O mercado de fundos imobiliários em fevereiro de 2025

Olá, investidor(a)!

Para começarmos este relatório, trouxemos uma tabela com o fechamento do mês dos principais índices e Bolsas no mundo:

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Estados Unidos

Nos Estados Unidos, os dados de atividade econômica mais fracos, a inflação acelerada em 12 meses e as tensões geopolíticas foram os principais motivos do desempenho negativo nos principais índices de ações americanos.

O PCE (Índice de preços de gastos com consumo pessoal, na sigla em inglês), em janeiro, acelerou para 3%, registrando a quarta alta consecutiva,  acima do esperado pelo mercado. Isso significa que o índice de preços continua se afastando da meta de 2% do Federal Reserve (FED), Banco Central Americano.

Fonte: U.S. Bureau of Economic Analysis

Ao observarmos também o mercado de trabalho nos Estados Unidos, vemos que ele permanece aquecido, de modo que o desemprego segue em queda e os salários aumentando, inclusive acima do esperado.

Somam-se estes dados às recentes políticas tarifárias impostas pelo atual governo, que iniciou anunciando tarifas sobre 25% no Canadá e no México, além do aumento de 10% nas importações da China, atingindo o valor de 20%. Caro leitor que não está familiarizado com a teoria econômica, entenda que impostos tendem a ser repassados para o consumidor, ou seja, haverá mais pressão altista nos preços. Isso pode fazer com que o FED tenha que manter a taxa de juros por mais tempo – em último caso, até aumentá-la.

Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos, conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias, o mercado precifica uma probabilidade de 93% de manutenção de juros na próxima reunião (aumento em relação ao nosso relatório anterior), que ocorrerá em 19 de março.

Fonte: CME Group | Data: 06/03/2025

Brasil

Em fevereiro, o mercado acabou repercutindo principalmente as tensões políticas internas, com destaque às recentes pesquisas divulgadas, apontando queda na popularidade do presidente Lula.

A pesquisa Datafolha, publicada em 14 de fevereiro, mostrou que a aprovação do presidente caiu 11 pontos percentuais em dois meses, uma queda inédita. O índice máximo de satisfação encontra-se em 24%, o menor nível de “ótimo” ou “bom” do presidente em seus últimos três mandatos. 

Fonte: Datafolha | Elaboração: CNN Brasil

Tratando-se de política monetária, não houve decisão do COPOM (Comitê de Política Monetária) em fevereiro, e a próxima reunião acontecerá somente em 19 de março. Conforme divulgado em atas anteriores, o Banco Central deverá seguir o guidance e aumentar a taxa Selic em 1 ponto percentual, para 14,25%. 

O mercado permanece de olho na atividade econômica para observar qualquer sinal de desaceleração na economia ou arrefecimento na inflação. Acontece que grandes instituições financeiras continuam mantendo em seu cenário-base a Selic em 15% até o final do ano.

O grande desafio continua sendo no âmbito fiscal, pois o governo segue mostrando sinais de manutenção da política fiscal expansionista, ou seja, com maior nível de gasto público. Na leitura do mercado, tais aumentos de gastos podem vir principalmente com políticas sociais para tentar reaver a popularidade do atual presidente.

Sem mudanças estruturais, a dívida no longo prazo caminha para um patamar em que a sua sustentabilidade começa a ser questionável, e, com isso, os juros longos permanecem em patamares elevados.

No último Relatório Focus do mês (com dados coletados em 21 de fevereiro e divulgados em 24 de fevereiro), observamos que as principais instituições financeiras possuíam uma previsão de inflação em 5,65% para 2025, acima da meta estipulada pelo Banco Central (3%).

Fonte: Banco Central do Brasil | Data de divulgação: 24/02/2025

IPCA de fevereiro de 2025

Quando escrevemos este relatório, o IPCA de fevereiro ainda não tinha sido publicado. Desse modo, utilizaremos o IPCA-15 como aproximação, de modo que os índices possuem a mesma cesta de itens e a metodologia similar, com a diferença apenas na data de coleta entre os dois indicadores de inflação.

No mês de fevereiro, o IPCA-15 registrou alta de 1,23%, abaixo do esperado. Como fevereiro é um mês comumente utilizado para reajustes de aluguéis, colégios e universidades, há de se esperar que novamente o índice fosse puxado por estas cestas de itens.

Fonte: IBGE

Supondo que o IPCA venha em valores similares ao IPCA-15 realizado, teríamos um IPCA acumulado de 4,97% nos últimos 12 meses, acima do teto de 4,50% definido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Comparado ao mês anterior (%), o índice em 12 meses apresentaria aceleração.

Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

IGP-M de fevereiro

O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços como energia e telefonia) variou 1,06%, levemente acima do esperado (1,03%). Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice encontra-se em 8,44% no acumulado de 12 meses. A maior pressão segue vindo dos preços de atacado (IPA-M), muito devido às altas nas commodities agrícolas e não agrícolas, além de condições climáticas mais adversas. No Índice de Preços ao Consumidor (IPC), destacou-se a retirada do bônus de Itaipu na energia elétrica e o reajuste do ICMS na gasolina, contribuindo para uma variação positiva mais forte.

Fonte: FGV IBRE

Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass

Curva de juros futuros

Em fevereiro, observamos uma alta de 30 (0,30%) a 40 (0,40%) pontos-base na curva de juros futuros, na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior - refletindo um aumento das incertezas do mercado em relação a uma política fiscal mais responsável. Lembre-se de que juros longos mais elevados geram pressão negativa nos preços dos ativos de risco, tais como ações e fundos imobiliários.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

O mercado de fundos imobiliários

As principais notícias do setor

Em fevereiro, tivemos um mês sem muitas notícias ou negócios para os nossos fundos recomendados, mesmo assim diversos de nossos FIIs registraram em seus relatórios gerenciais melhoras em seus indicadores, como diminuição de vacância, por exemplo.

PVBI11: Venda de dois conjuntos do Vila Olímpia Corporate

O fundo anunciou a venda de dois conjuntos no Vila Olímpia Corporate, totalizando 756,32 m². Foi uma transação pequena, de modo que o fundo ainda possui uma parcela significativa do empreendimento, com 11.872 m² na Torre B, equivalente a 61% da torre.

A venda foi concretizada por R$ 20,04 milhões, pagos à vista, equivalente a R$ 26.500 por m². Essa quantia é 35,9% maior que o custo de aquisição de R$ 15,40 milhões em 2023, que já incluía custos de transação, resultando em um retorno sobre o investimento (TIR) de 10,61% ao ano.

Os espaços vendidos estavam vazios, o que ajudou a diminuir a vacância física do portfólio. Além disso, a operação gerou um lucro estimado de R$ 0,14 por cota, impactando positivamente os resultados do fundo.

Mesmo assim, ao final de fevereiro, o PVBI11 anunciou distribuição de R$ 0,50/cota, R$ 0,05/cota menor em relação ao mês anterior.

HGRU11 e HGRE11: venda de ativos

Em FIIs que não integram as carteiras recomendadas, destacamos a venda de ativos em HGRU11 e HGRE11, em mais eventos que mostram como o mercado real transaciona imóvel por nível de preço acima do que temos implícito no valor da cota.

O HGRE11 comunicou ao mercado que vendeu o Edifício Prado Velho, localizado em Curitiba – Paraná. O valor total da operação foi de R$ 43,55 milhões. O imóvel, adquirido em 2012, teve um custo total de R$ 24,87 milhões na época. Desse modo, a venda gerou lucro imobiliário de aproximadamente R$ 1,58/cota aos cotistas, a serem pagos em um determinado prazo.

Já o HGRU11 anunciou a venda de um imóvel locado às Pernambucanas, localizado em Ibiporã – Paraná. O valor total da operação foi de R$ 4,93 milhões. O imóvel, adquirido em 2020, teve um custo total de R$ 3,57 milhões, gerando lucro imobiliário para os cotistas.

Desempenho do IFIX

Em fevereiro, os três principais índices de renda variável que observamos (IFIX, IMOB e IBOVESPA) passaram por correções, e fecharam em direções opostas em relação ao mês anterior. Inclusive, o IFIX conseguiu recuperar toda a queda de janeiro e encontra-se no positivo após o fechamento de fevereiro, registrando alta de 0,17% no ano.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Retorno por setor

Abaixo, mostramos o gráfico do retorno, separado entre os principais setores. Em fevereiro, observamos que todos os segmentos registraram variação positiva, com destaque aos Hedge Funds, que variaram 8,72%. Enquanto isso, o segmento de Shopping Centers foi o que apresentou menor retorno, muito influenciado pelo desempenho negativo do XPML11, FII de Shopping Centers.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend Yield anualizado

Referente ao Dividend Yield anualizado por setor, novamente os que registraram maior valor foram os segmentos de FOFs e de Papel. Como os FOFs registram forte desvalorização, isso contribuiu para um DY maior. Lembrando que o cálculo do Dividend Yield se faz dividindo o dividendo pago pelo preço da cota; logo, quanto menor o preço ou quanto maior o dividendo pago, maior será o Dividend Yield. 

