gráfico de comercialização, a gestão divulgou que possui uma área de 18.130 m² em demandas ativas, 7.500 m² em conversas engajadas, e 9.409 m² (a área vaga atualmente) em negociação avançada, fase em que a proposta comercial já é discutida.
Relembramos que, no edifício Standard Building (conforme informado em relatórios anteriores), localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, o locatário optou pela rescisão antecipada do contrato, com aviso-prévio de 12 meses e permanência no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de pagamento de multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota em janeiro de 2025.
Entendemos os desafios que o mercado de escritórios no RJ possui, mas estamos falando de um imóvel com destaque em sua localização, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial — tema abordado no último relatório gerencial do Fundo Imobiliário.
Conclusão
Dessa maneira, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários em setembro.
O mês foi positivo para o segmento, com o Ifix avançando em meio ao maior apetite por risco e à melhora na percepção sobre o cenário macroeconômico, além de sinais de estabilidade nos Estados Unidos trazendo fôlego aos investidores.
Apesar do bom momento, é importante manter a disciplina e o foco no longo prazo. A diversificação e a seleção criteriosa de ativos continuam sendo essenciais para aproveitar oportunidades do mercado e sustentar bons resultados ao longo dos próximos meses e anos.
Agradecemos a costumeira paciência.
Bons investimentos,
Ricardo Figueiredo | CNPI 8786
Ted Duarte | CNPI 10085
Sobre os analistas
Ricardo Figueiredo
Sócio
É analista CNPI, especialista em fundos imobiliários da Finclass. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há quase 20 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.
Ted Duarte
Analista de Investimentos
É analista CNPI especialista em fundos imobiliários na Finclass. Economista com MBA em Investimentos, iniciou a carreira em auditoria contábil de fundos de investimento e securitizadoras com foco em crédito imobiliário. Mais tarde, passou a se dedicar à criação de conteúdos educativos e à análise de fundos imobiliários. Acredita que a educação liberta e impulsiona cada indivíduo ao seu máximo potencial, e tem como missão disseminar o conhecimento para que todos possam alcançá-lo.