Já o IFIX terminou o mês com um DY anualizado de 13,59% - ou seja, menor do que o mês anterior, mas ainda em patamares muito acima da média histórica.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

P/VP por setor

Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), novamente os segmentos de Papel e de Renda Urbana apresentam os menores descontos. Já o segmento de Escritórios continua com o maior deságio em todos os segmentos.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend Yield ponderado do IFIX vs IPCA

Você, que nos acompanha neste relatório mensal há mais tempo, sabe que costumeiramente comparamos o Dividend Yield ponderado do IFIX com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência - neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2035.

Com um DY ponderado do IFIX de 13,59%, temos um prêmio de 575 pontos-base (5,75%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 7,84% ao ano. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 10 anos do IFIX, que se situa no patamar de aproximadamente 290 pontos-base (2,9%). O atual prêmio, frente ao Título Público Federal, é duas vezes maior do que a média histórica.

Top 10 melhores e piores performances

O GZIT11, FII de Shopping Centers, registrou o maior retorno em fevereiro, com alta de 15,14%. Já o FII com a maior queda foi o RBRP11, FII híbrido com ativos majoritariamente em Escritórios e Galpões.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Carteiras Finclass

Em fevereiro, mantivemos as Carteiras de Valorização e de Renda inalteradas.

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Resultados dos FIIs recomendados

No total dos 17 FIIs recomendados, grande parte dos FIIs recomendados obteve retorno acima do nosso benchmark, com destaque ao PVBI11 que acumulou a maior alta, subindo 8,60%. Os dois FIIs recomendados que variaram negativamente foram o XPML11 e RBVA11.

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Carteira de Renda

Lembrando que, na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas esta fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Fonte: Finclass

Os FIIs recomendados na Carteira de Renda divulgaram os seguintes rendimentos no mês:

Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass

Carteira de valorização

Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 100 mil, veja a seguir a configuração recomendada para outubro. Para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados no site da Finclass.

Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Fonte: Finclass

Os FIIs recomendados na Carteira de Valorização divulgaram os seguintes rendimentos no mês:

Fonte: Finclass

Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)

No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções completas de carteira (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs, anteriormente recomendados, deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.

Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda. 

É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!

Enquanto esse momento de venda não se materializa, por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês. 

O FII, em questão a ser tratado, é o único que restou: AIEC11.

AIEC11

O Fundo apresentou um retorno negativo de -5,2% no mês (incluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,57, representando um desconto de 43% em relação ao seu montante patrimonial. A cota encerrou o mês no valor de R$ 44,18.

O AIEC11 gerou resultado de R$ 0,12/cota e distribuiu R$ 0,32/cota. Isso representa um DY no mês de 0,72% ao mês, e um DY anualizado de 9% ao ano.

Vale pontuar que o dividendo recorrente do fundo é maior do que o valor pago neste mês. Como os novos locatários do Edifício Rochaverá assinaram contrato recentemente, é de se esperar que houvesse um período de carência, prática comum da indústria. Inclusive, no mês anterior o fundo gerou resultado de R$ 0,87/cota e reteve R$ 0,70/cota na reserva de lucros no intuito de linearizar distribuições futuras.

Referente ao edifício Building, localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, novamente relembramos que a locatária optou pela rescisão antecipada do contrato, que cumprirá o aviso prévio de 12 meses, permanecendo no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de ter pagado multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota.

Entendemos os desafios que o mercado de escritórios em RJ possui, mas estamos falando de um imóvel cuja localização tem maior qualidade do que outros lugares na região, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial, tema abordado no último relatório gerencial do FII

Assim como observamos a gestão endereçando totalmente a vacância prevista do Edifício Torre D, que representa 70% da receita do portfólio, temos expectativas de que a gestão também consiga endereçar esta futura desocupação.

Conclusão

Dessa maneira, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários, referente ao mês de fevereiro.

Após alguns meses mais voláteis, neste mês, houve um ajuste positivo do mercado nos principais fundos imobiliários. Ainda assim, acreditamos que, pelo menos no primeiro semestre deste ano, o IFIX tenderá a ficar de lado diante do nosso cenário econômico mais desafiador.

Continuaremos vigilantes como sempre e incentivando-os a manter seus aportes todos os meses. Sabemos que é tentador querer esperar o melhor momento para ir às compras, mas como já abordamos a todo momento, a ineficácia do market timing é maior do que a eficácia dos aportes constantes, em um período de longo prazo.

Agradecemos a costumeira paciência!

Bons investimentos,

Ricardo Figueiredo (CNPI 8786) e Ted Duarte